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JINAN法规汇总
《济南市物业管理招标投标管理办法》
已经市政府同意，现印发给你们，望认真组织实施。
济南市人民政府办公厅
二oo七年三月十九日
济南市物业管理招标投标管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理招标投标是指物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织，依照本办法通过招标选聘物业管理企业为其提供物业管理服务的活动。
第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 本市行政区域内，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第五条 总建筑面积在3万平方米（含3万平方米）以上的住宅物业（含住宅小区内的非住宅物业），其开发建设单位须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，经物业所在县（市）区房管部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。
住宅小区业主大会成立之后，由业主大会确定选聘物业管理企业的方式。
政府提倡和鼓励各类物业的建设单位和业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第六条 济南市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
各县（市）区房管部门负责本辖区内招标投标活动的指导和监督。
第二章 招 标
第七条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
第八条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告，并同时在市房管局门户网站上发布公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应符合《中华人民共和国招投标法》规
定的条件，并应向3个以上具备相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托经市房管局备案的招标代理机构办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
（一）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人应参加招标工作小组；招标人是业主委员会的，应有业主大会授权。
（二）招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的50%以上。
（三）具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。
第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；
（二）招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案（含施工或竣工图纸）、小区平面图及物业管理服务用房配置等；
（三）物业管理服务内容及标准；
（四）投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等；
（六）评标标准和评标方法；
（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（八）悔标的责任；
（九）物业管理服务合同的签订说明；
（十）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十二条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，持以下材料到市房产管理局备案：
（一）招标公告或者投标邀请书；
（二）招标文件；
（三）新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图；
（四）重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；
（五）法律、法规和规章规定的其他材料；
上述招标材料
有违反法律、法规、规章及本办法规定的，主管部门应要求招标人改正后方可备案。
第十三条 招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括：
预审申请书格式和申请人须知，申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务状况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格、业绩等证明材料。
第十四条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十五条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。
该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。
对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十九条 招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：
（一）预售商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成；
（二）新建现售商品房项目应在现售前30日完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。
第二十条 建设单位实施前期物业管理招标，投标文件截止之日投标人少于3人的，建设单位可持招标文件，招标、投标过程的情况书面说明及相应证明向物业所在县（市）区房管部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
住宅物业项目总建筑面积小于3万平方米的，住宅建设单位可持《建设工程规划许可证》等材料向物业所在县（市）区房管部门提出采用协议方式选聘前期物业管理企业的申请。
县（市）区房管部门应在受理申请后的7个工作日内，对符合规定条件的予以核准。
第三章 投 标
第二十一条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。
补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。
第二十五条 投标文件有下列情况之一的，视为无效：
（一）送达时未密封；
（二）逾期送达；
（三）未加盖企业公章；
（四）未按招标文件要求编制。
第二十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十八条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标应
当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。
经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十条 招标人应当在开标前3日，到市房管局申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数和后备成员人数。
市房管局应当在招标文件确定的开标时间前2日，通知抽取的评标委员会专家成员。
评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。
招标人未按前款规定，从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的，评标无效。
第三十一条 评标方法一般应采用综合评估法。
评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法、评标标准，拟定《综合评分表》。
评分标准应当按照《综合评分表》规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。
第三十二条 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况，并接受行政管理部门的监督、检查。
第三十三条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。
投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十四条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
第三十五条 评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
（一）评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；
（二）评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。
评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
（三）评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；
（四）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审、比较和评分；
（五）评委将评审结果签字确认密封后，交工作人员。
第三十六条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。
第三十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。
评标委员会应当按照评标结果，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十八条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
投标有效期应当在招标文件中载明。
招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标人是业主委员会的，应将招标结果及时告知全体业主。
第三十九条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。
在确定中标候选人当日将未中标的投标书全部返还；将排序二、三名的中标候选人的投标书立即封存，在与中标人签订物业管理服务合同之日将中标候选人的投标书全部返还。
招标人收取投标人投标保证金的，在确定中标候选人后5日内应当向未中标的投标人退还投标保证金；在与中标人签订相应的物业管理服务合同后5日内应当向中标人和中标候选人退还投标保证金。
第四十条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到市房管局备案。
备案资料应当包括开标评标过程、确定
中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、物业管理服务合同等资料。
委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第五章 招投标服务和评标专家管理
第四十一条 市房管局应及时向社会公布物业管理项目招标信息，制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标专家名册，对评标专家、招标代理机构进行管理和培训。
