工程部作业指导书样本.docx

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工程部作业指导书样本

工程管理作业指引书

******房地产（集团）股份有限公司

7月

1、项目负责人和项目管理筹划书1

2、土地接受6

3、现场三通一平9

4、委托监理12

5、施工招投标、承包合同16

6、工程质量、安全报监20

7、申办《建设工程施工允许证》22

8、施工筹划和施工方案审核25

9、设计交底和图纸会审29

10、设计（技术）变更31

11、图纸管理33

12、开工放线、验线34

13、样板引路、材料选型和封样验收35

14、隐蔽工程验收（土建）38

15、隐蔽工程验收（水、电、设备）41

16、工程例会、专项会议

17、安全生产与文明施工

18、现场签证

19、精装修管理

20、供水配套

21、供电配套

22、燃气配套

23、通讯配套

24、园林、市政配套

25、人防工程管理

26、项目月报

27、工程款支付

28、竣工（质量）验收

29、竣工验收备案

30、工程移送和交楼

31、工程质量维修

项目负责人和项目管理筹划书

1.作业目

在工程项目开始之初选取和任命项目负责人（项目经理），编制出针对详细项目实行过程具备指引作用管理筹划书。

2.作业根据

《******房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》、《******房地产（集团）股份有限公司程序文献》之《施工过程控制程序》。

3.主管岗位　工程部经理：

选取项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。

主办岗位　项目经理：

编制项目管理筹划书，报主管工程副总审批。

4.紧前工作条件

任命项目负责人：

项目已立项，准备实行。

项目管理筹划书：

准备开工，施工单位、监理单位已选定。

5.作业描述

5.1任命项目负责人：

工程部经理在项目实行之初依照项目详细状况，安排具备相应专业资质和管理能力、管理经验工程师担任项目负责人，报公司主管工程副总经理审定（普通以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到有关单位（施工单位、监理单位等）。

项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备资料之一。

5.2编制项目管理筹划书

项目负责人依照工程项目详细状况和公司目的、规定，编制《工程项目管理筹划书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目管理指引性文献。

5.2.1《工程项目管理筹划书》应涉及如下重要内容：

5.2.1.1工程概况、阐明

对工程地点、幢数、层数、面积、基本形式、构造形式、用途进行描述，阐明施工单位、监理单位及开工时间等，此外，应对工程特点、难点加以阐明，以便制定出针对性控制办法和程序。

5.2.1.2工程管理根据

涉及法律、法规、技术规范、地方规定、承发包合同、公司规定规章等，我司在工程管理方面有几种管理规定：

《******房地产（集团）股份有限公司工程项目管理规定》、《******房地产（集团）股份有限公司住宅土建毛坯交楼管理暂行规定》、《******房地产（集团）股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定》。

5.2.1.3工程管理组织机构

涉及公司为此工程成立项目部人员配备、岗位分工和职责；施工单位管理机构和项目经理、技术负责人、各重要管理人员状况；监理单位管理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师资格、职称、岗位等状况。

5.2.1.4工程项目管理范畴

普通涉及施工准备阶段、施工过程阶段及竣工验收、交楼、保修阶段。

5.2.1.5工程项目管理目的

依照公司对项目总体目的拟定项目质量、进度、造价、安全等方面目的，分解成阶段性详细施工单位必要达到目的。

5.2.1.6工程管理内容

在项目实行过程中进行管理详细工作内容。

5.2.1.7工程管理控制办法和程序

分施工准备阶段、施工过程阶段、竣工验收、移送、交楼阶段，按管理工作内容拟定控制办法和程序，重点是施工过程中质量、安全、投资、安全控制办法，并结合工程特点、难点制定针对性控制办法、程序。

