江阴项目前期市场调研报告.docx
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江阴项目前期市场调研报告
江阴项目
前期市场调研报告
目录
一、江阴城市及宏观经济概况---------------------------------------------------------------------2
1.1江阴市城市概况----------------------------------------------------------------------------2
1.2江阴城市发展及经济运行情况----------------------------------------------------------3
1.3江阴市2010年上半年经济发展情况--------------------------------------------------6
二、江阴整体房地产市场研究与判断-----------------------------------------------------------7
2.12.1江阴市土地市场-----------------------------------------------------------------------7
2.2江阴市商品房供求市场------------------------------------------------------------------8
2.3江阴市09年商品房价格表现-----------------------------------------------------------9
2.4目前江阴市住宅房地产市场分析------------------------------------------------------9
2.5江阴城镇人均居住面积-----------------------------------------------------------------11
三、江阴房地产市场板块研究------------------------------------------------------------------11
3.1板块布局-----------------------------------------------------------------------------------11
3.2板块特征-----------------------------------------------------------------------------------11
3.3板块发展优劣势分析--------------------------------------------------------------------12
3.4板块房地产发展分析--------------------------------------------------------------------13
3.5各板块商品房市场及个案分析--------------------------------------------------------13
3.6市场在售住宅产品分析和客户认识--------------------------------------------------18
江阴项目前期市场调研报告
一、江阴城市及宏观经济概况
1.1江阴市城市概况
江阴市基本概况
区域范围
江阴市位于长江三角洲经济开放区，地处苏锡常“金三角”的几何中心。
北枕长江，与靖江市隔江相望；
南近无锡；
东接常熟、张家港；
西连常州、武进；
地域面积
江阴市总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里。
城市建成区为52平方公里。
城市人口
城市常住人口近200万，其中户籍人口约120万，外来人口70余万。
交通运输
江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市；从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里，锡澄高速和长江江阴大桥使城市间往来相当便利。
产业特点
以规模企业、名优产品为支撑，形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业也发展迅猛。
综述：
●地处苏锡常“金三角”的几何中心的江阴，历来是大江南北的重要交通枢纽，江海联运、江河换装的天然良港，如此重要的地理位置，给江阴的经济发展提供了得天独厚的地理优势。
●江阴的交通优势，在整个长三角的城市中并不多见，突出的交通优势为江阴市的经济腾飞提供强大的动力。
●江阴市是沪宁产业密集区中具有一定外向性和先导地位的重要加工制造基地，产业的有力支撑是居民购买力及江阴城市建设的经济保障。
1.2江阴市城市发展及经济运行情况
江阴市是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，被称为“全国十大财神县级市”之一，并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠”。
⏹从历年城市GDP及人均GDP来看
GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从2004至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572元，突破了20000美元大关。
⏹从历年全市固定资产投资来看
据了解，江阴市在2003年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2002年约11亿元），但从上表分析来看，从2004年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年，涨幅达到了25%以上。
