经开区江南水岸公租房一组团工程实施方案.docx
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经开区江南水岸公租房一组团工程实施方案
经开区江南水岸公租房一组团工程
实施方案
一、编制依据
二、工程建设概况
1、建筑设计概况
2、结构设计概况
3、机电安装设计概况
4、户型特征
三、分户验收组织及各方职责
1、分户验收的组织
2、各方职责
四、分户验收定义及与竣工验收和检验批验收的异同点
1、分户验收的定义
2、分户验收与竣工验收的不同
3、分户检验批验收与分项检验批验收的不同点
4、验收流程
五、分户验收的条件
六、分户验收划分原则
1、公共部分的验收划分
2、住宅部分的验收划分
七、分户验收准备
1、技术准备
2、人员准备
3、资料准备
4、检测仪器及工具准备
八、分户验收的目的及内容、要求
1、分户验收的目的
2、分户验收的概念
3、分户验收的内容
4、分户验收相关要求
5、住宅分户验收公共部位划分及规定
6、分户验收填写的表格和资料的收集、整理
7、强调做好分户验收工作的四个结合
8、分户验收记录表要求
九、分户验收数量及方法
1、现浇砼结构外观及尺寸质量
2、门窗安装质量分户验收
3、钢门安装质量分户验收
4、门窗玻璃安装质量分户验收
5、墙面一般抹灰工程质量分户验收
6、水性涂料涂饰质量分户验收
7、地面水泥砼面层质量分户验收
8、地面水泥砂浆面层质量分户验收
9、地面砖质量分户验收
10、地面隔离层质量分户验收
11、护栏和扶手制作与安装质量分户验收
12、专业工程质量分户验收
十、分户验收的评价
1、分户验收合格的评价
2、分户验收不合格的处理
十一、分户验收项目
1、楼地面、墙面和顶棚
2、门窗安装
3、栏杆、护栏
4、防水工程
5、室内主要空间尺寸
6、建筑给排水工程
7、电气工程
8、建筑节能和空调工程
9、其它
十二、水电分户验收内容
1、给排水分户验收的内容
2、电气分户验收的内容
3、给排水及电气工程分户验收具体内容
十三、分户验收质量保证措施
1、住宅工程质量分户验收质量保证措施
2、分户验收质量监督措施
十四、分户验收注意事项
1、第一阶段
2、第二阶段
十五、附图
一、编制依据
1、《住宅建筑规范》GB50386
2、《砼结构工程施工质量验收规范》GB50204
3、《砌体工程施工质量验收规范》GB50203
4、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210
5、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209
6、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242
7、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303
8、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411
9、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339
10、《屋面工程质量验收规范》GB50207
11、《地下防水工程质量验收规范》GB50208
12、《重庆市住宅工程质量分户验收管理办法》
13、《重庆市住宅工程质量分户验收实施指南（第二号）》
14、施工合同、招标文件、施工图纸
二、工程建设概况
经开区江南水岸公租房一组团工程位于重庆市南岸区长生桥镇乐天村、桃花店村，茶涪路南侧地块。
一组团建筑面积约18.5万m2，投资额约3.33亿元。
1、建筑设计概况
（1）工程总体概况：
经开区江南水岸公租房一组团工程由8栋33层一类高层住宅、裙房以及地下车库组成。
一组团详细情况如下：
建筑特征表
栋号
住宅平面类别
层数
层高（m）
消防扑救高度（m）
建筑防火类别
结构类型
耐火等级
备注
一组团
1-1#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-2#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-3#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-4#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-5#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-6#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-7#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
1-8#
B
33F
3
99
一类高层商住楼
框架剪力墙
一级
一组团车库
-2F
4.0/3.8
地下车库
框架
一级
Ⅰ类地下车库
（2）建筑装修设计情况：
