北京小清河养老中心项目可研报告.docx

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北京小清河养老中心项目可研报告

北京小清河养老中心

可

行

性

研

究

报

告

二零一一年七月

目录

第一章总论1

1.1项目背景1

1.2编制依据和范围1

1.3项目概况1

1.4问题与建议3

第二章项目建设的背景及建设的必要性4

2.1项目建设的背景4

2.2项目建设的必要性5

第三章规划设计7

3.1指导思想7

3.2基本原则7

3.3建设目标7

3.4设计依据8

3.5建设内容及规模8

第四章项目区概况10

4.1项目区域自然概况10

4.2项目区社会经济状况12

4.3地震基本烈度13

4.4项目建设条件分析13

第五章建设方案15

5.1建设方案设计原则15

5.2建设方案15

第六章环境保护20

6.1项目区环境状况20

6.2设计原则20

6.3设计依据及排放标准20

6.4项目运营期环境影响21

6.5主要污染源及污染物治理措施21

6.6环境影响评价22

第七章节能23

7.1概述23

7.2编制依据23

7.3能源消耗计算24

7.4综合能耗分析24

7.5节能措施24

第八章组织机构与人力资源配置25

8.1组织机构设置25

8.2实施管理26

8.3运行管理与维护27

第九章项目实施进度30

9.1项目实施原则30

9.2项目实施进度安排30

第十章投资估算及融资方案33

10.1项目投资估算33

10.2融资方案35

第十一章工程招标36

11.1招标依据及范围36

11.2招标情况36

第十二章财务评价38

12.1编制依据及说明38

12.3财务评价39

12.4财务评价结论39

第十三章效益分析40

13.1经济效益40

13.2社会效益40

13.3生态效益40

第十四章结论与建议42

14.1结论42

14.2建议42

一、项目背景及建设条件

一）、项目背景

1、我国老龄化现状及趋势

当我们正为经济高速发展而欢欣鼓舞的时候，当我们正为20年来成功控制了近3亿人口增长而津津乐道的时候，中国人口老年化问题已悄然来临。

按照联合国国际人口学会的定义，当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%时，就进入了老龄社会。