5.2.1.8工程项目重要节点筹划、阶段筹划、总体筹划

为实现项目目的，结合实际状况，将目的分解，制定出我司控制性节点筹划、施工单位可行阶段性筹划，所有筹划必要与公司总体筹划相符并最佳预留机动时间以应付不可预料状况。

5.2.1.9其他事项

如需要配合事项、平面布置等。

5.2.2《工程项目管理筹划书》审定后应存项目现场，作为实行过程中指引性文献，也是质量管理体系审核中现场必备资料之一。

土地接受

1.作业目

土地接受是工程进行施工乃至项目实行前提条件之一，界线分明、定位明确地接受场地是工程顺利开展条件。

2.作业根据

《建设用地规划允许证》，《建设用地批准书》，红线图；公司《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。

3.主管岗位　工程部经理：

协调工程部与公司综合开发部接受场地。

主办岗位　项目经理：

现场接受场地，参加红线点、基准点测放工作。

4.紧前工作条件

公司收到土地转让（出让）单位土地移送告知书，工程部收到公司综合开发部接地告知。

5.作业描述

5.1接受土地前准备

土地转让（出让）或土地竞标等获得土地手续，《建设用地规划允许证》，《建设用地批准书》，红线图等证件资料由公司综合开发部办理。

获知获得土地后，工程部经理跟进项目开发进展状况，公司明确项目要实行时应安排项目经理，由项目经理详细跟进，先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料，对项目地址、方位、占地面积、周边环境、现状等状况理解、熟悉，并应从开发部理解（必要时查阅土地转让合同和附图附件）土地移送时条件、状态，理解清晰与否需要拆迁，移送时有无水电，周边道路等状况。

若由我司负责拆迁旧建筑构筑物，迁移供电、电视电讯、供水、煤气等管线，则需先选定拆迁施工队，联系有关单位、部门，估测拆迁工程量，拟订、订立有关合同、合同，做好拆迁准备。

对于需要砌筑围墙场地，应先安排施工队伍，从总工室领得围墙图纸，商谈工程造价，待接受场地后可立即砌筑围墙。

若此项目土建施工单位已拟定，应告知施工单位做好进场准备，也可将围墙一并交由土建队施工。

5.2现场接受

5.2.1现场查勘

收到开发部土地移送告知后，工程部经理和项目经理及项目部专业工程师（若土建施工单位已拟定，可告知施工单位同去）带好相机（最佳是有日历）和有关图纸资料与开发部到现场与交地单位交接，查勘全场（做好全景拍摄）。

项目经理应引导双方在有问题需要交涉地方停留（做好局部针对性拍摄），由对方简介状况，双方议定遗留问题解决办法。

5.2.2现场交接界桩、测放红线点

对于原单位用地，应对边界（围墙、界桩）交接清晰，做好记录，在地形图或平面图上标注清晰，对于通过竞拍或转让获得空地，应现场测放红线点（由开发部申请并组织都市规划测量队测量放线），记录、标注清晰，并应记录某些延伸点、参照点位置、距离（如某界点离路边垂直距离多少）以协助校核（或重放）界桩点。

对于测放好界桩点，应加以保护（如已拟定土建施工队，可安排施工队现场一起参加，或安排砌筑围墙队伍或拆迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏导致界线不明。

5.2.3需要重点关注问题

除土地转让合同另有商定外，土地接受时应达如下原则：

场地标高规定与场外道路平齐；场地平整度规定起伏不超过正负30厘米；周边边界线与否封闭，边界折角点界桩与否齐全和牢固，位置与否精确；边界是自然水面，间接界桩与边界线距离与否明确；地面如下建筑物基本，构筑物已清除，过境管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已清空（公司规定保存除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上纠纷；区域与场外主干道之间必要畅通，并能保证重型施工车辆通行安全；区域附近已留有足够容量电，自来水和废污水排放接口。

5.2.4现场交接会议，交接记录

查勘完现场、界桩交接或测放完后，应在现场立即召开会议，拟定与否接受。

决定普通分三种状况：

（1）批准接受，没有遗留问题，交接清晰；

（2）批准接受，遗留问题商定解决办法、时限；（3）不批准接受，不符合土地出让合同商定接管条件，整治后另行约时接受。

批准接受土地，现场订立土地接受文献，由开发部与对方单位签，我部与开发部签移送记录，红线点、界桩交接记录。

对有遗留问题，应留下对方联系人和联系办法。

5.3接受土地后工作

现场接受土地后，视详细状况，需要拆迁，尽快安排施工队伍进场进行拆迁、清障，联系有关部门迁移解决过境管线；要申办施工用水用电、通（修）路、平整场地（三通一平）视条件尽快启动；需要砌筑围墙，尽快安排施工单位砌筑围墙；土建施工单位已拟定，尽快安排进场进行施工准备工作。