地面主要有：
砼防水地面、细石砼地面、防滑地砖地面、玻化砖地面、地砖地面。
楼地面主要有：
细石砼楼面、防滑地砖楼面、架空保温楼面、保温楼面、防水楼面、毛坯楼面、耐磨地坪楼面。
内墙主要有：
水泥砂浆抹灰墙面、涂料墙面、水泥砂浆防水墙面、腻子墙面、瓷砖墙面。
外墙主要有：
砼防水外墙、涂料墙面、外墙漆墙面、面砖墙面、干挂石材幕墙、玻璃幕墙、金属幕墙。
顶棚主要有：
乳胶漆顶棚、毛胚顶棚、铝合金方扣板吊顶顶棚、纸面石膏板吊顶顶棚、硅钙板吊顶顶棚。
屋面主要有：
覆土绿化屋面、车行道屋面、广场屋面、隔热保温可上人平屋面、不上人屋面。
2、结构设计概况
经开区江南水岸公租房一组团工程包含内容：
一组团中的所有子项工程：
1-1#~1-8#住宅、1-A~D段商业、地下车库。
建筑结构安全等级为二级，抗震烈度为6度，抗震等级为3级，各栋房屋主体结构的设计使用50年，主楼基础采用人工挖孔桩、独立柱基和条形基础，车库采用柱下独立基础，主体采用钢筋砼框架剪力墙结构，均为高层，3#、5#楼局部有地下室。
商业、地下车库采用框架结构，商业楼均为二层，住宅地基基础设计等级为甲级，车库地基基础设计等级为丙级。
基础砼强度等:
基坑（槽）C30，基坑筏板基础、挡土墙、车库梁板C30P6ZY，基础砼强度等级:
C30，抬梁砼强度等级:
C40，主体楼层梁板C30。
主体砼墙体砼强度等级C55-C30。
圈梁、过梁C20。
本工程3#、5#楼及车库的地下室底板、地下室外周边侧墙（±0.00m以下）采用抗渗砼，抗渗等级为P6。
施工时地下室外周边侧墙在施工缝、变形缝处应按建施图大样设置止水带。
3、机电安装设计概况
安装配套工程设计功能齐全，智能化程度高，设计有电气、防雷接地、给排水通风、弱电智能化系统设计（电话通信系统、宽带网系统、有线电视系统、火灾自动报警与消防联动系统）。
4、户型特征
一组团总建筑面积18.5万㎡。
具体各栋情况如下：
经开区江南水岸公租房一组团工程由8栋高楼，2层地下车库及2层临街商业门面组成。
其中地上建筑面积165017.49m2，地下建筑面积18715.86m2。
建筑面积组成:
①居住面积153441.6m2，②配套面积（社区用房、物管用房、公厕）1957.25m2，③公建面积9280.22m2，④车库面积18715.86m2，⑤其他面积338.42m2。
8栋住宅全部为框架剪力墙结构，每栋均为33层，高度99m，标准层每层均为10户，其中二室一厅8户，三室一厅1户，一室一厅1户。
一组团住宅共2486户，住宅全为精装房，层高3m,每栋有三台电梯。
小区临街均有两层商业门面，门面一层层高分为4.2m、4.8m，二层层高分为3.6m、3.9m、4.2m。
小区中庭为两层地下车库，车库屋面有1.8m的覆土。
负一层层高4m，负二层层高3.8m。
地下车位共462个。
三、分户验收组织及各方职责
1、分户验收的组织
由建设、施工、监理单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检测组。
制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。
验收检测组要求三方共同组成，物业部门也可参加检测组，禁止一方人员组成。
检测组数量可根据工程量自行确定。
分户验收领导小组名单：
略
2、各方职责
（1）建设单位责任
1）建设单位项目负责人应认真组织分户验收工作。
组织施工单位编制分户验收方案，宜在施工单位结构工程施工前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理、建设单位验收；
2）与施工、监理单位共同商定分户检验批项目及内容，组织、参与、协调施工单位、监理单位分户验收有关工作，协助解决测量设备、人员、资金等困难问题；
3）与施工、监理、物业单位（如物业单位已经进入）有关人员工共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
4）住宅工程交付使用时《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》所列事项：
①保修范围和保修期限。
②施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
③物业公司名称、电话。
④工程质量保修程序和处理时限。
⑤建设单位工程质量保修监督电话。
⑥上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。
（2）监理单位责任
1）审核施工单位编制的分户验收方案
2）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
3）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容参照户型做法表和抽查分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格处置记录，签署验收意见并签名。
