房地产1资料.docx

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房地产1资料

房地产

一、房地产的涵义

在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。

2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。

二、房地产市场的涵义及其特点

1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。

2、房地产市场特点：

（1）市场信息不充分。

价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。

（2）市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。

（3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。

（4）市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。

（5）市场调节机制与计划调节机制共同作用。

3、房地产市场的分类

（1）房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。

按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。

按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种

1、房地产可分为：

（1）一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

（2）二级市场：

发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。

（3）三级市场：

卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。

三、房地产价格

1、房地产价格的构成：

三个部分：

物质消耗支出、劳动报酬（工资）支出和盈利。

具体包括：

（1）土地取得费用；

（2）前期工程费；（3）房屋建筑安装工程费；

（4）基础设施建设费；（5）公共配套设施建设费；（6）经营管理费；

（7）销售费用；（8）利息；（9）利润；（10）税费

2、房地产价格的影响因素

主要因素有供求状况；位置物理因素、环境、行政经济、人口、社会、人类心理、国际环境。

3、房地产估价方法：

（1）市场比较法；

（2）收益还原法；（3）成本法

四、商品房的税收

（1）内销住宅，契税1.5%，印花税，万分之三，交易手续费，万分之八。

（2）办公与外销住宅：

契税3%

五、什么是内销房、外销房、平价房

内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。

（1）外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。

（2）内销房的土地是没有所限的（可认为不保险），针对的客源是本地人或外地人从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。

（3）平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。

8、何为代理，何为中介？

二者区别

代理：

服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。

中介：

服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。

受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。

一、按揭（个人住房商业性贷款）

1、办按揭的条件

（1）现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身份证及户口的购房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款的70%。

（2）另一种由于开发商争取获得的全国性按揭，购房者必须提供本人身份证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供总房款的30%，额度的按揭贷款。

（3）以上两种都必须提供收入证明，证明其还贷能力，月收入必须超过或等于其办按揭贷款月还款金额的2.5倍。

（4）办按揭人年龄不可超过65岁，以65岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过20年。

2、公积金贷款额度

（1）最高10万，20年（暂定）

（2）计算公式：

购买者本人月交纳公积金全额×35×贷款年数

3、公积金贷款的优点

（1）利息低

（2）购房者单位承担一部分（3）随着公积金限额的放开可非常有效的活跃房产市场

商业银行的基本职能包括：

信用中介;支付中介;信用创造;金融服务

按业务复杂程度和对网点依赖程度，银行业务可分为两块：

一部分是传统业务，包括一般贷款、简单外汇买卖、贸易融资等，主要是靠大量分行网络、业务量来支持。

另外是复杂业务，如衍生产品、结构性融资、租赁、引进战略投资者、收购兼并上市等，这些并不是非常依赖分行网络，是高技术含量、高利润的业务领域。

　　按照其资产负债表的构成，银行业务主要分为三类：

负债业务、资产业务、中间业务。

负债业务是商业银行形成资金来源的业务，是商业银行中间业务和资产的重要基础。

商业银行负债业务主要由存款业务、借款业务构成。

资产业务是商业银行运用资金的业务，包括贷款业务、证券投资业务、现金资产业务。

中间业务是指不构成商业银行表内资产、表内负债形成银行非利息收入的业务，包括交易业务、清算业务、支付结算业务、银行卡业务、代理业务、托管业务、担保业务、承诺业务、理财业务、电子银行业务。

期货

期货的本质是与他人签订一份远期买卖商品（或股指、外汇、利率）的合约，以达到保值或赚钱的目的。

如果您认为期货价格会上涨，就做多（买开仓），涨起来（卖）平仓，赚了：

差价=平仓价-开仓价。

如果您认为期货价格会下跌，就做空（卖开仓），跌下去（买）平仓，赚了：

差价=开仓价-平仓价。

期货做多一般容易理解,做空不太容易明白。

下面拿做空小麦为例（签订卖出合约时卖方手中并不一定有货）解释一下期货做空的原理:

您在小麦每吨2000元时,估计麦价要下跌,您在期货市场上与买家签订了一份（一手）合约,（比如）约定在半年内,您可以随时卖给他10吨标准麦,价格是每吨2000元.（价值2000×10=20000元,按10%保证金算,您应提供2000元的履约保证金，履约保证金会跟随合约价值的变化而变化。

）这就是做空（卖开仓），实际操作时，您是卖开仓一手小麦的期货合约。

买家为什么要同您签订合约呢?

