物业管理图文电子版.docx

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物业管理图文电子版

物业管理政策

什么是物业管理？

为什么要制定《物业管理条例》？

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定《物业管理条例》。

建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

建筑区划内的车位、车库如何归属？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业发行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境；（3）卫生的维护等方面的规章制度；（4）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（5）按照国家有关规定交给专项维修资金；（6）按时交纳物业服务费用；（7）法律、法规规定的其他义务。

业主在小区道路上摔倒 状告物业公司

【案情介绍】:

　　小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。

经诊断为：

右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：

她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。

几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

【审理】：

　　物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。

【点评】：

　　案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。

　　1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

2、《民法通则》，民法细则中明文规定：

凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。

　　3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，"雪后路滑，请当心！

"的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。

4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。

5、尊重业主，从记住姓名开始。

房子渗水物业公司成“夹缝”

【案情介绍】:

李小姐住在某小区5楼，六楼的邻居王先生五一期间外出旅行。

5月3日李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居可能漏水了。

她向管理该楼的物业管理公司反映情况。

但该物业管理公司却称：

六楼住户不在家，不能入室检修。

眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐职能求助于派出所。

在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。

  但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，显得左右为难。

【请问】

1、 在上述案例中，你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？

 答：

在一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。

本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业公司可以采取撬门或其他方式进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。

同时，物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为是造成“夹缝”状况的主要原因。

 2、 由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？

答：

根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人赔偿；如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。

同样，王先生自家的损失因为撬门减少了，李先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失。

3、 给出你对物业公司在善后处理方面的已结案。

在善后处理上物业公司应当注意的是：

一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；二、最好在有证人在场情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录；三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。

物业小区业主委员会成立办法（试行）

第一条为规范物业小区业主委员会的成立，根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，制定本办法。

第二条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50％，应当成立业主大会，并由业主大会依法选举产生业主委员会。

第三条业主委员会是在社区党组织领导下，服务全体业主的自治组织，是业主大会的执行机构，由5至11人单数组成，每届任期3年，可以连选连任，但是不能超过两届。

第四条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第五条业主委员会按照以下程序组建：

员应通过民主程序担任业主委员会主任、副主任。

（一）前期筹备。

组建由街道（乡镇）党（工）委成员任组长，所在社区党组织书记任副组长，党员业主、优秀业主代表和小区住宅建设单位、物业服务企业负责人为成员的筹备组，负责业主委员会的筹备工作，制定业主委员会选举办法和业主委员会委员候选人产生办法，草拟《业主大会议事规程》、《业主管理规约》。

（二）推选候选人初步人选。

由社区党组织和居民委员会推荐、业主联名推荐和业主个人自荐，推选业主委员会候选人初步人选。

注重推选业主中的社区党组织和居民委员会成员、党小组长、楼栋长、党员和优秀志愿者作为业主委员会委员候选人初步人选。

（三）确定候选人预备人选。

街道（乡镇）党（工）委和筹备组对候选人初步人选进行资格审查和认真考察，广泛听取社区党组织和居民委员会成员、党员和居民的意见建议，并征求组织、纪检、公安、房管、信访等部门意见。

街道（乡镇）党（工）委和筹备组综合分析民主推荐、资格审查、谈话考察、走访调研等情况，研究提出候选人预备人选，在选举前15日予以公示。

（四）选举产生业主委员会。

召开业主大会会议，通过业主委员会选举办法，可采取现场投票的方式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选举产生业主委员会委员，对不能参加现场投票的，可以书面征求意见。

筹备组在召开业主大会前，公示业主大会议事规程、业主管理规约、业主委员会候选人名单和召开业主大会会议时间、地点等。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

符合条件的社区党组织、居民委员会成员应通过民主程序担任业主委员会主任、副主任。

（五）公示业主委员会主任、副主任和委员名单。

（六）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会成立和业主委员会选举情况报告、业主大会议事规程、业主管理规约等文件向物业所在地的县级房管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

第六条业主委员会应认真履行《物业管理条例》规定的各项职责，在社区党组织领导下，加强对物业服务企业的监督，畅通业主与物业服务企业的沟通渠道，督促物业服务严格履行物业服务合同，开展多种形式的社区服务活动。

街道和社区党组织要经常组织业主委员会和物业服务企业深入居民，听取群众意见建议，共同研究协调解决社区建设、管理、服务中的重大事项，以及物业服务合同履行中涉及业主和居民切身利益的问题，及时、有效化解矛盾纠纷。