而我国早在1999年就达到了这一标准。

这源于作为国策的计划生育在过去30年里对人口增长的严格控制。

2010年是全球的“普查年”。

我国也进行了每十年一次的第六次全国人口普查。

从国家统计局公布的资料来综合分析，这次人口普查的结果反映了三个意想不到的趋势：

第一个是，人口总量没有想象的那么多。

我国作为世界人口第一大国，人口总量从2000年的12.7亿，仅仅增加到了现在的13.4亿人。

在过去的十年间，中国年均人口增长0.57%，比上世纪90年代年均1.07%的增长率，小了一半。

根据联合国预测，中国将在2050年达到人口总数的顶峰，现在来看，这个峰值将有可能在2033年提前到来。

通过计划生育政策控制人口总量的目的，总的看来是成功的。

但因此就带来了又一个重要的问题。

也就是第二个意外，老龄化的问题比想象中要严重得多。

普查资料显示，60岁以上的人口占比达到了13.3%。

而刚刚进入老龄化社会的1999年，这个比例只有10.3%。

2010年，中国60岁及以上老年人口将达到1.78亿，其中80岁以上高龄老年人达到4000多万。

预计到2050年，中国老龄人口将达到4.37亿，80岁及以上高龄老人将超过1亿人。

届时，我国老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口（3.95亿）。

更加雪上加霜的是，在未来几年中，老年人口增加的速度，将远快于劳动力人口增长的速度。

从而使得中国的老龄化出现加速的局面。

例如，这次普查发现，14岁以下的人口所占的比例由2000年的23%，下降到了现在的16.6%。

在短短十年之内，下降了6.4个百分点。

这说明，青少年人口正在加速的减少。

原来预计2015年出现的劳动力人口总数峰值，可能提前到2013年。

也就是未来两年，中国处于15至65岁之间的劳动力人口的总数将稳定在9亿之后，在2020年左右加速减少。

我想大家可能已经感受到了这样的压力。

从2004年开始的民工荒，以及最近感受颇为强烈的工资普遍上涨。

甚至，中国的高考人数都出现了大幅下降。

从历史最高的2008年的1050万开始，以每年50万人的速度在下降。

现在，高等学校的录取率已经从1998年的34%，飙升到现在的69%。

全国已经有8个省市的录取率超过了80%，黑龙江甚至达到了90%。

显然，随着60后这一代中国的婴儿潮逐渐走入老年，中国的老龄化问题将会全面显现。

现在中国全社会平均大概是每十个劳动力人口供养一个老龄人口，而二三十年之后，有可能转变为每三个劳动力供养一个老年人，比现在日本的情况还要恶化的多。

第三个重要的趋势，则是城市化的水平快于正常的估计。

现在，居住在城镇的人口已经占总人口的49.68%，比十年前上升了13.46个百分点。

如果乘上现在的人口总数，则说明十年内有接近两亿人涌入城市定居。

北京，上海等大城市，已经出现了不堪重负的局面。

北京市原来的总体规划是到2020年时，人口总量达到1800万，而现在的总量就已经达到了1961.2万。

如果考虑到流动人口，北京市的瞬间人口峰值，基本上应该在2500万人以上。

大城市病，不仅带来了交通、污染的问题，甚至电力供应、水资源等基本生活保障也捉襟见肘。

而且，大大增加了老年人口的绝对数量，给城市养老问题的解决又增加了难度。

综合来看，未来我国的老龄化问题，将是对我党我国政府的最大挑战。

它将影响我们社会生活的所有方面。

而目前的情况，我们党和政府虽然也很重视解决老年社会带来的一系列问题，但对由于实行严格计划生育国策的国家，老年社会将出现许许多多始料未及的严重问题并没有足够的思想准备和政策措施。

如在传统养老模式的转变、养老产业的培育和拓展、动员社会力量办养老机构等方面就需要得到更加足够的重视！

2、解决老龄化问题的现况

随着我国老龄化特征日渐明显，国家亦相继采取了许多措施，但由于社会转型及政府职能转换，以及家庭养老功能日益弱化，社会为老龄人的服务业，无论是现有规模或是发展速度仍严重滞后老龄化进程。

以社会养老机构的床位为例，全国现在共有为老年人服务的各类福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千人仅拥有8.6张，与发达国家每千人平均拥有50—70张比例相比差距甚大。

其次，在解决老龄化问题上各地区发展状况亦不尽一致，其中上海市通过整合社会资源与多元化发展的方式，使老龄化服务走在了全国的前列，如市政府制定了大力“扶持和优惠养老机构的政策，包括在建设养老机构的用地、贷款、财政补贴等优惠政策，并把每年建立25家养老机构列入每年“为民办实事”的计划内。

2009年全年新增养老床位10084张，其中政府办养老机构新增3855张，社会办养老机构新增6229张。

截至2009年底，全市共拥有养老床位89859张，占本市户籍老年人口的2.8％。

全市新建老年人日间照料中心54家，新设立社区老年人助餐服务点119个。

完成农村地区养老服务设施“上海霞光计划”项目37家，另有5家农村地区养老服务设施列入了国家民政部“霞光计划”项目。

现上海市已形成较为完善的养老政策体系和激励机制，有效地促进了地区养老服务事业的发展。

3、在北京市建设新型养老中心的探讨

1）、北京市机构养老床位供应严重不足。

老龄化问题在北京市尤其突出。

北京市从1990年开始进入老龄化社会以来，老龄化趋势越来越明显，2009年已经进入中度老龄化阶段，户籍老年人口占比达18.2%，高于全国近5个百分点。

据北京市民政局预测，“十二五”期间，北京市老年人口增速将达到历史峰值，年复合增长率高达9.1%，到2015年老年人口将达到360万。

到2020年老年人口将达到450万（如附件1）。

面对如此严峻的养老形势，北京市政府提出了“9064”养老服务模式，老龄人中将有4%的老年人在养老机构养老。

然而从机构养老床位的供需情况来看，2006-2010年供给一直不能满足需求，在北京市政府的不断努力下，供需缺口从4.6万个缩小至2.1万个。

根据北京市民政局预测，在加大养老机构建设力度的情况下，2015年和2020年北京市机构养老床位的供需缺口仍有2.4万个和2万个（如附件2）。

据冶金老干部局资料，现在该局老干部申请到养老机构养老的床位，已经排到了2020年，即差不多10年后才能去养老机构养老，而申请的老年人大多数已经7、80岁了，等到有床位时可能已经都不需要了。