因为他看涨.

签订合约时,您手中并不一定有麦子（一般也并不是真正要卖麦子）.您在观察市场,若市场如您所愿,下跌了,跌到每吨1800元时,您按每吨1800元买了10吨麦,以每吨2000元卖给了买家,合约履行完毕（您的履约保证金返还给您）.您赚了:

（2000-1800）×10=2000（元）（手续费一般来回10元,忽略）

这就是获利平仓，实际操作时，您是买平仓一手小麦的期货合约。

与您签订合约的买家（非特定）赔了2000元（手续费忽略）。

整个操作,您只需在2000点卖出一手麦,在1800点买平就可以了,非常方便.

期货开仓后，在交割期以前，可以随时平仓，当天也可以买卖数次（一般当天平仓免手续费）。

如果在半年内,麦价上涨,您没有机会买到低价麦平仓,您就会被迫买高价麦平仓（合约到期必须平仓）,您就会亏损，而同您签订合约的买家就赚了。

假如您是2200点平仓的,您会亏损:

（2200-2000）×10=2000（元）+10元手续费.与您签订合约的买家（非特定）赚了2000元（手续费忽略）。

期货的炒作方式与股市十分相似，但又有十分明显的区别。

一、以小搏大股票是全额交易，即有多少钱只能买多少股票，而期货是保证金制，即只需缴纳成交额的5%至10%，就可进行100%的交易。

比如投资者有一万元，只能买一万元的股票，而投资期货按10%的保证金计算，就可以签订（买卖）10万元的商品期货合约，这就是以小搏大，节省了资金。

二、双向交易股票是单向交易，只能先买股票，才能卖出；而期货即可以先买进也可以先卖出，这就是双向交易，熊市也可以赚钱。

三、期货交易的一般是大宗商品，基本面较透明，签订（买卖）的合约数量理论上是无限的，走势较平稳，不易操纵。

股票的数量是有限的，基本面不透明，容易受到恶庄家操纵。

四、期货的涨跌幅较小，一般是3%-6%，单方向连续三个停板时，交易所可以安排想止损的客户平仓。

股票的涨跌停板的幅度是10%，有连续10几个跌停板出不来的时候。

五、期货由于实行保证金制、追加保证金制和到期强行平仓的限制，从而使其更具有高收益、高风险的特点。

如果满仓操作，期货可以使你一夜暴富，也可能使你顷刻间赔光（爆仓），所以风险很大，但是可以控制（持仓量），投资者要慎重投资，切记不能满仓操作。

做股票基本没有赔光的。

六.期货是T+0交易,每天可以交易数个来回,建仓后，马上就可以平仓。

手续费比股票低（约万分之一至万分之五，一般当天平仓免手续费）.股票是T+1交易，当天买入的只能第二个交易日抛出，买卖手续费约为成交额的千分之八。

股票

股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证。

股票代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。

这种所有权是一种综合权利，如参加股东大会、投票表决、参与公司的重大决策。

收取股息或分享红利等。

同一类别的每一份股票所代表的公司所有权是相等的。

每个股东所拥有的公司所有权份额的大小，取决于其持有的股票数量占公司总股本的比重。

股票一般可以通过买卖方式有偿转让，股东能通过股票转让收回其投资，但不能要求公司返还其出资。

股东与公司之间的关系不是债权债务关系。

股东是公司的所有者，以其出资额为限对公司负有限只任，承担风险，分享收益。

股票是社会化大生产的产物，已有近400年的历史。

作为人类文明的成果，股份制和股票也适用于我国社会主义市场经济。

企业可以通过向社会公开发行股票筹集资金用于生产经营。

国家可通过控制多数股权的方式，用同样的资金控制更多的资源。

目前在上海。

深圳证券交易所上市的公司，绝大部分是国家控股公司。

