房地产投资调研报告.docx

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房地产投资调研报告

毕业设计

调研报告

题目:

郑州中原区房地产投资风险调研报告

院系名称：

土木建筑学院专业班级：

工程管理0701班

学生姓名：

李壮学号：

20074150104

指导教师：

李美云教师职称：

讲师

2011年4月8日

调研（开题）报告填写要求

1．调研（开题）报告适合于工程管理专业完成毕业设计类题目的学生（招投标文件编制、施工组织设计、工程量清单、可行性研究等），并作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。

此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效。

2．调研（开题）报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）打印，禁止打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见。

3．调研（开题）报告应按论文的格式成文，调研（开题）报告应是对拟完成的设计题目的一个或多个相似工程或相应的文档资料进行的认真考察并适度参与完后完成的总结，主要内容应该涵盖拟建工程（文档资料）的基本材料、特点和难点，以及得到的体会。

调研（开题）报告可适度有一些参考文献，主要是关于同类研究的工程进展和异同点，以及对拟完成的设计借鉴意义。

4．有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。

如“2006年11月20日”或“2006-11-30”。

1、结合毕业设计课题情况，根据所查阅的文献资料或者参与的工程实践，每人撰写4000字左右的调研报告对和设计题目相似的工程的特点、难点进行总结，并反映出对设计题目的借鉴意义：

郑州中原区房地产投资风险调研报告

房地产业是一种与其他行业有区别的特殊的行业。

房地产开发的房屋具有不可移动性、耐久性、变现能力差，房屋开发具有长期性、资金投入巨大、易受政策制约，以及房屋交易具有从众性、相关性等特点，这些特点决定了房地产业与证券、金融业一样也是高风险行业。

因此，除了定性地考察我国房地产风险外，还应对房地产风险进行评估，以防范于未然。

房地产风险的评估是一项复杂的系统工程，它主要涉及购买方、开发商、金融机构和地方政府这四方主体，以及影响四方主体的各个因素。

这四方主体中的任何一方出现问题，都可能酿成房地产风险。

与此同时，房屋的不可移动性决定了房地产风险的地域性很强，即房地产风险往往由某一地域引发。

进而通过金融风险引发全国乃至世界性的经济危机。

因此，对房地产风险的评估还必须对各地域的风险情况进行排查。

把风险最高的区域排查出来，重点进行防范和化解，这样的预防才是成本最小、成效最大。

对房地产风险可以进行因素分析，即通过分析房地产四方主体的风险因素，找出与之相应的衡量指标，并分析与房地产风险的关系是正相关，还是负相关，然后通过对原始数据进行标准化处理，运用核主成分分析方法，对房地产风险进行综合评估和排序。

一、房地产风险的评价指标体系

用指标体系衡量房地产风险的情况，关键在于寻求一组具有代表意义、又能体现系统性、科学性、实用性和导向性等基本原则的特征指标，这些指标及其组合能够恰当地表达对房地产风险的定量分析。

由于对房地产风险而言，整体目标往往是一种定性的基本原则，这就需要把整体目标分解为较为具体的目标，然后再往下分解为更加具体的能够进行定量分析的定量指标。

因此，我们设计的房地产风险评价指标体系包括购买风险、开发风险、金融风险和财税风险。

其中，购买风险主要反映的是城镇居民相对于房价的购买力水平，开发风险是指开发商的经营风险，金融风险是指金融机构对房地产的代款风险，财税风险是各省市区与房地产有关的税费收入的风险。

