呼和浩特房地产分析报告.docx

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呼和浩特房地产分析报告

呼和浩特市房地产市场分析报告

投资管理总部

二○○六年五月

一、呼和浩特市房地产市场总体环境

（一）呼和浩特市经济发展概况

呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场，伴随着城市化和产业化进程，作为西部大开发的龙头和与内地联系的枢纽城市，发挥着重要的区域职能。

1998年到2003年五年间，呼市GDP年均增长19.7%，财政收入年均增长18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。

2001年到2004年，全市GDP和规模以上工业增长速度在全国42个中心城市中连续四年居于首位。

2004年完成固定资产投资285亿元，GDP达到600亿元，财政收入达到65亿元，城市居民可支配收入达到1.05亿元。

2005年完成固定资产投资450亿元，GDP达到850亿元，财政收入达到85亿元，城市居民可支配收入达到亿元。

计划2006年完成固定资产投资600亿元，GDP达到1100亿元，财政收入达到110亿元，城市居民可支配收入达到1.4亿元。

1998年到2003年，城镇居民人均可支配收入年均增长11%以上。

2004年人均GDP突破2200美元；人均可支配收入达到10500元，同比增长超过22.8%，在全国大中城市中排名第六位。

（二）呼和浩特市房地产业发展潜力巨大

呼市宏观经济的持续、快速增长促进了本地房地产市场的迅速发展。

人口增长，居民可支配收入增加，消费结构升级等因素形成了对房地产的有效需求。

银川、兰州、呼和浩特同为西部重要省会城市，呼市的GDP、人均可支配收入等主要指标均高于银川和兰州，而在呼市房地产市场领域，商品房价格却处于偏低水平，其年开发投资额、市场交易量与银川、兰州存在明显差距。

呼市目前的房地产市场发展程度与经济水平不相称，房地产市场处于起步阶段，发展潜力巨大。

（三）呼市房地产市场购买力强劲

呼和浩特作为内蒙古自治区首府，是呼包银经济带、呼包鄂金三角的重要节点，辐射能力强，外来有识之士因寻求在呼和浩特发展而纷纷来此置业；呼市本地居民收入增加，消费升级欲望强烈；区外游资看好呼市房地产市场的高成长性，由此形成呼市房地产市场上的潜在投资、投机双重购买力。

根据自治区十一五规划，2010年呼市市区人口将达到200万，年均增长10万，城市化水平提高6%以上，房地产消费人口不断扩大；城市居民对居住空间和品质也提出更高要求，房地产市场购买力和有效需求空间巨大。

（四）城市建设步伐加快，带动房地产投资需求增加

呼市目前人均建筑面积22.5平方米，低于全国发达城市平均水平。

根据全区十一五规划目标，2010年人均建筑面积达到30平方米以上。

综合考虑人口自然增长，城市建设拆迁、户籍改革、城市流动人口和商业需求等因素，每年需完成住宅施工面积320万平方米，商业营业用房面积25万平方米，写字楼30万平方米。

由此可见，近几年呼市商品房市场仍具有较大投资需求空间。

人口增长图。

二、2005年呼和浩特市房地产市场分析

（一）宏观调控对房地产的影响

1、房地产市场运行秩序走向规范

在国家对房地产市场进行宏观调控的大背景下，呼和浩特市政府通过出台《[呼和浩特市关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关政策》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》等政策、制订《呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准》、《呼和浩特市享受城镇廉租住房管理办法》以及廉租补贴发放工作的规范化、正常化、制度化，规范了房地产秩序；通过建设房地产信息系统和预警预报系统体系，基本实现商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示、科学判断房地产市场和经济走势市场主体行为得到规范、市场秩序有所好转，供求信息公开透明，为形成真实价格机制创造了良好的市场环境。

2、房地产投机需求的萌芽受到抑制

国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制订的。

呼市炒房行为只是萌芽状态，未出现明显炒房现象。

表现为一是房地产投资增幅基本稳定，房屋销售的回落表明需求减少，投机苗头被挤出。

二是一些已购投机、投资性住房，难以短期炒作，开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁市场房源明显增加。

