杨桥农民集中住房建设项目可行性研究报告.docx

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杨桥农民集中住房建设项目可行性研究报告

####县杨桥农民集中住房建设项目

可行性研究报告

第一章总论…………………………………………………………1

1.1项目名称及承办单位……………………………………………1

1.2编制依据、内容及范围……………………………………………1

1.3报告内容概要……………………………………………………2

1.4主要经济技术指标……………………………………………3

1.5结论建议………………………………………………………4

第二章项目背景及建设必要性……………………………………5

2.1项目提出的背景………………………………………………5

2.2项目建设的必要性………………………………………………6

第三章市场预测与建设规模………………………………………6

3.1产业现状分析……………………………………………………6

3.2市场需求预测……………………………………………………8

3.3建设规模与内容…………………………………………………9

第四章厂址选择与建设条件………………………………………9

4.1厂址选择…………………………………………………………9

4.2建设条件…………………………………………………………10

4.3厂址评价…………………………………………………………11

第五章生产工艺技术方案………………………………………11

5.1生产工艺选择……………………………………………………11

5.2设备选型…………………………………………………………12

5.3原辅材料、燃料消耗与供应……………………………………13

第六章总图运输与公用辅助工程………………………………15

6.1总图及运输………………………………………………………15

6.2建筑设计…………………………………………………………16

6.3公用工程…………………………………………………………18

第七章节能………………………………………………………19

7.1设计依据及节能原则……………………………………………19

7.2节能、节水措施…………………………………………………20

7.3能源管理…………………………………………………………20

第八章环境保护、安全卫生与消防………………………………20

8.1环境保护…………………………………………………………20

8.2劳动安全与工业卫生……………………………………………21

8.3消防………………………………………………………………22

第九章组织机构与人力资源配置………………………………23

9.1组织机构…………………………………………………………23

9.2人力资源配置……………………………………………………23

第十章项目管理与实施进度……………………………………24

10.1项目管理………………………………………………………24

10.2建设阶段划分…………………………………………………24

10.3建设进度计划…………………………………………………24

第十一章项目招投标方案………………………………………25

11.1项目招标范围及招标组织形式………………………………25

11.2投标、开标、评标和中标程序…………………………………25

11.3评标委员会的人员组成和资质要求…………………………26

第十二章投资估算与资金筹措…………………………………26

12.1估算范围及依据………………………………………………26

12.2总投资估算……………………………………………………26

12.3资金筹措………………………………………………………27

第十三章财务分析与评价………………………………………27

13.1财务评价依据…………………………………………………27

13.2销售收入、销售税金及附加估算……………………………27

13.3总成本费用估算………………………………………………28

13.4财务效益分析…………………………………………………28

13.5不确定性分析…………………………………………………29

13.6财务评价结论…………………………………………………29

第十四章社会效益分析…………………………………………29

第十五章结论与建议……………………………………………30

15.1研究结论………………………………………………………30

15.2建议……………………………………………………………31

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

####县杨桥农民集中住房建设项目

1.1.2项目承办单位、项目负责人

项目承办单位：

####县城市建设投资有限公司

项目法人代表：

########

1.2项目可研报告编制单位及编制依据、范围

1.2.1可研编制单位

编制单位：

####筑正工程建设管理有限公司

资格等级：

甲级

工程咨询资格证编号：

工咨甲########

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

1.2.2可研编制依据

1、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央1号文件）；

2、《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字[2002]15号通知；

3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资[2006]1325号；

4、《####省2006—2020年建设社会主义新农村规划纲要》；

5、《####省城镇体系规划（2010－2030年）》纲要

6、《####县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

7、九江市关于进一步加强农民建房的管理实施意见；

8、####县农民建房管理办法；

9、《####县城市总体规划（2010-2030）》；

10、《####县产业集聚区总体规划（2010-2025）》；

11、《城市居住区规划设计规范》；

12、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

13、《投资项目可行性研究指南》；

14、项目单位提供的有关基础资料及编制人员现场勘查所得有关技术资料、数据；

15、####县城市建设投资有限公司关于编制《####县杨桥农民集中住房建设项目可行性研究报告》的委托书。

1.2.3研究范围

本项目可行性研究范围包括项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、环境影响评价、节能分析、投资估算、效益分析等。

1.3项目建设背景及必要性

2009年12月12日，国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。

这也是新中国成立以来，####省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划，是####发展史上的重大里程碑，对实现####崛起新跨越具有重大而深远的意义。