然后，通过分析四方主体的系统结构和要素，建立整体目标与系统结构及要素之间的对应关系，分别选取了8个、4个、4个和4个变量指标，总共用了20个变量。

在变量指标的选择上，既充分考虑到指标间的整合性要求，又要避免指标间的相互矛盾或相互重叠问题。

这些变量指标全面系统地描述房地产风险问题，而且这些变量基本上可以进行定量描述，其中相当一部分能直接从中国统计年鉴中查出。

以中原区发展大势为依托，中原区房地产成长为基础而发展起来的房地产营销服务机构，基于此，对中原区的房地产的现状及其发展趋势研究。

房地产风险评价体系

风险分类

相关性

指标

房地产风险

购买风险

正相关

房屋售价与房屋竣工造价之比

正相关

城镇人均住房消费支出占人均消费性支出的比重

正相关

城镇人均住宅固定资产投资（元／人）

正相关

城镇房价比

正相关

房价增速与收入增速之比

负相关

竣工住宅人均面积（平方米）

负相关

人均经济适用房销售面积（平方米／人）

负相关

经济适用房销售面积与住宅销售面积之比

开发风险

正相关

待开发土地面积与开发面积之比

负相关

房屋建设面积竣工率（％）

正相关

房地产开发企业的资产负责率

正相关

房地产开发企业土地转让收占总收的比重

金融风险

正相关

城镇房地产业固定资产投资占城镇总固定资产投资的比重

正相关

房地产开发企业国内贷款占企业总资金的比重

正相关

房地产开发企业国内贷款占城乡储蓄之比

正相关

房地产开发企业利用外资占城乡储蓄之比

财税风险

正相关

土地出让价（元／平方米）

正相关

建设地与农用地之比

正相关

建筑业税收占财政总收的比重

正相关

人口城镇化率增速

二、中原区房地产市场状况

从月郑州中原区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。

房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由于对房地产市场价格下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。

市场在此次市调中，我对中原区房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。

三、中原区物业类型

从物业类型的市场情况来看，从普通住宅、公寓、假日酒店各种物业类型均有涉及。

中原区普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上中原内各行政村自建的众多小产权房在内，这个比例还会有增加对中原区人员的入有较大的吸引作用。

据市场调研，中原区目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%。

1.物业分布

 在对中原区物业分布的调研中，住宅分布大多向交通干道集中的特点

2.物业价格

 自2009年，土地严格按照“招、拍、挂”的方式土地作用权，开发商取得开发用地进一步受到严格限制，土地成本提高，部份建材价格涨幅较大，市场新盘放量下降，虽然在有阶段性的交易下降，但中原区购房需求持续旺盛，房价也一直稳步攀升。

物业的销售价格是体现物业水平和区域发展程度的一个重要标志，从这次市场调研当中可粗略看出，中原区的物业单价大都在1000元/m²以上，物业均价在1500元/m²的物业占据了中原区大部份房地产市场，中原区的多层住宅越来越成为一种稀缺产品，板楼的青睐度一直高于塔楼，多层的青睐度一直大于高层。

河南消费群体对中原区的青睐，来源于价格的敏感占有较大因素，其次就是中原区物业居住密度较低，低密度的居住空间，对于在河南中原区工作的群体来说，在心理上有一定的空间释放感。

四、消费结构情况分析

根据调查显示，准购房者中以 26-35 岁的比例最高，达到 47％，36-45岁之间的购房者达到33%，25 岁以下的人群，达到 13%，因此，25-35 岁的青年人士依然是房产市场的主角，这是由他们所处的生命周期和经济能力相适应的。

1.被访者的家庭结构

在被访者总体中，中原区两口之家的比例达到了 56% ，超过总体的一半；三口之家的比例位居第二，两者之和达到了85%；单身的比例则最低仅为 5% 。

从中原区的购房群体来看，今后的二至三年之内，与幼儿相关的产业如幼儿园、中小学校、游乐园相应的较强的需求量；主力购房群体两个区域大体相当，均占到80%强。

商品房逐渐成为生活的必需品，而其昂贵的价值，一般要花费消费者的一生或半生积蓄，所以与单身相比家庭户的购买力更强，其中两代、三代同堂的表现的更为迫切。

2.访者家庭年收入分布

家庭收入在 6-10万的被访者占据了所有被访者的一半以上，收入在10-14万的被访者占比较大，达到28%，收入在 14 万元以上的比例为15 ％。

中等收入的家庭作为购房主体继续支撑着市场。

五、购房需求特征分析

1.面积需求

被访者面积需求本次调查结果显示， 61-120 ㎡的需求比例最高，占到总体的74%，小面积的需求主要是单身购房者的意向较多，投资客对小面积独有青睐。

2.套型需求

个人私密性要求越来越高，一次购房终身享用的思想根深蒂固，单身一族的增加使得一室套成为时代的宠儿，另外，由于跃层、复式在设计上突破小面积的实现，其总价过高的劣势相对被弱化，相反其私秘性好、动静分区分明、视野开阔、楼中楼的优点突现在消费者面前，尤其是一些追求时尚、收入较高的年轻群体及多次置业者较为接受，可能成为新宠。