这体现了江阴随着经济实力的加强，并为以后经济发展不断地打下坚实的基础。
⏹从历年全市财政收入来看
从上图显示，江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为15.83%。
在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三（昆山市稳居第一，还有张家港市）。
⏹从历年全市城镇人均可支配收入来看
2004年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍，增幅保持较高水平，说明老百姓的口袋正充实起来。
⏹从历年全市人口变化来看
从人口总量和变化来看，江阴近年来外来人口增速明显；相关信息报告，预计到2012年，城市外来人口可达82.6万，占城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展。
（据最新消息，09年全市户籍人口约为123.5万人）
1.3江阴市2010年上半年经济发展情况
经济指标
指标值
同比增长
工业总产值
2727亿
19.41%
全社会固定资产投资总额
325.55亿
25.12%
财政总收入
185.46亿
43.58%
城镇人均可支配收入
16580
12.3%
农村居民人均收入
10196
12.2%
从上表可以看出，江阴市2010年上半年经济运行良好，各项指标保持较快的增长速度。
从与其周边相关县级市城市比较来看（常熟、张家港、昆山），江阴市的固定资产投资总额，包括房地产开发投资总额仅次于昆山；但从历年来的增长速度，江阴已有赶超昆山之趋势。
1.4江阴城区政府规划导向
江阴市政府根据其区位条件，发展潜力，修订了《江阴市城市总体规划（2002-2020年）》的规划方针，分近期（2002-2006年）、中期（2007-2010年）、远期（2011-2020年）三个主要发展阶段，逐步把江阴主城区建设成：
●城市规划区：
全市域，总面积988平方公里。
●城市规划用地：
东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。
●城市性质：
现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。
●城市人口规模：
55万人。
●城市用地规模：
6600公顷，人均建设用地120平方米。
●城市用地发展方向：
城市用地主要向东向西、次要向南发展。
●城市布局结构形态：
规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：
中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。
●城镇的空间结构：
一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。
本节概述：
●江阴有着较好的经济基础，并有着外向型、开放式的发展趋势，城市处于健康发展阶段。
●江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。
●江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础。
●城区做为政治、经济、文化、教育中心的地位，向村镇幅射，有着不可替代财富与人居集聚效应。
●城市人口的快速增长，人们收入水平不断提高，具备了一定的经济基础，对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛，有利于城市房地产市场的持续高速发展。
二、江阴整体房地产市场研究与判断
2.1江阴市土地市场
江阴09年土地市场异常火爆成交活跃（仅截止2009年12月底，出让土地总面积是全年的3倍多，总金额已经达到08年的5倍），今后两年供应量充足，同时地王频出也为以后房价的上升奠定了基础，如2009.8.27：
总价65300万，400万/亩（敔山湾地块）；
2009.9.18：
总价14420万，1020万/亩，楼面地价6961元/平米；
2009.10.22：
总价10亿9千万，海岸投资（临港新城）；
2009.10.22：
总价18亿400万，江苏阳光（城南）
但从另一方面来看，巨大的潜在供应量在2010年二季国家政策收紧下，市场走势将存在一定的不确定性，短期内会出现市场存量剧增，销售进度缓慢迹象。
2.2江阴市商品房供求市场
分析上表江阴市场08年后复苏十分迅速，受金融危机影响不大，成交面积同比增长超过50%，以改善性需求为主；剩余存量不多，约166万方，大约一年的消化体量，其中住宅约100万方左右，多层占到约40%，城中心区存量较少，不足35万方，其中又以高层住宅为主。
由于08年开发商普遍推迟施工，导致09年竣工面积大大下降，市场供应量减少而成交量放大，并以消化市场存量为主；而09年成交的土地大部分集中在下半年，该批土地开发，商品房上市将集中在2010下半年后，因此2010年上半年，尤其第1季度，江阴商品房市场呈现成交量萎缩现象。
2.3江阴市09年商品房价格表现
（以上数据统计包括江阴所有乡镇商品房）
分析上表，江阴市09年商品房月成交量保持相对稳定，成交价格基本呈现稳步上升局面，市场未出现成交价格大幅上涨现象。
说明江阴市商品房市场投资型置业比例相对较小，基本以相对理性的改善型置业为主体，这与09年频频出现高地价现象形成了一定的反差。
2.4目前江阴市住宅房地产市场分析
2010年上半年，江阴市出让国有建设用地117.75万平方米（具体信息需进一步调研），出让金额24.49亿元；上半年商品房供求市场总体相对比较平稳，其中累计商品房供应量为66.48万平方米，而商品房的成交量为61.24万平方米，供求比1.08：