3、房地产价格基本稳定

房地产需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，新旧房屋销售价格在高位趋稳，并出现增幅回落的趋势。

（二）2005年呼市房地产市场运行状况

1、房地产投资增速初步得到遏制

2005年1-12月份，呼市房地产投资完成34.85亿元，比上年增长13.26%。

完成土地开发面积比上年下降19.5%，土地购置面积比上年上升14.76%。

房屋施工面积397.34万平方米，同比下降7.06%，其中新开工面积161.5万平方米，同比下降34.54%，分别比上年回落28.08和18.73个百分点；竣工面积152.44万平方米，比上年下降2.35个百分点。

2、房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善

2005年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势。

1-12月份的销售量始终维持在较高水平，销售面积达到141.32万平方米，其中住宅销售面积达118.52万平方米，商品房销售面积当月与上月环比增长7.19%，其中住宅面积比上月环比增长7.22%，表明房屋需求仍然较旺盛。

随着供求调控力度的加强，房地产市场供求形势有所改善，商品房供应量趋于上升趋势，销售量尽管波动较大，但属于增长态势。

3、房地产价格较大幅度上涨

（1）商品房平均售价涨幅较大

2005年呼市商品房销售价格攀升，1-12月商品房平均销售价格为2833元/平方米，与上年同比上涨28.1%。

其中，商品住宅平均销售价格为2475元/平方米，上涨14.8%。

1-11月份在全国70个大中城市中，商品住宅比去年同期上涨幅度超过10%的3个城市即包括呼和浩特市。

与2004年相比，商品房平均售价起伏较大，特别是10月份以后，增长幅度较大，环比增长23.6%，比去年同期相比增长26.8%。

（2）二手房交易稳定增长

2005年以来，二手房交易市场价格基本在一个平稳的情况下持续上涨；二手住房交易价格略有起伏，9月份涨幅较高，10月回落后基本呈平稳上升。

1-12月份与上年同期相比二手房上涨19.24%，二手住房上涨32.13%。

（3）商品房空置情况

到2005年12月末，商品房空置面积64.08万平方米，同比增长26.3%，虽然商品房空置面积增加，但增长速度比去年同期下降0.46个百分点。

其中商品住宅空置面积33.34万平方米，同比增长17%。

空置一年以上的商品房面积33.7万平方米，同比增长15.4%，其中住宅空置面积16.93万平方米，同比下降0.59%。

（4）房屋供给结构

从2005年1-12月的房地产的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发的比重由2004年的47%上升到67%。

特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占投资总额的57%（包括经济适用房）。

房地产供给结构是否合理，直接导致住房有效供给及价格体系的平衡问题。

从具体调查中看到，呼市的城市居民购买住房需求中，需求在80-100平方米的占30.9%，而供给比例为42.4%。

说明房屋供给结构趋于合理的态势。

目前呼市中低价位商品住房供应量所占比例较大，还比较合理。

但高档商品住宅供应量增速很快，2005年10月比9月增长3.1%，11月比10月增长1.1%，12月比11月增长6.9%，也会直接影响到房地产价格的变动。

综上分析，我们对2005年呼市房地产市场的基本评价是：

连续出台的一系列宏观调控对房地产起到了明显的调控作用。

房地产投资规模平稳增长，开发土地面积回落，购置土地面积增长，房地产施工和新开工面积与上年同期相比增速回落，竣工面积与上年同比回落。

同时，房地产需求得到有效控制，房地产市场供求形势、供求结构逐步得到改善。

但房地产价格普遍较大幅度上涨，应该引起有关方面足够重视。

4、目前呼市房地产市场存在的问题及原因分析

（1）房地产价格上涨幅度过大

在宏观调控措施取得成效的情况下，呼市房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难。

房价高位增长引起了社会各界对房地产是否过热和存在泡沫的担心。

认真分析，其中既有居民实际消费需求较旺、房地产市场供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素，如2005年，呼和浩特市政府通过规范化市场化运作，出让市区建设用地7000多亩，土地价值从2004年每亩30万元升至2005年的每亩50万元。