2012年7月7日，####省社会主义新农村建设工作会议在上饶市召开，省委副书记。

省长鹿心社出席会议并作了扎实推进和谐秀美乡村建设的重要讲话。

鹿心社指出，在推进新农村建设中实施和谐秀美乡村建设工程，要牢牢把握“科学发展、绿色崛起”战略，紧紧围绕“建设富裕和谐秀美####”主题，以改善农村经济社会发展环境、提升农民生活品质为中心，以村容美、生态美、身心美、生活美，人与自然和谐、经济与社会和谐、家庭与邻里关系和谐、党群干群关系和谐“四美四和谐”为总体要求，坚持改革创新，统筹城乡一体化发展，努力实现全省农村经济发展与社会建设、物质文明与精神文明协调统一和跨越发展，把广大农民群众的家园建设得更加幸福美好。

到2015年，力争全省50%左右的乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准；到2020年，全省80%左右乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准。

围绕深入推进新农村建设，加快建设和谐秀美乡村，一要着力加快发展特色农业。

坚持以产业发展为基础，加快调整优化农业产业布局，努力在全省形成一批特色鲜明、规模适度、品牌影响力和产业聚集力较强的优势特色农业产业群。

要大力推进农业产业化，大力推进科技兴农，大力发展休闲农业。

二要着力抓好城镇村庄建设。

按照城乡一体化的要求，加快城镇和农村统筹建设，推动城市基础设施向农村延伸，促进城乡协调发展。

要加强城乡规划管理，加大村镇整治力度，加强农村基础设施建设，抓好扶贫移民搬迁。

三要着力优化农村生态环境。

按照生态美、人与自然和谐相处的基本要求，切实加强农村生态建设，促进经济与生态协调发展。

加强农村生活污染综合整治，切实加强农业面源污染防治，加强农村重点污染区域专项治理。

四要着力提高农村公共服务水平。

坚持把保障和改善民生作为和谐秀美乡村建设的根本出发点和落脚点，加快发展农村社会事业，促进城乡基本公共服务均等化。

要加强农村教育事业发展，抓好农村基本医疗卫生服务体系建设，完善农村公共文化服务体系，健全农村“三留守”人员关爱服务体系，提高农村社会保障水平。

五要着力创新农村社会管理。

要切实加强农村基层组织建设，加强农村基层民主建设，大力弘扬农村和谐文明新风尚，完善农村社会矛盾调节机制。

近年来，随着####县国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据《####县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《####县城市总体规划（2010-2030）》、《####县城乡建设“十二五”发展规划》以及《####县产业集聚区总体规划（2010-2025）》，十二五期间，####县将全面贯彻落实科学发展观，抓住全面实施促进中西部崛起战略机遇，以高起点、高标准城市规划统领城市建设，按照“东扩、西进、南移、北延”的总体思路，城区总体规划控制面积扩展到98.66平方公里，城镇空间布局上基本形成“一核（####县城，为全县城镇发展的核心）双心（县域重点发展的丰林和车桥建制镇）、一轴（依托德白公路形成的县域城镇发展主要轴线，该轴线串接了县城、丰林、聂桥、爱民、邹桥、车桥等主要乡镇）三片（依据地形地貌、产业特色，将县域城镇发展分为东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区）”的布局结构。

改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，####县荣获了“省级文明县城创建工作先进县”称号，成功创建“国家卫生县城”，将####县建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。

到2030年，中心城区建成区面积将由“十一五”末的18.10平方公里达到34.8平方公里，城区人口将由2010年7.6万人增加到18万人上，城市化水平将由2010年40.67%增长至80——84%，全县总人口由2010年的16.62万人增加到23.5万人。

但随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是三片区（东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区）的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步拉大####县城市框架、加快####县城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民生活水平、构建和谐小康社会，已成为####县当前社会经济发展迫切需要解决的问题。

####县农民集中住房建设项目拟通过杨桥和谐嘉苑小区新型农民集中住房社区工程的建设，对城南城区规划范围内枫树刘家等5个村庄，567户农民进行集中安置，涉及安置人口2153人，项目建成后，可有效改善农民的生活居住环境和就业条件，进一步提高农民生活质量。

同时，通过拆村并点，还将节约土地687.28亩，为####县“三化”建设提供宝贵的土地资源。

因此，项目建设是必需也是必要的。

1.4项目概况

1.4.1项目建设地点

该项目拟建于####大道园艺场入口处，地块地势平坦，与周边交通联系方便，且周边城市配套完善，地理位置优越，环境景观良好，地理位置、自然环境、交通条件都非常优越，非常适合该项目建设。

