宿迁市房地产市场情况分析简报.docx

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宿迁市房地产市场情况分析简报

2015年宿迁市房地产市场情况分析简报

目录

一、2015年度宿迁市房地产市场回顾

（一）2015年宿迁楼市各区域成交情况

（二）2015年宿迁各区域销售排名靠前的楼盘情况

（三）宿迁区域成交分差大湖滨新城萎靡不起

（四）2015宿迁楼市两头旺中间冷

（五）宿迁市新房均价全年保持相对平稳第四季度有所下降

二、2015年房地产政策汇总

三、春节期间宿迁市房地产市场情况分析

（一）主城区

（二）宿豫区

（三）宿城新区

（四）湖滨新区

四、观点

（一）春节期间宿迁市房地产市场总结

1、销售情况总体上呈现出“节前火爆节中冷淡”的特点

2、营销活动“内外”兼修

3、价格优惠力度大

4、价格促销种类多样

5、暖场活动聚人气

6、针对返乡人群搞“特殊”

7、降低购房门槛充分挖掘潜在客户

（二）2015年宿迁房地产市场总结

1、2015年宿迁房地产市场总体上不容乐观

2、去库存是未来工作的重中之重

3、宿迁购房者趋于理性

4、2016年要做好打硬仗的准备

一、2015年度宿迁市房地产市场回顾

（一）2015年宿迁楼市各区域成交情况

2015年宿迁楼市共成交26706套。

主城区共成交7175套，以27%的成交比例占据第一；宿豫区共成交6943套，以26%的成交比例占据第二；开发区共成交4409套，以17%的成交比例占据第三。

（二）2015年宿迁各区域销售排名靠前的楼盘情况

回首2015年宿迁楼市，可以用“跌宕起伏”来形容宿迁楼市这一年的发展情况。

相比2014年，今年宿迁楼市总体情况不容乐观。

从1月至12月宿迁市陆陆续续开盘加推有20家楼盘，从这些开盘之中成交量来看，金田湖畔春天、新新家园、丽景湾华庭、幸福学府、恒昌阳光里成绩算是不错。

2015年宿迁各区域销售前十楼盘:

（三）宿迁区域成交分差大，湖滨新城萎靡不起。

从全年各区域总成交量来看，成交最多的主城区7175套比成交最少的湖滨新城961套多6214套，这个数字完完整整的将湖滨新城暴露在公众眼中，可以见得现在买房的人还是喜欢繁华地段而非风景优美地段。

（四）2015宿迁楼市两头旺，中间冷。

从全年每月的成交趋势来看，除了六月和八月之外，其他几月成交算是平稳，而金三和银十两旺季月却不旺，值得我们考虑被誉为楼市旺季却销售平平，问题出在哪里？

在12月去库存成为主要任务，又在年末之际，伴随着“返乡置业潮”的到来，为冲刺年终任务各大楼盘争先恐后的推出自己的钜惠，宿迁楼市在此条件下已出现久违的“暖冬”。

（五）宿迁市新房均价全年保持相对平稳，第四季度有所下降。

宿迁新建住宅均价在前三季度基本平稳，第四季度出现小幅度下降，全年保持较平稳的态势，从1月开始至8月一直处于降低的趋势，总体均价维持在4600元左右。

二、2015年至今房地产政策汇总

政策一：

央行降准1个百分点，楼市稳增长。

中国人民银行决定自2015年4月20日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构：

一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%，一年期存款下调0.25个百分点至2.25%。

政策二：

公积金新政开始实施，首套房首付将至20%，二套房不变，仍为30%。

2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产平稳健康发展。

业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求，促进房地产平稳健康发展。

业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。

政策三：

国土部住建部楼市新政落地

2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限、合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型、促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动、加大市场秩序和供应实施监督力度。

政策四：

江苏省内购买二星级以上绿色建筑，公积金贷款上浮20%。

江苏省目前通过了全国首个绿色建筑地方性法规《江苏省绿色建筑发展条例》，将于2015年7月1日起施行，《案例》强推绿色建筑标准，鼓励建设、购买绿色建筑，使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑的贷款额度可上浮20%。

政策五：

个人购买2年以上普通住房销售免征营业税

2015年3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限有5年恢复至2年。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通型住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。

政策六：

央行宣布二套房款首付可低至四成

2015年3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，两次申请住房公积金购房，最低首付30%。

政策七：

不限购城市房贷首付最低20%

2016年2月2日中国人民银行、银监会发布通知，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地方可向下浮动5个百分点。

这也就是说，在这些城市，商业房贷的首付比例可以从最低25%降至最低20%。

对于拥有1套住房但是相应购房贷款还没有结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业房贷购买普通住宅，通知明确：

最低首付比例调整为不低于30%，这比原来的最低首付40%减少了10个百分点。

政策七：

公积金存款利率上调为一年期存款基准利率

2016年2月17日，央行等三部委发通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率统一调高，按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