5.4整顿接受过程中资料，项目归档。

现场三通一平

1.作业目

现场三通一平（通水、通电、通路、平整场地）是工程开展施工前提条件之一，是建设方向施工单位下达开工令条件之一，对项目总工期和经济效益有重要影响。

2.作业根据

《建设工程规划允许证》，规划方案，总平面图；公司程序文献《施工过程控制程序》和工作文献《施工准备工作流程》。

3.主管岗位　工程部经理：

督促检查“三通一平”进展，协调有关问题。

主办岗位　项目经理：

组织开展“三通一平”工作。

协办岗位土建工程师和水电主管工程师：

现场跟进平整场地、通路施工进展，详细申办施工用水、施工用电。

4.紧前工作条件

已接受土地，修建性详细规划已批准，已获得《建设工程规划允许证》（通水电）。

5.作业描述

5.1场地平整

5.1.1场地平整准备工作

在修建性详细规划已批准、总平面图已具备时，可依照规划图、总平面图平面布置、尺寸、标高等规定，对照场地现状（查地形图或现场测量）拟定与否需要平整场地、什么区域要减少标高、什么区域要填高、挖或填高度是多少。

若平整场地工程量较大，可呈报公司拟定与否单独委托土石方施工队还是一并由土建施工队施工，对于场地内有较大高差状况（如山地盘），还应考虑（结合建筑物状况、道路、园林）与否需要采用边坡支护（挡土墙、喷锚等）；若平整场地工程量较小，可直接包括到土建工程中由土建施工单位进场后完毕。

若要委托土石方施工队，则应按公司《合格供方评价与选取控制程序》选取好施工单位，先商定价格，拟、签合同，准备开工。

经估算有大量土石方外运，还应先办理《余泥渣土排放证》（也可包括到土石方施工队任务中）。

5.1.2场地平整实行

土地接受后，由土建施工队或单独委托土石方施工队进场进行场地平整。

一方面测量原地标高，视现场状况，按10米或5米间隔方格网测量，施工单位测量，监理旁站监督，做好记录，绘制平面图，我方现场管理人员审核签字。

另一方面，按规划总平面图布置，现场测放出相应区域（按设计标高），拟定出需要挖、填区域。

视现场状况和施工单位机械、人力状况，拟定施工线路；若要进行边坡支护，应同步进场配合施工。

完毕以上工作后，即可进行场地平整。

完毕后再进行测量，绘制平整后平面图，按区域标注平整后标高。

5.2通路

在接受土地前或接受土地后，应视项目场地现状、周边道路状况，结合项目规划、平面布置考虑使场地与周边市政路接通、如何设立路口，有现成道路可用，重要考虑如何接驳、开设路口，按市政管理规定，开设路口应向市城管办道桥处申请；场地离市政路较远需要修路，应事先征得土地所有人批准，委托施工单位修路，筑路工程可视状况由平整场地土石方施工队一并完毕。

接受土地后若离工程开工时间较长，且场地内道路、排水管网已设计好，在通路时可将场地内道路同步施工，即将施工暂时道路与规划市政路合二为一，为施工时提供以便畅通通道，也可从总体上节约工期、成本。

5.3通水电

按******市现行规定，施工暂时用水、用电需获得《建设工程规划允许证》后才干申请办理。

办理前应依照工程拟建幢数、面积、施工需用重要机具、施工期人员数量等状况，计算出需报装水、电容量。

鉴于******市实际状况，水电报装和实际安装普通委托自来水公司和供电局属下承装单位为宜。

5.3.1申请施工用水

申请施工用水按下列办法办理：

自行或委托具备资质承装单位到******市自来水公司或公司属下各供水管理所办理申请报装手续。

申请暂时用水，须提交如下文献和图纸：

1、用水申请书；

2、用水所在地1:

