洛阳九都银座商业市调报告.docx

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洛阳九都银座商业市调报告

调查说明

一、本物业区域调查报告

1、本地块状况

2、本地块周边景观

3、本地块主要交通干道

4、本地块交通条件

5、本地块生活配套设施

二、本物业竞争楼盘调查报告

三、本物业目标客户需求调查研究报告

（1）目标客户人群特征分析

（2）主体部分

——在本案购房的可能性

——打算购房面积

——本区域商铺的理想销售单价和总价

——消费者最为满意的商铺

四、本物业开发建议报告

五、本物业楼盘开发问题预测报告

调查说明

调查目的：

（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况；

（2）重点把握洛阳市商铺市场的发展状况；

（3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点；

（4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据；

调查执行情况如下：

调查时间：

2002年4月2日至2002年4月6日

调查人员：

信证公司4人

调查方式：

在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础，又进行了本

次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行

系统调查。

调查内容：

地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征分析。

调研对象：

（1）竞争楼盘调查对象：

竞争楼盘售楼部销售人员

（2）商铺部分目标客户需求状况研究：

上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。

样本量：

竞争楼盘：

5个

通过本次调研，我们获取了本案前期营销工作所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。

根据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。

第一部分：

本物业区域市场调查报告

（一）地块分析

1、地块状况

（1）位置：

位于洛阳市涧西区牡丹广场附近，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。

（2）面积：

项目占地约14亩，东西长约130米，南北长约90米。

（3）地形：

呈不规则“口”字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。

2、地块周边状况

（1）西侧状况：

西面为洛阳首座产权式酒店——雅安名城。

（2）东侧状况：

东面为太原路，多层、公房、新商品房并与洛铜集团小学正对。

（3）南侧状况：

南面为安徽路，多为旧式多层住宅。

（4）北侧状况：

北面为润峰集团工地，待建商铺、高层、小高层，目前围墙已建好。

区域分析：

1、本案临近洛阳市区最大的绿地——牡丹广场。

2、学校众多，人文环境良好。

3、区域内经济繁荣，商业发达，交通便利。

每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会，设在本案附近的“科贸中心”，与会代表及重大外事活动均被安排在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店，商业氛围较浓，已具备洛阳CBD的雏形。

3、主要道路与交通：

本案位于涧西区黄金地段，两大主干道景华路和西苑路，与延安路相连直贯东西，与南昌路相连直达南北。

（1）、东西主干道——景华路

本案处于景华路南侧，是洛阳较为繁华的商业街之一。

（2）、东西主干道——西苑路

西苑路为双向两车道，是连接涧西区东西区域的主干道之一。

（3）、南北之要冲——太原路

本案紧邻太原路，是连接景华路与西苑路的主干道之一。

（4）、南北之纽带——广州路

本案临近广州路，向南可直达牡丹广场。

3、地块优劣势分析：

优势

1、本地块靠近广州市场，位于繁华商业区，商业氛围浓厚。

2、本地块靠近市区主干道景华路和西苑路，出入方便。

3、本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多，配套齐全。

4、本地块靠近牡丹广场，所在区域绿化状况优越。

5、本地块位于洛阳市ＣＢＤ，具有得天独厚的商务环境。

劣势：

1、临近道路不够宽敞，路况较差，影响楼盘形象。

2、地块规模较小，不易规划。

3、紧邻两大待建楼盘，有潜在竞争威胁。

二、区域市场分析及配套调查

1、区域概况

●人气旺盛

本地块位于人口相对集中的涧西区，人气旺盛。

●区域发展潜力大

涧西区南邻洛阳市高新技术开发区，区域市场前景广阔。

●商业设施齐全

本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多，主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼；另外，还有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。

●良好的休闲环境

本案周边区域大面积绿化带有三个：

牡丹公园、牡丹广场、西苑公园，具有良好的休闲环境。

二、区域竞争楼盘调查报告

因本案建筑形式中有商铺部分，因此在竞争楼盘调查中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细调查，具体楼盘有：

雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等，具体情况如下：

个案分析表一

一、具体分析

案名

雅安名城

主力面积

137平方米

开发商

新龙安房地产置业有限公司

建筑风格

欧式

工地位置

广州市场百货楼南侧

工程进度

处于打地基阶段

按揭情况

七成三十年

商铺销售均价

6000元/平方米

规划栋数

2栋，

公寓销售均价

2300元/平方米

售房部位置

雅香楼临安徽路

建筑类型

高层

售楼电话

4918888、4917777

设计层数

26

商铺分布

１—２层

二、综合分析

物业分析：

●面积分析：

商铺销售面积未确定

●价格分析：

商铺销售价格暂定为12000元/平方米，含上下两层。

●外立面分析：

外立面为欧式风格，建筑形式为点式结构。

●位置分析：

（1）位于广州市场百货楼南侧，临近安徽路。

（2）周边区域待建项目较多，易形成较为激烈的竞争态势。

销售工作分析：

●销售现场包装：

（1）售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面，门头较小，不能有效吸引客户。

（2）售房部门外无引导旗与广告牌，外围包装缺乏。

（3）售房部面积较小，内部装修一般，无法突出楼盘形象。

（4）宣传资料（楼书、单片）没有，无法形成有效的视觉宣传。

（1）销售人员无统一着装，对本物业了解不足，接待水平较差。

●工地现场包装：

工地四周无美化围墙，无宣传牌。

工地内部较混乱无施工指示牌。

●销售水平：

销售人员无SP配合，讲解无次序，在此方面并未得到有效培训。

部分售楼代表工作期间在接待区闲聊，客户进门接待不主动，影响客户看房情绪。

●销售策略：

（1）在洛阳首先推出产权式酒店，为楼盘的突出卖点之一；

（2）优越的地理位置及采用的市场补缺者营销策略，也是本楼盘的特色之一；

（3）以户外广告突出楼盘形象。

教训与借鉴：

1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘，对楼盘的规划设计重视不够。

2、楼盘的宣传与包装无持续性。

3、应建立销售根据地，扩大小区知名度及美誉度。

4、工程进度与策划执行缓慢，影响了销售力度。

个案分析表

（二）

一、具体分析

案名

广建大厦

占地面积

15000平方米

开发商

洛阳广建房地产开发有限公司

建筑类型

高层

工地位置

王城路与凯旋西路交叉口

工程进度

现房发售

销售率

95%

商铺分布

１——２层

销售形式

分区销售

公开日期

2000年10月

主力面积

19.31平方米

交房日期

2001年5月

销售均价

2800元/平方米

物业管理费

未定

占地面积

15000平方米

建筑面积

10000平方米

综合分析

物业分析：

●户型分析：

框架结构自由分隔。

●价格分析：

一层为10000元/平方米，二层为3500元/平方米，三层以上为2800元/平方米

●现状分析：

结构已封顶，外立面已成，正处于内部设施安装阶段

●客户分析：

底层为建行购买。

销售工作分析：

1、建行定向开发项目，因此无售楼部。

2、工地包装：

工地凌乱，无指示牌，无看房通道。

围墙包装简单，无个性。

3、楼书设计简单，但配有整层尺寸图。

销售水平：

销售人员工作积极性不高，管理松散专业水平低。

教训与借鉴：

1、销售人员缺乏专业、系统的营销培训，影响了楼盘的销售。

2、工地包装无法体现本案的定位，有损楼盘的整体形象。

个案分析表（三）

一、具体分析

案名

润峰时代广场（暂定名）

建筑风格

现代建筑风格

开发商

洛阳润峰集团有限公司

建筑类型

小高层、高层

工地位置

景华路与太原路交叉西南角

交房日期

待定

商铺分布

１——３层（高层）

规划

２栋高层、３栋小高层

二、综合分析

物业分析：

该公司目前正在做市场调查汇总，初步确定为一梯六户。

具体面积、户型、价格尚未确定。

外立面可能采用欧洲风格与现代艺术相结合。

位置分析：

（1）位置突出，位于中心地带，交通便利。

（2）邻近牡丹广场，又属涧西商圈范畴，容积率会提高；

（3）属政府形象工程，工程进度会加快。

销售现场包装：

售楼部拟建在景华路与广百东侧，设计装修方案正在讨论。

工地现场包装：

（1）工地四周围墙已做企业品牌宣传；

（2）工地内部旧房已拆迁完毕。

（3）围墙与内部整洁、干净。

销售策略：

该楼盘欲建成洛阳精品商住楼，目前，策划和定位正在紧密运行。

由于已成功运作了“润峰购物广场”，其广州市场的项目也会更加理性。

教训与借鉴：

1、在前期设计中精心细致，欲打造精品楼盘，应注重规划设计的统一性和绿化比例。

2、只注重品牌宣传，无品质定位。

3、前期的客户积累应加以利用。

个案分析表（四）

一、具体分析

案名

广百西商住

建筑风格

现代

开发商

鸿昊房地产开发公司

建筑类型

多层

工地位置

涧西区广州市场百货楼西

交房日期

2001年9月

本期建筑面积

约5万平方米

总占地面积

2000平方米

商铺分布

１——２层

本期栋数

2栋

主力面积

30——５０平方米

售楼电话

4884669

销售均价

5500元/平方米

二、综合分析

●面积分析：

20—50平方米的商铺已售完，现余一套200平方米的商铺待售。

●外立面分析：

点式结构，防盗网出墙面，显得杂乱。

价格分析：

最高价7000元/平方米，价格定位合理。

楼盘客户：

附近私营业主、原拆迁户部分业主。

销售工作分析：

销售水平：

现场管理欠缺，但位置突出，又是政府干预工程，因而销售状况良好。

销售策略：

原规划“雅安名城”地块为绿地和地下停车场，以绿地为主卖点，以黄金旺铺为诉求主题，销售均价为5500元/平方米，现仅余一个商铺，约200平方米待售。

教训与借鉴：

1、以虚拟“绿地”为卖点，有虚假之嫌。

2、黄金地段，尽管价格偏高，不乏投资和购买的客户。

3、定位准确、入市时机较好。

个案分析表（五）

一、具体分析

案名

天润商务大厦

建筑风格

㎡现代

开发商

河南恒星房地产开发有限公司

建筑类型

多层

工地位置

涧西区景华路三医院西

交房日期

2002年9月

本期建筑面积

17000平方米

商铺分布

１——２层

商铺价格

4１００元/平方米

售楼电话

4813777

本期栋数

4栋

配套设施

停车场、商务中心等

二、综合分析

面积分析：

每层148平方米，可自由分割，适合整层购买。

位置分析：

本区域为黄金旺铺，周边无特色楼盘，交通便利。

客户分析：

主要是附近私营业主。

销售工作分析：

楼盘无包装，宣传力度不够，销售人员专业水平欠缺，楼盘整体销售不理想。

售房部包装：

过于简陋，无法展示其商铺优势。

工地现场包装：

工地无明显指示，通道过于拥挤，围墙包装简单，没有个性。

楼书简单，文字内容过多，尺寸过