吉房中国基础知识.docx

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吉房中国基础知识

吉房

中国

-----房地产基础知识

一：

基本概念

房地产：

指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

房地产市场分类：

一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）；

二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）；

三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）。

房产分类：

²按结构分：

砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。

²按性质分：

住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、墓地等等

²按层数分：

低层住宅：

建筑层数1-3层的住宅；多层住宅：

建筑层数4-6层的住宅；小高层住宅：

建筑层数7-18层的住宅；高层住宅：

建筑层数18层以上的住宅。

产权：

指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地使用权。

房产证与土地证：

²通常说的产权证，是指国家建设部监制的中华人民共和国房屋所有权证。

²土地证的办理是在房产证领取之后，凭领取的房产证和缴纳的契税凭证以及本人的身份证到国土局办理。

土地证说明了土地性质和土地使用年限。

²有些地方实行房产证和土地证合一，这是好的办法，但目前全国的多数地方仍然分开，二证合一是地方性的政策。

土地使用年限：

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

²居住用地（住宅）70年

²工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合用地50年

²商业（商铺、写字楼、公寓）、旅游、娱乐用地40年

²耕地30年

商业地产定义：

顾名思义，作为商业用途的地产，通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。

商业地产运营模式：

第一种是只租不售，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。

第二种是出售，是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。

第三种是租售结合，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。

商业地产划分：

1、住宅底商:

主要的客户对象是住宅社区里面的居民,在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。

这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

缺点是缺乏统一有效的管理。

2、专业性市场：

市场针对性强，招商难度大，风险大的同时爆发力也强。

如海宁皮革城、常熟服装城、义乌小商品城、红星美凯龙等。

3、综合性市场：

集吃喝玩乐购于一体的shoppingmall，抗风险能力较强。

典型的有万达广场、永旺梦乐城、八佰伴、金鹰等。

一般买房流程：

看房选房、交定金（2万元）、签合同（付首付或全款）、竣工、验收、交房（交房后即可装修入住）、办理房产证（交契税和维修基金）、办理土地证

关于住宅首付款比例：

2016年2月4日下午，江苏省市场利率定价自律机制就商业性个人住房贷款最低首付比例调整相关事宜召开核心成员工作会议，并形成一致意见。

经表决，全省30家核心成员均同意如下最低首付款比例要求：

关于商铺和公寓首付款比例：

统一为50%首付

二、专业术语

现房：

指开发商已办妥房地产权证（大产权、独立产权）的商品房。

期房：

指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权、独立产权）为止的期间。

定金的规定：

定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。

它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。

定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。

如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。

如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。

订金：

订金与定金之间的区别：

法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者

五证两书：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

开间：

开间是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。

根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：

住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

进深：

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的定位轴线的长度。

层高：

指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。

净高：

层高减去楼板厚度的净剩值。

契税：

是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产产权承受人征收的一种财产税。

缴税范围包括：

土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

²购买住宅面积≤90㎡税率为1%，90㎡＜面积＜144㎡税率为1.5%，面积≥144（非普通住宅）税率为3%，二套房住宅税率统一为3%

²购买商铺、写字楼等税率一般为3%

维修基金：

指房屋出售后建立的专项用于住宅公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。

这个钱是交给房管局的

建筑面积：

指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物.

公摊面积：

是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

得房率（实用率）：

指可供用户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比

容积率：

是指一个建筑物的总建筑面积与占地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于用户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。

建筑密度:

指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占占地面积的比例（%）。

它反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率：

绿地率=绿地面积/土地面积X100%

何为“预售面积”和“竣工面积”

²预售面积是指全部按照建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；

²竣工面积实质按房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据！

面积误差的处理方式（摘自合同样本）

²在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。

²实测面积与第二条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列第种方式处理：

²1、根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在±3%（包括±3%）以内的，按该商品房每平方米单价（按标准层、阁楼、跃层、其他不同部位单价计）计算多退少补；

²实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。

²买受人行使单方解除权的，出卖人应当自书面通知送达之日起十五日内退还买受人已付房款（包括因买受人贷款购房已支付贷款利息），并按照中国人民银行同期同档【存款基准利率】【住房贷款基准利率】给付已付房款的利息。

²买受人不行使单方解除权的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按照中国人民银行同期同档【存款基准利率】【住房贷款基准利率】计算）由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人于房屋交付后三十内双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

²面积误差比＝———————————————×100%

合同约定面积

按揭所需材料：

²身份证

²结婚证

²户口本

²收入证明

²银行流水（6个月）

²首付款发票

²房地产买卖合同

关于还款的两种方式：

等额本息、等额本金

²等额本息：

本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

²等额本金：

本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。

适合于有计划提前还贷，利息比等额本息少。

²二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫‘递减还款法’,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。

三、买房举例：

例一：

张先生购买了总价38万的商铺或公寓，首付19万，贷款19万，期限10年，贷款利率是多少？

他月供是多少？

每年付多少钱？

十年共付多少钱？

十年的利息是多少？

²答：

商业贷款十年期的基准利率是4.9%（2015年10月24日执行）

²月供=19X106=2014（106是指贷款一万元，十年期限，每个月的月供）

²每年所付金额=19X106X12=24168

²十年共付金额=19X106X12X10=241680

²十年的利息=19X106X12X10-190000=51680

²例二：

张先生购买了总价70万的住宅（首套房），首付14万，贷款56万，期限30年，贷款利率是多少？

他月供是多少？

每年付多少钱？

十年共付多少钱？

十年的利息是多少？

²答：

商业贷款十年期的基准利率是4.9%（2015年10月24日执行，多数银行首套房利率给予9折优惠）

²月供=56x53=3498（53是指贷款一万元，期限为30年，每个月需本金加利息还款53）

²每年所付金额=56X53X12=35616

²三十年共付金额=56X53X12X30=1068480

²三十年的利息=56X53X12X30-560000=508480

贷款56万10年、20年、30年的月供和利息

贷款年限

月供

还款总额

利息

10年（106）

5936

712320

152320

20年（65）

3640

873600

313600

30年（53）

2968

1068480

508480

四：

电话销售流程

1、开发邀约流程：

a、第一通电话开发意向客户（开场白是重点，要突出亮点,语气、语速、语调都很关键）

b、每天的意向客户第二天须有第二通电话跟客户进行沟通交流（聊天），最后顺带着邀约（重点是聊天）。

c、经过前几通电话，自己与客户关系拉近，在邀约成功率提高的前提下进行重点邀约。

2、客户上访：

a、第二天预计上访客户须第一时间报备。

b、客户须自己电话跟踪，直到客户到达售楼部，然后通知案场人员接待。

3、客户回访：

客户第一次上访若没成交还须继续跟进，深入了解客户的想法，及时为客户排忧解难；客户第一次上方成交了以后，切不可把客户晾着不理，接下来客户还需要付房款、签合同、办贷款等等，同时还需要求客户介绍亲戚朋友来买。

End

预祝您在吉房中国获得成功！