新世纪鸿源广场房地产开发项目可行性研究报告.docx
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新世纪鸿源广场房地产开发项目可行性研究报告
新世纪鸿源广场房地产开发项目
可行性研究报告
附件：
摘要
一、公司基本情况
####房地产公司成立于1999年12月，以经营房地产业务为主，2004年5月注册资本金为2000万元，并取得房地产开发二级资质。
二、公司组织管理
公司设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。
采取董事长负责制，两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。
此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。
三、项目介绍
####房地产公司开发设计的“新世纪鸿源广场”位于西安大路与同志街交汇处西南角，是一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。
项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，本项目建成后，必将填补长春市高档地产项目的一项空白，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。
四、技术与服务
本项目是长春市基础设施建设投资的重点区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。
五、环保与安全
我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按《环境保护规范》的标准严格执行。
此外，在施工过程中还提倡有效地利用自然资源、节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保证。
六、市场分析
长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境，这样使一些知名的楼盘诸如万科城市花园、天安第一城等进驻了长春的楼市。
通过几年的开发建设，目前长春市的销售住宅项目接近111个，全市的开发商370多家，市场竞争逐日激烈。
通过与周围的楼盘进行综合性比较，本项目具备一系列的竞争优势，市场前景看好。
七、市场营销分析
项目的总体营销策略就是利用项目优越的地理位置、良好的产品质量、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等理念让广大消费者了解并认可本项目。
通过四大媒体以及专门的促销活动等营销方式作为公司的营销策略。
八、融资说明
该项目总投资20173万元人民币。
其中，企业自筹资金7400万元；融资10000万元。
融资分两期进行，第一年为8000万元，第二年为2000万元。
“新世纪鸿源广场”开发工程预计2.96年完工，在开发工程总体完成并销售后，利用楼盘出售的回款一次性返还融资款的本息。
九、财务分析
根据企业提供的数据对财务分析进行预测，公司的投资利润率为25.62％，投资利税率为29.16％。
报表的分析结果表明29.16％项目的投资利润率以及不到3年的投资回收期是有吸引力的。
十、风险控制
房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点。
就本项目而言，具有政策风险、市场风险、行业风险、资源风险、生产风险和管理等风险，可以通过具体手段加以规避和控制。
十一、项目实施计划
2003年9月－2003年10月项目前期相关审批工作；
2003年11月－2004年3月项目招标工作、实施前准备及资金
筹集工作及扩初设计工作；
2004年9月开始预售工作；
2004年4月－6月前期拆迁及场地平整工作；
2004年7月－2005年7月工程主体封闭；
2005年8月－10月工程外部装修；
2005年11月－12月工程内部装修；2006年6月销售工作完成。
第一部分企业基本情况
一、企业简单描述
####房地产公司是1999年12月在吉林省工商管理局注册成立的，具有独立法人资格的有限责任公司，注册地为吉林省长春市南关区幸福乡富裕村，注册资本金1000万元，并于同年取得房地产开发四级资质，经营范围为房地产开发。
2004年5月再次注资，达到2000万元，并取得房地产开发二级资质。
公司以经营房地产业务为主。
公司成立之初，公司的董事长兼总经理郝凤波与其他领导一起，凭借自身丰富的房地产方面的工作经验，结合当地消费者的特点，以“准确定位市场、规模开发经营，优质优价取胜、力创一方精品”为经营原则，本着“诚信、务实、发展”的原则开展工作，迅速找到市场中的缺口，占领市场份额，使公司在短时间内立足于长春房地产界。