第七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。

第八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20％以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第九条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第十条业主委员会的工作接受县（市、区）民政、房管部门和街道（乡镇）党（工）委、办事处（人民政府）、社区党组织、居民委员会的指导监督。

第十一条建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动机制。

社区党组织定期召集居民委员会、业主委员会和物业服务企业负责人联席会议，通报社区管理服务等情况，协商解决居民反映的突出问题。

建立服务承诺制度，业主委员会和物业服务企业要结合各自职能，每年度作出服务居民的公开承诺并认真履诺践诺。

成立业主委员会的重要性

【案情介绍】：

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。

业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。

业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。

业主委员会以书面方式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。

甲物业管理公司收到业主委员会局面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物来服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。

乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。

之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

【请问】

 问题1：

上述20户业主提出的修复请求是否合理?

是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?

答：

⑴上述20户业主要求修复的请求是合理的，因为房屋未超过保修期限;   ⑵但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

 问题2：

乙物业管理公司的做法是否妥当?

如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

答：

⑴乙物业管理公司的做法不妥当;   ⑵该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修;   ⑶同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

 问题3：

该小区的前期物业服务合同何时终止?

答：

“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”。

问题4：

甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?

请说明理由?

答：

拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。

问题5：

在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?

答：

⑴乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验纪录;尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；⑵自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；⑶乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。

因多年旧怨拒缴物业费，人民调解化干戈

【案情简介】

2014年，某物业管理公司送来的温岭某小区一批拖欠三至五年物业费的调解案件，公司认为是一块块难啃的硬骨头，周某家便是一例。

【争议焦点】

因物业公司在前期物业管理过程中处置不当，造成业主多年拒缴物业管理费。

【调解经过】

首次与周某电话沟通时，他火气十足地向调解员开炮。

调解员知道他心中有怨气，得让他先解气。

于是，调解员邀他到办公室详谈，继续当出气筒。

他愤怒地讲述了一件事。

2008年的一天，是他儿子结婚大喜的日子，当运送嫁妆的彩车至小区门口时被保安阻拦。

周某出面解释甚至恳求都未果，争执之下，情绪激愤的周某和亲朋好友折断横杆，强行驶车而入。

物业公司以损坏公共财物为由向派出所报了案。

周某被叫去一天，做了笔录，并赔偿了横杆的费用。

他的妻子因此受到刺激，患病卧床几个月，药费用了数万元。

这件由喜变祸的事对周某打击很大。

他认为祸根源于物业公司，于是公开声称，今后休想一分物业费。

听完周某的诉说，调解员深表同情，明确表态物业公司工作人员当时的做法不通人情，然后又与公司一方交换意见，指出这件事虽然周某方有过错，但因物业公司人员处理不善，导致矛盾升级并激化，给周家带来的创伤很深，反映出公司“为业方服务”的理念不强。

通过诚恳的交谈，公司方认同了调解员的意见，并表示为此向周某道歉。

调解员又把周某请到调解室，转达了公司的歉意，同时劝导他，冤家宜解不宜结，应该把这个包袱放下。

在调解员的协调下，以折半处理，双方对此都比较满意。

【案件点评】

这是一件典型的因前期物业管理过程中处置不当造成拒缴物业费的案例。

调解员选择用真情打动的方法，靠热情取得业主的信任和理解，既化解了纠纷，宣传了法律，又提高了人民调解的知晓度。

空房未装修，物业费能不交？

【案情简介】

去年8月，浙江某物业服务有限公司申请调解：

新河镇某商业街业主徐某、陈某等三人拖欠物业公司3年物业费共2255元。

【争议焦点】

　　三位业主认为：

一是房屋还没有装修，应该少交；二是服务不到位，而且保安人员数量不足；三是违章搭建阳光房制止不力等原因拒交物业费。

【调处过程】

　　城建调解室受理案件后，前后分别给双方当事人发放人民调解委员会权利义务告知书，并请三位业主来室以座谈形式了解情况，倾听诉求，掌握第一手资料，然后根据各人提出的相关问题按有关法律、法规、条例进行解释疏导。

　　在双方基本达成一致意见的情况下，调解员组织双方进行了面对面的调解。

同时，对小区进行了巡查，发现违建阳光房、消防安全隐患、工商银行广告牌、门卫管理、电卡押金、门窗玻璃碎裂、路灯照明、地下车位等8个问题，逐一提出与物业公司交涉，并落实了整改的要求和时限。

