原生态休闲观光度假农庄建设项目可行性方案研究报告.docx
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原生态休闲观光度假农庄建设项目可行性方案研究报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
某原生态休闲观光度假农庄建设项目
（二）项目业主：
某山庄有限公司（筹）
（三）项目地址：
（四）项目性质：
新建
（五）项目建设容及规模
本项目拟租赁土地260亩，其建设主要容为生态农业园、风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。
主要建设规模如下：
1、生态农业园：
种植果林120亩，景观灌木及花卉40亩，天然绿色蔬菜种植30亩，养殖园20亩。
2、接待配套用房：
改造修整原有用房600m2，新建200m2。
3、原生态拓展训练基地：
修建原生态拓展训练基地30亩。
（六）项目工期：
项目建设期拟定为2年，即2012年11月至2014年12月。
（七）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资为4610万元。
2、资金筹措：
项目资金全部由业主自筹。
二、项目编制依据
《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《某县农业发展十二五规划》；
《某县城乡总体规划》；
《某县旅游发展总体规划》；
农业部、国家旅游总局《关于推进休闲农业与乡村旅游发展合作框架协议》；
《某县美丽乡村建设总体规划》
三、报告研究容
（一）研究围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。
（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。
（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。
（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。
（五）测算项目财务效益和社会效益。
（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。
四、简要结论
原生态休闲度假农庄的建设将巩固农业开发成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。
五、主要经济指标
项目主要经济指标见表1-1。
表1-1技术经济指标一览表
1
总用地
亩
260
2
总建筑面积
m2
800
3
容积率
0.01
4
项目总投资
万元
4610
4.1
其中：
建设投资
万元
4520
4.2
建设期利息
万元
0
4.3
流动资金
万元
90
5
资金筹措
万元
4550
5.1
其中：
企业自筹
万元
4550
企业自有资金
5.2
银行借款
万元
0
6
年销售收入
万元
1927
正常年份
7
总成本费用
万元
563
正常年份
8
所得税
万元
315
正常年份
9
年净利润
万元
944
正常年份
10
所得税前财务部收益率
%
24.79
11
所得税前财务净现值
万元
3597
12
所得税前投资回收期
年
4.67
含建设期
13
所得税后财务部收益率
%
19.67
14
所得税后财务净现值
万元
2054
15
所得税后投资回收期
年
5.54
含建设期
16
总投资收益率
%
27.32
正常年份
17
项目资本金净利润率
%
20.74
正常年份
18
盈亏平衡点（BEP）
%
22.47%
第二章项目背景
观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。
它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。
一、国际观光农业现状
观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。
二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。
近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。
法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。
这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。
美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。
最著名是20英亩的“庄稼画”—向日葵。
韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。
马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月2～9日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。
马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。
二、国观光农业现状
20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。
据统计，早在1996—1997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。
1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。
目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。
在北京、上海、和等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。
如上海旅游新区的桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、的大地园、的大浮观光农业园和农业科技基地。
三、观光农业发展前景
1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。
观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。
近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。
2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。
我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。
因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。
3、发展观光农业投入少、收益高。
一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。
另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。
例如：
农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。
本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合浙西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。
