房地产估价师房地产估价理论与方法82.docx
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房地产估价师房地产估价理论与方法82
房地产估价理论与方法-82
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、单项选择题（总题数：
35，分数：
35.00）
1.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。
∙A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
∙B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
∙C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
∙D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]确定估价结果
2.衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是（）。
∙A．位置
∙B．外部配套设施
∙C．环境景观
∙D．交通
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[知识点]房地产一般因素
3.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。
∙A．3816
∙B．3899
∙C．4087
∙D．4920
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[知识点]净收益每年不变的公式
4.某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。
∙A．2.4%
∙B．3.0%
∙C．3.8%
∙D．7.2%
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]高层建筑地价分摊的方法
5.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
∙A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
∙B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
∙C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
∙D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]估价时点原则
6.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。
∙A．4800
∙B．5124
∙C．5800
∙D．7124
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]平均发展速度法
7.运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。
∙A．平均增减量法
∙B．平均发展速度法
∙C．移动平均法
∙D．指数修匀法
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]平均发展速度法
8.下列（）不是影响房地产价格的经济因素。
∙A．经济发展
∙B．金融政策
∙C．利率
∙D．汇率
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]影响房地产价格的经济因素
9.某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
该类房地产的报酬率为6%。
则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
∙A．5221
∙B．3767
∙C．3041
∙D．3500
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]报酬资本化法的公式
10.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为（）。
∙A．一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任
∙B．一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任
∙C．两类均等
∙D．起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]房地产估价的本质
11.某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为（）。
∙A．13.84%
∙B．13.34%
∙C．7.41%
∙D．9.77%
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]报酬率的求取方法
12.城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于（）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
∙A．区域规划
∙B．临街状况
∙C．周围环境
∙D．地形地势
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]路线价法
13.已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为（）万元。
∙A．65.4
∙B．81.8
∙C．87.2
∙D．109.0
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]路线价法
14.以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守（）。
∙A．现实性原则
∙B．适宜性原则
∙C．技术性原则
∙D．客观原则
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]房地产估价原则概述
15.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。
∙A．房地产的各项权利
∙B．受到其他房地产权利限制的房地产权利
∙C．受到其他各种限制的房地产权利
∙D．房地产的额外利益收益
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义
16.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
∙A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
∙B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
∙C．销售税费
∙D．开发成本、管理费用和销售费用
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算
17.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。
∙A．3000
∙B．3277
∙C．3295
∙D．3599
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]房屋建筑面积
18.一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和（）对其价值有着重大影响。
∙A．房地产相邻关系的限制
∙B．房地产权利的限制
∙C．房地产政府监督
∙D．银行利率
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]地役权、相邻关系
19.路线价法特别适用于对（）进行估价。
∙A．单宗土地
∙B．大量土地
∙C．部分土地
∙D．待开发土地
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]路线价法
20.在成本法、假设开发法中不计息的项目有（）。
∙A．销售费用
∙B．销售税费
∙C．开发利润和销售税费
∙D．销售费用和销售税费
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]假设开发法基本论述
21.某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。
∙A．93.75
∙B．115
∙C．293.75
∙D．315
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[知识点]补地价的测算
22.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
∙A．4023.04
∙B．4074.10
∙C．4768.50
∙D．5652.09
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]报酬资本化法的公式
23.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
∙A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
∙B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
∙C．销售费用和销售税费
∙D．开发成本和管理费用
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算
24.某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（）万元。
∙A．50
∙B．79.43
∙C．78.87
∙D．77.75
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[知识点]建立比较基准
25.（）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
∙A．区位
∙B．交通
∙C．环境景观
∙D．外部配套设施
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义
26.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
∙A．数学曲线拟合法
∙B．平均增减量法
∙C．平均发展速度法
∙D．移动平均法
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]平均增减量法
27.地价本质上是（）。
∙A．劳动创造
∙B．“劳动价值”的货币表现
∙C．围绕着“劳动价值”而上下波动
∙D．地租的资本化
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[知识点]地价与一般物品价格的不同表现
28.从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的（）分开。
∙A．利润
∙B．利息
∙C．收入
∙D．收益
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]房地产价格的构成
29.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。
∙A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
∙B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
∙C．房地产在过去无明显的季节变动
