深圳房管所规章制度.docx

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深圳房管所规章制度

深圳房管所规章制度

篇一：

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篇二：

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深圳各区房屋租赁管理所地址：

篇三：

物业管理

第1章物业管理

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律、规定，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。

（必考）

物业管理与传统房地产管理的区别

从管理体制上看，传统的房地产管理是计划经济管理模式下的行政性的管理；物业管理是市场经济管理模式下的经营性的管理。

从管理的内容来看，传统的房地产管理以单一的“收租养房”为主要内容；物业管理实行有偿服务，通过向业主收取管理费、服务费，达到“以业养房”。

从管理机制上看，传统的房地产管理是房管部门代表国家采用行政方式管理房产，管房单位以自身的意志住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理公司，双方是在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。

从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是公有；物业管理对象的产权有的属个人所有，有的属集体所有，还有的属于国家所有，产权呈现多元化局面。

从管理单位与住户的关系看，传统房地产管理房管部门与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系。

物业管理与传统房地产管理的区别

英美物业管理的产生与发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国，是一位名叫octaviaHill的女士首先发明的。

我国物业管理的产生与发展

我国从20世纪80年代初期开始探索和尝试物业管理。

最先开始物业管理探索和尝试的，是作为经济特区的深圳和沿海开放城市的广州。

1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。

广州于1981年开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理办法。

1986年东华公司在开发建成广州五羊住宅小区后，组建了东华物业管理公司。

1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，标志着我国物业管理进入了一个新的时期。

1994年4月，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》明确指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司实施专业化管理”。

20XX年5月28日国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》。

截止到20XX年底，我国物业管理企业已近3万家，从业人员已将近300万人，物业管理的覆盖面已占物业总量的30%。

物业管理的基本特征社会化物业服务企业将分散的社会分工集中起来统一管理

专业化

企业化

经营化

规范化

物业管理的基本原则

1.业主自治管理与专业管理相结合的原则

2.社会化管理、企业化经营的原则

3.统一经营、综合管理的原则

4.合理竞争的原则

5.依法管理与服务的原则

6.服务第一、为业主着想的原则

公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务,是物业管理企业面向所有业主或物业使用人提供的最基本的管理和服

务。

内容：

房屋建筑主体的管理：

房屋质量管理、房屋维修管理

房屋设备、设施的管理：

包括供水、供暖、供电、供气、电梯等系统的养护与维修。

环境卫生管理：

卫生清扫、垃圾运放

绿化管理：

绿地与花草树木的养护

治安管理：

日常巡逻、门卫执勤，突发事件的预防与处理，各种高科技安保系统运用与维护

消防管理：

消防设备维护与保养，预防火灾的防范措施与宣传，火警出现时应急措施与方案

车辆道路管理：

交通秩序维护，保持道路畅通、各类车辆的保管与安全

物业装饰装修管理：

房屋装修的申请与批准、装修的设计、材料、施工扰民、安全等监督

专项服务是指为了满足一些业主或物业使用人的一定需要提供的代理业务服务。

专项服务的内容：

日常生活类，商业服务类，文化、教育、卫生、体育类，代理中介服务类，社会福利类

特约服务是一种在物业服务合同中没有要求，物业服务企业在专项服务中也未设立，是为满足个别业主或物业使用人的特殊要求而设立的。

第2章物业管理机构

物业服务公司的类型

按组建的渠道划分

由房地产公司派生出来的物业服务公司

由房地产行政管理部门所属的房管所转制的物业服务公司

由大中型企事业单位自管房部门转制的物业服务公司

社会上按照现代企业制度建立起来的物业服务公司

按股东的出资形式划分

有限责任公司

股份有限公司

股份合作公司

按经营服务的方式划分

委托服务型物业服务公司

自主经营型物业服务公司

按物业服务公司内部的运作划分

管理型物业服务公司

顾问型物业服务公司

综合型物业服务公司

物业服务公司的资质等级（条件、标准、承接业务范围）

一级资质

注册资本人民币500万元以上。

物业管理专业人员以及工程管理相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应基数的百分比之和不低于100%：

多层住宅为200万m2；高层住宅为100万m2;独立式住宅（别墅）为15万m2;办公楼、工业厂房及其他物业为50万m2。

建立关严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建有企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

二级资质

注册资本人民币300万元以上。

物业管理专业人员以及工程管理相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应基数的百分比之和不低于100%：

多层住宅为80万m2；高层住宅为40万m2;独立式住宅（别墅）为8万m2;办公楼、工业厂房及其他物业为20万m2。

建立关严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建有企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

三级资质

注册资本人民币50万元以上。

物业管理专业人员以及工程管理相关专业类的专职管理和技术人员不少于8人。

物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

有委托的物业管理项目。

建立关严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建有企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

临时资质

新设立的物业服务企业应申请临时资质证书。

物业服务公司的权利

根据国家和地方有关法律、法规、政策和合同的约定，结合物业实际情况，制定物业管理办法。

依照物业服务合同和管理办法对住宅小区实施管理。

选聘专营公司承担专项业务。

依照物业服务合同和有关物价规定收取管理费用。

制止违反规章制度的行为。

可以实行多种经营，以其补充物业管理经费。

要求业主委员会协助管理。

物业服务公司的义务

履行物业服务合同，依法经营。

接受业主、业主大会、业主委员会的监督。

重大的管理措施应当提交业主大会、业主委员会审议认可。

接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。

业主的权利

按照物业服务合同的约定，接受物业服务公司提供的服务

提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议

提出制定和修改管理规约、业主大会的议事规则的建议

选举业主委员会委员，并享有被选举权

监督业主委员会的工作

监督物业服务企业履行物业服务合同

对物业共作部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用

法律法规规定其他权利

业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，根据规理规约和物业管理法律法规的规定行使职权，是代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的最高权力机构。

