房地产可行性研究报告.docx
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房地产可行性研究报告
中山市建华房地产发展有限公司
建华花园项目
可
行
性
研
究
报
告
日期：
2004.4
摘要
中山市小榄镇是珠三角工业重镇，是全国知名的五金、锁具生产中心，音响业生产基地。
自改革开放以来，小榄经济建设稳步快速发展，2003年全镇经济总收入235亿元，其中工业销售收入205亿元，比上年增长30%；国内生产总值76亿元，比增28.3%；各项税收总额12.6亿元，比增19%；人均GDP达到4.9万元。
小榄GDP超过中山市的平均水平，对国家的贡献纳税占中山市的1/6强。
对周边镇区的辐射能力也日益增强，同时也是众多国内外企业投资的热点。
但小榄镇一直以来没有开发大型的集别墅、高档住宅、商铺于一体的综合性房地产项目，而这方面的市场需求相当活跃，在这样的背景下，中山市建华房地产发展有限公司决定开发建华项目，特撰写此可行性研究报告。
本可行性研究报告，从项目基建的地理位置、规划建设方案的选择、房地产市场情况、建设工程进度、投资成本估算及财务分析等方面进行科学的论证和分析，提出经济合理的、可行的方案，为项目的投资决策提供参考依据。
经充分详细的调研与分析，由于项目的销售前景十分看好，建华花园整体项目的全部投资的税后投资利润率将达到51%，自有资金的税后投资利润率为170%，销售利润为115,130万元，项目净现值为51,889万元，项目内部收益率约为75%，动态投资回收期为28个月，项目的盈亏平衡点为62%的销售率。
项目抗风险能力好，由此可以认为：
建华项目是一个风险小，利润高，可操作性很强的房地产开发项目。
第一部分：
项目整体可行性分析
一、项目整体说明
（一）项目概况
（二）项目特点
（三）开发商简介
（四）可行性研究的依据
（五）可行性研究的范围及目的
二、投资地理环境分析
（一）地理位置及环境
（二）目标市场
（三）小结
三、规划要点及经济指标
（一）规划要点
（二）经济指标
（三）项目户型设计方案
（四）市场价格定位预测
四、建设方式
（一）建筑风格
（二）建筑标准
（三）建筑布局
五、投资成本及费用估算
（一）项目投资估算
（二）项目总成本分析表
（三）总体盈亏平衡预测
第二部分：
项目首期可行性研究
一、首期开发说明
（一）项目开发前景概述
（二）首期产品定位
二、首期规划要点及经济指标
三、首期建设工期
四、首期投资成本及费用估算
五、首期资金筹措计划
（一）项目首期资金筹措计划
（二）项目首期资金投入计划
（三）贷款偿还计划
六、首期资金回收计划
七、首期财务分析
八、首期风险分析
第三部分：
结论及建议
第一部分：
项目整体可行性分析
一.项目整体说明
（一）、项目概要：
1、项目名称：
建华花园（暂定名）
2、开发商：
中山市建华房地产发展有限公司
3、建设地点：
小榄镇北区福兴区域
4、用地性质：
商住小区，配套商业步行街
5、主要经济指标：
总用地：
63.4公顷
总建筑面积：
544437.75平方米
综合容积率：
0.86
建筑密度：
20.8%
绿地率：
52.9%
水体面积：
73000平方米
（二）、项目特点：
1.经济优势：
小榄经济发展迅猛，人民生活水平迅速得到提高，人均存款每年都在不断增长，私营企业主不断增加，人均消费能力也不断增强，对于高档物业有着很强的消化能力。
2.政策优势：
项目得到小榄政府的高度重视和大力支持，周边配套日臻完善。
3.市场空位：
小榄没有一个高档的住宅区，但却有对高档居住物业的强劲需求，这种需求是一个很好很有利的资源，因此在福兴建一个高档的住宅区是一个很好的机会。
4.自身优势：
项目规模较大，占地一千多亩，地块资质优良，处于两江交汇之处，自然环境优美，是一块天然的绿色环保区域。
项目区域地形狭长，能有效地利用江景资源和堤外景观资源，堤外有政府立项建设的占地700亩的江滨公园。
（三）发展商简介
中山市建华房地产发展有限公司成立于2003年3月，是以中山市建华管桩有限公司为核心组建的股份制有限公司。
公司自成立以来，秉承“以人为本、追求卓越”的企业发展理念。
