xx农资产品批发市场可行性研究报告.docx
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xx农资产品批发市场可行性研究报告
XX市农资产品批发市场项目可行性研究报告目录
附表
1、《项目总投资使用计划与资金筹措表》
2、《总成本费用估算表》
3、《付款还款计息表》
4、《全部投资现金流量表》
5、《损益表》
6、《资产负债表》
7、《资金来源与运用表》
附图
1、XX市XX区LM镇灾后重建总体规划用地布局规划图（2009-2020）；
2、XX市XX区LM镇总体规划道路工程规划图（2009-2020）；
3、地理位置关系图；
4、规划区域面积关系图；
5、方案一平面示意图；
6、方案二平面示意图。
附件
1、企业法人营业执照；
2、企业投资项目备案通知书；
3、XX市城市规划管理局LM镇小桥村、尖峰村拟出让地块规划设计条件。
第一章总论
1.1项目名称、地点及业主
1.1.1项目名称
XX市农资产品批发市场
1.1.2项目建设地点
项目区位于XX市XX区LM镇小桥村、尖峰村，可研规划总面积约145.7亩。
1.1.3项目建设业主
项目承建单位：
XX七福实业有限公司
法人代表：
宋明利
通讯地址：
XX市XX区LM镇
公司类型：
其他有限责任公司
注册资本：
贰仟万元人民币
注册号：
510703000024617
经营范围：
化肥、农药、药械、不再分装的小包装种子、农膜、塑料制品、农业机械、农具、钢材、水泥、五金、交电、机电产品、饲料等的销售。
1.2编制依据、基础资料、规范及标准
1.2.1编制依据
1、《XX市总体规划（2007-2020）》
2、《XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）》
3、近三年中央有关支持“三农”发展的文件以及“十一五”期间农业和农村经济发展规划
4、《XX市城市规划管理技术规定》
5、《LM镇小桥村、尖峰村拟出让地块规划设计条件》（XX市城市规划管理局）
1.2.2主要基础资料
1、LM镇小桥村、尖峰村拟出让地块规划用地范围图（1:
5000）
2、项目涉及道路、排水现状资料
3、业主和LM镇政府提供的有关基础资料
1.2.3法律法规依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国节约能源法》
《建设工程勘察设计管理条例》
《建设工程质量管理条例》
《环境保护法》
1.2.4采用的主要规范和标准
1、《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）
2、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
3、《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94]
4、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）
5、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
6、《建筑结构荷载规范》（2006版）（GB50009-2001）
7、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
8、《城市居住区公共服务设施设置规定》
9、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
10、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
11、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
12、《给水排水工程结构设计规范》（GBJ69-84）
13、《室外排水设计规范》（GBJ14－87）
1.3工程内容
XX市农资产品批发市场项目包括以下：
（1）钢结构交易区；
（2）钢结构仓库；
（3）钢结构办公营业用房；
（4）倒班房、配送中心；
（5）农资推广中心；
（6）农资市场超市；
（7）市场道路；
（8）停车场；
（9）基础设施工程（给水、雨水、污水管网，污水处理站，配电房，公共厕所，垃圾收集点，绿化工程等）。
农资市场主体为交易区，其它建筑及设施均为交易区及交易服务。
农资市场以东西干道将市场划分
两个大片区。
南片区主要作为交易仓储区，北片区，作为综合办公配送物流服务区。
1.4可行性研究的范围及内容
1.4.1可行性研究范围
本报告重点研究了项目必要性、建设规模、技术标准、工程方案、投资估算等问题。
1.4.2可行性研究报告主要内容
1、工程概述
2、必要性
3、建设条件
4、建设规模
5、工程建设方案
6、投资估算及资金筹措
7、工程建议安排和实施进度
8、结论与建议
1.5主要研究结论
1.5.1项目建设的理由与意义