公司以“为中、高端客户开发建设精品楼盘”为开发宗旨，“以人为本、以客为尊、团结发展、共创辉煌”为公司一贯的经营理念。
在2004年增资升级之后，公司更加注重企业形象的建设，继续以高品质的工程和完美的物业管理占领市场，全方位的赢得了消费者对公司的认可。
二、公司主要负责人情况
公司最初是由郝**、翟**和苏**三位自然人共同出资组建的，注册资本为1000万，每人的出资比例分别占80％、10％和10％，依照出资比例不同而享有不同的权力和义务。
在2004年三人依原投资比例对公司进行再次增资，使公司的注册资本达到2000万，主要股东的权力和义务保持不变。
下面是公司主要的行政领导：
（一）、董事长兼总经理：
郝**男
（二）、副总经理：
苏**
（三）、副总经理：
雷**
三、公司财务状况
由于公司之前是以参股其它房地产公司的方式，与其它房地产公司共同经营的，因此，并没有独立的财务报表。
四、公司发展目标
公司在近几年的发展壮大中，完成了将近十万平方米的房地产开发业绩，取得了良好的经济效益和社会效益。
公司先后开发了“开运街43号住宅”、“红旗街28号住宅”、“湖滨公寓”、“天津路27号综合楼”等多个项目，取得了广大消费者的一致赞誉，在吉林省房地产开发行业中，树立了很好的业内口碑，并受到省、市各相关部门的认可和赞赏。
公司通过这几年的积累、发展、壮大，已经成为实力雄厚、技术精良、具有现代化管理手段和计算机管理系统的成熟企业。
为了使公司的经济效益和社会效益更上一层楼，在2003年，公司竞标得到位于长春市最大商业圈——“重庆路商业圈”与办公集中地“西安大路”交汇处的7500平方米的规划用地，总占地面积为4233平方米。
此地段堪称长春市绝版“黄金地王”。
根据调查，并从经济价值和社会价值方面综合考虑，领导层决定在此开发一个集办公、商务和住宅公寓为一体的高档综合性大厦——“新世纪鸿源广场”项目。
“新世纪鸿源广场”是####房地产公司自成立以来在长春市黄金商业繁华地段开发的第一个大型综合性房地产项目，公司对此进行了周密的论证和调研，几乎倾注了全部的人力、财力和物力，旨在通过该项目的开发建设，通过以精美的建筑、完备的设施、科学的管理和一流的质量，展现公司强大的实力和优秀的业务水平，从而进一步巩固“####房地产公司”的品牌知名度，提升公司在长春市、吉林省乃至全国地产界的声誉。
在为公司创造可观经济效益的同时，为长春市房地产业的发展和成熟做出辉煌的贡献。
由于长春市近年来的发展总体落后于全国大中城市，因此，政府更是从政策扶持方面加快了长春市的改革和开放的步伐。
随着全国经济的总体高速发展，越来越多的外地乃至世界的投资者把目光投向长春这一有着巨大发展潜力的城市。
城市的发展，规划相当重要。
一个现代文明程度较高的城市都有相当规模的商务中心区，如纽约的曼哈顿、香港的铜锣湾、北京的CBD以及上海正在建设的陆家嘴。
公司正是从当前和长远的发展眼光着手，以长春市的中长期发展目标为基础来进行项目的设计和开发，以高起点、高水平的项目来为长春市的经济繁荣做出贡献。
第二部分公司组织管理
一、公司管理团队
公司是一家有限责任公司，设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。
由于郝凤波在公司股份中占股比例达到80％，因此担任公司董事长兼总经理，负责公司的主要工作；两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。
二、公司组织结构
公司在经历由弱到强、从小到大的发展经历后，现已基本形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着不断的改进和完善。
通过多年的运作，以及借鉴其他公司的管理经验和管理模式，领导层根据本公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。
简单的以图示表示如下：
采
购
计
划
审定
、验收
材料
、
设备采购
企划
包
括可
行性研究
征
地
、
拆
迁
、
规
划
手
续
基
础
设
施
配
套
手
续
方
案
及
勘
查
、
设
计
单
位
选
定
广告
及销售
样板房方案及管理
销
售
计
划
、
统
计
人
力
资
源
人事
、劳资等
行政
、
档案管理
车
辆
管
理
公司会计业务
工
程
预
算
、
决
算
审
核
资
金
运
营
公
司
计
划
、
统
计
施工
、监理单位选定
工
程
进
度
、
质量
、
安全管理
工
程
经
济
管
理
公
司
内
部
施
工
队
伍
管
理
环
境
管
理
绿化
、卫生
设施维护
水电暖路
治安
、安全管理
行政管理
手续收费会销
三、团队中其它部门的主要管理成员
（一）、公司拥有一批年富力强、勇于创新的部门经理，他们都是大专以上的学历，有着丰富的工作经验。
