房地产企业税收政策总结.docx
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房地产企业税收政策总结
房地产企业税收政策总结
房地产企业税收政策总结——增值税
（1）
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，包括在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设或以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发建设，房屋建设完工后以自己的名义立项销售。
（定义概括自国家税务总局公告2016年第18号）
01
—
一般纳税人新老项目不同的计税方式
房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，属于同一房地产项目，只能选择适用一种计税方法。
02
—
销售自行开发地产项目增值税一般纳税政策
03
—
预收款
采取预收款方式销售自行开发的房地产项目增值税预缴政策：
预收款开票
房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。
（国家税务总局公告2016年第53号）。
后续不需红字冲回。
已申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票
房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，603“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”。
（国家税务总局公告2016年第53号）。
预收款范围
全国层面的税收文件无详细规定，部分地区国税机关有出具相应的政策解答，一般认为房地产企业销售房产预收款范围包括具有法律约束力的定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
若当地国税税务未出具明确的文件或政策解答，则一般结合预售情况，是否已有确定的房型、销售单价、销售面积，已收取的诚意金、认筹金或订金的金额大小、期限长短综合判断是否属于预收款范围，需要与税务审核员进一步的核实沟通。
各地营改增政策解答
政策解答内容
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）
预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。
定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
山东国税全面推开营改增试点政策指引（六）
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河南国税营改增问题快速处理机制专期九
“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。
定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。
“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。
“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。
综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。
因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。
福建国家税务局12366营改增热点问答（7.4）
销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。
销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
不同项目预收款能否混抵
依据国家税务总局公告2016年第13号《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》附件2中关于第28栏“①分次预缴税额”填报说明规定：
“3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减”，因此并未要求分项目抵减，可以适用对纳税人有利的混合抵减。
04
—
销售跨地区开发项目纳税地点
1）一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法—不动产所在地3%预缴，机构所在地纳税申报
财税〔2016〕36号附件二第一条第（十）点规定：
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2）其他项目——全国层面税收文件无明确规定，各地政策不一
一般本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款。
避免跨地区政策不一致产生税收争议，建议在项目当地成立项目公司单独运营。
房地产企业税收政策总结——增值税
（2）
05
—
土地价款
土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，开发企业应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
*******法院判决书不能作为土地扣除凭证
先受让土地后设立项目公司导致土地价款扣除凭证名称不一致
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，由于后续是由项目公司申报缴纳增值税，但是土地支付价款扣除凭证是原来受让单位的名称，导致项目公司在申报扣除土地价款时票据不合规，该种情况下财税[2016]140号第八条规定只要同时符合以下规定，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
“一次拿地、分次开发”土地成本扣除
分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算，项目口径执行《建筑工程施工许可证》。
可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：
1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：
已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
—《浙江省国税营改增试点20个重点难点问题问答》
06
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进项税
不同项目无法划分进项税额
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
进项税额抵扣凭证
其他抵扣政策
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。
（财税【2016】36号附件2、国家税务总局公告2016年第15号）
07
—
出租自行开发房地产
政策文件
财税[2016]68号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》
一般纳税人
小规模纳税人
08
—
其他
纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
按照各地营改增政策解答，一般房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
房地产开发企业“代建”房屋的行为
营改增之前国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：
“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。
”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
销售精装修房是否视同销售问题
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
例如：
房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照10%税率申报销项税额。
此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收16%增值税。
房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。
区分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。
组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）（成本不包含土地成本）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
-----《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》
地下车位永久租赁行为
《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。
对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用10%增值税税率。
人防工程出售或者出租
纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。
政策链接（2019.2.24）
国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
国家税务总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