目前正在开发规模达一千多亩的小榄镇最大的房地产项目——建华花园（暂定名），着力提高小榄的城镇建设水平，提升当地人民的居住质素。
公司拥有雄厚的实力和经验丰富的各类专业人才。
公司下设六个部门：
策划部、计财部、经营部、行政部、销售部、工程部，拥有规划、建筑、策划、结构、水、电、预决算、园林、财务等各方面的专业人才。
公司倡导团队精神，积极开拓市场，争创名牌，朝着“质量一流、管理一流、效益一流、形象一流”的奋斗目标大踏步地前进着。
（四）可行性研究的依据
✧土地使用权转让合同书
✧土地出让合同
✧规划用地许可证
✧规划红线图
✧规划设计要点
✧小区规划总体方案
✧中山市行政事业单位收费标准
✧项目立项报告
✧中山市建筑工程报建收费标准
✧项目立项申请报告及中山市发展计划局复函。
（五）可行性研究工作的范围及目的
本可行性分析报告，从基建的地理位置、建设方案的选择、房地产市场情况、建设工程进度、投资成本估算及经济分析等方面进行分析和论证，提出经济合理的、可行的方案，为项目的投资决策提供参考依据。
二、投资环境分析
（一）地理位置及环境：
小榄镇位于位于珠江三角洲中部，距离广州60公里、珠海90公里、深圳150公里，105国道、沙水公路（省道）和江中高速公路贯穿小榄，规划建设中的广珠轻轨将小榄作为连接江门和东莞虎门的枢纽站；西北部与顺德市均安镇相望，西部与古镇相邻，西南部与横栏镇接壤，东、北部与东凤镇相邻，东南部与东升镇接壤。
本项目位于小榄镇最北端，福兴村所在地，是东海水道与小榄水道两江交汇处，东与东风镇隔江相望、南接环镇北路，西临东海水道，北靠规划中的江滨公园、小榄水道，是小榄镇唯一一块占地面积超1000亩，且具有如此得天独厚自然环境的住宅发展的大型楼盘开发用地。
项目规划总用地面积63.4公顷，总建筑面积约54.4万平方米，拟建成集独立别墅、联排别墅、小高层、多层、商业建筑于一体的高品质商住小区。
（二）目标市场：
本项目的目标群体主要是在小榄镇办厂、经商的大中小企业主，企业高层管理人员、政府公务员、个体工商户等。
1、小榄镇常住人口：
据统计，2002年底，小榄镇常住人口154,061人，长期在镇内工作的外来人口124,354人。
2、小榄镇经济发展情况：
小榄是中山市的经济重镇，全镇有工业企业5,146家，以轻工业为主体，其中绝大部分是民营企业，本地人投资企业占企业总数的80%，形成了五金制品、电子电器音响、食品饮料、制衣制鞋、化工、印刷包装六大支柱产业。
在2002年7月15日，小榄镇被正式命名为“中国五金制品产业基地”，2003年8月小榄镇被中国电子音响工业协会授予“中国电子音响行业产业基地”的称号。
小榄镇的经济总量持续快速发展，国内生产总值不断攀升，2002年上缴税收10.6亿元，国内生产总值达到59.2亿元，居民存款突破67个亿，并保持接近15%的增长率。
2003年，全镇经济总收入235亿元，其中工业销售收入205亿元，比去年增长30%；国内生产总值76亿元，比增28.3%；各项税收总额12.6亿元，比增19%；人均GDP达到4.9万元。
入世以来，更是掀起新一轮经济发展的高潮。
小榄镇近年国内生产总值图表：
3、小榄镇的经济实力和人民生活水平：
小榄人民的收入水平和消费水平逐年提高。
2002年小榄镇居民存款总额超100亿元，与2001年相比增长率达14.7%。
A.居住状况：
小榄镇旧城区生活居住街区基本上是狭窄的街巷与独户宅院组合的形态，新城区的生活居住区由公寓式居住区和独户式居住区相结合，小榄镇的住房条件相对优越，本地居民以自建房为主，外地人口以租房为主，但自建房由于缺乏整体物业管理、统一规划，致使住宅外围环境、居住的安全性等较差，导致住宅内外一墙之隔却有天壤之别。
人们对物业管理、外围环境的重视程度日益增长。
B.饮食文化：
小榄人的饮食文化非常浓厚，酒楼食肆愈百家，其中海港大酒楼、天天渔村走中高档消费群路线，对本项目饮食娱乐配套的建立有一定借鉴作用，这也是商业饮食娱乐项目发展的基础。
C.随着小榄经济的发展，小汽车的拥有量越来越大，加上近期规划的进程，小榄多条主干道扩建，小汽车的人均占有率会在近年有较大的增幅，私人交通工具的普及有利于城市居民居住概念的边缘化，追求宁静、纯美的居住环境将主导小榄人对居住的需求。
D.休闲活动：