股票具有以下基本特征：

（l）不可偿还性。

股票是一种无偿还期限的有价证券，投资者认购了股票后，就不能再要求退股，只能到二级市场卖给第三者。

股票的转让只意味着公司股东的改变，并不减少公司资本。

从期限上看，只要公司存在，它所发行的股票就存在，股票的期限等于公司存续的期限。

（2）参与性。

股东有权出席股东大会，选举公司董事会，参与公司重大决策。

股票持有者的投资意志和享有的经济利益，通常是通过行使股东参与权来实现的。

股东参与公司决策的权利大小，取决于其所持有的股份的多少.从实践中看，只要股东持有的股票数量达到左右决策结果所需的实际多数时，就能掌握公司的决策控制权。

（3）收益性。

股东凭其持有的股票，有权从公司领取股息或红利，获取投资的收益。

股息或红利的大小，主要取决于公司的盈利水平和公司的盈利分配政策。

股票的收益性，还表现在股票投资者可以获得价差收人或实现资产保值增值。

通过低价买人和高价卖出股票，投资者可以赚取价差利润。

以美国可口可乐公司股票为例。

如果在1983年底投资1000美元买人该公司股票，到1994年7月便能以11554美元的市场价格卖出，赚取10倍多的利润。

在通货膨胀时，股票价格会随着公司原有资产重置价格上升而上涨，从而避免了资产贬值。

股票通常被视为在高通货膨胀期间可优先选择的投资对象。

（4）流通性。

股票的流通性是指股票在不同投资者之间的可交易性。

流通性通常以可流通的股票数量、股票成交量以及股价对交易量的敏感程度来衡量。

可流通股数越多，成交量越大，价格对成交量越不敏感（价格不会随着成交量一同变化），股票的流通性就越好，反之就越差。

股票的流通，使投资者可以在市场上卖出所持有的股票，取得现金。

通过股票的流通和股价的变动，可以看出人们对于相关行业和上市公司的发展前景和盈利潜力的判断。

那些在流通市场上吸引大量投资者、股价不断上涨的行业和公司，可以通过增发股票，不断吸收大量资本进人生产经营活动，收到了优化资源配置的效果。

（5）价格波动性和风险性。

股票在交易市场上作为交易对象，同商品一样，有自己的市场行情和市场价格。

由于股票价格要受到诸如公司经营状况、供求关系、银行利率、大众心理等多种因素的影响，其波动有很大的不确定性。

正是这种不确定性，有可能使股票投资者遭受损失。

价格波动的不确定性越大，投资风险也越大。

因此，股票是一种高风险的金融产品。

例如，称雄于世界计算机产业的国际商用机器公司（IBM），当其业绩不凡时，每股价格曾高达170美元，但在其地位遭到挑战，出现经营失策而招致亏损时，股价又下跌到40美元。

如果不合时机地在高价位买进该股，就会导致严重损失

证券

一、证券的涵义

证券是各类财产所有权或债权凭证的通称，是用来证明证券持有人有权依票面所载内容，取得相关权益的凭证。

所以，证券的本质是一种交易契约或合同，该契约或合同赋予合同持有人根据该合同的规定，对合同规定的标的采取相应的行为，并获得相应的收益的权利。

二、证券的内容

证券的本质是种交易合同，合同的主要内容一般有：

合同双方交易的标的物，标的物的数量和质量，交易标的价格，交易标的物的时间和地点等。

当然这些内容如果应用到不同具体的证券中，其中规定的内容有所不同。

比如，远期合约合约与期货合约规定的内容就不一样。

三、证券的分类

证券按其性质不同，证券可以分为证据证券、凭证证券和有价证券三大类。

证据证券只是单纯地证明一种事实的书面证明文件，如信用证、证据、提单等；凭证证券是指认定持证人是某种私权的合法权利者和持证人纪行的义务有效的书面证明文件，如存款单等。

有价证券区别于上面两种证券的主要特征是可以让渡。

四:

