项目物业前期介入主要工作内容范本.docx
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项目物业前期介入主要工作内容范本
工作行为规范系列
项目物业前期介入主要工作内容
（标准、完整、实用、可修改）
编号：
FS-QG-20477
项目物业前期介入主要工作内容
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说明：
为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
项目物业前期介入主要工作内容
前期介入
项目的成败，关键在于各个环节的有效控制，规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。
为集思广益做好规划设计，关注工程质量，同时配合支持销售，做好项目交接、业主入伙等工作，物业的前期参与不可轻视!
下面首先列举物业前期介入主要工作内容:
1.与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订、《物业工作计划》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订《前期物业服务合同》a.了解工程进度:
计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间;
b.了解销售时间、入住时间;
c.编制并确认、《物业工作计划》、《前期介入方案》;d.签订《前期物业服务合同》.
2.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议
a.道路交通，应考虑:
人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理需要;
b.停车场的规划，应考虑:
车位数量与未来的发展，进出的便利，消噪音、散废气、安全与管理，设备设施的选用;
c.围栏与岗亭，应考虑:
围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式;
d.安防设施的配置，应考虑:
巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;
e.监控中心的设置，应考虑:
位置、面积、设备设施、功能等要求;
f.商铺及便民服务点的规划，应考虑:
功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制;
g.文娱活动场所的规划，应考虑:
使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.
h.管理用房，应考虑:
位置、面积、装修
i.生活用房，主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地址选择地面层靠围墙偏僻地方，以减少对住户的影响。
还要考虑:
面积、装修
J.垃圾收集点与中转站的规划，应考虑:
（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，对环境的影响;
（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、封闭的要求，以及对环境住户的影响。
K.绿化，应考虑:
（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种
a:
三者间的搭配有层次感、美观、和谐;
b:
植物的生长期与开花期的适宜性;
c:
应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物（媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc）.
（2）便于养护，有利于养护成本的降低
L.小区景观，应考虑:
与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响
M.建筑的外立面，应考虑:
外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否利于维护及维护成本
N.公共部分的装修，应考虑:
大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井
O.清洁、绿化的用水用电，应考虑:
用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识
P.公共用电，应考虑:
满足使用功能，多回路控制，节约能源
3.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议
a.水、电、气的容量，抄表方式，应考虑:
容量配置的合理性，抄表对住户的影响;
b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑:
位置是否合理，方便使用;
c.家居的安全性，应考虑:
阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗;
d.家居私密性，应考虑:
户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;
e.住户对公共设施、环境的要求，应考虑:
使用的便利、舒适、安全，如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.
4.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑:
1）、垃圾应分类放置，分为可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施;
2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪;
3）、节约资源:
楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制，采用节能灯，采用自动感应开关与人工开关结合（既节能又符合消防）;水的循环利用等。
5.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对楼宇及小区智能化提出合理化建议
1）停车场，应考虑:
a:
用IC智能卡，既节约了人力，降低了成本，又堵住了人为的车场收费漏洞;
2）门禁，应考虑:
安全方便，用卡或密码或自家对讲，才能进入楼宇门、单元门，门应考虑减噪;
3）安防，应考虑:
a:
围墙的红外线装置不能有死角;
b:
闭路电视的安装位置必须合理，建议红外报警系统能与闭路监控系统联动;
c:
室内防盗系统:
除紧急报警按钮外，其它不实用，建议不要，如业主需要，自己解决。
紧急报警按钮的安装位置要合理;
d:
保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。
4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑:
是否可行，由水、电、气供应商决定，系统软件应可以和财务软件接驳;
5）背景音乐系统，应考虑:
实际需要和不影响住户，即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。
6.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对设备机房提出合理化建议，应考虑:
通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。
7.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对机电设备的设计、安装、选型提出建议
1）电梯，应考虑:
a、采用变频技术既节能且运行平稳;
b、多部电梯可考虑群控;
c、承载应考虑住户数量的多少;
d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器;
e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统;
f、故障自动平层开门;
g、梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电
梯井。
2）消防设施，应考虑:
a、消防按钮必须在适当的高度和位置;
b、喷淋不能有死角;
c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度;
d、消防栓门应采用玻璃门;
3）供配电，应考虑:
a、发电机应与市电相互联动与互锁;
b、发电机应有减震装置，机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音器
4）给排水，应考虑:
给水:
a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施;
b、恒压供水选用变频电机可节能;
c、大型水泵应考虑日后的维修，宜采用卧式;
d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。
排水:
a、屋面必须有足够的坡度;
b、屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应;
c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应;
d、污水管与雨水管必须分开;
e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。
8.与地产公司项目部、施工单位沟通，对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议
1）施工现场、宿舍的安全管理:
工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。
2）隐蔽工程的阶段验收应注意事项:
a、楼栋避雷合格;
b、楼顶防水层;
c、水管试压合格;
d、室内卫生间防水合格;
e、房屋室内电线路接地合格，超载和漏电保护合格，各回路绝缘电阻合格（1000兆欧姆以上）。
3）设备安装调试过程中应注意事项:
a.路接地合格;
b.超载和漏电保护合格;
c.防触电措施（绝缘地胶垫、防护罩网）;
d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。
4）施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。
常见工程问题:
地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等。
9.对项目的物业管理费标准提出建议
依据当地相关政策、法规;
调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准;
调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准;
调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力;
根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求;
成本测算。
10.协助地产公司在售楼前编制、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》11.配合销售工作
a.参与买卖合同的评审、修改，特别是物业管理方面和产权范围界定（如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面;
b.将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖合同附件;
c.提供物业品牌宣传资料，如展板、荣誉证书;
d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的保洁保安服务;
e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识;
f.在物业网站上介绍项目情况.
12.向地产公司项目部提出项目标识需求。
如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等
13.与地产公司项目部一起，参与竣工验收
14.与地产公司项目部沟通，主持接管验收
15.与地产公司项目部沟通，入伙应交费用的确认（如有线电视初装费、管道燃气开户费等）
16.与地产公司项目部沟通售后服务:
保修期内的工程问题处理
17.与地产公司营销部沟通，做好入伙准备。
如入伙通知、入伙仪式等
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