三位业主也当场自觉地交付拖欠的物业费。

【案例点评】

　　每年收缴物业费，是物业公司最为棘手的事。

作为业主认为自己空房未装修，应该少交，这也合乎情理——但物业条例有明确规定，业主应当按时足额缴纳物业管理费。

　　业主所反映的违建阳光房、广告牌、消防隐患问题，物业工作人员是没有执法权的，第一时间应及时劝导制止或向当地政府主管部门反映。

通过这个案件的调处启示是：

作为物业公司，对每一项服务必须认真、细致、负责、周到，不能仅仅为了收取物业费，更要脚踏实地，树立为业主服务的理念，与业主打成一片处理好关系，只有提高服务质量，提升服务水平，树立的企业形象才有生命力。

住房专项维修资金制度是怎么回事？

住房专项维修资金归谁所有？

由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间以及单幢住宅内部存在共用部位。

这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。

因此，由所有业主预先交纳一定费用，建立住房专项维修资金，专门用于共用部位共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

但是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。

房屋维修基金谁说了算

1995年至1997年间，杨某等75名业主先后购买了某房地产开发公司的德兴大厦的商品住宅房，每户业主都向房地产公司交纳了3000元到5000元不等的维修基金，德兴大厦全部业主共向开发商交纳公共维修基金约60万元。

然而，开发商收取上述维修基金后，并未按规定将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用。

后来，某房地产开发公司成立荟景物业管理有限公司，由该公司实际负责德兴大厦的物业管理工作。

据业主们反映，房地产公司及荟景物业管理公司对业主交纳的物业管理费、维修基金的使用情况从不公开，引起业主普遍不满。

       2004年8月，德兴大厦业主委员会召开业主大会决定解聘荟景物业管理公司，另行选聘了佛山市城区置地物业管理公司接手该大厦的物业管理工作，同时要求被告及荟景物业管理有限公司向新的物管公司移交维修基金及剩余的物业管理费。

然而，某房地产公司却在德兴大厦张贴汇总表，宣称维修基金已经全部使用完毕。

2006年6月，德兴大厦75户业主以某房地产公司擅自挪用维修基金违法为由，联名向区法院提起诉讼，要求法院判令被告某房地产公司将每户所交纳的公共维修基金及利息分别返还给业主。

最后，法院驳回了业主要求开发商按份退还每个起诉业主所交维修资金的请求。

     此案有以下法律要点

     一、维修资金（通常被称为“维修基金”）究竟该由谁收取？

建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条规定：

“商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

”所以，开发商代收维修资金是合法的。

但开发商收取维修资金后，应该根据上述《维修基金管理办法》第7条的规定，将维修资金在银行专户存储，专款专用，不能挪作他用。

     二、维修资金归谁所有？

业主是否可以要求开发商按份退还每个起诉业主所交维修资金？

《物权法》第79条规定：

“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

”国务院《物业管理条例》第54条第2款规定：

“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

”所以，维修资金的所有权是明确的，应属于业主所有。

那业主是否可以要求开发商将它返还给每位业主呢？

基于以上规定，维修资金的使用目的是明确的，只能专款专用于房屋共有部位的维修，不能挪作他用，将它返还给业主显然背离了这一使用目的；从共有性质来讲，它属于全体业主共同共有，而不是按份共有，只要同为某一物业业主、共同使用物业共有部位的关系存在，这种共同共有关系就不会打破，所以法院不可能将它肢解后分配给各个业主自由支配，不然，就既改变了维修资金的用途，又破坏了共同共有关系。

因此，在本案中，法院驳回业主要求退还维修资金的诉求是有法律依据的。

     三、业主通过什么途径来使用这笔款项呢？

根据《物权法》第79条、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第10条和第11条的规定，在业主委员会成立之前，维修资金的使用应当经房地产行政主管部门审核并划拨，在业委会成立后，业委会可以将这笔钱交给自己聘请的物业公司代管，由业委会决定，由物业公司执行，物业公司必须接受业委会的检查和监督，并向它汇报使用情况。

     综上所述，德兴大厦的业主可以要求开发商将这笔维修资金退还给业主委员会，由其在银行专户存储，并可以将其交给自己聘请的物业管理公司代管，自主决定使用项目。

雨滴穿石，不是靠蛮力，而是靠持之以恒。

——拉蒂默