本项目的实施对促进地方社会经济发展、拉动内需、生产重建、恢复经济、增加就业机会、推进城乡一体化建设，加快产业化和城市化进程都有重要的意义。
1.5.2投资估算
1、一期总投资
（1）工程费用：
2720.27万元；
（2）其他费用：
4190.24万元（其中：
征地费3840.12万元）；
（3）基本预备费：
345.53万元；
（4）建设期利息:
122.8万元；
（5）建设项目总投资：
7378.84万元。
2、二期总投资
（1）工程费用：
6711.1万元；
（2）其他费用：
713.85万元；
（3）基本预备费：
371.25万元；
（4）建设期利息:
782.85万元；
（5）建设项目总投资：
8579.05万元；
3、一二期总投资合计
（1）工程费用：
9431.37万元；
（2）其他费用：
4904.1万元（其中：
征地费3840.12万元）；
（3）基本预备费：
716.77万元；
（4）建设期利息:
905.65万元；
（5）建设项目总投资：
15957.89万元。
1.5.3资金筹集方案
项目投资主体为XX七福实业有限公司，公司作为既有法人对该项目进行投、融资。
1、一期工程建设期资金筹措
自筹资金：
2000万元（占一期总投资的27%）；
银行贷款：
4000万元（占一期总投资的54.2%）；
其他资金：
1378.84万元（占一期总投资的18.8%）。
2、二期工程建设期资金筹措
预租售收入（偿还银行当年应还本息和后的余额）：
2061.24万元（占二期总投资的24.03%）；
增资扩股收入：
1396.65万元（占二期总投资的16.28%）；
金融机构融资：
4500万元（占二期总投资的52.45%）；
其他资金：
621.16万元（占一期总投资的7.24%）。
1.5.4建设安排
1、2010年11月，完成项目可行性研究报告编制上报、立项审批、规划审批、环境评估等工作。
2、2010年12月，完成方案及初步设计。
3、2011年1月，完成施工图纸设计。
4、2012年12月，一期工程竣工验收。
5、2013年10月，二期工程竣工验收。
1.5.5对下阶段工作的建议
建议对重点关注的设计方案选择，建设规模等问题作深入分析，在可行性研究报告获得批准后，尽快启动前期的工程勘察，施工图设计等工作。
从而保证项目按时顺利完成。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1政策导向
我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。
2009年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第6年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。
只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。
2009年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。
中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。
农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，是经济社会又好又快发展的有力保障。
做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。
2.1.2地震
5月12日，我国四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县发生了里氏8级强烈地震，四川汶川，北川，XX，都江堰，广元，阿坝州，绵竹等地受灾严重。
这次地震人员伤亡较大，房屋大面积倒塌，基础设施严重损毁，人民正常的生产生活秩序受到严重的影响。
几个重灾区农业生产资料和生产工具被毁损暂时不能进行农业生产，所需生产生活用品需从外面购入，而XX又是几个灾区的重要交通枢纽，所以完善XX的农资批发市场将是灾区人民恢复生产生活，重建家园工作的重要组成部分。
2.1.3XX农资市场现状
经实地调查，XX现有大多数农资交易场所由于投资主体多元化，在发展和管理过程中出现不平衡、不到位的状况，市场内设施老化，光线阴暗，加上没有一个具体管理单位，现处于一种谁投资、谁收费、轻管理、重收费的现状，使之“脏、乱、差”现象特别严重，市场内污水横流，市场外占道经营，卫生环境及经营秩序混乱，经营户整体素质不高。
XX市各级职能部门虽然加大了对农资交易场所的监管和整治，但目前农资交易场所仍然存在秩序混乱的问题。
集中体现为“五无经营”严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、无职业道德。