如果说去年年底结余公积金有10万，今年这部分产生的利息从1100元涨到1500元。

若今年每个月公积金有100元，原来按活期算1年的利息只有22.75元，现在按定期算有97.5元。

因此到今年年底，你的公积金变为113597.5元，按原来的利率则只有113122.75元，增加了474.75元。

三、春节期间宿迁市房地产市场情况分析

对于房地产行业来说，每逢春节就会迎来一股“返乡置业潮”，各家楼盘也会“放大招”，推出各种吸引人眼球的营销活动。

我司特针对宿迁市主城区、宿豫区、宿城新区、湖滨新区这四大区域有代表性的楼盘在春节期间的营销情况进行了调研，现总结如下：

（一）主城区

1、幸福学府

春节期间幸福学府项目对销售部进行了较为用心的形象包装，烘托了喜庆的节日气氛。

幸福学府在售房源毛坯房均价6700元/平米，精装房均价7500元/平米，春节期间推出了“首付只需3万起”优惠活动，一次性付清全款还可享受97折优惠，按揭可享受99折优惠。

此外，老带新活动也火热开启，老客户成功介绍新客户，即可获得3000元/套奖励。

2、中远现代城

中远现代城项目优惠力度无变动，在售房源均价为6300元/平米，一次性付清全款还可享受98折优惠，按揭可享受99折优惠。

3、雨润广场

雨润广场目前已经正常施工，春节期间该项目在外围墙上进行了较强密度的平面广告宣传，销售部也进行了精心的形象包装。

该项目在售房源均价为6200元/平米，春节期间推出返乡置业的优惠活动，前期准现房最高优惠可达16万左右，商铺项目最高优惠可达140万左右。

另外，宿迁雨润广场即将推出6号楼，现认筹将享受交5千抵2万的优惠活动。

4、恒昌·阳光里

恒昌·阳光里在售房源均价为5500元/平米，春节期间恒昌·阳光里在销售中心举行“新春送福业主感恩回馈”老业主答谢活动，活动中准备了品牌食用油、购物卡等新年礼物。

另外，恒昌·阳光里还在春节七天长假中推出了多重的优惠活动，老带新活动可享1%奖励，新春活动期间每天还推出返乡置业特价房一套。

5、华润景城

华润景城在售房源均价为6000元/平米，现推出“新年四期现房特价”活动，具体的价格根据位置和户型而定。

6、恒大华府

恒大华府项目在春节期间推出了一系列优惠活动，在售房源均价为5600元/平米。

春节期间该项目特推出了购房享89折优惠活动，买房还将赠送3-9万元不等的品牌家电券。

此次恒大华府主力在售为面积约125-160平米的精装房项目，主推楼栋为24#、26#。

（二）宿豫区

1、美林·尚东一号

美林·尚东一号在售房源均价为4100元/平米，春节期间该项目推出了“年终特惠活动”，春节期间购房可享受最低3680元/平米起的超值特惠房，其中两房总价31万起，三房总价39万起。

2、恒开·滨河城

恒开·滨河城项目春节期间推出了多重“惊喜”活动，在售房源均价为3800元/平米。

春节期间恒开·滨河城推出特价房限量6套（品质两房、舒适三房），仅需3590元/平米；由老业主带看的新购房人可享200元/平米特价优惠；成功认购即奖励老业主现金10000元；凡到现场咨询客户均可获得开发商送出的精美玻璃杯一个。

3、锦绣江南

锦绣江南项目春节期间优惠力度较大，在售房源均价为4600元/平米。

春节期间该项目为了让返乡置业的购房者有更多更好的选择，特加推项目的C15#、C16#、C17#三栋高层房源，针对这些房源，购房者到售楼部交5万元购房定金，购房立减100元/平米，一周内付清首付款再减200元/平米，一次性付清房款可优惠400元/平米。

4、名河雅居

名河雅居在售房源均价为4100元/平米，春节期间推出“幸福0首付”活动。

据了解，名河雅居在售项目五期房源均为现房或是准现房，其中多层为实景现房，房源面积在87-113平米之间，新春特惠多层现房价格仅4000元/平米起；而同步在售的还是准现房高层，主要分布在项目75#、76#，楼与楼之间超宽间距，面积在87-120平米之间，单价仅3300元/平米起。