∙D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]长期趋势法基本论述
30.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。
∙A．-100
∙B．-50
∙C．50
∙D．100
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]求取比准价格
31.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
∙A．50万元
∙B．55万元
∙C．60万元
∙D．60万元以上
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
32.下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。
∙A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
∙B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
∙C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
∙D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]土地补偿费及征地管理费
33.某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。
某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。
∙A．2.0%
∙B．2.24%
∙C．2.5%
∙D．4.33%
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]高层建筑地价分摊的方法
34.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。
∙A．公开市场价值
∙B．谨慎价值
∙C．快速变现值
∙D．投资价值
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值
35.（）是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
∙A．物权
∙B．债权
∙C．租赁权
∙D．所有权
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义
二、多项选择题（总题数：
15，分数：
30.00）
36.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。
（分数：
2.00）
A.卖方实际得到的价格÷（1-应由卖方缴纳的税费比率） √
B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 √
D.应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格-（1-应由买方缴纳的税费比率）
解析：
[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
37.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。
（分数：
2.00）
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 √
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 √
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：
本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降 √
解析：
[知识点]对房地产价格影响因素的认识
38.（）等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。
（分数：
2.00）
A.一个高尔夫球洞 √
B.一条保龄球球道 √
C.封闭使用的大院深处的一幢房屋 √
D.在建工程
E.经济适用住房
解析：
[知识点]地租理论的回顾
39.收益性房地产的价值高低主要取决于（）。
（分数：
2.00）
A.已经获得净收益的大小
B.未来获得净收益的风险 √
C.未来获得净收益的大小 √
D.目前总收益的大小
E.未来获得净收益期限的长短 √
解析：
[知识点]报酬资本化法、收益法本质及依据
40.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。
（分数：
2.00）
A.可接受性 √
B.保值增值性
C.现实社会需要程度 √
D.未来发展趋势 √
E.固定性
解析：
[知识点]假设开发法基本论述
41.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。
（分数：
2.00）
A.土地使用权 √
B.所有权
C.地役权 √
D.典权
E.租赁权 √
解析：
[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义
42.下列关于实地查勘的说法中，不正确的有（）。
（分数：
2.00）
A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘 √
B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名 √
D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实
解析：
[知识点]城镇基准地价
43.影响房地产价格的区位因素有（）等。
（分数：
2.00）
A.建筑规模
B.临路状况 √
C.楼层 √
D.建筑容积率
E.繁华程度 √
解析：
[知识点]房地产状况调整的内容
44.从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是（）。
（分数：
2.00）
A.市场力量决定的 √
B.以房地产估价师意志为转移的
C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来 √
D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果 √
E.房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值
解析：
[知识点]房地产估价的本质
45.高层建筑地价分摊的方法有（）。
（分数：
2.00）
A.按建筑物价值进行分摊
B.按房地价值进行分摊 √
C.按土地价值进行分摊 √
D.按建筑面积进行分摊 √
E.按楼面地价进行分摊
解析：
[知识点]高层建筑地价分摊的方法
46.如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）。
（分数：
2.00）
A.0.5
B.1.0
C.1.5 √
D.2.0 √
E.3.0 √
解析：
[知识点]弹性
47.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。
（分数：
2.00）
A.与外部环境最协调 √
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当 √
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
解析：
[知识点]最高最佳使用原则
48.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。
（分数：
2.00）
A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点 √
B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 √
C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D.房地产估价人员可以假定估价时点
E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
解析：
[知识点]受理估价委托的概述
49.下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是（）。
（分数：
2.00）
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 √
C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果 √
D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格
E.收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格 √
解析：
[知识点]成交价格、理论价格和评估价值
50.某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。
该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。
在未来20年内估价机构对此估价报告（）。
（分数：
2.00）
A.均要负法律责任 √
B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估 √
C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估
D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估 √
E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
解析：
[知识点]撰写估价报告
三、判断题（总题数：
15，分数：
15.00）
51.价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
（）
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
[知识点]房地产价格的形成条件
52.为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。
（）
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值
53.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
（）
（分数：
1.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值
54.现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。
（）
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值
55.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。
（）
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
[知识点]影响房地产价格的经济因素
56.在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。
（）
（分数：
1.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
[知识点]估价时点原则
57.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。
（）
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