证券公司——为投资人买卖股票提供通道。

身为一般投资人的我们，其实最常接触的就是证券公司了。

我们在证券公司开户，也透过他们中介来买卖股票。

其实证券公司在股市中的定位很像是一个百货商店，方便消费大众买卖。

所以你可以跑到你家隔壁的证券公司看盘、买卖，而不用亲自跑到证券交易所交易了！

那么，所有的证券公司都可以居中帮投资人买卖股票吗？

——不是。

一般投资人必须透过证券公司买卖股票，但并不表示所有的证券公司都从事中介股票买卖的业务。

根据证券公司经营的项目分类，证券公司可被划分为四类：

第一，证券经纪商，也就是居间帮投资人买卖股票的证券公司。

第二，证券承销商，帮助企业上市发行股票，如果投资人要买公司发行的新股票时，就必须找这种类型的证券公司。

第三，证券自营商，他们如同一般投资人一样，也是股票的买卖者。

我们一般称为的法人，其中一类就是证券自营商。

第四，综合类证券商，就是同时经营以上三种业务的证券公司。

证券可以分为有价证券和凭证证券两大类。

凭证证券则为无价证券，包括活期存款单、借据、收据等。

有价证券是证券的一种，即其本质仍然是一种交易契约或合同，不过与其它证券的不同之处在于，有价证券具有以下特征：

任何有价证券都有一定的面值，任何有价证券都可以自由转让，任何有价证券本身都有价格，任何有价证券都能给其持有人在将来带来一定的收益。

有价证券是一种具有一定票面金额，证明持券人有权按期取得一定收入，并可自由转让和买卖的所有权或债权证书，通常简称为证券。

主要形式有股票和债券两大类。

其中债券又可分为公司债券、公债和不动产抵押债券等。

有价证券本身并没有价值，只是由于它能为持有者带来一定的股息或利息收入，因而可以在证券市场上自由买卖和流通。

按证券所载内容可以分为：

1.货币证券，可以用来代替货币使用的有价证券则商业信用工具，主要用于企业之间的商品交易、劳务报酬的支付和债权债务的清算等，常见的有期票、汇票、本票、支票等。

2.资本证券，它是指把资本投入企业或把资本供给企业或国家的一种书面证明文件，资本证券主要包括股权证券（所有权证券）和债权证券，如各种股票和各种债券等。

3.货物证券是指对货物有提取权的证明，它证明证券持有人可以凭证券提取该证券上所列明的货物，常见的有栈单、运货证书、提货单等。

证券业是从事证券发行和交易服务的专门行业，主要经营活动是沟通证券需求者和供给者直接的联系，并为双方证券交易提供服务，促使证券发行与流通高效地进行，并维持证券市场的运转秩序。

主要由证券交易所、证券公司、证券协会及其他金融机构组成。

基金

什么是基金？

打个比方就是几个人（比如你和我）一起出钱想投资，可我们对这方面不懂，于是找到我们的朋友－吕俊，他对这方面很在行。

于是你出60元，我出40元，一共100元交给吕俊请他帮忙投资。

这100元钱就可以算是一个基金，将来不管赚了钱或是赔了钱，你和我都要按投资的比例承担，和吕俊没关系，谁让我们当初相信他的投资水平找到他呢。

在现实生活中，吕俊就代表了基金公司，而你和我就成了“基民”。

可这里还有两个问题，1是吕俊虽然是朋友可也不能免费帮我们做事啊，于是他要收取一定比例的管理费，不管是赚是赔都要先付给他这比钱。

2是万一吕俊背信弃义拿钱跑了怎么办？

于是我们找到1家银行，和银行约定吕俊只能使用这100块钱进行我们约定好的投资，不能进行买房买地的投资，更不能取出来自己用。

可银行说我凭什么白帮你们管啊？

这么麻烦！

于是我们又决定支付银行一笔托管费。

那什么是基金净值和份额呢？

回到刚才的例子，你出了60元，我出了40元，将来赚了钱怎么分呢，为了计算简单，我们干脆一开始就说好，把这100元钱分成100份，现在每份就价值1.00元，你拿60份，我拿40份，这1.00元就代表了基金现在一份的价值，这100份就是基金的总份额。

等将来这100块钱变成了120元，每份基金就价值1.2元了，我的40份就价值40*1.2＝48元。

可现实中怎么有这么多基金呢？

什么开放式的，封闭式的？

什么股票基金，债券基金？

我们究竟该选哪一只基金呢？

就先说说开放式和封闭式吧：

开放式基金是什么？

回到刚才的例子，你和我一共出了100元钱给吕俊投资之后，吕俊果然不愧科班出身，1个月就变成了150元钱，张三听说就眼红了，说“我也要加入，我出60元”！

可我们的100份基金现在已经值150元了，每份相当于1.5元，所以张三的60元就只能买到40份基金，当然每份的价值是1.5元。

这样我们的基金就变成了你的60份＋我的40份＋张三的40份，一共140份。

每份1.5元，总价值1.50X140份=210元，正好等于张三后出的60元+我们俩的150元，谁也不吃亏。

而吕俊所管理的基金规模变成了140份。

象这种基金的规模是可以变化的基金就是所谓的开放式基金了，在现实中，我们去银行可以直接买到的基金都属于开放式基金，你每买一份，基金公司管理的规模就增加一份。

那什么是封闭式基金呢？

很简单,我们还是回到刚才的例子，你和我一共出100元请吕俊帮忙投资，吕俊说为了能获得更好的收益，我会用这笔钱进行长期投资，时间是5年，在这期间你们不能把钱拿回去。