一些经营户不办证照，见有利可图，临时性经销，导致利薄的品种脱销，畅销的价格暴涨，货源紧张的抢购，扰乱市场秩序；部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡储旺供，在市场供求发生变化或自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民投诉、责问、索赔无门；有的未经职业培训，无农资经营技能，胡乱宣传，骗农坑农，更谈不上农技推广与服务，因用费用药不当和药肥质量问题导致的减产绝收事故屡有发生；还有的只图推销获利，不计农民利益，过期失效，含量不足等假冒伪劣农资是其获利的主要商品，既无职业道德又无职业责任。
同时，XX市原有的产、供、销体系被打破，由国营、集体经营转向以个体经营为主。
建立市场经济体制之后，虽然法制和政策进一步完善和配套，但农资市场不和谐的音符还是屡屡存在。
这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。
2.2项目建设必要性
2.2.1建设XX农资专业批发市场，是进一步完善市场体系，增强城市功能的需要
XX属于西部经济发达地区，城市辐射功能较强，市场体系日臻完善，但农业生产资料专业市场的建设则严重滞后，极不适应XX社会经济发展的需要。
近几年虽然自发形成了一些农资交易场所，但是存在规模太小，布局零星分散，品种单一，设施简陋，还存在严重的安全隐患，既不利于商家经营，也不利于买家采购，更不利于监督管理，更不利于形成整体优势，辐射周边地区。
2.2.2建设XX农资专业批发市场，是更好地为“三农”服务，促进农村经济结构调整，推进农业产业化建设，切实帮助农民增产增收的需要
农业在XX经济社会发展中占有重要地位，全市人口521.75万人，其中农业人口占到412.88万人。
以XX市种植业中居于优势地位的种子产业来说，种子产业是近几年来农业上直接经济效益最明显、投资回报率最高、深受群众支持和信赖的新兴产业，有着广阔的发展前景。
我市种子年生产20万亩左右，年产种子6600万公斤，产值约2.8亿元。
主要是水稻、油菜、小麦、蔬菜等种类。
其中杂交水稻15万亩左右，生产种子2500—3500万公斤；杂交油菜1万亩，生产种子75万公斤；常规小麦5万亩，产种子2000万公斤；蔬菜5000亩左右。
所产种子除少量满足全市农业生产用种外，大量用于外调市外、省外和国外东南亚地区，常年外调4300万公斤左右。
XX市的种植产业通过30多年的发展，尤其是近十年的快速发展，取得了巨大的成就，被认定和评定为农业部小麦原原种基地和国家小麦改良中心XX分中心、四川省水稻原原种基地和国家级杂交水稻制种基地，已成为了全省乃至全国最大的种植生产基地和种植集散地，极大的促进了XX市农业产业化发展和农民收入的增长，为农业科技进步、粮食安全生产起到了重要的作用。
农村经济的发展，必然带动国家对三农的投入不断地加大，对农业生产资料的需求将日益旺盛，建设一个与XX农村经济发展水平相适应的农资市场，清理散乱的农资经营业户，进而实现集中、规范经营种子、农药、化肥等农业生产资料，是强化“三农”服务，不断增加农民收入的重要措施。
2.2.3建设XX农资专业批发市场，是政府调控市场，规范市场秩序的需要
农资是重要而特殊的农业生产要素，普通消费者难以对其内在质量作出直观判断，很容易被假冒伪劣侵害；另外，农资商品具有“淡储旺供”的特殊性，对企业经营资质有特殊要求；农资商品具有季节性消费的特点，销售价格起伏大，对农业生产成本、农民收益具有直接影响。
因此在市场经济条件下，将农资市场秩序、产品质量、供求和价格只有政府的有益监控之下，显得尤为重要和迫切。
2.2.4建设XX农资专业批发市场，是为农业生产资料提供一个更健全的交易市场
据调查,我市城区现有种子、化肥、农药等农业生产资料经营业户几十家，每年经营数量超过30万吨，除少量用于本地外，大部分销往周边市县，已初步形成区域销售中心。
然而，目前经营业户分散于城区各地，形成不了规模优势，特别是农药经营对周围环境构成一定污染，因此，市委、市政府决定建设专业化农资市场，实行规范经营，既可解决上述问题，又便于监督管理，对充分发挥LM区域优势，进一步扩大农资经营规模，促进地方经济发展，有着重要意义。
综上所述，XX市的农业基础发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在严重的滞后，同国内先进城市相比与科技城的形象极不协调。
建立一个符合XX本地情况的农业生产资料生产和交易平台的构想是非常必要和现实的。
同时本项目的实施也符合《XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）》。
因此，本项目的实施是必要的。
第三章市场需求
3.1产业现状
3.1.1XX市农业及种植业现状
XX市2007年有耕地面积为425.6万亩，其中水田面积195.4万亩，旱地230.2万亩，人均占有耕地约为0.8亩。