国家税务总局公告2016年第53号《关于营改增试点若干征管问题的公告》
财税[2016]140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》
PS：
汇总至20190225
房地产企业税收政策总结——企业所得税
（1）
“企业税层面完工判断、收入确认”
企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
（国税发2009第31号定义）
01
—
开发产品已完工判断（除土地开发）
02
—
收入
1、收入范围：
销售开发产品过程中取得的全部价款及价外费用。
例外情形：
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2、收入的确认
基本原则：
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
采取委托销售方式的特殊规定：
3、视同销售
收入确认时点：
所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时
收入确认金额：
按顺序通过以下方法确认
4、销售未完工开发产品取得收入
处理原则：
预计计税毛利率：
由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定
申报表：
5、按租赁预约协议取得的租金收入
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，企业取得的预租价款。
企业所得税：
自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
租金在租赁期内分期确认收入。
增值税：
收到预收款的当天即产生增值税纳税义务（财税[2016]36号附件1），计算缴纳方式详见《房地产企业税收政策总结——增值税
（2）》一文第7点。
PS：
20190303完成
房地产企业税收政策总结——企业所得税
（2）
“ 计税成本、费用、非货币交易方式取得土地使用权、联合开发所得税处理”
03
—
成本
1、成本对象
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
备注：
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
特殊成本对象确定
2、制造成本法进行成本归集
分配方法的选择
3、不同类型成本对象处理原则
4、分配方法
5、成本分类
6、所得税前可扣除的预提费用
备注：
除以上费用外，企业实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
7、当期可扣除成本费用
04
—
其他特殊事项
1、非货币交易方式取得土地使用权
1）开发产品换土地
注：
交易对手企业应分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理。
2）企业股权换土地
投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上就应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2、以本企业为主体联合其他投资方开发项目，且未成立独立法人公司
1）开发合同或协议中约定分配开发产品
2）开发合同或协议中约定分配项目利润
政策：
国税发2009第31号《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》
PS：
20190303完成
房地产企业税收政策总结——土地增值税
（1）
“ 土地增值税收入确认、预征”
01
—
收入
收入确认
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
外币收入
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第20条规定：
以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号规定：
对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
视同销售收入
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产
视同销售收入按以下顺序确认：
自用房地产
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
02
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预征
政策依据
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第十六条
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
2、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
预征率
1、《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）规定：
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）
2、《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号）规定：
自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。
申报表（浙江）
从事房地产开发的纳税人，对其开发项目在清算申报之日前所转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料。
纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》
房地产企业税收政策总结——土地增值税
（2）
“ 土地增值税清算、扣除项目政策、分摊方法、公共配套设施、车库、储藏室、四项开发成本核定扣除、税率”
01
—
清算政策规定
清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
浙江省地方税务局公告2014年第16号《关于土地增值税若干政策问题的公告》规定：
分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。
清算时点
办理清算期限：
纳税人在满足条件之日起90日内或收到主管税务机关清算通知注明的期限内到主管税务机关办理清算手续，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
需向主管税务机关提交的资料：
1、土地增值税清算表及其附表（各地可根据本地实际情况制定）。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4、中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（如有）。
02
—
扣除项目
扣除项目
包含内容
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。
2、房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
前期工程费
规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
建筑安装工程费
以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费
基础设施费
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用
是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3、房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
1）利息支出符合规定可据实扣除
1、利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，罚息不得扣除；
2、其他开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发成本”之和的5%以内计算扣除，由各省、自治区、直辖市人民政府规定，一般均为5%
2）利息支出不能据实扣除，或没有利息支出的
按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发成本”之和的10%以内计算扣除，由各省、自治区、直辖市人民政府规定，一般均为5%
4、与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（不含增值税）。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
5、财政部规定的其他扣除项目
按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发成本”之和加计20%的扣除
6、代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税（财税字〔1995〕48号）。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
如：
白蚁防治费。
扣除项目可以据实扣除的规定
一般规定：
实际发生的支出并取得合法凭据的可以扣除。
（土地增值税无预提费用扣除的规定，与企业所得税相区别）
特殊规定：
03
—
扣除项目分摊方法
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其
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