（3）物业单位责任
1）参与分户质量验收；
2）配备相应资格人员及测量工具；
3）验收施工单位对分户验收项目检查评定结果（不签字）。
（4）施工单位责任
1）编制分户验收方案
①各方职责：
参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
②根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
③根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
④根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
3）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
四、分户验收定义及与竣工验收和检验批验收的异同点
1、分户验收的定义
重庆市《住宅工程质量分户验收管理规定》第二条，将分户验收定义为：
住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部分进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
（1）该定义“工程竣工时进行分户验收”理解为：
竣工验收时，参加验收有关人员对每户住宅的分户验收记录进行检查并抽查一定数量的实体质量。
而分户验收检验批项目应在施工完毕时验收。
（2）“专门验收”是指：
对每户或规定的公共部分进行分户验收。
分户验收主要以竣工时可以看到的室内观感、功能、实测项目质量为主。
（3）“分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录”是指：
单位工程每户住宅完成分户验收，并具备相关规定的全部竣工条件时，经竣工验收合格，出具工程质量竣工验收记录。
2、分户验收与竣工验收的不同
分户验收是指以每户住宅作为一个子单位工程，组织专门验收。
当该套住宅或规定的公共部位所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部分验收合格。
而竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行的验收。
3、分户检验批验收与分项检验批验收的不同点
（1）检验批划分的不同。
分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。
而分户验收检验批是指以每户住宅划分一个检验批，所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多。
（2）检查内容不同。
批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对教多。
而分户验收是在批验收的基础上，仅对分户检验批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。
分户验收是批验收的补充，不能代替批验收。
（3）实测实量不同。
分户检验批实测内容根据本方案的检查部位、检查数量确定。
批检验未对实测内容的具体检查部位、检查数量做详细规定。
（4）参加验收的人员不同。
分户验收参加人员，比批验收参加人员，增加了建设单位人员或物业部门人员。
分户验收是建设单位组织，而批验收是由监理工程师组织。
（5）使用的检查记录表格不同。
分户验收记录表增加了建设单位和复查情况栏，并且表头和表尾，作了相应改动。
4、验收流程
住宅工程质量分户验收的内容是，依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查住宅观感质量和使用功能质量为主，在竣工验收之前必须进行分户验收。
五、分户验收的条件
1、工程已完成建设工程设计和施工合同约定的工作内容。
2、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。
3、工程质量控制资料完整。
4、有关安全和功能检测资料完整。
注：
在施工过程中进行的分户验收项目不受以上条件约束。
六、分户验收划分原则
以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯前室）划分检验批。
当每户检验批具备条件时，可以验收。
1、公共部分的验收划分
（1）公共部位划分原则：
影响住户正常使用的公共部位。
（2）公共部位的划分：
走廊（含楼梯间、电梯前室）。
（3）公共部位检验批划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯前室）按每一楼层划分为一个检验批。
（4）检查数量的确定：
公共部分走道和楼梯间墙面净距各抽查2个点。
楼地面、墙面和顶棚质量按楼梯间、走廊划分为两个检查区域。
墙体抽查2面，顶棚、地面（楼板）抽查为1块。
2、住宅部分的验收划分
以每一个住户为一个检验批，进行检验，以房间为单位全数记录（异形房间不做户内净距检查）。