第四十二条 市房管局或其指定的机构应建立为物业管理招标投标服务的有形市场，全市物业管理招标投标的开标、评标活动须在该市场内实施。
第四十三条 市房产管理局应建立由物业管理方面的专家、学者组成的物业管理评标专家名册。
专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。
第四十四条 市房产管理局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发评标专家证书。
评标专家聘期为3年，期满后按照本办法第四十三条规定的条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。
第四十五条 市房管局负责专家名册的日常管理工作。
建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况实行年度考评；对评标专家进行有关法律和业务培训。
有下列情形之一的，取消其评标专家资格。
（一）私下接触投标人的；
（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
（三）向他人透露与评标有关的情况的；
（四）不能客观公正履行职责的；
（五）因业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的；
（六）无正当理由，拒不参加评标活动的。
第六章 附 则
第四十六条 住宅物业建设单位未按本办法规定的招投标方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业，依据国务院《物业管理条例》第五十七条予以处罚。
关联法规：
国务院行政法规库
（1）条
第四十七条 物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付。
招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。
第四十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十九条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。
用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十条 本办法由市房管部门负责解释。
第五十一条 本办法自2007年5月1日起施行。
济南市房产管理局关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知
济房政字[2007]13号
济南市房产管理局关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知
各区房管局、市房屋产权登记中心、各房地产开发企业、物业管理企业：
为进一步完善我市商品住宅维修基金缴存使用管理制度，维护广大业主的合法权益，根据《山东省商品房销售条例》和《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》的规定，将由开发企业或物业管理企业代收代缴购房人缴存维修基金的方式，调整为购房人持维修基金缴存通知单直接到维修基金金融业务承办银行缴存。
现就有关问题通知如下：
一、调整后的缴存方式
（一）新建小区开发建设单位或其委托的物业管理企业在房屋办理初始登记前，持有关资料到市房管局办理商品住宅维修基金开户备案手续，并依据小区已竣工楼房的测绘报告和购房合同，登入济南市商品住宅维修基金管理系统维护购房人及其所购房屋的信息，打印“济南市商品住宅维修基金缴存通知单”（以下简称“通知单”）。
（二）购房人持“通知单”到“通知单”载明的承办银行业务网点缴存维修基金，领取“济南市商品住宅维修基（资）金缴存凭证”。
购房人领取的“缴存凭证”为两联，一联为业主留存联，一联为房屋所有权转移登记凭证。
（三）已办理房屋初始登记但未建立维修基金制度的住宅小区（含独立住宅项目），开发建设单位或其委托的物业管理企业应按前二款的规定办理维修基金开户备案手续，通知购房人在申请办理房屋所有权证前及时缴存维修基金。
二、实行时间
调整后的维修基金缴存方式自2007年3月1日起实行。
三、房屋产权登记
向房地产开发建设单位购买商品住宅（含与住宅结构一体的非住宅用房）的单位或个人，自2007年3月1日起，申请办理所购房屋所有权证时，应提交维修基（资）金缴存凭证，对未缴存维修基金的，房管部门不予受理房屋所有权转移登记的申请。
调整缴存方式前已将维修基金缴存至房地产开发建设单位或物业管理企业，但尚未取得“缴存凭证”的，可持维修基金主管部门开具的证明材料办理房屋所有权转移登记手续。
拆迁安置单位购买商品住房用于拆迁安置的，应按规定缴存商品住宅维修基金。
办理房屋所有权转移登记时，应提交维修基（资）金缴存凭证。
四、其他事项
（一）2007年3月1日前，维修基金代收单位仍按照维修基金原有工作流程代收、代缴维修基金。
3月1日后，代收单位将代收的商品住宅维修基金及领用的代收收据整理完毕，于3月15日前全部移交至市房管局。
（二）维修基金代收单位必须于2007年3月31日前，将代收的维修基金全部缴存至市房管局专户，逾期仍未足额缴存的，按照《物业管理条例》第六十三条规定处理。
（三）市房管局将在各小区公示小区已缴存维修基金的帐目明细，接受业主的监督。
附件：
1、济南市商品住宅维修基金缴存通知单
2、济南市商品住宅维修基（资）金缴存凭证
二00七年一月三十一日
济南棚户区改造安置房物业管理暂行规定通知
济政办发〔2009〕43号
各区人民政府,市政府各部门:
《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
二OO九年十一月四日
济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定
第一章总 则
第一条为规范我市棚户区改造安置房（以下简称安置房）物业管理活动,保障安置房维护管理需要,提高安置房住户居住质量,根据国家有关法律、法规和政策规定,结合我市棚户区改造实际,制定本暂行规定。
第二条第二条本规定所称安置房是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。
第三条安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。
第四条各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责,负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。
建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。
街道办事处（含乡镇政府,下同）负责指导、监督安置房物业管理工作,调解处理物业管理纠纷。
第二章物业管理区域划分与物业交付
第五条安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。
以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下,一般划分为一个独立的物业管理区域,视为安置房小区。
棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房,应与商品房划分为同一个物业管理区域,视为商品房小区。
异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,划分物业管理区域。
区域内房屋主要用于安置的,视为安置房小区;区域内房屋只有少量安置房的,视为商品房小区。
第五条建设单位在安置房交付使用或商品房销售前,应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。
各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内,会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分,并告知建设单位。
建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。
第六条物业管理区域确定后,确需调整的,由区房管部门会同街道办事处按上条相关规定重新划分,划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。
第七条建设单位按房屋总建筑面积3‰-5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房,但最少不低于100平方米,产权属全体业主所有;按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房;按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。
第八条棚户区改造项目竣工后,建设单位要在市旧城改造投融资管理中心和区旧城改造指挥部监督下,按不低于房屋总建筑面积4‰的比例,向棚户区改造项目所在区政府无偿提供项目配套沿街经营性商业用房。
该房屋产权属区政府所有,经营管理工作由区政府确定,但不得抵押、转让。
第九条经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金,由各区政府综合平衡使用,定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。
经营性用房收益不足的,由各区负责研究解决办法。
第一十条建设单位要在安置房达到交付条件后与街道办事处、物业服务单位办理相关用房及资料移交手续,向街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房,向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。
移交工作由区旧城改造指挥部、区房产管理局及街道办事处监督、协调。
第一十一条建设单位交付安置房时,须向住户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》等资料。
拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。
第三章安置房小区物业服务
第十三条安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前,由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。
小区管理委员会履行下列职责:
（一）代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位,签订物业服务合同;
（二）及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督物业服务单位履行物业服务合同;
（三）对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫,并在小区内公示告诫内容;
（四）协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作;
（五）协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
第十四条建立安置房小区物业管理联席会议制度,联席会议由安置房小区所在街道办事处负责召集,区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。
联席会议主要协调解决下列事项:
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