500四置地形图一式两份，

3、市建设用地规划允许证或用地批准书复印件；

4、规划部门征地红线图复印件；

5、填报《顾客申请用水登记审查表》（一式两份）、《******市自来水公司报装登记表》及《******省都市供水合同》（一式两份）；

6、建设工程规划允许证。

5.3.1申请施工用电

申办施工暂时用电需按用电地址到所属区供电局配营部营业厅办理，填写用电申请表，由供电局审批后现场安装。

委托监理

1.作业目

委托监理公司对工程进行监理是国家建筑法规定，监理单位是现行建设工程五责任主体之一，选取一种服务到位监理公司有助于工程顺利进行。

2.作业根据

《中华人民共和国建筑法》，《建筑工程质量管理条例》；公司程序文献《施工过程控制程序》、《合格供方评价与选取控制程序》和工作文献《施工准备工作流程》。

3.主管岗位　主管工程副总：

审定监理单位，审批监理合同。

主办岗位　工程部经理：

选取监理单位。

协办岗位项目经理：

协助选定监理单位，草拟合同。

4.紧前工作条件

项目立项已批复，具备项目筹划备案确认书；用地、规划已批复，具备《建设用地规划允许证》、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划允许证》。

5.作业描述

5.1监理关于规定

《中华人民共和国建筑法》规定国内履行建设工程监理制度，实行监理建筑工程，由建设单位委托具备相应资质条件工程监理单位监理。

建设单位与其委托工程监理单位应当订立书面委托监理合同。

《建筑工程质量管理条例》明确规定了必要实行监理工程范畴，建设部86号令《建设工程监理范畴和规模原则规定》对监理范畴和规模原则有详细规定，《******省建设工程监理条例》规定下列建设工程项目施工准备阶段、施工阶段必要实行监理：

（一）国家、省、地级以上市重点建设工程；

（二）建筑安排工程总造价在八百万元以上工业、交通、水利、市政公用基本设施等建设工程；

（三）总建筑面积在二万平方米以上住宅社区建设工程，单体建筑面积在三千平方米以上普通工业与民用建筑工程；

（四）运用外国政府或者国际组织贷款、援助资金建设工程；

（五）国家或省人民政府规定必要实行监理其她建设工程。

建设工程监理分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施工阶段监理和保修阶段监理。

建设前期阶段、设计阶段、保修阶段与否实行监理，由建设单位自行决定。

我司项目普通委托监理单位对施工准备阶段、施工阶段、保修阶段实行监理。

按《中华人民共和国招投标法》规定，下例条件工程监理必要实行招标：

（一）大型基本设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目；

（二）所有或者某些使用国有资金投资或者国家融资项目；

（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金项目。

5.2监理招标

监理招标之前应对拟选监理单位进行考察，考虑监理公司实力、服务水平、以往合伙经历等状况拟选监理单位，普通采用邀请招标方式。

我司监理招标普通委托招投标代理单位进行，监理招标须纳入******市建设工程交易中心管理，按如下步聚实行：

5.2.1招标项目申请

初次进场招标人或代理人凭单位简介信到******市建设工程交易中心一楼大厅办理IC卡，凭IC卡号登陆交易中心网（WWW.GZZB.GD.CN），进入会员专区，填写、确认《招标申请表》，并将书面表格提交交易中心，同步提交经招标管理机构确认及审查备案资料：