前期部经理：
翟冬梅女大专学历经济专业
销售部经理：
翟曙光男大专学历工民建专业
综合部经理：
苏国军男大学本科经济专业
财务部经理：
周文辉男大专学历财经专业
工程部经理：
雷金祥男大专学历水暖专业
物业部经理：
李生男大专学历电气专业
采购部经理：
王彪男大专学历电气专业
（二）、此外，公司还拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。
在长期的业务发展中，和政府相关部门及国家机关建立了良好的诚信地位及良好的合作关系。
法律顾问：
吉林省佳林律师事务所
律师：
高俊杰、孙发
由下面的表可以直观的看出公司的人力资源情况：
####房地产公司人力资源定员表
序号
部门名称
数量（人）
备注
1
总经理
1
郝凤波
2
副经理
2
苏立祥、雷金祥
3
总工程师
1
苏立祥
4
前期工作部
3
翟冬梅
5
销售部
3
翟曙光
6
综合部
3
苏国军
7
财务部
5
周文辉
8
工程部
10
雷金祥
9
物业管理部
2
李生
10
采购部
2
王彪
11
顾问
2
高俊杰、孙发
合计
34
四、公司工作制度
工作制度是一个公司管理理念的具体体现，通过公司全体员工的讨论，制定行之有效的工作制度，从而保证公司的正常经营和核心竞争力。
具体工作制度包括以下几方面：
（一）、企业办公综合制度
（二）、公司奖惩制度
（三）、企业会议工作制度
（四）、企业出差工作制度
（五）、企业安全保卫工作制度
（六）、企业档案管理工作制度
（七）、企业车辆管理制度
（八）、企业福利制度
以上各项制度的制定，一方面规范全体职工的行为，另一方面，为职工的权益提供法律保障。
公司的规章制度现在还很不完善，需要在以后的工作中不断的修改和补充，从而更能为实现公司的管理目标服务。
五、人力资源的管理
公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。
现今社会，人才的竞争是企业竞争的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共识。
如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业发展阶段不能不面临的关键问题。
事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的竞争奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。
由此看来，作为公司管理的一方面，竞争奖惩制度的制定有着举足轻重的作用。
卓有成效的竞争奖励机制是衡量一个企业现代化的标志，它的制定妥否在很大程度上关系到公司的存亡。
只有制定符合公司发展的竞争奖励机制，才能够使公司的管理体制更趋科学和完善。
因此，公司依据“可信、可干、可控、可塑”的原则，从人品、能力、工作态度和发展潜力四方面对管理层和关键人员制定了尤为详细的奖惩制度，以保证公司的良性发展。
公司的人力资源管理主要包括如下几个方面：
（一）、人才的吸收：
1、员工推荐：
通过本企业员工推荐熟人朋友、亲友乃至过去的同事作为员工招聘的主要来源；
2、业务接触：
企业在开展业务中与社会各种人员交往及业内交往时，所接触的可以作为企业招聘对象的来源；
3、人才交流市场：
企业花费一定费用在人才市场上设摊招聘；
4、大众传媒广告：
在大众传媒（主要是报纸）上刊登广告招聘人员。
（二）、培训与考核：
1、由公司资深员工讲解公司简介、人事规章、企业制度、近期目标及发展战略简况；
2、在具体岗位工作一星期左右，使之对本公司业务及经营范围有所了解；
3、受训人写详细的述职报告，作为考核的基础；
4、企业专人通过谈话、问卷等手段对受训人进行考核；
（三）、奖励制度：
公司的奖励制度主要有“奖金”、“记功”和“嘉奖”。
1、员工有下列情况之一者，给予奖金或记功奖励：
（1）、对公司业务有重大革新建议，提出具体方案，经实施确实有效的；
（2）、办理重要业务成绩特优或有特殊功绩者；
（3）、及时消灭意外事故，避免工程质量事故发生，使公司免遭损害者；
（4）、对于舞弊或有危害公司权益事情，能揭发制止者。
2、员工有下列情况之一者，给予嘉奖：
（1）、品行优良、技术超群、工作认真、恪尽职守者；
（2）、领导有方，使业务工作拓展有相当成就者；
（3）、品行端正、遵守规章、服从指导堪为员工楷模者。
（四）、惩罚制度：
公司的惩罚制度主要有“免职”、“记过”和“警告”。
1、员工有下列情况之一的给予免职处分，情节严重者采取法律途径解决；
（1）、假借职权、营私舞弊者；
（2）、盗窃公司财物或挪用公款，故意毁损公物者；
（3）、利用工作时间擅自在外兼职者；
（4）、泄漏公司机密、捏造谣言或酿成意外灾害，致公司受重大损失者；
