目前房地产企业的融资方式有哪些.docx

目前房地产企业的融资方式有哪些.docx

《目前房地产企业的融资方式有哪些.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《目前房地产企业的融资方式有哪些.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

目前房地产企业的融资方式有哪些

目前房地产企业融资方式有哪些？

房地产企业融资方式

　　　房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出特性。

房地产开发每一个阶段都需要庞大资金支持，因此对融资方式优缺点、政策约束与融资本钱把握，便于企业根据实际情况来选择适宜融资方式。

　　一般来说，房地产融资可以分为内部融资与外部融资两种。

　　内部融资主要是指房地产企业自有资金，包括一些抵押贴现票据，债券，可出售经营性与存量物业，以及近期内可回收各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。

但随着企业投资规模不断扩大以及考虑企业可持续开展，单纯依靠内源融资已很难满足企业开展需求。

外部融资又可以分为直接融资与间接融资。

直接融资主要是从资本市场获得资金，主要满足长期投资资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。

间接融资主要是从金融机构获得资金，主要是房地产工程贷款，解决房地产开发中短期资金需求。

新形势下房地产企业融资方式探讨

　　摘要：

本文主要简述了当前我国房地产企业融资方式，并就当前房地产行业形势，重点分析了在当前银根紧缩情况下，我国房地产行业如何选择适宜融资方式研究。

　　　　2021年国家对房地产业宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步实行货币信贷紧缩政策。

截止2021年4月底，央行已加息两次，上调4次存款准备金率，对房地产企业融资造成一定影响。

在当前严峻资金形势下，房地产企业如何加强融资，获取更多工程开发资金已成为行业开展一个重要课题。

　　一、我国房地产企业融资总体情况

　　房地产是资金密集型产业，房地产企业融资情况在房地产企业开展过程中起着重要作用。

从总量上看，2007年1—10月房地产开发到位资金28863.65亿元，与2006年同期相比增长了22.48%。

国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源三大重要组成局部，占房地产开发资金98.32%，其绝对值较之前所有年份均有所上升。

其他资金是房地产开发资金来源最主要局部，所占比例为46.60%，其中，定金及预收款为8044.37亿元，个人按揭贷款为3636.49亿元，所占比例分别为59.80%与40.20%.位于资金来源第二位是房地产企业自筹资金，其中企业自有资金为5350.89亿元，建筑施工企业工程垫付款为3966.39亿元，所占比例分别为57.42%与42.58%.位于资金来源第三位是国内贷款，其中，银行贷款5252.97亿元，占93.61%。

由于建筑施工企业工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款与银行开发贷款，房地产开发资金来源主要局部仍然是银行贷款。

由此可以看出房地产企业对银行贷款高度依赖性。

　　由上述数据可以看出，在投资总额上，我国房地产领域投资额在不断增加。

而我国金融市场开展不够完善，市场上可供房地产企业选择融资产品较少，房地产企业融资渠道比拟有限。

　　二、我国房地产企业主要融资方式

　　〔一〕上市融资

　　上市是直接融资迅速筹得巨额资金渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业千分之二。

主要原因是因为上市审查过程比拟复杂，上市融资初期本钱比拟高，许多中小房地产开发企业或者新房地产开发企业采用上市融资方式壁垒比拟高。

　　〔二〕信托融资方式

　　这种信托融资方式，没有在我国真正开展起来。

投资者通过购置信托方式进展投资，享受房地产升值所带来实惠。

这样既解决了房地产资金来源问题，减轻了银行风险，又缓解了房地产供求关系。

但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs〔房地产投资信托基金〕等信托方式在中国开展并不乐观。

　　〔三〕夹层融资方式

　　夹层融资方式是目前一种比拟新融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权与股权组合，处于公司资本构造中层，具有灵活性高、门槛低优势。

这种方式在欧美等兴旺国家已经有成功案例，但是在国内较为少见。

　　〔四〕短期融资券

　　短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发一种新商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券企业没有规模上限制，是目前企业比拟倾向使用一种融资方式。

不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大企业，真正能够使用这种融资方式融资中小房地产开发企业还十分少。

　　〔五〕资产证券化

　　是把流动性较低、非证券形态房地产投资直接转化成为资本市场上证券资产金融交易过程，使得投资者与投资对象之间关系由直接物权拥有转化为债权拥有有价证券形式，主要包括两种方式，工程融资证券化与房地产抵押贷款证券化。

这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。

　　三、银根紧缩环境下房地产企业融资方式建议

　　既然银根紧缩使得从银行贷款更加困难，房地产行业更应该注重内部筹资这一渠道。

企业内部管理水平上下，对企业内部筹资效果有着较大影响。

为此，首先应全面提高房地产企业对管理重视，改变长期以来重经营、轻管理思想；其次建立适应市场经济管理机制，建立科学企业内部管理制度，使企业财务、生产、质量等管理工作正常化、标准化，提高企业管理等级；再次，企业开展与投资方向，必须符合国民经济开展趋势与社会开展需要，并具有较高企业效益与社会效益，当企业具有增长潜力与开展后劲时，企业就可以更多地从内部筹集到开展所需资金。