1、招标申请公函；

2、立项批文、年度筹划或备案确认书；

3、用地批文或《建设用地规划允许证》；

4、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划允许证》

5、资金证明文献；

6、经招标人盖章确认招标公示文本、资格预审文献文本、招标文献文本、邀请招标，提交邀请招标核准书；

7、自主招标时，提供建设行政主管部门核准书；委托代理机构进行招标时，提交市建委核准招标代理机构年度登记备案证书。

5.2.2招标活动日程安排

招标人与交易中心（信息开发管理部）人员商定发布招标公示、投标报名、资格审查及摇珠择优时间、地点。

5.2.3发布招标公示

公开招标项目在******建设工程交易中心网和依法指定媒介上发布招标公示；提供电子文献并保证与招标管理机构审查备案一致。

5.2.4接受投标报名

在指定期间（从发布之日起到报名截止不得少于5个工作日，报名时间不得少于2个工作日）、地点接受投标人投标报名，督促投标单位缴纳投标报名费，按公示规定审核和收取报名资料，报名结束后，招标人在报名表上签名确认并送交信息开发管理部备案。

5.2.5资格预审

招标人依法组建资格预审委员会，对报名参加投标单位进行资格审查，编制资审报告，投标人对资审报告盖章确认。

通过资格审查投标人局限性5人，招标人应修正招标方案，报******市建设委员会核准后，重新组织招标，持续两次扫标失败，可按程序报市建委批准后调节招标方式。

5.2.6拟定正式投标人

一、邀请招标，接受邀请合格投标人拟定为正式投标人。

二、通过资格预审投标人，可按下列方式拟定正式投标人：

1、直接拟定为正式投标人，招标人向投标人发出《投标邀请函》；

2、采用择优方式，在择优完毕后按公示规定拟定正式投标人；

三、采用资格后审方式，所有报名投标人均成为正式投标人。

招标人提交资格预审报告并在交易中心网上对成果进行公示，公示时间为3个工作日。

5.2.7招标活动日程安排二（拟定正式投标人后）

招标人与交易中心人员（设计监理交易部）商定招标会、答疑会、收标、评标时间、场地。

公开招标备标时间不得少于20天。

5.2.8招标会

由招标人主持：

1、发放招标文献及关于资料（招标文献售价不得高于500元并要开具正规发票）；

2、组织投标人踏勘招标工程现场。

5.2.9招标答疑

招标人预先收集整顿各投标人提出问题，以书面形式答复各投标，并在招标管理部门备案，发出答疑纪要时间距开标时间不得少于5天。

5.2.10组建评标委员会

1、招标人依法组建评标委员会，成员为5人以上单数；

2、至少在开标前三个工作日，招标人登陆交易中心网，按规定填写《评标专家申请函》，确认无误后持加盖法人公章《评标专家申请函》提交交易中心，经交易中心确认，送交评标专家服务部一份；