人们的休闲活动都是“生活型”居多（如吃、喝、逛街购物），“文化艺术型”偏少；在体育休闲上，近年来镇政府对人民健身事业愈发重视，伴随着镇运会、镇环镇跑等全民健身运动的举行，人们培养了正确的健身认识，生活质素的提高使人们对于健康的要求更加强烈，建华花园完善齐备的体育、健身及休闲设施对于消费者而言，吸引力是不言而喻的。
4、小榄镇居住区发展历史、现状及趋势分析。
从小榄房地产公司的开发历史来看，第一阶段是1997年以前以卖地为主，主要开发了一些住宅用地卖给私人自建住房；第二阶段是1998年至今，主要是开发了一些零星小规模的单体商住综合楼，解决中档次的居住需求；这两个阶段其实都是跟着市场走，在第二阶段，小榄的房地产市场其实已经有了一种对高档精品住宅的需求，由于小榄的房地产市场相对封闭而没有将这种需求引导出来，结果雅╳╳集团发展的雍╳园、凯╳╳园刚好顺应这种需求，就把这股消费力引到了中山石岐去消费了。
这就充分说明了小榄的房地产在高端市场上是缺位了。
将这个市场引导出来，激发出来其效益是不言而喻的。
房地产业的主导角色缺位，缺乏引导，房地产业的发展同该区工业的发展失衡，造成了本地产市场相对封闭。
行业的发展水平滞后，处于低级阶段。
当地开发商还是在销售的初级阶段到中级阶段——卖产品过渡到卖环境，而中山城区的市场已进入到卖服务、卖社区文化的阶段。
市场发展的滞后、购买力的流失是现状，小榄镇内房地产供给不足是机遇，消费者对于房地产产品要求高是事实，故此，小榄的房地产是发展潜力与开发难度是明显并存的，这对于象福兴花园这样规模大而且实行统一开发、统一管理的高档次优质项目，市场期望值与前景是可以想象的。
5、城市规划发展方向
小榄镇城市发展规划方向是：
在“经济发展、人民富裕、生活舒适、社会稳定”的总体目标下，推进城乡一体化，搞好城市规划建设和管理。
在可持续发展的思想指导下建设既有悠久历史文化，又有现代化新面貌的生态城镇、水乡城镇。
小榄镇规划采用集中与分散相结合，并与生态环境相协调的组团式布局结构。
在现有城区的基础上形成由旧城区、永宁、新城区、新南区和绩东一等五个紧凑组团组成的主城区；在东南方向形成以工业为主的泰丰组团；在西部形成九洲基、埒西一两个分散小组团；在北部保持西区和北区两个小组团。
数据表明小榄镇城镇各类用地快速增加。
随着小榄城市化建设得发展，小榄镇的房地产市场自然如日中天，逐渐升温，本项目的开发时间正好以最佳的时间切入了小榄的房地产市场，弥补了小榄房地产市场缺乏高档高尚住宅区，满足了广大小榄镇企业主和白领阶层的购房需求。
（三）小结
小榄在中山属于人口、工业及经济大镇，人均经济实力较为雄厚，同时，由于外来人口众多以及可开发土地的有限性，所以对于人类生活必须的“衣、食、住、行”四大基本需求中的“住”，对小榄而言是较为迫切需要完善的一个重要环节。
对于本地人口而言，需求主要来自：
一、生活品质的提升；二、人口增多带来的需求的增加；三、投资保值、增值等等。
对于外地人而言，需求主要来自：
一、中国人的传统观念“安居乐业”；二、改善生活环境；三、投资保值、增值等等。
按中山市房地产交易所统计，小榄的商品房年消化量达到中山市房地产总售出量1/6强。
而小榄市场商品房供给的长期不足、市场发育的严重滞后等因素造就了目前小榄房地产市场需求的“满溢”，有鉴及此，建华花园的开发前景应该是相当乐观的。
三、规划要点及经济指标
（一）规划要点：
按低密度、低容积率的设计方案，并突出水乡的特点，既有商住的小高层楼房，又有独立式的别墅，建筑物主朝向均符合规划要求，小区内配套完善，设有幼儿园，会所，超市，诊所，肉菜市场，文化中心等，综合容积率0.86，建筑密度20.8%，绿化率达52.9%以上。
（二）经济指标：
用地面积：
63.4公顷
总建筑面积：
544437.75平方米
其中独立别墅：
162197.75平方米
联排别墅：
25220平方米
小体量住宅：
60520平方米
多层洋房：
13240平方米
小高层洋房：
157260平方米
高层洋房：
66200平方米
幼儿园等配套公建：
3000平方米
主会所含售楼部：
16000平方米
星光会所：
3000平方米
商铺：
37800平方米
道路广场：
35800平方米
公共绿化、水体：