业主大会的类型

首次业主大会（条件）

当物业已经交付使用，并达到一定的条件后，应召开首次业主大会。

住宅物业的条件：

公有住宅出售建筑面积达30％以上，或新建商品住宅出售建筑面积达50％以上，或本物业区域内第一套住宅实际交付使用已满两年。

当一个物业管理区域满足成立业主大会的条件后，该物业管理区域内的业主就应当在物业所在地的区、县人民政府的指导下成立业主大会筹备组。

筹备组应当自组成之日起30日内组织业主如开首次业主大会。

在大会上，要做两件重要事情：

一是通过两个主要文件，即《业主大会议事规则》和《管理规约》；二是选举产生一个重要机构，即业主委员长会。

业主委员会的性质

业主委员会是经业主大会选举并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益，是业主大会的执行机构。

业主委员会隶属于业主大会。

业主委员会的权利范围是进行物业业主自治管理。

业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。

业主委员会的组建（条件）

第一届业主委员会在物业所在地区市、县人民政府房地产主管部门会同物业企业、物业代表组成筹备组，由筹备组推荐首届业主委员会候选人名单，提交首次业主大会选举产生。

以后各届业主委员会的换届由上届业主委员会负责。

业主委员会的人数要根据物业管理区域的规模决定，通常由5-11人组成，其中主任1人，副主任1-2人，执行秘书1-数人。

业主委员会应当符合下列条件：

①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；②遵守国家有关法律、法规；③遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；④热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑤具有一定组织能力；⑥具备必要的工作时间。

物业管理招投标的概念

物业管理招标是指房地产开发商或业主委员会，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立物业管理服务合同的过程。

物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务，依照物业管理招标文件的要求组织编写标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。

物业管理招投标的特点

超前性阶段性

物业管理招投标的方式

公开招标邀请招标议标

物业服务合同的概念

物业服务合同是指物业管理市场上物业管理服务的各有关当事人，为实现物业管理服务的目标，而签订的相互之间的民事权利义务关系的协议。

第3章早期介入与前期管理

物业管理早期介入的概念

物业管理早期介入是指物业服务企业在接管竣工物业之前，参与物业的规划、设计和施工建设，从物业管理的角度提出意见和建议，使建成后的物业更好地满足业主和使用人的要求的各项活动。

物业管理早期介入的作用（看看）

物业管理的早期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患

物业管理的早期介入有助于物业服务企业顺利接管物业

物业管理的早期介入可以为物业服务企业节省后期费用

物业管理早期介入的工作内容（看）

规划设计阶段

施工建设阶段

竣工验收阶段

前期物业管理的含义

前期物业管理是指在业主委员长会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的管理。

前期物业管理阶段的物业服务企业是由房地产开发商选聘的

物业服务企业是要与房地产开发商签订前期服务合同

前期物业管理是阶段性管理

前期物业管理期间所涉及到的法律主体一般有三方，即房地产开发商，物业服务企业和业主

前期物业管理与早期介入的区别

发生时段不同

工作内容不同

合同关系不同

企业地位不同

前期物业管理的主要内容

物业管理机构的设立和人员的培训

规章制度的制定

物业的接管验收

业主入伙和装修管理

物业档案资料管理

协助成立业主委员会

物业接管验收的含义

物业接管验收是在物业服务企业接受房地产开发商或建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋时,对物业主体结构安全和满足使用功能的再检验。

按照接管验收对象的性质,可将物业接管验收分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。

物业接管验收的内容

资料的验收

质量与使用功能的检验

质量问题的处理

楼宇入伙的程序

向业主或租户发出函件

业主、租户验楼

签订管理规约、发给各种资料

缴纳费用

组织搬迁入住

第4章房屋修缮管理

房屋修缮的概念

房屋修缮是指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。

房屋修缮的特点

限制性普遍性分散性技术性服务性

房屋质量等级鉴定

根据房屋的结构、装修及设备3个部分的完好和损坏程度，将房屋分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危险房5大类。

房屋等级评定可以采用定期评定和不定期评定两种做法。

房屋修缮工程的分类

按房屋的完损善和工程性质划分（5个中，会考一个概念）

翻修工程

翻修工程是指原有房屋需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。

大修工程

大修工程是指需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。

中修工程

中修工程是指需牵动或拆换少量主体构件，保持原房屋规模和结构，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。

小修工程

小修工程，即房屋的日常养护，是指为了保持房屋的原有完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。

小修工程的平均费用为房屋现时造价的1%以下。

综合维修工程

综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢大、中

、小修一次性应修尽修，其费用控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。

房屋修缮的标准

主体工程

主体工程的维修要求牢固、安全，不留隐患。

木门窗及装修工程

木门窗应开关灵活，不松动，不透风。

木装修应牢固、平整、美观、接缝严密。

楼地面工程

楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。

屋面工程