3、在开标前二个工作日，招标人持到评标专家服务部抽取评标专家，并签名确认抽取成果；

4、技术告别复杂、专业规定特别高项目，经行政主管部门批准后，招标人可推荐所需评标专家人数3倍以上人选到评标专家服务部办理随机抽取手续。

5.2.11收标与封存

1、招标人按招标文献规定期间、地点收取投标人投标文献，并做好记录；

2、投标文献须封存在交易中心指定封标室内并贴上有招标人和投标人代表签字封条。

5.2.12开标

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

1、当众检查投标文献密封性；

2、启动投标文献并按招标文献规定唱标；

3、对唱标内容做记录，并签字确认。

5.2.13评标

1、评标前会由招标人主持，交易中心工作人员宣读评标纪律后，招标简介工程概况，解释招标文献，联系需要进行澄清投标，组织推选评标委员会主任；

2、评标由评标委员会主任主持，按招标文献规定原则对投标文献进行评审，完毕评标报告及推荐1-3名候选人或依照招标人授权直接拟定中标人，撰写评标报告；

3、经评标委员会评审有效投标人局限性3人时，招标人应报招标办核准后依法重新组织招标。

5.2.14拟定中标人

1、招标人依照评标提出书面评标报告和推荐中标候选人拟定中标人，也可以授权评标委员会直接拟定中标人；

2、招标人应当自拟定中标人之日起十五日内向关于行政监督部门提交招标投标状况书面报告。

5.2.15中标公示

招标人向交易中心提交中标确认函，并在网上公示中标状况（公示3个工作日），同步将评标状况报告建设行政主管部门备案。

5.2.16缴费

公示结束后，如无投诉，招标人按规定向交易中心交纳中标价万分之五（每宗最高不超过15万元）场地使用费。

5.2.17发放中标告知书

招标人到交易中心领取经交易中心确认《中标告知书》。

5.3订立监理合同

招标完毕后，与招标拟定监理单位商签监理合同，监理合同普通分合同、合同原则条件和合同专用条件构成。

合同合同重要拟定委托关系，合同中应明确工程名称、地点、工程规模、监理范畴、时间期限；《原则条件》合用于各个工程项目建设监理委托，各个业主和监理单位都应当遵守。

《专用条件》是各个工程项目依照自己个别和所处自然和社会环境，由业主和监理单位协商一致后进行填写，双方如果以为需要，还可在其中增长商定补充条款和修正条款。

我司订立监理合同审批程序与其他合同同样，均需填写合同呈批件经公司关于部门审批后订立。

施工招投标、承包合同

2.作业目

通过招标方式，选取合格工程承包商，并在工程施工前完毕工程承包合同订立，就工程质量、进度、安全文明施工与合同经济条款做出明确商定。

有助于工程实行过程中进行有理有据管理，保证工程质量、按筹划竣工交付使用和减少工程造价。

2.作业根据

《******房地产（集团）股份有限公司招投标管理规定》；

《合格供方评价与选取控制程序》（POLYRT－QP－预决算部－01）；

《合同管理程序》（POLYRT-QP-投资管理部－04）；

《施工过程控制程序》（POLYRT-QP-工程部－01）。

3.主管岗位　工程部经理：

监督检查主办岗位作业，杜绝违纪违规；签发招标书，批准推荐单位名单，参加评标。

协管岗位　工程部副经理：

组织审核招标文献、合同条款，主审其中技术规定方面内容；组织审核投标文献，主审其中施工组织方案和工程技术办法方面内容；就上述审核提出书面意见。

主办岗位　项目经理：

拟写工程招标文献并按规定办理关于手续；拟写工程承包合同并配合预决算部对材料、设备等进行招标工作；组织工程项目关于开标、评标、定标工作。

协办岗位　各专业工程师：

参加工程项目招标工作，负责拟写本专业技术规定。

协助项目经理草拟施工合同。

4.紧前工作条件

用地、规划手续已办理；《建设工程设计方案审核意见书》已获得或已获得《建设工程规划允许证》。

5.作业描述

5.1编制招标文献

5.1.1项目经理拟定项目已经具备招标条件后，负责草拟招标文献和合同文本。

5.1.2招标文献中，应当至少包括如下内容：

（1）招标项目概况和综合阐明；

（2）项目现场施工条件；

（3）投标人须知；

（4）招标项目范畴与技术规定；

（5）招标项目经济规定；

（6）合同重要条款（承包方式、工程款结算方式与支付方式等）；

（7）标价编制根据；

（8）投标书编制规定、格式和份数；

（9）关于废标商定；

（10）投标辅助材料；

（11）原则合同；

（12）图纸及阐明；

5.1.3项目经理完毕招标文献编写后，通过招标文献呈批件形式报送预决算部、投资管理部及其她有关部门和公司领导审批。

5.1.4经公司领导审批确认招标文献即为终稿，招标文献一经审定不得擅自更改。

5.2发标

5.2.1工程部经理组织审核故意向参加投标合格供方，并形成投标单位推荐名单。

由项目经理以合格供方呈批件形式报送招标领导小组和公司领导审核。

拟招标项目招标文献和投标单位推荐名单报送领导审批通过后，方可进行招标活动。

5.2.2项目经理负责统从来投标单位发出正式招标文献，并在招标文献商定期间统一组织工程现场踏勘，简介现场及周边状况。

5.2.3投标单位在阅读招标文献和现场踏勘中提出疑问，由项目经理组织，通过书面形式或召开投标预备会方式解答，并需同步将解答以书面方式告知所有投标单位。

该解答内容作为招标文献构成某些。