73000平方米
绿化、硬质铺地：
12000平方米
车库：
57000平方米
（三）项目户型设计方案
建筑户型结构表
分类
型号
户型
层数
户数
栋数
建筑面积（m2）
住宅
A
独立别墅
2-2.5
285
285
162,197.75
B
联排别墅
2.5-4
132
132
25,220
C
小体量住宅
4-6
188
47
60,520
D
多层洋房
3-6
144
10
13,240
E
小高层洋房
7-12
1350
40
157,260
F
高层洋房
18
432
6
66,200
合计
--
--
--
2531
400
484,638
商铺
G
沿街商铺
1-2
--
--
37,800
公建
H
幼儿园等配套公建
1-3
--
--
3,000
主会所含售楼部
1-3
--
--
16,000
星光会所
1-3
--
--
3,000
道路广场
--
--
--
35,800
公共绿化、水体
--
--
--
73,000
绿化、硬质铺地
--
--
--
12,000
车库（含部分露天车位,30平米/个）
--
1900个
--
57,000
（四）市场价格定位预测：
由于本项目目前在小榄镇乃至中山北部区域都是最大型的房地产综合性项目，无论在规模、档次、园林绿化、内部配套还是在管理等方面都是其他楼盘无法比拟的，所以没有很强的竞争对手，且小榄房地产需求市场足够消化目前规划中的所有楼盘。
市场价格定位是依据本地区市场的价格标准，并参考周边城镇同质素楼盘的价格水平为定价依据，结合开发商的开发成本和合理的投资回报进行的，初步定价为：
分类
型号
户型
均价
（元/M2）
建筑面积（M2）
销售总额（元）
住宅
A
独立别墅
7500
162197.75
1216483125
B
联排别墅
5000
25220
126100000
C
小体量住宅
4000
60520
242080000
D
多层洋房
3000
13240
39720000
E
小高层洋房
3300
157260
518958000
F
高层洋房
3500
66200
231700000
商铺
G
沿街商铺
4500
37800
170100000
公建
H
车库（地下）
80000/个
1188个
95000000
总计
2640141100
四、建设方式
（一）建筑风格：
本项目以欧陆建筑风格为主体，营造出极具欧陆城镇风味的建筑，以80米宽景观大道、会所、全民健身广场、江滨公园、湖心岛、湖畔木道、渔人码头等构成极具欧洲贵族风格的人文家园。
整个社区依坡就势、高低错落，湖水贯穿每个角落，流水、美景、雅舍、精致小景相互辉映，共同演绎欧洲建筑风格小区的浪漫情调。
（二）建筑标准：
确保优良工程，引进高新技术，建筑上大量采用新型环保材料，轻型分隔墙体，管线一律暗装，建成一流智能化、安全文明社区。
（三）建筑布局：
整个小区以10栋3-6层多层洋房，40栋7-11层的小高层电梯洋房，6栋18层高层电梯洋房，47栋小体量住宅，132栋联排别墅和285栋独立式花园别墅组成，单套建筑面积由80㎡至800㎡多种户型，满足不同客户的需求。
五、投资成本及费用估算
（一）、项目投资估算：
本项目投资包括开发成本和开发费用两部份，根据有关定额、市场调查资料及中山市近期工程结算分析资料的统计数，估算本项目的总投资成本费用为：
161,529.89（万元），首期总投成本费用为：
37,724.60（万元）
（二）项目总成本分析表
项目成本分析（总）
项目
单位
数量
单价（元）
造价（万元）
比重
备注
征地及前期费用
土地地价
平方米
634,000
750
47,550
不包含民安路以东及新路以南的地块面积
勘测、策划设计
平方米
544,437.75
30
1,633.31
小计
49,183.31
基建费用
独立别墅
平方米
162,197.75
1200
19,463.73
毛坯房造价
联排别墅
平方米
25,220
1200
3,026.4
毛坯房造价
叠加别墅
平方米
60,520
850
5,144.2
毛坯房造价
多层洋房
平方米
13,240
850
1,125.4
毛坯房造价
小高层洋房
平方米
157,260
1200