这样，房屋的价格自然会上升，而且幅度比以前任何时候都要大。

另外，市政府为进一步完善中心城区功能，改变城市面貌，提升城市品位，超前进行城市拆迁改造，尤其是“城中村”改造，增加多层、高层住宅和中低档住宅供应比例，同时也存在供需结构不合理的人为因素与部分企业炒作的非合理因素，导致房地产价格脱离实际供求的现象。

除此之外，房价持续上涨的主要因素还有呼市经济发展速度快，人均收入增加，城市人口的不断增加，服务业的发展，房地产的深化改革等因素也是支撑房地产发展的原因。

同时由于房地产投资成本和质量的上升等原因也引发了房地产价格的上涨。

（2）城市居民购房成本逐年加大，房价收入比仍居高位

房价收入比是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。

世界银行在衡量一个国家的住房消费水平是，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当。

目前，呼市居民购买一套60平米的住宅，将花费15万元，85平米将花费21万元，120平米将花费近30万元；如果将收入的30%用于购买生存所必需的食品和日用品（国际上最低标准），其余的收入用于购房，那么现在购买60平米、85平米和120平米的住宅需要6年、8年和12年。

呼市商品住宅销售价格一年上涨了319元，涨幅达14.8%，使得居民购房成本越来越高。

以呼市城市居民可支配收入与购买住房所需费用计算出的房价收入比来看，呼和浩特市的房价收入比与合理的房价收入比仍存在一定的差距。

（3）房地产投资结构仍需完善

2005年1-12月份，房屋投资稳步上升，由2004年的10.36%上升到13.26%，而社会需求较大的住宅投资增长幅度由2004年的17.92%上升到59.2%，使中低收入群体急需的住宅供给有所上升，商业营业用房和办公楼下降幅度小。

其结果，一方面经济适用房能满足需求，普通住宅房价大幅上涨；另一方面，空置的商业用房销售下降。

（4）房地产存量资源没有充分利用

房地产与一般商品不同，具有连续使用的功能。

当前房价大幅大涨，部分原因是房产存量资源没有充分发挥作用。

据有关方面反映，呼市有大量存量房产资源处于沉淀状态，流通性差迫使房屋价格上涨。

另外，由于当前资金成本低于预期地价、房价上涨的幅度，使开发商主观上放慢了施工的进度，导致在建规模偏大，加剧了房地产市场的供求矛盾。

三、十一五期间，呼和浩特市房地产市场走势预测

（一）宏观政策支持房地产业持续发展

1、自治区国民经济和社会发展十一五规划纲要明确了房地产行业的发展框架：

房地产业以普通商品房建设为重点，加大经济适用房的供给能力，形成适应不同消费阶层需求的住房供应体系。

进一步扩大住房公积金贷款规模，促进住房消费。

加强和改善房地产市场宏观调控，保持房地产市场持续健康发展。

落实国家和自治区降低房地产交易成本的优惠政策，降低普通消费者的消费成本，推动房地产二级市场健康发展。

2、呼市地产新政将保证房地产行业健康持续发展

从去年下半年以来，呼和浩特市委、市政府在土地市场方面采取了一系列力度空前的政策措施，在落实国家土地管理政策、规范土地出让秩序、盘活存量土地资产、优化土地资源配置等方面，陆续出台了一系列关于土地出让的相关政策，为实施经营性土地使用权公开出让提供了制度保证，使呼市房地产市场投资环境日臻优化。

