淄博市农村集体经营性建设用地入市管理办法试行模板.docx

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淄博市农村集体经营性建设用地入市管理办法试行模板

淄博市农村集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条【目的】为依法规范农村集体经营性建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划（具体指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的土地。

第三条本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四条集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第五条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用和经营。

第六条市自然资源和规划局按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。

市发展改革委、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、市场监督管理局、行政审批服务局、地方金融监管局、税务局、市公共资源交易中心等相关部门按照职能分工做好有关工作。

第二章入市范围、途径

第七条凡国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，并经依法登记的集体经营性建设用地，方可纳入入市交易范围。

对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围。

现状为农用地、未利用地的，依据规划的经营性用途入市的，应当依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，并依法履行耕地占补平衡义务。

第八条对符合国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）、依法登记的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。

第九条村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，经市、县（市）人民政府批准，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高、复垦有保障的前提下，可按计划异地调整入市。

第十条农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、土壤污染防治、文物保护等要求；

（二）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（五）符合国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）等相关要求。

第三章入市和实施主体

第十一条农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于镇（街道办）农民集体所有的，由镇（街道办）集体经济组织代表集体行使所有权。

第十二条集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，也可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

第十三条集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。

入市宗地出让、租赁、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。

第十四条区县政府（含高新区、经济开发区、文昌湖区管委会，下同）和镇（街道办）应适情依法成立具有法人资格的入市组织机构，受土地所有权人（集体经济组织）委托负责辖区内农村集体经营性建设用地入市的具体组织实施工作。

第四章入市交易方式

第十五条农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）应根据实际情况确定出让（租赁，作价出资）年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行，不超过下列规定：

（一）商业等服务用地不超过40年；

（二）工业用地不超过50年。

第十六条集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

土地出让方式分为“招标、拍卖、挂牌”等竞争性方式出让和协议方式出让。

集体经营性建设用地租赁，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将集体经营性建设用地出租给土地使用者，由承租人与出租人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付租金的行为。

土地租赁期限一般不低于5年，但最高不得超过20年。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入新设企业或个人，该土地使用权由新设企业或个人持有。

土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。

第十七条农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类同用途的国有建设用地执行。

第五章入市程序

第十八条农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。

第十九条农村集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

第二十条农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决材料。

具体操作可按另行制定的民主决策办法执行。

镇（街道办）就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。

第二十一条入市主体应当制定入市方案，入市主体（或实施主体）持形成的交易宗地的出让、出租、作价出资（入股）方案、相关部门的审查意见等资料向区县自然资源主管部门提出入市申请。

申请资料包括：

（一）入市申请书；

（二）入市决议；

（三）拟出让、租赁、作价出资（入股）宗地入市交易方案；

（四）土地所有权证明材料；

（五）所在镇（街道办）审核意见；

（六）规划条件、勘测定界图、宗地界址图；

（七）其他需要提供的资料。

入市主体确定入市价格时，可以参考评枯机构对拟出让地块的正常土地市场价格的评估结果，也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，确定出让、出租、作价出资（入股）土地的底价和投标、竞买保证金。

招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起始价格、竞买保证金等。

入市交易方案应当包括拟出让、租赁、作价出资（入股）宗地的土地界址、用途、面积、使用年限、规划条件、交易方式、起始价款、竞买保证金、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

区县政府和镇（街道办）应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、文物保护、产业准入等方面政策予以解释说明。

第二十二条区县自然资源主管部门负责审核入市相关资料，审核通过后报市、区县人民政府批准，由批准入市的人民政府或其委托的自然资源主管部门出具准予入市的核准书。

第二十三条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）应纳入本级政府的公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行网上公开交易。

财政部门和公共资源交易中心应设立集体经营性建设用地入市专门帐户，用于相关资金管理。

第二十四条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）交易完成后，由公共资源交易中心与竞得人签订《编号××农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。

交易结果应在本集体经济组织事务公示栏和公共资源交易中心门户网站等进行结果公示，接受社会和群众监督。

第二十五条农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》（或出租合同、作价入股合同，以下简称“交易合同”）。

交易合同由宗地所在镇、街道办作为合同鉴证单位，合同签订后向区县自然资源部门进行合同备案。

第二十六条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）应按照有关规定，征收土地增值收益调节金，增值收益调节金征收标准由财政部门牵头制定。

第二十七条受让人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。

逾期未付清的，出让人有权解除合同，并可向受让人请求违约赔偿。

第二十八条区县有关部门依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用制度，实施部门联合监管。

各部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。

区县自然资源主管部门要加强对使用集体土地行为的监管检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。

第六章不动产登记

第二十九条受让人按照出让合同（或租赁合同）的约定缴清全部出让价款（或土地租金）及相关税费后，持经自然资源主管部门备案的出让合同（或租赁合同）和其他登记资料依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书，取得集体经营性建设用地使用权。

第七章抵押、转让

第三十条以出让、租赁、作价出资（入股）等方式入市的和具备入市条件的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。

银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以集体经营性用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第三十一条受让人按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权，参照同类用途的国有建设用地执行，其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护，但法律法规另有规定，或者土地所有权人、使用权人签订书面合同另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第三十二条集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集休和其他社会公共利益。

因公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经市、区县人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第三十三条有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第八章地价和收益管理

第三十四条市、县人民政府应定期公布集体建设用地基准地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。

第三十五条农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

不符合上述要求的，自然资源主管部门不予审核其入市申请。

第三十六条农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本。

农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益的，应依法依规向国家缴纳土地增值收益调节金。

第三十七条综合考虑形成土地增值收益的因素，由市财政部门另行制定集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法，确定合理收取比例，明确合理的政府、集体和个人收益分配比例关系。

第九章附则

第三十八条本办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地，参照本办法予以规范，在完善入市前期系列资料的基础上，办理集体建设经营性建设用地入市手续。

第三十九条集体建设用地使用权期满由土地所有权人依法按合同约定收回土地；集体建设用地使用权续期等其它未尽事宜，依照法律法规并参照国有建设用地办理。

第四十条集体建设用地闲置的调查、认定和处置，参照国有土地有关规定执行。

第四十一条淄川区、博山区作为国家城乡融合发展试验区山东省济青局部片区组成部分，应当根据本办法并结合实际，可先行先试，制定配套制度和工作细则，明确工作程序，保障各项工作顺利开展。

第四十二条本办法试行过程中与新出台的法律、法规、政策不符的，以新的法律、法规和政策规定为准。

第四十三条本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第四十四条本办法自2021年月日起实施。