七、分户验收准备
1、技术准备
熟悉施工图纸，了解各户型建筑尺寸，绘制抽查点布置图，准备好验收需要的相应技术文件资料；分户验收记录表；向验收组人员进行技术交底。
2、人员准备
建设单位、监理单位、施工单位相关技术、质量负责人均到位。
建设、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加分户验收相关管理办法培训的学习。
参加分户验收的人员认真学习本方案和分户验收相关资料、装饰装修等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利完成。
如物业单位已经确定并入场，物业单位人员可共同参与分户验收。
3、资料准备
（1）分户验收的相关资料的准备。
（2）分户验收填写的表格和资料。
4、检测仪器及工具准备
序号
名称
检测项目
1
激光测厚仪
楼板厚度
2
激光测距仪
墙面净距、户内净高
3
小锤
空鼓
4
检测尺
平整度、垂直度
5
直角检测尺
阴阳角方正
6
塞尺
平整度、坡度
7
漏电测试仪
漏电测试
8
绝缘摇表
绝缘测试
9
合尺
直线距离
10
线坠
垂直
八、分户验收的目的及内容、要求
1、分户验收的目的
为了进一步加强住宅质量管理，保障竣工房屋使用功能，重庆市建委根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合重庆市实际，制定了《住宅工程质量分户验收管理规定》和《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》，推进住宅工程质量分户验收工作。
2、分户验收的概念
分户验收以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，根据国家施工验收规范以及经审查合格的施工图设计文件，重点对观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目进行检查，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
3、分户验收的内容
（1）共有八类验收项目及表格，按表格内容进行验收。
八类内容是：
1）建筑结构外观尺寸及偏差；
2）门窗安装质量；
3）地面、墙面和顶棚面层质量；
4）防水工程质量；
5）采暖系统安装质量；
6）给水、排水系统安装质量；
7）室内电气工程安装质量；
8）其他规定、标准中要求分户检查的内容。
（2）分户验收对象是对每一户住宅及公共部分走廊、地下车库的专门验收。
（3）验收合格后，要出具合格证明文件（住宅工程质量分户验收表），这才证明工程是合格的，才可以进行单位工程竣工验收。
4、分户验收相关要求
（1）除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库；
（2）验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；
（3）可观察到的工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录；
（4）实测实量部位，按“重庆市分户验收指导手册”规定的检查部位，检查数量，确定检查点。
必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。
当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
当砼结构、砌体结构装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
观感为每户全数检查，实测、实量仍按规范要求的比例及最低数量检查，但检验批划分改为以每户为基准来划分，要预先定出测量点并记录下来。
（5）分户验收主控项目和一般项目判定合格方法按规范规定执行；
（6）不合格的要整改、重新验收，并记录整改项目测量结果；
（7）分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章，不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
5、住宅分户验收公共部位划分及规定
（1）划分原则：
影响住户正常使用的公共部位；
（2）部位划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库；
（3）检验批划分：
走廊部分按楼层划分，车库宜按防火划分（土建）；
（4）验收项目及确定：
按可观察到的观感，使用工能和实测项目为主要验收项目原则，确定验收项目和内容。
并在施工完毕时，某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收。
用户质量验收记录表记录，用靠尺板、水平仪和尺子等检查工具，按质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
6、分户验收填写的表格和资料的收集、整理