3.购房目的分析

从年龄与购房目的的交叉分析可以看出：

25 岁以下的人群主要是为满足其定居和结婚的要求，两者之和达到 75% ，他们基本是首次置业；26-45 岁的人群的置业目的集中在改善居住，定居的比例也较大，他们有较强的购买力，处于事业发展的黄金阶段，需求增长较为强劲；55 岁以上的人群需求较弱，样本中较少，不具有代表性，所以这里没有列出，这主要是因为他们基本已经置业，生活已经很稳定了。

4.购房者价格需求分析

房价是调节房产市场的有力杠杆，随着房价的升高，购房者对价格的心理承受能力逐渐增强，但需要找到其心理承受的边缘分界线，在一定区域超过某一价格后，更多的消费者会选择放弃。

六、可以承受的最高单价

根据数据显示，中原区地区商品房均价为 2750元/平米。

而中原区家庭年收入在 6-10 万的占到了 50% 以上，面对不断上涨的房价，购房者不得不面临更大的经济压力，尤其是对那些解决基本居住问题的消费者。

随着价格的不断上扬，其心理承受能力虽然会逐渐增强，但需有序有度。

调查的结果显示，承受单价在1500－2500元的选择比例最高，占93%，价格的敏感系数在目前的房地产消费市场当中比较大，同时也体现当前的消费群体对价格的快速上涨呈现一定的对抗情绪；单价在 3500-4000元及以上的被访者尚有3%的选择比例说明当前购房群体的心理承受能力有所增强，同时国民经济总体的快速发展使得人均收入也在不断增长，支撑了这种房价看涨的预期。

七、结束语

中原区的房地产市场的局势相当微妙，从淡季不淡到金九银十如期未至，关于房地产市场的观望走出与否的议论颇多，一方面拆迁量显著下降，一手房交易量变幻无常；另一方面房价继续攀升，部分商品房项目销售进程明显放缓，有的开发商对市场上长升预期心理的增加，在成本允许的情况下待价而沽，部份一手房购房者持币观望，一部份购房需求转而谋向二手房市场，使得二手房市场出现了少有的金九角十。

全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。

种种市场表现正说明了市场的发展成熟期即将到来，由单一力量带动整个市场发展方向的阶段已经过去，商品房将像大多数普通消费品一样，走向主要由需求为主导的，价格升降有序，竞争与整合并存的市场经济即将到来。

参考文献：

【1】胡永宏，贺思辉．综合评价方法【M】．北京：

科学出版社，2000：

25－30．

【2】徐勇，杨静宇，陆建峰．提升KPCA方法特征抽取效率的算法设计【J】．中国工程科学，2005，（10）：

38－42

【3】于秀林，任雪松．多元统计分析【M】．北京：

中国统计出版社，1999：

54－63．

【4】李艳双．主成分分析法在多指标综合评价方法中的应用【J】．河北工业大学学报，1999，

（1）：

94－97．

2、本设计要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：

（1）结合中原路校区的区位环境的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行性方式。

（2）对该项目进行投资分析和风险分析。

（3）通过分析四方主体的系统结构和要素，建立整体目标与系统结构及要素之间的对应关系，分别选取了8个、4个、4个和4个变量指标，总共用了20个变量，然后对房地产风险的定量分析。

毕业设计调研报告

指导教师意见：

1．对“调研报告”的评语：

2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测：

指导教师：

年月日

系（教研室）审核意见：

负责人：

年月日