5、帝景豪苑

帝景豪苑在售房源均价为4400元/平米，春节期间该项目推出“新春特惠”活动，优惠力度前所未有，无论是买二期新品房源，还是买一期的准现房均可享受到超值优惠。

春节期间在帝景豪苑购房可享受三重惠，优惠1：

二期新品认筹享受交2万立减300元/平米的优惠；优惠优惠2：

购买实景准现房最高享受单价减400元/平米的优惠；优惠3：

客户凭返乡车票购房再送5000元的超市购物卡。

6、新新家园

新新家园在售房源均价为3500元/平米，春节期间该项目推出了“新春特惠天天特价”活动，春节期间购房可享受2980元/平米起的特价，新客户来访即送聚宝盆。

7、景尚佳园

景尚佳园在售房源均价为4100元/平米，春节期间该项目推出“新年钜惠”活动，春节期间购房可享受双重购房优惠，优惠1：

购房可享受9% 的购房补贴，需凭乡镇户口及相关身份证明；优惠2：

首付可分期，首付2万买两房，即到2017年5月1日免息交清剩余首付款即可，优惠后成交均价约在4100-4200元/平米。

（三）宿城新区

1、丽景湾华庭

丽景湾华庭在售房源均价为4000元/平米。

据了解，该项目一期房源已经顺利封顶，预计2016年底可以顺利交房，一期项目还有少量房源正在销售。

春节期间购房可享受一次性付款96折，按揭贷款97折的优惠，成功购房还能立减三万元总房款的优惠活动。

2、翡翠蓝湾

翡翠蓝湾在售房源均价为5000元/平米，春节期间该项目推出了“返乡礼包免费领”活动，返乡客户（返乡路程200公里及以上）到售楼部凭借着个人返乡车票（汽车票/火车票/飞机票/过路费等）即可领取大米一袋和食用油一桶。

翡翠蓝湾项目还推出“首付51%的购房活动”，购房首付51%最多可两年不用还贷款。

另外，春节期间购买高层房源可享受全款98折，按揭99折，7天内付清首付再享99折的双重优惠活动。

3、宿迁碧桂园

宿迁碧桂园在售房源均价为5000元/平米，春节期间在碧桂园购房可领取多重豪礼，豪礼一：

购房可享交5000抵20000的优惠；豪礼二：

春节期间购房可领取购房大礼包（认购砸金蛋，洗衣机、微波炉、电磁炉等各种品牌家电）；豪礼三：

精选房源按时签约即享96折。

4、苏州壹号

苏州壹号在售房源均价为6000元/平米，目前康辉•苏州壹号在售为12#-19#，6层高的电梯洋房，主力户型面积约在120-216平米之间，均价仅为5字头起，春节期间购房最高可享受商贷96折优惠，全款95折的优惠。

5、乐府兰庭

乐府兰庭项目在售房源均价为5600元/平米，春节期间购房可享受现，按揭60元/平米优惠，一次性付清全款可享受90元/平米优惠。

据了解，该项目正在销售的二期项目的B1#-B9#的小高层房源，最小户型面积为47平米，两室户型面积在90-110平米之间，实用型三居室和大三室面积在113-140平米间。

6、家天下

家天下在售房源均价为4300元/平米，春节期间凡是在腊月20日-正月15日前往售楼中心购房的客户均可享受总价立减450元/平米优惠。

此外，针对购买82-105平米两房的客户，还可额外再减50元/平米的优惠。

7、恒力·水木清华

恒力·水木清华在售房源均价为5600元/平米。

据了解，恒力·水木清华目前主要推出的是高层项目，所售的为是27层高的21#和22#的两栋楼，较低的为18层高的31#，春节期间购房可享受单价立减300元/平米的购房优惠。

（四）湖滨新区

春节期间湖滨新区零成交，销售情况不容乐观，大部分楼盘都没有在春节期间发布优惠促销信息，广告宣传力度较弱。

1、泰晤士广场

泰晤士广场项目在售房源均价为3800元/平米，春节前期该项目推出30套精品单身公寓，一口价3200元/平米活动，价格实惠。

2、星湖半岛

星湖半岛是高端别墅项目，在售房源均价为8500元/平米，现购房客户可享受全款95折、按揭98折的优惠。

四、壹鸣观点

（一）春节期间宿迁市房地产市场总结

1、销售情况总体上呈现出“节前火爆节中冷淡”的特点

宿迁大部分楼盘都在春节前一个月放出了“大招”，进行了高密度的广告促销宣传，宿迁各区域的楼盘成交量在这段期间也大幅度增长。

但是在春节七天长假期间，由于宿迁多家楼盘调休、春节旅游热等因素影响，春节七天假期期间宿迁网签备案仅111套。

2、营销活动“内外”兼修

春节期间各大楼盘除了打出各种诱惑人的优惠活动，给购房者实实在在的好处外，在项目的形象包装上面也是下足了功夫。

一些楼盘在项目的外围墙上面张贴了充满节日气氛的广告画面；楼盘的售楼部门口贴上了对联、放置了拱门，售楼处里面挂起了红灯笼，放起了欢快的音乐。

通过这些形象包装，能够给购房者耳目一新的感觉，增加购房者对项目的好印象。

3、价格优惠力度大

春节期间各大楼盘大多在价格促销上面下足了功夫，可以说“价格战”才是春节期间各大楼盘竞争的主要因素。

对于购房者来说，房价的高低也成为他们是否考虑买房的重要因素。

4、价格促销种类多样

春节期间宿迁各家楼盘的促销活动种类多样，常见的价格促销主要有以下几种：

“首付、全款、按揭享折扣”“老带新有奖励”“认筹交钱享优惠”“推出数量有限的超低特价房源”“购房送家电、装修、现金、汽车等大礼”“购房享9%购房补贴”“首付3万购两房”。