####县人民政府通过前期对上述区域的规划和建设，对道路管网绿化等基础设施进行了完善，创造了有利的基础设施条件，为安置住户提供了一个和谐宜居的生活环境。

场址用地性质现状为集体土地，地块周边各种配套条件基本成熟，风景优美，周边无大型污染源，环境状况良好，适宜大型居住区的建设。

1.4.2项目建设规模与主要建设内容

该项目总占地面积70702平方米，约合106.1亩，总建筑面积85000平方米，计划建设农民集中住房700套，容纳人口2153人。

其中：

住房建筑总面积70840，商业配套112个店面4256平方米，住户储藏间9590平方米，公用房260平方米，门卫室（2个）54平方米。

1.4.3项目建设期限

项目建设期限计划为24个月，即从2014年6月1日起至2016年5月31日。

1.4.4投资估算与资金来源

经估算，项目总投资15400万元，其中工程费用为10145.82万元，工程建设其他费用3875.90万元，预备费696.48万元，建设期贷款利息681.80万元。

项目总投资15400万元，资金来源为项目单位自筹5400万元，占项目总投资的35.06%，向银行中长期贷款10000.00万元。

1.5经济及社会效益分析

该项目将以构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化####县城市形象、优化小区环境、提升商业品味的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区。

项目建成后，将为城南片区范围内枫树刘家5个村庄，568户，2153余名农民提供舒适、优美、宜人的生活环境；同时，通过拆村并点，还可通过对空心村进行治理，节约宅基地687.28亩，为####县加快“三化”协调发展示范市建设提供有益的宝贵经验，为城乡一体化发展、城市框架拉大提供宝贵的土地资源。

根据当前####县城市规划区内商住用地平均出让价格，按照60万元/亩进行测算，项目所节约的687.28亩土地出让后，可实现土地出让总收入41236.8万元，扣除各项土地出让税费及农田水利建设基金后，可实现土地出让净收入2.77亿元左右，扣除土地收储治理各项成本费用后，可实现土地出让净利润2.5亿元左右；如以土地出让收益作为贷款资金还款来源，完全可以覆盖项目贷款。

因此，项目不仅具有很好的社会效益，而且具备了很好的经济效益和很强的贷款偿还能力。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

2.1.1社会主义新农村建设的政策背景

社会主义新农村建设是一个庞大的系统工程和一项艰巨而长期的任务，既包括了农田、水利、科技等农业基础设施建设，也包括了路、电、水、气等生活设施及能源建设以及教育、卫生、文化等社会事业建设，既包括了村容村貌环境治理，也包括了以村民自治为主要内容的制度创新等。

它体现了经济建设、政治建设，文化建设、社会建设的四位一体，是一个综合概念，不但涵盖了以往国家在处理城乡关系、解决“三农”问题等方面的政策内容，而且还赋予其新时期的建设内涵。

加快社会主义新农村建设有利于提高农业综合生产能力，增加农民收入；有利于发展农村社会事业，缩小城乡差距，有利于改善农民生活环境，是建设现代农业的重要保障；是繁荣农村经济的根本途径；是构建和谐社会的主要内容和全面建设小康社会的重大举措，具有深远的历史意义和现实意义。

党和国家高度重视社会主义新农村建设工作。

胡锦涛总书记在十七大报告中特别指出，“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。

解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重”。

《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央1号文件）又从统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设，推进现代农业建设和发展，强化社会主义新农村建设的产业支撑，增加农业和农村投入，促进农民持续增收，夯实社会主义新农村建设的经济基础；加强农村基础设施建设，改善社会主义新农村建设的物质条件和农村面貌，加快农村社会事业，培养社会主义新型农民；全面深化农村改革，健全社会主义新农村建设的体制保障，加强农村民主政治建设，完善社会主义新农村的乡村治理机制；加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设等8个方面对社会主义新农村建设作出了具体要求和部署。

2009年12月12日，国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。

这也是新中国成立以来，####省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划，是####发展史上的重大里程碑，对实现####崛起新跨越具有重大而深远的意义。

2012年7月7日，####省社会主义新农村建设工作会议在上饶市召开，省委副书记。

省长鹿心社出席会议并作了扎实推进和谐秀美乡村建设的重要讲话。

鹿心社指出，在推进新农村建设中实施和谐秀美乡村建设工程，要牢牢把握“科学发展、绿色崛起”战略，紧紧围绕“建设富裕和谐秀美####”主题，以改善农村经济社会发展环境、提升农民生活品质为中心，以村容美、生态美、身心美、生活美，人与自然和谐、经济与社会和谐、家庭与邻里关系和谐、党群干群关系和谐“四美四和谐”为总体要求，坚持改革创新，统筹城乡一体化发展，努力实现全省农村经济发展与社会建设、物质文明与精神文明协调统一和跨越发展，把广大农民群众的家园建设得更加幸福美好。