我当时光注意高收益去了，一激动就同意了。

过了1个月缺钱用了，吕俊那边有合同规定，肯定要不回钱，只好找到张三，这小子向来精于计算，我告诉他现在净值已经是1.5元，一共40份，想卖他60元，他才不干，说：

虽然现在价值1.5元，可我又不能马上兑现，还得等近5年呢，最多1元1份。

没办法，谁让我缺钱啊，于是就1元1份卖给了张三。

相比1.5元的净值，我就是按33%的折价率卖出了我的封闭基金，这也就是现实中封闭基金进行折价的根本原因，当然现实中还存在基金公司不能公平对待开放和封闭基金等原因造成的折价，但属于人为因素，不是其折价的根本原因。

信托

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。

信托就是信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。

信托业务是由委托人依照契约或遗瞩的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。

以信托财产的性质为标准，信托业务分为金钱信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托和金钱债权信托。

（一）金钱信托

金钱信托也叫资金信托，它是指在设立信托时委托人转移给受托人的信托财产是金钱，即货币形态的资金，受托人给付受益人的也是货币资金，信托终了，受托人交还的信托财产仍是货币资金。

在金钱信托期间，受托人为了实现信托目的，可以变换信托财产的形式，比如用货币现金购买有价证券获利，或进行其它投资，但是受托人在给付受益人信托收益时要把其它形态的信托财产还原为货币资金。

（二）有价证券信托

有价证券信托是指委托人将有价证券作为信托财产转移给受托人，由受托人代为管理运用。

比如委托受托人收取有价证券的股息、行使有关的权利，如股票的投票权，或将有价证券出租收取租金，或以有价证券作抵押从银行获取贷款，然后再转贷出去，以获取收益。

（三）不动产信托

不动产信托是指委托人把各种不动产，如房屋、土地等转移给受托人，由其代为管理和运用，如对房产进行维护保护、出租房屋土地、出售房屋土地等等。

（四）动产信托

动产信托是指以各种动产作为信托财产而设定的信托。

动产包括的范围很广，但在动产信托中受托人接受的动产主要是各种机器设备，受托人受委托人委托管理和处理机器设备，并在这个过程中为委托人融通资金，所以动产信托具有较强的融资功能。

（五）金钱债权信托

金钱债权信托是指以各种金钱债权作信托财产的信托业务。

金钱债权是指要求他人在一定期限内支付一定金额的权力，具体表现为各种债权凭证，如银行存款凭证、票据、保险单、借据等等。

受托人接受委托人转移的各种债权凭证后，可以为其收取款项，管理和处理其债权，并管理和运用由此而获得的货币资金。

2.信托的特点

①信托是以以信任为基础的财产管理制度。

②信托财产权利主体与利益主体相分离。

③信托经营方式灵活、适应性强。

④信托财产具有独立性。

⑤信托管理具有连续性（信托财产的运作一般不受信托当事人经营情况和财务关系的影响）

⑥受托人不承担无过失的损失风险。

⑦信托利益分配、损益计算遵循实绩原则。

在受托人按信托合同规定尽职尽责管理信托财产的前提下，信托财产的损益计算和利益分配是根据受托人经营的实际结果，而不是根据事先确定的损益标准来计算。

⑧信托具有融通资金的职能。

3.信托与委托代理的区别

委托代理是指代理人以被委托代理人的名义，在授权范围内与第三者发生的法律行为，这种行为的法律后果直接由被委托代理人承担。

　　与委托的区别表现在以下几个方面：

①涉及的当事人数量不同：

　　信托的当事人是多方的，至少有委托人、受托人、受益人三方。

而委托代理的当事人仅有委托人（或被委托人）与受托人（或代理人）双方。

②涉及财产的所有权变化不同：

　　在信托中，信托财产的所有权发生转移，要从委托人转给受托人，由受托人代为管理；而委托代理财产的所有权始终由委托人或被代理人掌握，并不发生所有权转移。

③成立的条件不同：

　　设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的用户信托的财产信托关系就无从确定；而委托代理则不一定以存在财产为前提，没有确定的财产，委托代理关系也可以成立。

④对财产的控制程度不同：

　　在信托中，受托人管理信托财产是在法律和法规