2）、传统养老模式和现行政策，很难从根本上解决北京市机构养老床位供应严重不足问题。

传统养老模式是家庭养老和政府民政部门举办的福利养老机构养老模式，近几年虽然社会资金也在举办养老院、养老公寓等，但由于政策、社会环境等问题，发展缓慢、问题多多。

因此，急需探索新的养老模式，寻求新的解决老龄化社会问题的新路子！

3）、“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化服务”的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金、社会力量办养老机构的新路子。

老年公寓的建设是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大工程。

第一、老年公寓项目是公益性项目，不能作为住宅出售，项目建设企业资金压力较大；第二、老年公寓项目一般容积率低，需要占用大量土地；第三、老年公寓设施的建设也将增大建设成本；第四、老年公寓项目床位收费一般较低、实现利润的方式较窄，经营压力较大。

因此，北京市海淀区东升乡政府联合北京华川卓越投资有限公司和深圳中成天鸿投资发展有限公司，经过长时间的市场调查与可行性研究，提出“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化服务”的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、致使养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金、社会力量办养老机构的新路子。

该模式的具体特点是：

A、能够解决新建养老机构的占地问题

今后几年，北京市每年需要解决的养老床位都在10多万个。

新建养老机构需要占用大量土地。

一方面，利用商业用地建设老年公寓已不可行：

2010年，北京市土地市场成交的平均价格近8000元/平方米。

如此高的土地成本，加上高昂的建设成本，将导致老年公寓床位费很高，致使多数老年人无力支付，最终降低项目的社会效益。

另一方面，可用建设用地越来越少，而占用耕地建设老年公寓更不可行。

北京市目前有大量的绿化隔离带。

海淀区东升乡绿化隔离带总面积就有5800亩。

按照北京市《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》（京政办发[2000]20号）文件规定，绿化隔离带可按总面积的3-5%用作文化体育产业园、都市农业观光园、特色林、圃地等绿色产业项目开发。

海淀区东升乡经批准已将其中的3%用作“天地邻枫”休闲公园等绿色产业项目开发，还有2%即约120亩绿化隔离带土地可用于养老中心项目的建设开发。

东升乡与有关单位达成共识：

在该乡马坊村划拨全乡2%的绿化土地（即约120亩）用作养老中心的开发建设试点，以实现北京市政府制定的“绿化达标、环境优美、秩序良好、经济繁荣、农民致富”的总体目标。

B、在绿化隔离带内建设开发老年公寓的优势

在绿化隔离带内建设开发老年公寓具有明显的优势。

一是利用绿化隔离带已经形成的优美环境开发老年公寓，可以做到土地资源利用最大化，生态成果合理化；二是可以减少建设成本，最终降低床位费用，让大多数老年人可以接受并入住，最大化实现养老机构的社会效益。

三是老年公寓等养老机构绿化率都在60%以上，且对绿化植被的日常维护更加重视，这对实行隔离带绿化指标的贡献也较大。

按照初步设想，该项目总投资约5亿元，全部由有关企业投入；建设用地总面积约80000㎡，全部由东升乡提供，绿化率60%，总建筑面积约64000㎡，容积率0.8，建筑物高度全部控制在两层以下。

项目包括：

老年活动中心，医疗康复中心，文化娱乐中心，老年健身中心，养老服务从业培训中心，餐饮、购物、办公服务中心，老年大学、老年艺术团、图书室及学习中心，并配套提供餐厅、煎药房，室外广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。