1。
●目前江阴市全市住宅市场成交情况
2010年月住宅商品房成交数据分析（含乡镇）
5月份
6月份
环比增长
成交面积（㎡）
91981.77
104853.99
13.99%
成交总额（亿元）
4.7
5.1
8.51%
成交套数（套）
684
785
14.77%
成交
均价
（元/㎡）
（小）高层住宅
5179.8
4720.21
-8.87%
低密度住宅
8189
8476.95
3.51
多层住宅
3797.81
3550.75
-6.51%
合计
5061.58
4873.07
-3.72%
2010年4月以来，由于受宏观政策影响，江阴市住宅商品房市场出现了成交均价下滑的现象；但从上表中可以看出，6月住宅商品房市场并没有如同外界预计的那样，再次出现“量价齐跌”的被动局面，而是在逆市中实现“量价稳定”的可喜开局，这主要归功于乡镇楼盘的刺激作用。
进一步说明成交市场正向理性的方向迈进
另据统计，成交量排行前十的楼盘共成交套数498套，约占全市住宅63.44%，约合60293.79㎡，约占全市住宅总量57.50%；而这排名前十的楼盘均为各乡镇楼盘，可见乡镇楼盘已成为目前住宅市场的主力军。
●目前江阴市城区住宅市场成交情况
2010年月住宅商品房成交数据分析（不含乡镇）
住宅商品房
5月份
6月份
环比增长
成交面积（㎡）
14336.43
9162.81
-35.09%
成交总额（亿元）
1.16
0.65
-42.78%
成交套数（套）
106
68
-35.85%
成交
均价
（元/㎡）
（小）高层住宅
7565.99
7184.72
-5.04%
低密度住宅
10878.22
无
——
多层住宅
8602.63
8357.45
-2.85%
合计
8110.38
7260.67
-10.48%
从上表分析，2010年6月城区住宅市场较上月有着明显下滑，这可能与城区月内无新上市房源有关，再加上市场处于观望期，因此“量价齐跌”现象未得到明显改观。
●最新信息解析
从2010年7月1日起，江阴调整了购房契税税率：
“从2010你7月1日起，对个人购买普通住房的，按1%税率征收契税；对购买非普通商品住宅（144㎡以上）、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税”。
该政策的实施对商品房交易将有部分促动。
城区南门地区拆迁工作进入实质阶段，由于推行“货币拆迁安置”的政策，较多被拆迁户会在近期考虑购房，或许会在接下来一段时间内，市场出现“刚性需求”的阶段性爆发。
2.5江阴城镇人均居住面积
江阴城镇人均居住面积在2000年至2008年，一直处于稳步上升的过程，2008年人均居住面积达到33.5平方米。
三、江阴房地产市场板块研究
3.1板块布局
根据地理上的自然划分以及江阴客户的心理界定，我们大致可把江阴房地产市场划分为四大板块，即：
城东板块、中心板块、城南板块、城西板块。
3.2板块特征
●城东板块：
城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群主要为政府官员及公务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；敔山湾新城也属于城东板块。
●中心板块：
沿人民路两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势。
●城西板块：
以规划建设的“临港新城”为中心，城区内以通江路为界以西，地势平坦，规划整齐，道路宽阔；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府规划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要居住区。
●城南板块：
以环城南路为界往南延伸，区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北方向延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一（规划道路建设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题）。
3.3板块发展优劣势分析
对比
城东板块
中心板块
城西板块
城南板块
优势
紧接高速公路江阴市区出入口；毗邻江阴大桥景观绿化带，隔黄山与长江相望，具有极佳的交通区位优势和景观优势；区域整体人文素质较高客户认可度高，属理想居住区域。
生活配套充足；生活便利性高；地段价值较高；人气足；土地稀缺性；
区域前景看好；政府规划导向清晰；可扩展性较强；整体形象较好；
城市化发展板块之一，属于城市中心板块外扩区域；已列入城市重点建设板块之一，未来可塑造空间大。
劣势
板块可扩展余地小
板块可改造型不大，区域内不合理的建设规划优化难度大
生活配套、生活便利性略差，属于城市发展相对独立版块，受区域经济发展限制及人口导入限制
目前人文环境差，属于市区边缘地带
3.4板块房地产发展分析
江阴房地产市场沿长江呈带状发展，受政府导向较多。
未来市场供应量主要集中在城西、城南和敔山湾，三者定位不同，而城南作为近期热点未来有定位提高的趋势。
我们从各板块房地产市场未来供应量来看：
●中心板块：
未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分旧城改造的潜在供应可能。
●城西及临港新城板块：
供应量较大以满足刚性需求和首改需求为住
●城南板块：
未来供应量较大，同时受益于政府恢复南大门风貌的规划。
（据了解，目前大量土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏上一点）
●城东板块：
“城市客厅”供应量有限；而敔山湾新城，作为低密度富人聚集区，仍将是城市房地产的热点板块。
3.5各板块商品房市场及个案分析
中心板块