第三章项目建设的重要性和必要性
随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。
发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。
旅游观光农业的发展对加速改变某农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造某旅游品牌都具有现实的指导意义。
一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要
随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。
发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。
二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康
农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。
大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。
三、提高科技对农业的贡献率
本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。
通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为某县农业发展提供示样板、技术路线、种质资源，辐射带动省山区经济区现代农业与生态农业的发展。
四、促进某旅游业的发展
某的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前某旅游业面临的问题。
而本项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进某旅游业的发展将起到很大的作用。
第四章项目的可行性
为了对该项目进行全面分析，本报告中采用SWOTs法，即S－Superiority（优势），W－Weakness（劣势），O－Opportunity（机遇），T－Threat（威胁）。
这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过程中。
一、优势（Superiority）
某生态农业观光园的发展优势有：
（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；
（2）区位条件方面，某县处于西部山区，浙赣皖交接处，其发展有希望得到政策倾斜。
（3）旅游产业蓬勃发展。
某自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型。
（4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。
（5）地方政府积极支持。
县委、县政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。
二、劣势（Weakness）
其发展劣势有：
（1）离市区相对较近，基础设施条件欠缺；
（2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。
三、机会（Opportunity）
其发展机会有：
（1）区域背景条件。
山区经济开发的战略，使某县面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路，为浙西经济振兴发挥示作用。
（2）交通运输条件。
随着高速公路、铁路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。
同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。
四、威胁（Threat）
其发展威胁有：
（1）它距离辉埠经济开发区2公里，故属于生态敏感区。
根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在SWOT分析的基础上，对整个园区进行科学的策划。
第五章市场分析与预测
一、整体市场概况
根据携程旅行网2012年度假目的地去的人数前20位排行如下：
排名
国长途
人数
排名
国长途
人数
1
38428
11
3321
2
8928
12
3142
3
某县
7352
13
3064
4
北京
6816
14
临安
3040
5
5599
15
2787
6
5229
16
2759
7
九寨沟
5098
17
2192
8
武义
4802
18
2115
9
4651
19
2115
10
上海
3916
20
桐庐
2108
与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前20位的景点如下表：
排名
景区名称
国/外
浏览量
排名
景区名称
国/外
浏览量
1
国
320985
11
国
144963
2
上海
国
251937
12
国
143120
3
国
247747
13
国
126598
4
北京
国
227776
14
国
121810
5
香港
国
220547
15
国
105336
6
国
198670
16
国
103209
7
国
187535
17
国
94767
8
九寨黄龙
国
161028
18
阳朔
国
91161
9
国
150995
19
普陀山
国
88688
10
国
145026
20
国
85428
XX07年底根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国的景点如下图：
此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例达到了31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目的客户人群可以达到旅游人群的40%。
二、项目市场定位
根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。
目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。
本项目选址在某县近郊区，其定位必须立足于某这一地域特征基础上。
基于此，“某生态农业观光园”的战略定位之一是：
依托三衢山，吸纳江浙沪、辐射长三角，凸现生态农业园区特色，与某县周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。
第六章建设容及经营理念
一、设计思想
本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。
二、项目建设容
本项目拟租赁土地260亩，其建设主要容为生态农业园、景观植物园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。
主要建设规模如下：
本项目拟租赁土地260亩，其建设主要容为生态农业园、景观植物园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。
主要建设规模如下：
1、生态农业园：
种植果林120亩，景观灌木及花卉40亩，天然绿色蔬菜种植30亩，养殖园20亩。
2、接待配套用房：
改造修整原有用房600m2，新建200m2。
3、原生态拓展训练基地：
修建原生态拓展训练基地30亩。
三、经营理念
1、观光。
一是风貌观。