境内地势从西北向东南渐低，海拔在500—3000米之间，山、丘、坝兼有，土壤种类多，属亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候宜人，具有春早，夏长、冬暖、无霜期长的特点。
是适合水稻、小麦、玉米、油菜等大宗作物生长的地区。
XX农业以种植业为主，是国家商品粮生产基地，农业部小麦原原种生产基地、国家小麦改良中心XX分中心、四川省水稻原原种基地和国家级杂交水稻制种基地。
2007年农作物播种总面积约985.2万亩，其中：
粮食作物651万亩，总产227.3万吨，居四川省第六位（小麦178.7万亩，水稻178万亩，玉米149.7万亩，其他粮食作物144.6万亩）；经济作物287.4万亩（油菜134.7万亩，花生40.3万亩，蔬菜76.2万亩，棉花2.2万亩，其他经济作物34万亩）；绿肥饲料作物46.8万亩。
实现农业总产值246.9亿元，其中种植业实现94.6亿元。
种子生产是我市农业产业化发展的龙头产业，年种子生产面积达20万亩以上，产种子7000万公斤左右，已成为全省乃至全国最大的种子生产基地和种子集散地，全省农作物良种繁育集中地优势产区。
其中杂交水稻制种基地15—18万亩，生产杂交水稻种子3500万公斤左右，是最具活力和影响力的种子生产项目。
XX种植业每年需用化肥50万吨，农膜1500吨，农药5000余吨，中小农具100万件，每年销售农机具三万余台套。
3.1.2XX市畜牧业现状
XX市现有大小饲料加工企业92家，其中万吨级饲料企业已达到12个。
2008年全市饲料产量达到65万吨，实现工业产值18.5亿元，高新区、游仙区已初步形成了饲料工业基地。
全市通过GNP认证的兽药生产企业5家。
全市年出栏生猪1000头以上的规模化养猪场已达273个，年出栏生猪1万头以上的猪场已有38个；年出栏牛肉50头以上的肉牛场17个，100—500头的11个；年出栏小家禽上万只得养殖场有172个。
全市生猪三元杂交面达96.7%，其中外种猪推广面达28.4%。
牛、羊、禽、兔的良种及杂交改良面积分别为75%、84%、90%、95%。
畜牧经济质量稳步提高，品牌畜牧业得到快速发展。
XX种猪、绵樱种鸭、圣迪乐绿色系列蛋品、雪宝牛奶、关帝土鸡等市场畅销，江油仔猪外销全国十余个省市，年外销总量100万头。
2007年，全市年出栏生猪30头以上的达3530户，年出栏生猪50头以上的达1950户，年出栏500头以上的达168户，5000头以上的养殖场达到8户，规模养殖占出栏总数的45%以上，较06年增长近10个百分点。
全市现有年出栏优质生猪5万头以上的镇（乡）18个（其中，出栏10万头的镇一个），较2004年增加11个，增长157%。
共出栏优质生猪达125万头，占生猪出栏总量的20%。
实现畜牧业131.2亿元。
3.1.3本地农资经营现状
1998年国务院39号文件（即国务院《关于深化化肥流通体制改革的通知》）取消农资专营以来，XX市也基本放开了农资流通市场，原有的有供销社独家经营农资的垄断局面已打破，基本形成了由供销社农资公司、农资生产企业、农业“三站”、种子公司、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与农资经营的格局。
尽管有一系列化肥流通体制改革的配套政策，但始终为解决农资流通体系不健全，与广大农民消费需求之间的矛盾日益加深的问题。
整个农资流通市场农资企业经营规模小，农资零售网点散乱、基本处于单打独斗分散小规模经营状态，相互之间缺乏联系、恶性竞争，只求自身经济效益而无视农民利益，农资市场不和谐音符屡屡存在。
仅梓潼农资经营者就有300多家、游仙多达700余户。
据目前的情况看，XX市各级职能部门虽然加大了对农资市场的监管和整治，但目前农资市场仍然存在秩序混乱的问题，这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。
综上所述，XX市的农业基础尤其是种植业发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在严重的滞后，同国内先进城市相比与科技城的形象极不协调。
3.2项目预测
我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。
2009年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第6年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。
只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。
2009年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。
中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。