板块特点
在售商品房较少，以办公房、商业房为主
产品类型
高层住宅产品（110-140㎡）
在售个案
中信泰富广场（综合项目）
嘉福豪庭
澄江福地（商业）
君邻世家
市场售价
9000-13000元/㎡
客户来源
城区本地居民为主
未来供应量
以商业项目为主
典型个案分析：
中信泰富广场（兴澄锦苑）
项目地址
人民东路南侧、文定路两侧
占地面积
11万
开发商
江阴兴澄置业有限公司
总建筑面积
22万（住宅15万）
总户数
976
容积率
1.95
产品类型
高层住宅
绿化率
71%
户型面积
135-180㎡
物业管理费
1.88元/㎡.月
目前状况
在售最后一幢高层
目前报价
13000元/㎡
分析：
●该楼盘位于江阴城区成熟地段，属于高档住宅小区，住宅产品由10高层组成；产品户型以三房（140㎡）为主，部分四房（200㎡）和少量二房（120㎡）产品。
●该楼盘于2008年12月上市以来，累计成交均价为9700元/㎡。
其中，2008年12月—2009年4月，高层1、2、4、7、8号楼的成交均价约为8900元/㎡；截止2010年1月底，3、5、9、10号楼的成交均价为10300元/㎡；目前，作为项目的最后一幢高层（楼王），成交均价为13250元/㎡。
●目前可售房源为121套，销售率达到了87.6%。
城西及临港新城板块
板块特点
城区主要在售项目聚集地
产品类型
（小）高层、多层、花园洋房、低迷度住宅产品
代表个案
西景花苑（小高层）
景锦江花园（多层、小高层、高层）
长江国际（高层、花园洋房、低密度住宅）
锦绣天成（高层、花园洋房）
市场售价
普通住宅5000-6000元/㎡
低密度产品7000-10000元/㎡
客户来源
城西本地居民及外来定居者
未来供应量
未知
典型个案分析：
锦绣天成
项目地址
临港新城实验学校旁
占地面积
8.64万
开发商
江阴金科置业
总建筑面积
12.96万
总户数
871
容积率
1.5
产品类型
高层、花园洋房
绿化率
45%
户型面积
135㎡以上三房为主
物业管理费
1.5元/㎡.月
目前状况
在售
目前报价
5500-6000元/㎡
分析：
●楼盘位于临港新城区域，有16幢花园洋房和2幢高层组成；金科集团利用自身企业优势，打造了区域内品质最佳、档次最高的洋房社区产品。
●该楼盘洋房产品为三房（135-165㎡）和四房（155-206㎡），户型比例相当；高层产品为二房（90㎡）和三房（137-143㎡），并以三房为主。
●该楼盘于2009年10月上市洋房产品，累计洋房成交均价为5700元/㎡；而2010年5月底上市的高层产品，截止2010年7月，累计成交均价为4700元/㎡。
●目前可售房源为276套，销售率达到了63.3%。
城东板块
板块特点
“城市客厅”为高档商务区和居住区；敔山湾为国际休闲旅游居住区，具有高端配套（会展中心等）。
产品类型
“城市客厅”为高层住宅产品；
敔山湾以花园洋房、别墅产品为主
代表个案
丹芙春城
水岸新都
金色水岸
上海花园洋房
市场售价
普通住宅8500-10000元/㎡
客户来源
中心区和城东本地人和外来定居者为主，具有较高购买力。
未来供应量
“城市客厅”未来供应量较少，约25万㎡；敔山湾大约有60-100万㎡供应量
典型个案分析：
金色水岸
项目地址
延陵路北侧，大桥路西侧
占地面积
6万
开发商
江阴市鼎阳置业
总建筑面积
8.99万
总户数
417
容积率
2.296
产品类型
高层
绿化率
42%
户型面积
140-275㎡
物业管理费
2元/㎡.月
目前状况
在售
目前报价
10000元/㎡
分析：
●本楼盘一期由5幢高层和6幢多层（未开工）组成，其中所有高层户型都是大开间、短进深，以金属的线条，玻璃、石材和氟碳漆作为主要外立面材料；户型以大面积产品为主，三房面积为140-168㎡，四房面积为210㎡，五房面积为310㎡，六房面积为255-380㎡。
●本楼盘于今年1月14日开盘预售以来，共推出412套高层和12套商业，截止到7月，已成交179套，销售率达到了57%，累计成交均价为10699元/㎡。
城南板块
板块特点
城区发展扩展区，板块内各地段价值有较大差异
产品类型
高层、小高层、多层、花园洋房、别墅
代表个案
阳光国际花园；
铂领公馆；
馨澄花园；
未开盘的阳光梅园、阳光假日花园、水墨江南等
市场售价
普通住宅6000-10000元/㎡
客户来源
城区普通客户群体（刚性需求为主）
未来供应量
供应量充足，区域范围向南扩展
典型个案分析
项目地址
人民东路南侧、大桥南路西侧、毗陵路北侧
占地面积
15.68万
开发商
江苏阳光
总建筑面积
26.67万
总户数
1438
容积率
1.7
产品类型
小高层、高层、情景洋房、联排
绿化率
30%
户型面积
140㎡以上三房户型为主
物业管理费
2元/㎡.月
目前状况
尾盘，在售少量洋房、高层房源
目前报价
9000-11000元/㎡
分析：
●该楼盘为阳光集团在当地早期项目，处于城南板块相对成熟的东门地区；
●楼盘现已交付，并且内部配有幼儿园，沿街商业用房等生活配套设施，区域已形成了以该项目为中心的生活居住聚集地。
●该项目高层产品户型以145㎡三房为主；洋房产品户型有160㎡三房和172-257㎡的四房为主，别墅产品户型以255㎡以上六房为主。
●楼盘于08年上市销售，现进入销售尾期阶段，在售有高层低区房源和部分洋房产品；从2010年成交价格来看，高层累计成交均价为8210元/㎡，洋房累计成交均价为9870元/㎡；目前对外报价，洋房11000元/㎡，高层9500元/㎡
3.6市场在售住宅产品分析和客户认识
产品类型
各板块发展程度不同，在售产品类型有着明显不同。
成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅”区域在售住宅产品基本为高层产品；而城南、城西板块产品相对比较齐全，有高层、
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