18,871.2
毛坯房造价
高层洋房
平方米
66,200
1200
7,944.0
毛坯房造价
商铺
平方米
37,800
850
3,213.0
车库
平方米
57,000
800
4,560.0
小计
63,347.93
基础及公共配套设施
公共建筑
平方米
22,000
1500
3,300
部分带装修（含幼儿园、主会所、销售中心、休闲度假中心、星光会所等配套公建）
道路广场
平方米
35,800
150
537.0
水电工程
平方米
544,437.75
80
4,355.5
含增容费
公共绿化及水体工程
平方米
73,000
100
730
30%
普通绿化及硬质铺地
平方米
120,000
60
720
围墙、零星工程
平方米
634,000
5
317
智能化工程
544,437.75
30
1,633.3
2%
建安工程费的2%（含有线电视费、可视电话等）
小计
11,592.82
基本造价
124,124.06
不可预见费
6,206.20
5%
基本造价的5%
开发期间综合税费
市政配套设施建设费
平方米
544,437.75
25
1,361.09
基数额1000的2.5%
工程监理费
平方米
544,437.75
10
544.44
建筑安全监督费
平方米
544,437.75
1.25
68.05
建安工程费的0.4%（另外）
小计
1,973.59
合计造价
132,303.85
每平方米造价
0.243
企业管理费
平方米
544,438
45
3,960.21
财务费用
5%
2,085.39
销售收入
独立别墅
元/m2
162,197.75
7500
121,648.3
联排别墅
元/m2
25,220
5000
12,610
叠加别墅
元/m2
60,520
4000
24,208.0
多层洋房
元/m2
13,240
3000
3,972
小高层洋房
元/m2
157,260
3300
51,895.8
高层洋房
元/m2
66,200
3500
23,170
商铺
平方米
37,800
4500
17,010
车位售价（地下）
个
1,188
80000
9,500
销售总收入
264,014.11
销售费用
销售佣金
3,960.21
1.50%
销售收入的1.5%
广告
2,640.14
1.00%
销售收入的1.0%
销售总费用
6,600.4
销售税金及附加
16,580.09
6.28%
销售收入的6.28%
总成本
161,529.89
每平方米建筑负担成本
544,438
0.2967
预见税前利润
102,484.22
预见税前利润率
39%
所得税
33,819.79
33%
所得税为33%
净利润
68,664.43
净利润率
26%
成本利润率
43%
第二部分：
项目首期可行性研究
一、首期开发说明
（一）开发前景概述
小榄作为中山北部的工业重镇，改革开放以来，经济快速增长，一直位于中国经济发展强镇的前列，但是，小榄的城市建设、城市化相比起工业化而言，有很大的差距，小榄的房地产市场属于极度短缺状态，现在暂无性价比优、口碑好、面积大、开发水平高的产品出现。
建华花园项目作为中山小榄镇目前最大的房地产项目，具有得天独厚的自然资源，项目整体有较高战略地位，高起点、高标准建设的要求，更有中国一流的策划机构倾心策划，奠定了本项目将成为小榄乃至大中山北部地区标志性楼盘的基础，可以预测，建华花园项目将是一个高标准、高品质的高档商住小区。
它的发展，不仅仅能改善小榄人的住居环境，更是引领一种新的生活方式，推动小榄的城镇化建设。
（二）首期产品定位
建华花园项目以国内著名房地产策划智囊团---王志纲工作室的“泛地产”理念为指导，定位为以居住为核心主体，集商务、休闲、运动、社交、餐饮、教育等多项功能于一体的高尚社区，建设整个小榄以及中山北部地区的“首席富人生活区”。
根据王志纲工作室的精心策划，建华项目将以“大盘快走”的开发策略以及先做环境配套后做住宅的原则进行项目首期开发；结合当前本镇区及周边市场需求形式，考虑项目地块条件等因素，首期开发主要以高端住宅产品为主并
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