5、暖场活动聚人气

春节期间宿迁有一些楼盘做了一些暖场活动，从效果上面看吸引了一定客户群体的关注，比如：

幸福学府举办的“一路芳华浓怡感恩”业主答谢会；恒昌·阳光里举办的“新春送福业主感恩回馈”老业主答谢活动等。

可以说这些楼盘在春节前期举办这些感恩老业主的暖场活动，除了能够增加销售中心的人气和来访量，在一定程度上能够提高项目的口碑和知名度，给新客户营造一个良好的社会舆论。

6、针对返乡人群搞“特殊”

在优惠促销上，春节期间有一些楼盘单独针对返乡人群制定优惠策略，以吸引返乡人群的注意。

比如：

宿城新区的翡翠蓝湾项目推出了“返乡礼包免费领”活动，返乡客户（返乡路程200公里及以上）到售楼部凭借着个人返乡车票（汽车票/火车票/飞机票/过路费等）即可领取大米一袋和食用油一桶。

翡翠蓝湾项目还推出“首付51%的购房活动”，购房首付51%最多可两年不用还贷款。

另外，春节期间购买高层房源可享受全款98折，按揭99折，7天内付清首付再享99折的双重优惠活动。

通过对返乡人群的针对性优惠，会让返乡人群有一种“特殊感”，从而能激发返乡人群的购房欲望。

在广告宣传口号上面，一些楼盘单独针对返乡人群打出了感性的广告口号。

比如：

宿豫区的帝景豪苑打出“在外打拼不易，住好点”“欢迎您回家”等具有感染力的广告语，在一定程度上面能让返乡人群产生一定的心理共鸣，从而增加返乡人群对该项目的好感。

7、降低购房门槛充分挖掘潜在客户

自从去年的开始，宿迁的房地产市场呈现出低迷状态，“去库存”已经成为各大楼盘的主要任务，一些开发商为了抓住有限的购房者资源，都纷纷降低楼盘的购房门槛，以激发购房者的购房欲望，比如一些楼盘推出的“购房享开发商9%购房补贴”“幸福0首付”“按揭前两年免息”“天天特价房”等活动，这对于有购房需求但资金不足的客户群体来说具有较大的吸引力。

（二）2015年宿迁房地产市场总结

1、2015年宿迁房地产市场不容乐观

“双降”、“二孩放开”、“去库存”、“公积金异地贷款”、“地王”等已成为2015年楼市的关键词了。

2015年在央行的多次利好楼市政策下，全国楼市从萎靡中逐渐开始回暖，但对于宿迁这样的三四线城市仍然不容乐观。

2、去库存是未来工作的重中之重

回顾2015年，央行共降息5次。

央行降息，这意味着房奴们将减少还贷款的痛苦，从而让楼市振奋起来。

但是从区域划分来看，一二线城市多次出现“地王”，可以见得楼市市场还是如此之好；而纵观三四线城市，似乎影响力并不大。

在中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务之一，可见中央对楼市多么重视。

据宿迁市房地产研究者不完全预计：

目前宿迁市的楼盘库存量足够满足宿迁未来十年的住房需求；由此可见，对于宿迁市楼市来说，去库存已经成为宿迁房地产市场未来工作的重中之重。

3、宿迁购房者趋于理性

目前宿迁房地产市场是供大于求，消费者在购房时面临的选择也更加多样化。

通过对一些楼盘的走访，我司发现有些客户对一些楼盘较大力度的优惠和宣传并不感兴趣，主要原因是一些楼盘所谓的“优惠活动”并没有让购房者得到实实在在的好处。

这些反映出，现在的购房者越来越趋于理性，不会因为一些营销噱头就盲目相信，只有优质的产品和较高的性价比才是吸引购房者的重要因素。

4、2016年要做好打硬仗的准备

2015年宿迁楼市在此画上了句话了，总体上宿迁市房地产市场的发展情况并不乐观。

在这个“白银时代”，去库存成为楼市的首要艰巨的任务，也成为2016年五大任务之一。

业内分析认为，2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房价也可能再出现普涨局面。

我们要总结2015楼市的好与弊，做好充分准备，共同在2016年一起面对，一起进步，2016年宿迁楼市需要我们一起见证。