论经济适用房政策对房地产价格的影响.doc
《论经济适用房政策对房地产价格的影响.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论经济适用房政策对房地产价格的影响.doc（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
论经济适用房政策对商品房价格的影响
摘要：
通过对我国经济适用房供求关系的分析，以及对决定和影响商品房市场价格因素的探讨，说明经济适用房政策对商品房价格的影响，由此提出稳定我国商品房价格的合理建议和对策。
本文所论及的商品房市场是不包括保障性住房在内的住房市场。
关键词：
经济适用房商品房价格供求关系宏观调控
一经济适用房政策
经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。
1998年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该通知一方面决定停止“住房实物分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应体系。
”（见图1-1）这一纲领性文件为我国发展中国特色的住房保障制度奠定了基础，同时也为经济适用房后来的发展指明了方向。
目前，我国仍属于发展中国家，居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应，经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低。
在这种情况下，完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的。
因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系，即：
对不同收入对象，确定不同的供应方式，对占绝大多数的中低收入家庭，供应经济适用住房。
经济适用住房是由政府扶持，具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。
它具有一般商品房的共性，也有其自身的特殊性。
所谓具有一般商品房的共性，主要是指：
经济适用住房的开发建设也必须遵循市场经济运行规律，建立在市场需求的基础上，以销定产；经济适用住房不同于以往的“安居工程房”，是具有微利的商品房，其销售也得通过市场交换的方式来实现；经济适用住房的投资资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节，同时要取得金融业的信贷支持，开发模式同样采用招、投标方式。
经济适用住房与一般商品房不同之处，即自身的特殊性主要反映在：
（1）享受政府的扶持政策，具有政府行为。
如建设用地通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免，享受较低息优惠贷款等。
（2）房价受政府政策的约束和限制，售价实行政府指导价，按保本微利原则确定。
其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金和开发商利润八项因素。
按此项因素综合确定的售价比同类同区位的商品房低约15-20%，主要是免交土地出让金所致。
（3）经济适用住房一般多选择城市边缘或近郊区的土地进行开发建设，综合区位条件不如一般的商品房好。
如北京首批确定的19个经济适用房小区，除2个位于三环路边上，其余17个均处在四环路以外地区。
（4）实行微利开发建设原则，开发商利润控制在3%以下。
（5）经济适用住房为不完全产权商品房，其再转让受到限制。
五年之后必须补交清土地出让金和有关税费，才允许进入市场流通。
二经济适用房政策对商品房价格的影响
正是由于经济适用房的政策目标是为城镇的中低收入家庭出售低价的保障性住房，以及它的特殊性，使得它对城镇广大的中低收入家庭具有极大的吸引力，需求量巨大。
中央政府也不遗余力地支持和要求各地方政府推动经济适用房的建设，增加供给量。
由此看来，根据供给需求理论，作为房地产市场组成部分的经济适用房市场的利好政策似乎理所当然地会减少市场对商品房的有效需求，从而导致商品房价格的下降。
（见图1-2）
图1-2 经济适用房建设后的市场均衡模型
可从现实数据得出的结论却恰恰相反，经济适用房政策推出后，商品房的价格不降反升，特别是2004年之后商品房价格飞涨，而且呈现价格长期总体上升趋势，在一些大城市如北京、上海，商品房的平均价格已经达到了历史的新高点。
最新数据显示，我国70个大中城市房价连续7个月上涨，2009年12月份房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上个月扩大2.1个百分点，其中北京同比上涨9.2%，高于全国平均水平；二手住房销售价格同比上涨8.6%。
（新华网）
1.经济适用房政策对商品房价格影响有限
图1-2通过对商品住宅市场的供求均衡分析得出经济适用房政策增加住房供给，从而降低商品房价格的结论显然是错误的，它将经济适用房与商品房的供求量简单相加，而且笼统的将两者组合成商品住宅市场，据此分析市场均衡价格和均衡数量，而没有考虑到经济适用房的特殊性导致其供给和需求群体与商品房市场的差异，以及影响商品房市场价格的其他因素，最终得出不正确的结论。
经济适用房主要是向城镇中低收入家庭提供低价的保障性住房，得到中央和地方政府的优惠政策扶持，在一定程度上缓解了住房的供需矛盾。
但由于其特殊性和政策执行过程中存在的利益矛盾，经济适用房的供给量并没有得到与社会需求相适应的长足快速的增加，同时多种因素制约着需求的真正实现。
（1）国家对经济适用房的投入有限（见表1）。
尽管我国许多地方出现了排队购买或抢购经济适用房的现象，但我国在此领域的投入仍然十分有限，经济适用房的供给还相当短缺。
统计资料显示，我国用于经济适用房建设的总投资2003年约为600亿元，占当年房地产总投资的6％，而2004年这一比例却低于5％，同时2005年l—10月期间，全国经济适用住房投资的比例更比上年下降了11．1％。