本项目完成后，可解决1600个养老床位，人均居住面积约40㎡，可以为东升乡增加400-600个就业岗位。

C、建设老年公寓的新模式

如果上级政府能够批准，本项目拟采用“政府以土地入股，企业以资金入股，共同建设开发，共同经营管理”的股份制方式进行项目建设和运营，打造一个北京市乃至全国有名的老年公寓项目。

股份制经营方式可以发挥企业的积极性，并引进先进的经营管理理念，创造一个舒适祥和的居住环境，也为北京市养老机构乃至全国提升层次提供样板示范工程，为破解北京市机构养老难题提供经验。

同时可以为所属地区提供大量的就业岗位，可谓一举多得。

项目运营之后，其全部服务要努力营造充满着家庭亲情、邻里亲情、物业服务亲情三位一体的氛围，用亲情化的服务做到让老年人满意、使子女放心。

在经营管理上，实行“股份化、市场化、专业化、社会化”的“四化”运作模式，同时自觉接受北京市民政局或海淀区民政局的行业管理及监督与指导。

D、这种模式亟需得到党和政府高层领导的支持！

解决老龄化社会问题，需要得到全社会的支持，更需要得到党和政府高层领导的重视和支持！

如利用绿化隔离带的绿地，按一定比例来建设老年公寓项目，虽然符合国家和北京市有关政策和规定，有明显的社会效益，但由于牵扯方方面面的利益，实施起来困难重重，如果没有高层领导的重视和支持，很难能够实施！

二）建设条件

1、项目前期选址

北京市是我国首都，世界著名的历史文化古城。

而海淀区，科技实力强，高等教育发达，是北京市也是全国科研教育和高新技术产业的重要基地和龙头地区。

海淀区聚集了高等教育和科研机构超过300家，拥有院士、教授等老年高级知识分子超过10万人，他们迫切希望能住进适合他们的“环境优美、服务贴心、老有所为”的老年公寓。

又由于他们的支付能力较强，对养老中心的需求更加强烈。

因此，按照市场化的模式，由东升乡政府牵头，组织企业（目前已有北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资发展有限公司愿意并有投资实力）投入资金，在东升乡建设小清河养老中心项目，重点为海淀区及其周边的老年知识分子服务，同时面向全社会、为所有能力入住的老年人群服务。

2、拟建项目环境条件

项目建设地为北京市海淀区东升乡马坊村，位于北京市北部的五环外，南临小清河及奥林匹克森林公园，北、东依清水湾高尔夫球场，西靠黑泉路。

离北京市急救中心不到3公里。

由于植被良好，项目区内的空气清新和含氧度高，属于天然的“氧吧”地。

另外，项目建设地内，拥有一条天然河流—小清河，常年流水不断，为建设人工湖和人工池塘提供了用之不尽的水资源。

正是在上列历史背景和优良的自然环境条件下，我们拟以专家、学者、高级知识分子老龄人为服务对象，以满足老龄人吃、住、娱乐、锻炼“四位一体”为建设内容，建立一座服务门类齐全、新型、绿色的现代养老中心。

二、基本理念及实现方式

我国是一个历史悠久和拥有现代文明的社会主义大家庭式国家，中华民族几千年来一直传承着尊老、爱老、助老、养老的社会道德观，这也成为建立养老中心的宗旨。

为此，本项目建设遵循高定位、高标准的要求，以实现“家庭化、宾馆化、人性化、专业化、系统化、现代化"为建设目标，不断提高入住老人的生存质量、生活质量、生命质量和养老服务四项标准，真正做到七老:

老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐,老有所终;同时树立和实现“老人满意、亲属满意、服务人员满意、政府满意”的全新服务理念。

其具体方式有：

1、规划设计理念--共融相生

项目园林景观和建筑体布局，本着养老中心与绿化隔离带共融相生的宗旨，注重景观环境空间的协调与建筑群体合理分布。

各分区环境独自构建自身特色及相应主题，项目建设地丰富的水资源系最为优良的自然环境，拟用带状湖泊与弧形林荫道串联及融为一体，并将自然河水引入各居住地，建造起小型荷塘、喷泉、瀑布等一系列水景观及与之配套的花木植物，以形成临水而居和一步一景的良好氛围。