（5）、仿效上级主管人员签字，擅用公司名义者。
2、员工有下列情况之一的根据情节严重性给予警告或者记过处分：
（1）、故意浪费公司财物或办事疏忽致使公司受损者；
（2）、泄漏机密或者虚报事实者；
（3）、品行不端有损公司信誉者；
（4）、工作不利、屡教不改者；
（5）、工作场所酗酒滋事，影响秩序者；
（6）、月份内累计迟到、早退5次（含5次）者。
（五）、公司的奖惩均按季度书面通知本人，并报综合部记录，并且将奖惩制度切实落实到实处。
六、公司管理的目标
随着公司规模的不断壮大，对于管理的科学性的要求就越来越高。
“向管理要效益”已经成为公司经营宗旨的一部分。
通过在经营中的经验总结、引进高水平的管理人才以及学习其他优秀公司的先进管理经验等，将公司的组织管理模式逐步完善，更好的为公司的高速发展和不断壮大而服务。
“新世纪鸿源广场”建设项目的实施，是对公司综合管理水平的一次检验。
通过此项目的开发、建设施工、完工销售等一系列工作的运作，不仅可以提升公司的知名度和创造经济效益，更重要的是能够使领导层及时发现并弥补公司管理中的漏洞，为以后工作进一步开展奠定良好的基础，使公司向更高的目标迈进。
第三部分项目介绍
一、项目背景
（一）、市场环境
长春市是吉林省经济、政治和文化中心，现辖有朝阳、南关、二道、宽城、绿园、双阳六个区，经济、高新及净月三个开发区，九台、榆树和德惠三个县级市和农安县。
总面积20571平方公里，其中市区面积3116平方公里，建成区面积150平方公里，总人口691.2万人，其中市区人口有286.6万人。
随着经济的迅猛发展和长春市旧城区的改造，商业环境和城市面貌有了很大的变化，逐步形成了重庆路商业街、红旗街商业区、火车站商业区、桂林路商业区和大经路商业区五个商业圈。
其中，重庆路商业街更是以其优越的地理位置、优美的环境和多年来形成的商业美誉，成为五大商业区中最为繁华和著名的。
这里不但云集了诸如百货大楼、国贸中心、卓展购物中心、沃尔玛购物广场、百盛等大型知名的高档购物中心和超市，还拥有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、国联大厦、国际大厦等星级商务酒楼和写字楼。
尤以重庆路段商业街源头、西安大路以其布局更成为重庆路商业街的核心区域。
良好的商业氛围、优美的办公环境和便捷的交通，使得这一地区成为众商家和公司争相进入的宝地。
（二）、项目背景
对于“重庆路商业圈”的调查不难发现，目前这一中心地段尚无一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。
而公司竞标所得的这片地段正处于“重庆路商业圈”与办公集中地“西安大路”的交汇处，此地段的周边都已经开发完毕，所以堪称为“绝版黄金地王”。
根据地段的实际情况和周边的环境相配合，公司开发设计的“新世纪鸿源广场”项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，总建筑高度为96.9米,其中地下三层为停车场，建筑面积12313.50平方米；地上一至六层为裙房楼商场，建筑面积20309.5平方米；七至二十层为写字楼，建筑面积11620平方米；七至二十二层为商务公寓，建筑面积12971平方米；七至二十八层为住宅，建筑面积31099平方米。
工程分两期进行，在资金保障的情况下，2004年9月开始预售工作，并于2005年7月完成工程主体，并在2005年12月完成工程内部装修。
此楼盘地理位置优越，交通便利，是高档次高层次建筑。
根据现在的市场预测，此项目开发的楼盘预计在2006年6月完成全部销售工作。
（三）、项目特点
“新世纪鸿源广场”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，本项目建成后，必将填补长春市高档地产项目的一项空白，迎合市场的需求，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。
本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的纯住宅小区或纯商务楼等模式，而是集商务、办公、住宅、公寓为一体的综合性大厦。
合理的工程结构和先进的小区设施为住户提供了良好的居住环境，完善的配套设施为单位和业主提供了全方位的服务。
地下停车场一方面满足了此工程的入住单位和业主的使用外，还可作为商业中心地段对外服务，获得营业收入；商业裙房主要以经营产业为主；会所主要为业主提供配套服务，同时对外营业创收；住宅、办公楼和公寓面对的消费群体都是高收入高素质阶层和成功人士及实力雄厚的大、中型企业。
新颖、别致、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务及优越的地域条件，为本项目成为本省乃至全国的智能化标志性建筑提供了极其有利的条件。