（1）分户验收签字人员资格规定
住宅工程质量分户验收表由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理按规定参加，并及时签认。
住宅工程质量分户验收表必须盖公章或分户验收专用章，不应盖项目章。
分验表检查验收，由建设单位现场代表、监理单位专业监理工程师、施工单位施工员共同参加，并及时签认。
1）分户质量验收记录表：
建设单位：
专业技术负责人
监理单位：
监理人员
施工单位：
专业质量检查员
2）住宅工程质量分户验收表
建设单位：
项目负责人
监理单位：
总监理工程师
施工单位：
单位负责人或委托项目经理
（2）资料收集整理
根据现场实测情况如实填定分验表，分验表内容全部合格后，如实填写住宅工程质量验收表，建立分户验收台账。
整个项目合部验收合格后，上报公司进行工程竣工预验收，达到验收条件后由公司验收签字并加盖公司验收专业用章或公章；公司验收通过后，报建设单位进行竣工验收。
分户验收检查时，填《XX分户检验记录表》，全部验收后填《住宅工程质量分户检验汇总表》；
每套住宅应汇总分户检验批项目及检查结论，将有关信息填入《套住宅分户验收汇总表》；单位工程应汇总各套住宅《工程质量分户验收表》，将有关信息填入《单位工程分户验收汇总表》中（见表二）
套住宅分户验收汇总表表一
序号
验收项目
验收表格
存在问题
1
2
3
…
单位工程分户验收汇总表表二
序号
户牌号
分户验收结论
分户验收完成时间
存在问题
1
1-1
2
1-2
3
1-3
…
…
（3）填写表格的形式
1）分户质量验收记录表：
共14个表，在检查验收时，填写该相应的表格。
2）住宅工程质量分户验收表：
全部验收合格后，由建设、监理、施工单位负责人确认，分别签认该表格。
7、强调做好分户验收工作的四个结合
（1）分户验收要与（分项工程）检验批质量验收相结合；
（2）分户验收要与发现问题及时整改复查相结合；
不合格项如实记录，监理发不合格项处置记录表，限期整改，整改后复验。
在表中相应位置要记录，该情况是监督机构检查重点。
（3）分户验收要与成品保护相结合。
（4）分户验收要与通病专项治理相结合。
分户验收主要是观感、实测、工程项目的质量验收，故对通病要在施工过程中重点从施工工艺做法、选材、严格复验等方面精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中通病发生。
（5）分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合。
8、分户验收记录表要求
该表是专为分户验收判定的检验批验收记录表，八类验收项目共57张表格与分项工程检验批表格比，表头部分增加了建设单位及监理单位，中间检查部分不变，按国家有关验收规范标准执行。
但以观测为主，故看不见的项目不检，表尾签字栏单独列了建设单位、检查填表，以《现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收记录表》表1-1为例，要求如下：
（1）检查内容：
可根据观察实测内容，参照表的内容执行，看不见的不测。
（2）检查标准、数量、方法：
1）一般规定：
①检查标准：
按设计图纸及验收规范要求执行；
②每套住宅划分为一个检验批，数量符合相关规定；
③每套住宅观感、功能全数检查，以房间为单位进行记录；
④实测实量按规定部位及数量确定检查点，必要时先确定基准值，如房净高基准值，可用层高减地面、楼板做法厚度算出。
实测值要全数记录。
⑤主控项目要全数合格，一般项目80％以点测点合格，且不合格偏差不得大于1.5倍允许值方为合格。
⑥现浇结构拆模后，由建设单位组织监理单位、施工单位进行检查。
⑦缺陷按表1-1表所列要求验收。
2）主控项目：
①观感质量：
不应有严重缺陷，如有则施工单位处理，处理后重检。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察，检查技术方案
②尺寸偏差：
不应有影响功能的尺寸偏差，如超过，则施工单位出方案，经监理认可后处理。
检查数量：
全数检查
检验方法：
测量，检查技术处理方案。
3）一般项目：
①观感质量：
外观不宜有一般缺陷，如有则施工单位处理，处理后复验。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察、检查技术处理方案。
②尺寸偏差：
符合表1-1所列数值。
检查数量：
梁、柱不少于3间，墙、板不少于3间；大空间墙5m高查1面，小于5m高的查3面。
检查方法：
靠尺、塞尺、尺子
4）实测项目说明
①结构墙：
测量轴线位移、垂直度、平整度、标高、截面尺寸；
使用工具，实测检查：
a.被查房间轴线位移：
钢尺，对每面墙测量，每面墙不少于1点，可先放出房间两墙间中间线，再量出居中线推断出轴线。
（主要量净空尺寸推断）
b.垂直度：
用经纬仪、吊线、钢尺，对每面墙均测量，测点宜在距墙角5
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