到2015年，力争全省50%左右的乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准；到2020年，全省80%左右乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准。

####县人民政府在《关于2012年全县新农村建设工作方案》中也提出，要加快城乡协调发展，构建“中心城区---重点镇---新型农村社区”现代城镇网络，要以“科学规划、合理布局，规模开发、集约用地，因地制宜、分类实施，强化统筹、量力而行，市场运作、多元投入”等为原则，通过撤村并居、集聚区合并、小城镇集聚区、社区服务引导、村庄整治改造等方式，对耕作半径在2公里以内、3个行政村以上的村庄进行合并，完成50个以上的、人口5000人以上的新型农村社区建设工作，最终形成产业特色突出、人口分布合理、城乡联系紧密的市域城镇布局结构。

####县政府关于《####县2013年农民建房管理工作意见》（德府办字〔2013〕42号）中规定，规划过程中，要合理布局村庄建设，重点考虑五个方面的因素：

一是集中居住点一般应建在交通条件较好、靠近县城或乡镇周边，中心村一般应以农户居住规模较大（50户至300户之间）的村落为主；二是基础设施建设配套比较齐全，出入的道路应达到乡级道路的标准；三是广播、有线电视、电话、宽带入户率应达到90%以上；四是公共服务功能应比较完善，公共服务中心设施建筑面积应达到300㎡以上，养老保险投保率、新农合参合率达到90%以上；五是组织建设和社会管理比较健全。

2013年全县要力争新增进入城区、中心镇和集镇购房或租房居住的农村人口数不低于农村常住总人口的1.5%，农民建房比上年下降20%。

2.1.2中国工业化与城市化的取向背景

工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。

中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。

经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。

1978年—2008年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。

但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。

近年来，随着####县国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据《####县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《####县城市总体规划（2010-2030）》、《####县城乡建设“十二五”发展规划》以及《####县产业集聚区总体规划（2010-2025）》，十二五期间，####县将全面贯彻落实科学发展观，抓住全面实施促进中部崛起战略机遇，以高起点、高标准城市规划统领城市建设，通过多种资本运作方式，快速推进城市建设步伐，尽快建成“一核双心、一轴、三片”的城市发展大格局，改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，积极创建全国卫生城市、全国生态园林城市、全国旅游城市、全国文明城市，将####县建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。

到“十二五”末，中心城区建成区面积将由2005年的7.2平方公里扩大到16平方公里，城市框架进一步扩大。

城区人口将由2010年7.6万人增加到18万人上，城市化水平将由2010年40.67%增长至80——84%，全县总人口由2010年的16.62万人增加到23.5万人。

2.1.3工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景

自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。

矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。

虽然我国幅员辽阔，有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。

当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。

随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。

####县城市规划区范围内现有村庄村民占用宅基地过多，多数群众划新不交旧，空心村现象严重，土地资源严重浪费，随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步拉大####县城市框架、加快####县城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民生活水平、构建和谐小康社会，已成为####县当前社会经济发展迫切需要解决的问题。

2.2####县社会经济发展情况及城市发展规划

2.2.1####县社会经济发展情况

2.2.1.1####县概况

####县地处####省北部，南浔线中段，东接星子，南邻永修，西毗武宁，北接瑞昌、九江。

地理座标界于东经115°23′—115°50′，北纬29°16′—29°35′之间，东西长42.6公里，南北宽40.8公里，全县总面积863.0平方公里，占全省总面积的0.56%。

####县属中亚热带（北缘）季风湿润气候区，总的特征是，温暖温润，雨水丰而不调，上半年多阴雨，下半年光照充足，春阴夏热，秋旱冬冷，四季分明。

全县辖8乡5镇、1个国营林场、1个园艺场，81个村委会，12个社区居委会，1个居委会，人口17万。

####历史，源远悠久，唐虞三代时称为敷浅原。

春秋时界于吴、楚之间，俗有“楚尾吴头”之称。

战国时，地属楚国，西汉建历陵县，南北朝设蒲塘场。

五代吴乾贞元年（公元927年）改蒲塘场为####县，相沿至今。

####是座独具有魅力的千年古城　####历史文化悠久，民风淳朴，古迹众多。

西河弹腔、傩歌傩舞、龙灯杂耍、采茶戏和民间山歌等民间艺术长