楼盘项目评估方案报告.docx

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楼盘项目评估方案报告

学府家园项目评估报告

一、项目概况

二、投资环境

三、市场分析及发展前景

四、项目投资概算

五、效益分析

六、项目评估结果

正文学府家园项目评估报告

一项目概况

1项目名称

学府家园

2项目地点

市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。

建设用地规划许可证号：

湘规地证字（2005）第##号。

项目东侧为商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。

3项目背景

第一、市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。

市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。

第二、市区西移，使岳麓区成为新的市中心区，“白领公寓”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。

第三、“银晟花园”的成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好的基础。

可以说“学府家园”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。

3项目规划设计

学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。

（一）、总体规划学府家园项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约4万平方米。

充分利用其优越的地理位置，全部用于建造10—15层低密度、高尚的大规模住宅小区。

规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动容，精心组织住宅组群。

以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。

住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。

小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

（二）学府家园主要经济技术指标

1、规划用地平衡表：

2、主要经济技术指标表：

项目数量单位

总征用地33000平方米

总建筑面积140905平方米

其中：

1、住宅建筑面积21450平方米

2、其中公建面积8250平方米

绿地面积7050平方米

道路面积1200平方米

绿地率25%

容积率3.05

建筑密度25%

（三）、形态结构规划

小区规划总目标：

特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。

住宅设计—健康、自然、户型多样。

所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。

厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。

立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。

底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。

标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。

（四）、住宅基本户型

小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套面积）。

二、投资环境

（一）宏观环境

鉴于2004年我国出现房价过快上涨的情况，今年国务院办公厅发出了关于稳定住房价格的通知，即大家讲的前八条和后八条。

宏观调控主要有两个目的：

抑制开发投资的过快增长和抑制房价的过快增长。

这次的宏观调控有三个立足点：

第一个立足点，立足与促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产业是国民经济重要的支柱产业，房地产的业的发展，必然和宏观经济的发展有密切的联系。

房地产最大的产品就是住宅，住宅有关社会的稳定，因此这次的宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会的稳定发展。

第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭尽快解决基本住房的问题，我们讲住宅产品供不应求，主要是指中低家庭的住宅供不应求，有一些城市的经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次的宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，尽快解决基本住房的问题。

第三个立足点，立足于以经济手段为主的综合调控，例如，从城市的规划土地供应的源头抓起，改善住房供应结构。

关于住房供应结构这个问题，我们比较长的时期认为供应结构有问题，尤其是中低房。

我们供给和开发得太少，高档房开发得多，因此供应结构不合理。

我们购买房屋的主力军是中低收入者，但是社会供应中低户型的房屋产品比较少，为了改善中低住房者的供应结构，文件规定在住房价格上涨过快，中低经济适用房供应不足的情况下，住房要以中低价位和普通住房和经济适用房项目为主，为了达到这个政策目标，在规划、许可、监管、审查等项目上进行限制性的审批，在土地供应方面，逐步的增加经济适用房建设用地的供应量。

继续停止别墅类用地的供应。

为了使我们社会保障型的住房能够得到积极的发展，中央采取了一些措施：

大力发展审批型的住宅，在规划、审批、土地供应以及税收等方面，对中小套型，中低价位的普通住房给予优惠的政策支持，并且文件明确的规定，普通住房的原则标准。

原来是经济适用房，这次宏观调控又出了一个普通商品住房，实际上就是小户型、低价位的住房。

从宏观环境来看，新政策为房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。

（二）区域环境

近年来，市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。

98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。

2004年开始，市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。

（三）岳麓区环境

随着长市经济的不断发展，市区不断向四周扩展，河西到现在已经成为新的繁荣地段。

站在新世纪开发的高度来看岳麓区，它在地产板块中极具潜力。

相较于河东的房地产开发密度，河西的地产资源有着大量的空间。

随着市政配套设施的逐步完善，河西板块的潜在价值正日益凸现：

家车拥有量的提高，个人生活半径扩大，河西路网日益通畅、发达，自然环境的优美，人文环境优雅，定居岳麓区，意味着在都市城区达到了自然与人的结合，使居住空间与社区环境达到和谐共生的境界，从而拥有一方“人文与生态共存”的理想家园。

三市场分析及发展前景

2005年市场分析

1.市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障

近几年，市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度都在两为数以上，从而带来居民收入的持续增长：

城市居民人均可支配收入8683.39元，人均消费性支出9546.23元，比分别增长16.9%和17.4%，2005年，10、市政府预计增长速度仍会达到12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，2004年的这一比例超过了9，高于国际上较为合理水平3-6的围，目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。

2.房地产投资资金充裕。

房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。

买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。

根据统计，2005年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。

当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。

近城买家认为2000-3000元/平方米的住房最易接受，平均单价为2500元/M2，与上半年相比，他们对商品房价承受能力有所提高。

3.从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

4.从商品房销售价格来看，2003年市商品住房销售均价为2400元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。

5.城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

　2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增长78.47%和23.78%。

2003年，虽然已基本实现"三年大变样"的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。

城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求。

6.学府家园的自身优势

学府家园占据河西优越的地理位置，东侧为商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。

临近多所大学和市市政府，商业区，以及中国南方最好的医院——湘雅医院，拥有便利的交通，完善的公共设施，良好的人文环境，为入住公寓者提供了市一流的地理环境。

相较于附近楼盘平均2200元/平米，我们处定为1880元/平米，这无疑更具有吸引力；相较于时代天骄，我们在吸取其优点的同时，将在户型、绿化地、活动区、物业管理等方面狠下功夫。

通过以上分析，我们发现，在此建中低价位的小户型经济房既符合国家、市政府政策对房地产政策又符合市商品房的发展状况和趋势。

四、投资概算

几乎所有的房地产开发商定价的时候都是按成本利润法来定价的，虽然房价走势应决定于房地产的有效需求力！

投资估算表

序号

项目

单价（万元/亩）

数量（亩）

金额（万元）

1

土地费用

40

50

2000

2

前期费用

30

50

1500

2.1

勘测设计费

4

50

200

2.2

各类规划费

15

50

750

3

工程费用

400

50

20000

3.1

建安工程费

350

50

1750

3.2

室外工程

16

50

800

3.3

机电工程

15

50

750

5

总投资

 27750万元

建筑面积33000平米，其中住房面积占65%，绿化占25%，活动区10%。

预售价格1880元/平米

五、效益分析单位（万元）

时间

科目

2006年

预售70%

2007年

预售30%

销售收入

33000

14500

销售费用

660

290

管理费用

990

435

营业税及其他

1650

725

税后利润额

10176

4725

项目税后利润率（%）

32

30

销售费用按销售收入的2%提计

管理费用按销售收入的3%提计

营业税率以5%计算

六、项目评估结果

本项目税后利润率达30%以上，指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。