1彭开丽，李洪波．和谐社会视角下的房地产调控政策解析．商业时代，2006，（21）：
13
但从1998年到2003年政府累计下达的经济适用住房建设投资计划为lO．47亿平方米（相当于同期全国城镇实际新建住宅建筑面积的32％），而实际建成的却只有约4．77亿平方米，计划执行率为45．5％。
这种状况不仅不能适应中央政府关于发展经济适用房的要求，而且也与地方政府的巨额土地收入形成鲜明对比。
我国土地出让收入2005年约为5500亿元，但全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金却只有47．4亿元。
从表1中可以看出，2001年到2007年中国的经济适用房投资额总体有所增长，但有些年份却呈现负增长，并且增长速度相比同期的住宅和别墅、高档公寓低很多。
表1：
按用途分房地产开发企业（单位）投资完成额
单位：
万元
年份
本年完成
投资额
住宅
办公楼
商业营业
用房
其他
地区
#别墅、
#经济适用
高档公寓
房屋
1997
31783702
15393805
1562955
1854959
3889819
4258452
8241626
1998
36142292
20815647
1818526
2708523
4337956
4758297
6230392
1999
41032024
26384794
1786233
4370211
3385973
4843349
6417908
2000
49840529
33119839
2700142
5424365
2978511
5799927
7942252
2001
63441107
42166760
3699241
5996464
3079470
7553018
10641859
2002
77909223
52277560
5169632
5890445
3810018
9336107
12485538
2003
101538009
67766861
6329872
6219833
5083372
13023473
15664303
2004
131582516
88369532
10736486
6063880
6521963
17237192
19453829
2005
159092471
108609322
10494059
5191806
7630681
20395282
22457185
2006
194229174
136384071
14449996
6968397
9280564
23538810
25025729
2007
252888373
180054184
18071230
8209260
10350409
27856494
34627286
统计资料显示，2009年保障性住房完成的的投资只有300多亿元，完成率只有3.6%。
经济适用房供给量的减少将导致城镇中低收入家庭退出经济适用房市场，这使得经济适用房政策对商品房价格的影响更加有限。
（2）开发建设经济适用房的利润低，开发商承建的激励不足，部分开发商建设的经济适用房质量存在问题，不符合规定的居住标准。
经济适用房的微利开发原则，开发商的利润被控制在3%以内，很大程度上制约着经济适用房的开发建设，这是导致供给量没有得到稳步大量增长的一个重要因素。
这是由其特殊性决定的，经济适用房必须比同条件的商品房价格低，才能与中低收入者的支付能力相适应，因此执行的是政府指导性定价政策。
（3）经济适用房面积失控，建设超标准，土地资源浪费，导致其价格攀升，偏离经济适用房的政策目标。
2004年5月建设部制定的《经济适用住房管理办法》强调经济适用房户型不能超过80平米，但在实际售卖过程中，经济适用房户型大多定在100-120平米左右，而且也常会出现180平方米甚至230平方米的“豪宅”。
1经济适用房的逻辑错误．http：
／／news．soufun．com，2005年lO月13日
而各地方政府根据国家颁布的《经济适用房管理办法》也制定了各自的开发建设标准。
从全国经济适用房实际建设的情况来看，建设标准偏高、土地资源浪费的情况较为普遍。
一份在2006年I-6月期间所进行的调查揭示，在被调查的对象中，40个重点城市上市预售的套均建筑面积为115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。
2建设部。
加强房地产市场调控，促进房地产业健康发展．人民日报，2006年8月6日：
4
表2：
2005年我国城镇居民经济适用住房房价与家庭收入比稳定房地产价格的对策和建议
收入
等级
人均年收入（元）
家庭平均人口（人）
家庭年收入（元）
经济适用房房价与收入之比（70平方米）
经济适用房房价与收入之比（90平方米）
最低收入户（10％）
3377．68
3．34
11281
10．27：
1
25．27：
1
低收入户（10％）
5202．12
3．22
16751
6．92：
1
17．02：
l
中等偏下收入户（20％）
7177．05
3．10
22249
5．21：
1
12．81：
1
中等收入户（20％）
9886．96
2．95
29167
3．97：
1
9．78：
l
中等偏上收入户（20％）
13596．66
2．79
37935
3．05：
l
7．52：
I
高收入户（10％）
18687．74
2．68
50083
2．31：
1
5．09：
1
最高收入户（10％）
31237．32
2．64
82467
1．40：
1
3．46：
1
全国平均
11320．77
2．96
33509
3．46：
1
8．51：
l
（资料来源：
中国统计年鉴（2006年）
从表2我们可以看出，相对中等偏下收入户、低收入户、最低收入户的收入，经济适用房的价格明显偏高。
一般来说，经济适用房房价与中低收入家庭的年收入之比在4：
1较为合理，比例过高导致购买力不足影响着需求的实现。
（4）经适房配套设施不健全位置偏远，导致形成边缘化和贫困化的经适房社区，减少有效需求。
在我
升级会员 