二、项目设计原则
本项目为商业地产类开发，根本目的是为了销售出去，使公司取得经济效益和社会效益的双丰收。
具体的说，原则有以下几方面：
（一）、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性；
（二）、围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为长春市经济发展做出贡献；
（三）、以长春市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开发建设需求。
三、项目总体规划布局
根据城市规划的要求，合理确定建筑的位置、防火间距、消防车道和消防水源等。
项目所处区域市政配套设施齐全，总体布局在综合考虑以适应当地的地形地貌的前提下，按照市政规划的要求，进行合理空间布局，做到既能使之具有浓郁的商务氛围，又能体现人文居住的环境，更保证了项目的安全性和合法性。
具体的说，有以下几方面：
（一）、退线以适应规划和安全需要：
沿西安大路及同志街退线10.0米，以设置30个停车位，满足规划要求；西侧及南侧分别为重庆胡同和西安胡同，与西安大路及同志街形成消防通道，满足消防需求。
（二）、建筑物主立面向西安大路与同志街交汇十字路口，北侧立面沿西安大路，西侧立面沿同志街，整体建筑四面临路。
（三）、根据楼盘的具体位置结合交通、市场、园林等的要求，设置各区域的入口和出口，做到交通便捷安全，绿化达标，符合市场规范化要求等。
四、主要建筑指标表
序号
名称
指标
单位
备注
1
总规划用地面积
7500
m2
2
总占地面积
4233
m2
3
总建筑面积
88313
m2
地下三层
4
建筑密度
4.8
%
5
容积率
10.0
%
6
绿化率
20
%
五、项目主要内容
（一）、主要工程
1、地下停车场设备用房（地下三层——地下一层）
该部分建筑面积12313.5平方米，层高3.9米。
考虑到该地段车流量大，为了方便停车，缓解城市压力，本方案在有限的空间内充分挖掘空间资源，地下停车场采用“鸿安”牌PSH型地面二层升降横移类停车设备，建设成复合式停车场。
地下一层设计停车位81个，其中机械式停车位54个，平走式停车位27个；地下二层停车位100个，其中机械式停车位54个，平走式停车位46个；地下三层设计停车位106个，其中机械式停车位75个，平走式停车位31个。
综上，地下1－3层共设计停车位287个。
2、裙房楼商场（一至六层）
该部分建筑面积20309.5平方米，1层层高6.3米，2－5层层高4.5米。
一层西北部设商场主入口，商场主入口西侧设置独立的公寓入口，北部设写字楼单独入口，东部和南部分别设立地下停车场入口，南部（沿西安胡同）设置2个住宅单独入口，各独立入口处均设置入口大厅及保安室。
商场一层设共享大堂，消防中心设在一层，在商场内每层适当部分设置防火卷帘门，对商场进行防火分区；在一层南侧、东侧分别设置货物通道。
六层设计为健身会所，为业主提供配套服务。
层高6.3米，内设标准游泳池、儿童戏水池、健身房、高尔夫球模拟室、酒吧、儿童游戏场、麻将娱乐房、图书室、网吧、壁球馆及相应配套的淋浴室、更衣室、医务室等配套设施。
健身会所实行会员制，主要服务于大厦内工作人员及住宅居民，同时可对外接待顾客。
为取得较好的采光效果，6层屋顶局部（泳池上空）采用通透式轻钢结构玻璃顶。
在6层屋顶适当部分进行绿化，建造屋顶花园，体现“流绿空间”感念。
3、写字楼（7－20层）
写字楼建筑面积11620M2，层高3.3M，写字楼位于大厦的北侧沿西安大路方向，采用大空间布局，可根据业主需要进行自由分隔。
写字楼内设疏散楼梯1部，垂直升降梯2部，可直通地下停车场，能够满足需要。
写字楼第16—18层与公寓架空相连接，并在该部分18层屋顶及20层屋顶进行花园式绿化，建造“空中屋顶花园”。
4、公寓（7－22层）
随着社会经济的进一步发展，集办公和家居一体化的小型公寓越来越受到消费者青睐，市场前景颇为看好。
本项目拟沿同志街方向（位于大厦西侧）在7－22层布设公寓，总建筑面积12971平方米，层高3.3米，共可设置112套公寓，规格设计为50m2/户―100m2/户不等。
每套公寓均设卫生间、卧室等。
公寓设疏散楼梯1部，垂直升降梯2部，可直通地下停车场，能够满足需要。
在公寓22层屋顶设计建造“空中屋顶花园”。
5、住宅（7－28层）
住宅总建筑面积31099平方米，层高3米，沿西安胡同及重庆胡同方向呈“L”型布设（位于大厦的南侧）；设计规格为90m2/户――180m2/户不等，共可设置264套不同规格的二室二厅、三室二厅、四室二厅住宅。
在住宅28层屋顶设计建造“空中屋顶花园”。
住宅楼内设置疏
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