农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展的有力保障。
随着各级政党对农业生产的越来越重视，全国农业生产持续升温，种养殖业产品价格越来越高，产品结构和质量越来越好，不少产品除了满足国内需求外，还远销国外，农业生产形势好，与农业生产资料在数量、品种、质量、结构调整和保证供应密不可分，全国各级供销社和农业生产资料公司立下了汗马功劳。
在粮食作物、油料作物、畜牧水产养殖业、蔬菜水果种植基地所在地区，先后都兴建了大型的农业生产资料批发市场，如哈尔滨，湖南、郑州、昆明、陕西、成都、南京等省市也相继兴建了大型的农资批发市场，对本地及周边的农业生产起到了积极地促进和推动作用，真正做到了党政满意，农民高兴，城市收益。
从我省看，起步早的有成都龙舟路农资批发市场和川南农资批发市场，川东的南充，川中的遂宁也有规模不一的农资批发市场。
这些市场的形成和兴建，对当地农业起到了积极作用。
他们共同的成功经验是：
将原本混乱分散的经销商组织到一个市场进行统一经营和管理，不仅能够解决厂家选择代理商的难题，还有益于工商、农业、物价、质检部门实施有效管理，打击假冒伪劣产品，杜绝坑农害农事件的发生。
这种“市场运作，行业自律，规范管理”的模式，是值得借鉴和推广的。
做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是农业社会化服务体系建设的重要一环，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。
1、随着“新农村网络建设工程”和“万村千乡市场工程”建设的全面实施，这个巨大的供应网络，需要有一个大型服务设施和配送中心作为业务支撑。
这既是方便农民购买和咨询，也是新农村建设的重要内容。
据初步统计，全市已全面实施“新网工程”和“万村千乡市场工程”建设，现已建成372个农资农家店，并经省商务厅验收合格。
根据助农增收的新形势需要，应建上千个农资农家店，从业人员达1.2万人。
2、城区众多分散的农资小市场，已经不能适应城市发展和农村经济发展的需要，急需加以整合促进其换代升级。
据统计，XX城区现有自发形成的、分散的、小规模的农资销售市场5处，其中：
二桥片区（含二桥桥洞下、五一广场金鑫小区、万宝市场）有农药批发零售商40多家，种子批发零售商60多家，农膜、喷雾器20多家，六里村有20多家，三里村禽兽药商家30多家，绵兴路农膜农机具商家20余家，迎宾路农机具商家10余家。
城区较大规模的肥料批发商10多家，城郊肥料零售商30多家。
分散经营，既不利于公平竞争，又不利于有效管理。
结合现状分析，在《XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）》的指导下，本项目的实施能完成众商家和购买者拥有一个固定的、大型的、综合性的农资批发市场的共同心愿。
第四章项目位置及建设条件
4.1区位优势与发展机遇
4.1.1区位优势
XX是四川第二大城市，是川西北的政治、经济、文化、信息与交通中心，是中国的科技城。
XX交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。
261公里的城市道路和宝成铁路、成（都）绵（阳）高速、绵（阳）广（元）高速、绵（阳）重（庆）高级公路以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络，给XX的经济带来了新的飞跃。
XX市XX区LM镇建镇于1998年6月，镇内种、养殖业比较发达，是XX万亩无公害蔬菜基地、优质水果生产基地、奶牛养殖基地、XX区农村能源沼气建设试点镇。
全镇辖9个行政村、1个居委会、52个农业合作社，总人口1.2万人，幅员面积23.78平方公里，耕地面积1.3万亩。
LM镇农业种植业坚持实施科技兴农战略,积极引导农民转变思想观念,更新知识结构,突出科技教育与典型示范相结合。
加快旅游农业,观光农业,生态农业建设步伐,狠抓结构调整以两季田固定厢沟双免耕,秸杆还田,地腊覆盖,温室大棚等为重点的农业种植新技术，生态家园工程建设。
走农业可持续发展道路,推动农业和农村经济快速健康发展。
项目所在地XX区LM镇地处涪江上游，距XX机场15公里，是四川小城镇建设重点示范镇。
108国道高速公路横穿东西，且有被誉为“西南杨浦大桥”的互通式立交桥坐落场镇，九寨沟环线的绵江一级公路纵贯南北，距宝成铁路复线二级货站XX火车站6公里，是XX市的重要交通枢纽、进出川物资的重要集散的和中转站。
交通、通讯、商贸较为发达。
项目所在地的东侧是已建的LM一号干道，西侧为已建的LM一号路、南侧是已建的LM二号干道，北侧为24米宽市政道路。
4.1.2发展机遇
1、辐射范围广
XX是四川的第二大城市，是西部较为发达的一个城市，是中国唯一的科技城，交通与地理位置都比较好，从其他类别市场如建材、小商品、食品、蔬
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