（二）房地产宏观调查指标对比显示市场前景看好

1、根据《2005中国城市房地产开发投资吸引力十强报告》，内蒙古呼和浩特市位列房地产市场投资环境吸引力十强城市第五名。

这个报告是由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”完成的。

在房地产领域内，呼和浩特市只能算作三线城市，无论是市场总量还是发展水平都落后于东中部大城市，即使与西部的兰州、银川相比也处于下风。

2、近几年呼市经济发展速度迅猛，为房地产市场提供了充足的市场购买力。

城镇居民人均可支配收入直接反映了居民的购买能力，呼市的人均可支配收入在2005年2月已经达到了10500元，位列全国各省会城市第六名。

从居民人均可支配收入的角度来看，呼和浩特市的房地产产业整体发展所需要的消费支付能力因素是非常乐观的。

3、呼和浩特市在某杂志评选的《2004年37个大城市平均房价及人均收入排行榜》中，平均房价列第三十五位；《2004年37个大城市房价泡沫榜》中房产泡沫列第三十七位，是泡沫最少的城市。

这说明呼和浩特市的房地产平均价格水平远远落后于国内其他同类城市，地区房地产业发育水平相对比较低，“洼地效应”已经十分明显，这就必然吸引房地产投资资本和房地产开发企业的高度关注。

4、据测算，全国35个大中城市房价收入比平均水平为11.6倍，最低的呼和浩特为4.9倍。

房价收入比反映了居民对房价的承受能力，由这个数据可见，呼市居民对房价的承受能力有较大的空间。

（三）十一五期间，首府城市规划和建设蓝图规模扩大、品质提升

1、2007年是内蒙古自治区成立60周年，呼和浩特市作为内蒙古的首府城市，正为迎接这一盛会开展大规模的城市建设工作。

众多重点工程的上马、新区的开发等因素都为房地产市场的发展提供了更大的市场需求和发展空间。

2、首府呼和浩特将投资237.1亿元打造商业地产、商品住宅、经济适用住房和廉租房三类精品房地产。

呼和浩特市将投资127.65亿元打造商业地产，新建续建香格里拉、天骄广场、新天地广场、金鹰国际大厦、国际商贸城、家世界、城发大厦、发展大厦、财政大厦、城建大厦、呼市公安大楼等60幢高层建筑，总建筑面积260.3万平方米，届时全市高层建筑总量将超过100幢，其中超过90米以上的有20幢。

投资96亿元打造商品住宅，重点打造滨海新城、东岸国际、塞外江南、巨海新城、香格里小区、麦迪逊花园、汇豪二期、世纪青城、蒙元骑士城等20个20万平方米以上的精品商品住宅区，总建筑面积400万平方米。

商业地产和商品住宅的打造由市规划局和市建委负责实施。

投资13亿元打造经济适用住房和廉租房，开发经济适用住房100万平方米，主要用于解决城中村改造村民回迁安置及城市中低收入家庭住房。

同时投资4500万元，完成回民区、玉泉区各200户廉租房建设，建筑面积2.5万平方米。

（四）房地产市场趋势预测

1、宏观市场预测

十一五期间，呼市房地产价格将在国家宏观调控政策控制下，充分体现经济发展规律，发挥价格调节作用持续健康发展。

长线价格上升趋势不变，但短期波动规律难以预期。

房地产结构在政府调控工具和市场选择双重作用下，将进一步优化。

房地产投资行为在日趋完善的投资环境和市场竞争中将更加理性。

房地产质量和品质随着城市化进程加快和城市品位提升而显著提高。

房地产市场随着监管规范化、信息透明化，将形成明晰的价格引导机制。

2、供求预测

从供求关系看，呼市作为房地产三线城市，房地产供应绝对量发展空间巨大，呼市GDP和财政收入、人均可支配收入增速强劲，为房地产需求提供了有力经济支撑。

从供求结构看，经济适用房、普通商品房、廉租住房的建设和高品质住房建设将满足不同居民居家置业和消费升级的不同需要。

前三类住房的倾向性建设，会满足城市主体居民的购房需求并稳定房市价格波动。

二手房源、存量房源的重新配置会对供求和价格起到平衡作用。

3、风险预测

房地产行业是国民经济发展的支柱行业，其杠杆效应和拉动效应对国家、地区经济发展影响很大，一直是国家和地区调控敏感行业，面临诸多风险。

这些风险虽不可预测，但居民置业这一根本的生存发展需求会使诸多房地产市场的风险得以消化。