同时注意整体空间连贯性，营造出功能性与多样性兼备的景观特色和人工雕塑与自然野趣并蓄兼收的景观效果。

其次，建筑体采用仿古风格，材料以天然木材和石材为主，使建筑物与园林景观融合一体，与周边绿化隔离带合而为一，以达到物景合一、共融相生的效果。

本项目的建设，由于容积率低，绿化率高达60%，项目建成后，树木长大，树冠将遮蔽大部分建筑物，绿化率将超过80%。

这样，不但不会减少绿化隔离带的面积，破坏绿化隔离带的整体功能，反之能与绿化隔离带共生共景，相互辉映，成为绿隔中的明珠与亮丽景观。

2、项目建设--高定位

养老中心系以海淀区、中央部委、科研院所、院校系统退休或退而不休的高级知识分子及老龄企业家为目标客户，为达到和满足该层次人员养老生活标准，本养老中心建设，拟依托奥林匹克森林公园及清水湾高尔夫球场茂密的森林植被和流量较大及常流不断的小清河水，再造湖光山色、相互辉映的绿色景观，各建筑物以简洁优雅为基调，分布于湖边四周并与周边景观融为一体，据以达到高起点、高规格、高标准之协调和谐的建设目标。

3、项目功能--全方位服务

根据高层次退休老人的消费需求特点，拟建养老中心系以多功能全方位服务为着眼点，切实抓好六大功能区的建设：

⑴养老公寓和康复公寓区：

力求舒适宽敞档次高。

建筑物以两层连体小公寓为主体，其中小公寓人均面积为30-50平方米，以建设成为舒适宽敞的良好居家地。

（2）餐饮区：

突出绿色食品与便捷。

项目建设区内，拟建立老年人喜好的绿色蔬菜和果树的种植基地，专供入驻者日常种植、观赏和食用。

其次，建设公共食堂，以满足老年人集中就餐。

（3）休闲娱乐区：

讲究多样化。

拟建歌舞厅、KTV、棋牌室、茶庄和钓鱼城。

（4）文化教育区：

开设老年大学、图书馆、书法室。

（5）体育健身区：

拟建体育设施有篮球场、网球场、门球场、羽毛球场、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身房、游泳池等体育设施。

（6）医疗保健区：

拟与北京重点医院商定和承办开设专家医院，建洗脚房、按摩室、推拿室、针灸室、桑拿室等医疗保健设施。

（7）儿童乐园:

考虑到本项目面向北京市高端老年人士,他们在养老期间晚辈来探望者众多,拟建设儿童乐园.

三、养老中心建设方案

l、总体规划

本养老中心项目拟建设为高规格、低密度、中型的现代、绿色养老中心。

充分利用周边的绿化环境，把养殖、种植基地放在与本项目紧密相连、实为一体的占地达550亩的公园内。

这样，本养老中心老人活动范围就扩展到周边公园、高尔夫球场、小清河岸的广大地区。

2、项目地址及用地量

项目建设选址一一北京市海淀区东升乡马坊村。

该村有绿化隔离带面积650亩土地，规划为地区公园。

本项目在该650亩土地中，占用其中的120亩土地，建设低密度的养老中心。

具体位置拟选在该块土地的东南角，与小清河及清水湾高尔夫球场相连。

具体分布为：

以72亩兴建绿色景观、人工湖泊、小型荷塘、道路等用地；其余48亩兴建养老中心公寓、食堂、卫生保健、休闲娱乐、体育健身等建筑物。

3、建设规模

建筑用地120亩，计划容积率为0.8，绿化率60%，建筑总面积约为64000平方米，其中兴建老年养老公寓59000平方米（可居住人口为1600人，人均37平方米）；建食堂等公共建筑面积5000平方米（其中部分公共设施放在不占容积率的地下一层）；在临近公园和绿地、水面中进行种植和养殖,做到部分鱼肉蔬菜自给。