观赏三衢山特有的山水风光，观看农村田园风光、特种养殖。
二是物候观。
早观日出、晚观霞。
2、休闲。
住：
特色农家居住用房；吃：
特色农家饭；玩：
原生态拓展训练等。
3、采摘。
根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。
4、购物。
用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。
5、品尝。
在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受浙西饮食文化。
6、农事活动。
根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。
并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。
7、景观文化。
挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验山区民族文化。
第七章项目选址和建设条件
一、项目选址
本项目拟选址于某县紫港街道大弄口村。
二、自然条件
4.1场址现状
1、场址地点：
某县外港天马镇大弄口北侧、320国道北侧。
2、地理位置：
项目场址在某县城北郊，离县城中心区3公里。
场址北侧紧靠205国道，东面和杭金衢高速公路连线邻近，南面即为通向某县城的道路，既与喧闹的城市商贸区和人口稠密的居民区保持了一定距离，又紧靠城市，交通便利，地理位置优越。
3、土地权属类别：
土地权属为村集体用地。
是废弃的工矿土地和农民承包经营土地项目建设用地为原有的工矿企业用房，其它土地通过土地流转获得。
4、场址占地面积：
260亩。
4.2场址主要建设条件
4.2.1地形地貌
某县位于钱塘江上游。
地处西部，与玉山交界、杭金衢高速公路、320和205国道穿境而过，对外交通便捷，区位优势十分明显。
本项目建设用地规划在天马街道大弄口村，场址地势平坦，地形规则，呈长方形，环境清幽，交通便利，场址有一个天然水塘可作规划保留，对美化庄园，美化环境，具良好的作用。
4.2.2气象水文
某属亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明，主要气象水文资料如下：
年平均温度：
17.8℃
年极端最高气温：
39.5℃
年极端最低气温：
-10.4℃
年平均降水量：
1661.4mm
年无霜期：
254天
年平均相对湿度：
79%
年主导风向：
东北风
年平均风速：
1.8米/秒
最大风压值：
0.4KN/m2
最大雪压值：
0.5KN/m2
最大地震烈度：
≤6度
场址土壤类别：
Ⅱ类
海拔高程86-87m（黄海高程）
无洪涝资料记载
4.2.3工程地质
某县地形南高北低，平均海拔高程为52-64m（黄海高程），县域全境横跨北东—西南向的江山—深断裂，分属扬子准地台和华南褶皱系两个一级大地构造单元，地质环境复杂，构造形态多样，地层及岩浆发育良好。
项目区域属河套冲击层，地基承载力可达15-20吨/平方米，是较为理想的项目建设用地。
4.3基础设施配套条件
4.3.1供水
目前，某县市政给排水管网已铺入城北，通过主干道供水管道和排水管道分别快速接庄园的供水管支管和排水支管，能满足项目建设需要及项目建成后庄园的用水需要和生活污水排放要求。
4.3.2供电
庄园供电由城区变电所供电，由35KV供电所与10KV供电专线供电，庄园设变配电房，能满足项目施工需要和庄园用电需要。
4.3.3交通
某县城北大道从学校门口通过，城市交通极为方便，205、320国道及“杭金衢”高速公路等交通网络，构通某县境外，学校与境外的交通十分便捷。
4.4社会经济条件
某县总面积1099.1平方公里，人口为32.22万人，改革开放以来，某县社会经济发展较快，2012年全年实现国生产总值98.8亿元，城镇居民均收入23408元，农民人均纯收入10361元。
某县是西部的主要门户，当地有比较厚重的文化传统，改革开放之后，某县委、县政府在制订现代化建设的发展规划时，把现代农业发展战略放在十分重要的位置，非常重视现代农业的发展，县政府把现代农业放在优先发展的战略地位，对农业基础设施的建设提供了政策，资金等的多方支持。
4.5土地使用条件
项目建设用地是废弃的工矿土地和农民承包经营土地项目建设用地为原有的工矿企业用房，其它土地通过土地流转获得。
4.6政策法律条件：
建设项目是现代农业建设项目，符合国家投资政策；符合省、市、县农业发展规划；符合某县城市建设总体规划；符合建设用地各项要求。
本项目的建设具有良好的自然条件，配套设施条件，政府部门重视、支持，资金有保障、技术有依托，项目的各项建设条件具备。
同时，庄园建设在某县城北，与某县城东新区、产业集聚区、辉埠经济开发区遥相呼应，分布合理，故本项目场址选择不作多方案比选。
第八章规划布局
一、规划基本原则
（一）生态安全原则
要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。
（二）宏观与微观有机结合原则
要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。
（三）科学性原则
实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。
（四）市场需求原则
规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。
（五）综合统一原则
在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益，通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。
（六）创新原则
新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。
二、总体规划方案
（一）总平面布置和功能要求
本项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。
采用空间主题结构，依据场址地形特征及容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、景观植物园、原生态拓展训练基地、接待区。
（二）平面功能布局
本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地，景观植物园、原生态拓展训练基地。
精品植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。
主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。
蔬菜种植园分布在农庄东、西面，以现有坡地为主，进行平场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。
景观植物园布置在农庄南面，以某山区的歌舞表演、民俗风情展示、文化用品展示为主。
原生态拓展训练基地布置在农庄北面，以团队协作训练、拓展训练、丛林穿越等为主。
接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。
第九章工程方案
一、基础设施建设
（一）给排水工程
1、设计围与依据
（1）设计围：
红线围工程给水、排水及消防。
（2）设计原则
●《建筑给水排水设计规》（GBJ15-88）（1997版）；
●《建筑设计防火规》（GBJ16-87）（2001版）；
●《室外给水设计规》（GBJ13-86）；
●《室外排
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