4、项目总投资及构成

经调查和测算，本养老中心的建设期为2年，总投资5亿元。

主要构成如下：

（1）建筑物投资总额为20000万元。

本项目建筑物中的养老公寓、医院、健体中心、食堂等建筑物全部为两层楼房，以及部分平房和一层地下室。

由于建筑物层低，根据现行同类建筑和装修的造价，全部建筑物的平均造价为3000元／m2。

（2）“七通一平”投资额6000万元。

虽然项目建设地址位于公路旁，但建筑物布局较为分散，按养老中心内公路和林荫道计划长度测算，道路投资约1800万元；其余水、电、气、闭路电视、电话、网络预计为3000万元；平基工程计划为1200万元。

（3）税费、管理费及其它费用为2600万元。

由于国家和北京市对建立养老中心给予了众多优惠政策，此类费用较一般建筑低，故本次亦按享受相关优惠政策进行测算。

⑷绿化景观及医疗体育设施投资10700万元。

其中：

绿化投资1200万元：

为使本养老中心与周边绿化带融为一体，拟购置树木（含果树）和花草，以形成风景秀丽的大花园；景观投资2700万元：

拟建30亩水面的人工湖和5个0.65亩水面的荷塘和在小区绿地建设雕塑品及人造假山；医院设施5000万元；户外体育设施1800万元。

（5）购置费3000万元。

这包括养老中心各服务部门所需器材、器具等。

（6）资金成本按建设期二年，年息6.5%计算为6500万元。

（7）不可见费用1200万元。

5、投资资金来源

本项目投资来源由北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资发展有限公司全额投入。

东升乡已邀请上述计划投资人，对拟建项目自然条件及周边环境进行了现场考察；6月份，投资人组织专家组再次对项目进行了全面论证，已做出了投资5亿元建立养老中心的决定。

拟与东升乡政府有关部门共同组建公司（拟命名为北京小清河养老中心管理有限公司），负责管理和运营该养老中心。

目前，东升乡和投资人已确定了项目建设投资总额与各自占股比例，同时还就公司成立及资本金到位条件和时间等事项达成了一致，如本项目立项及用地审批能够顺利实现的条件下，投资人可在一个月内将资金划于指定账户上，即投资资金来源已全部落实。

四、项目预期效益

本养老中心建成后，可取得良好的社会效益和一定的经济效益。

1、社会效益

本项目社会效益主要体现在两方面：

（1）促进区域经济增长。

项目建设地属于无经济收益的绿化隔离带用地，村民失地后经济补偿、就业等问题都给所在地政府带来压力。

养老中心投入使用后，在不影响绿化隔离带使用功能的前提下，使之产生直接经济效益，并形成本地区经济增长的刺激点。

这表现在：

一本项目规划入驻老人数量为1600人，加上服务管理人员，常住人口将超过2100人。

更为重要的是，本项目定位于退休群体中的高端消费群，乃非传统政府福利院类的孤寡老人，进而入驻老人子女看望人次相对较多，且消费水平也较高。

因此，在“人气”聚集和高端消费人流多的条件下，可直接引动该区相关商业发展，特别是高端消费者通常是拥有高技能人或资本经营者（老板），当高端消费群聚集后，这对扩大该区知名度和招商引资等将产生一系列良好的伴生效应。

另外，养老中心投资者乃是最发达地区商会组织的成员，倘若本项目能够顺利实施，也必然伴生关联的示范效应，即这些潜在的有利因素，极可能转化为推动北京市海淀区东升乡经济增长的生产要素，或牵引资本流入的因素。

2、可有效地增加村民收入

养老中心本身系劳动密集型的服务行业，根据项目规划方案，当本项目建成投入使用后，可安置劳动力数量为500人（不包括保育员），其中蔬菜种植、果树栽培、湖塘养殖、园林维护、食堂、清洁卫生、保安等工作岗位500个。

此类岗位系技术含量低和培训期短的劳动岗位，可直接安置农村剩余劳动力。

如按每人月工资2000元计算，年收入达24000元。

每年可为村民增加直接收入一千多万元。

3、经济效益

养老中心建成后，可取得良好的经济效益。

具体测算情况如下：

（1）收入的测算。

养老中心设计入驻老人数量为1600人，根据稳妥性测算原则（下同），按90％的常住率计算为1440人。

在收费价格方面，因养老中心系高品位和服