外部融资那么可以从以下几方面入手：

　　〔一〕促进信托进一步开展

　　房地产信托对物业投资持有是长期，在一定政策扶持下，大量机构投资者出现会带来房地产投资长期化，降低目前国内房地产市场中大量短期交易行为，有利于稳定市场。

而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。

如果能成为房地产投资市场主体，将有利于降低投资中非理性与违规行为，因此要进一步促进房地产信托开展。

　　〔二〕加快房地产公司债券开展

　　发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资构造。

房地产工程开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资构造不合理。

以中长期为主公司债为房地产公司提供了较为稳定资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资影响，减少对信贷融资依赖，从而改善房地产企业融资构造。

另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业资产负债率通常较高，间接融资会提高负债本钱，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务本钱。

　　〔三〕进一步扩大股市规模

　　房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资本钱低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业经营本钱。

上市融资后进展收购、并购、合资等资本运作，提高公司效劳范围与专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定好处。

　　目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资一条捷径。

借壳上市具有上市时间快，节约时间本钱优点。

目前我国A股上市房地产公司仅有121家，只占我国房地产企业总数约0.2%，因此，可以进一步扩大房地产企业上市融资规模。

　　〔四〕积极进展房地产企业融资创新

　　目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场融资产品较少。

因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业持续开展。

　　总之，房地产企业融资方式选择必须要量力而行，应结合自身开展需要、资金需求及本钱情况来选择适合自己融资方式与规模，并且融资方案要利于企业资金构造优化。

因此，房地产企业只有选择了适合自身开展需要融资方式，才能获得充足资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己竞争优势，使企业快速安康开展。

我国房地产企业融资方式

近年来，房地产业开展呈现一片繁荣之势，也推动了与房地产有关其他行业开展，它已成为了我国国民经济支柱型行业。

房地产行业是资金密集型产业，融资是其重要开展要素。

众所周知，投资房地产业是一项费时而耗资巨大工程，很多时候企业资金周转、运行、政策等问题都会影响到工程进展，从而给企业造成损失，许多地区，如第一次海南房地产投资热潮过后，出现了大量烂尾楼，给企业与地方经济均造成了重大损失。

现今，包括海南在内我国大多数地区房地产业又一次兴起，为了确保企业运转，房地产企业纷纷开场探求多元化融资渠道，同时地产商也在不断寻求最具稳定性与本钱最低融资方式。

本文将从以下几个方面对房地产企业融资方式进展探讨。

一、银行贷款

   显然银行贷款是最传统，也是最稳定房地产公司融资方式。

我国房地产企业资金大概有70%来自于银行贷款，这是指与房产或地产开发、经营、消费等活动有关贷款，主要包括土地储藏贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

在一般国际通行标准中，房地产企业资金中银行贷款所占比例不应超过40%，我国这种房地产业资金依赖于银行情况，势必会造成一旦房地产业发生波动，那么会影响到我国金融平安问题。

现在政府也在通过加息、上调银行准备金率等方式促使房地产企业转而寻求其他融资方式，2007年国家开场实行紧缩货币政策也给地产业造成压力，同时，由于国家对房地产用地与贷款实行控制，同时，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产开发贷款与购房贷款在房地产投资中比重均有所下降，这使得房地产企业扩展渠道寻求资金成为了一件迫在眉睫事。

二、上市融资

  近年以来，我国大量企业纷纷上市融资，资本市场喧嚣热闹。

对于房地产公司来说，上市融资亦是一条极好渠道，然而，我国直到2001年才开放拒绝房地产企业上市申请禁令，房地产公司本身一些特点也导致了其上市困难。

房地产公司有两种上市方式。

一种为直接上市融资。

直接上市融资有着很多硬性规定。

然而由于房地产企业赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性大进大出状况，因此难以符合其要求。

举例来说，直接上市融资要求房地产企业负债率不能高于70%，然而传统房地产企业由于融资构造单一，其负债率往往高于70%,这就使得直接上市融资难以实现。

第二种为间接上市融资。

间接上市多为买壳上市，买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差上市公司，剥离被收购上市公司不良资产，注入自己优质资产或其他资产，形成新主营业务，从而实现该公司间接上市目。

2002年以来有多家房地企业已通过买壳上市进展融资，但买壳需要大量现金，企业必须有优良资产或工程进展置换，进展配股或增发再融资筹集资金，这就使得只有拥有较雄厚实力房地产公司方能根据此方式融资，一般中小地产公司是做不到这点。

三、房地产信托

  房地产信托指房地产法律上或契约上拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者要求进展管理、处分与收益，信托公司在对该信托房地产进展租售或委托专业物业公司进展物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

  我国房地产信托开展方向为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面金融效劳，适应房地产行业特点，提供有效资金融通与风险管理手段。

随着房地产企业融资规模扩大，国家对与房地产有关信托产品并未收缩，房地产信托必会成为房地产企业重要融资方式。

四、房地产基金

房地产基金分为海外房产基金与国内产业基金。

目前海外房产基金以是申请中国政府特别批准运作地产工程或是购置不良资产与成立投资管理公司合法躲避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通与回收两种方式进入中国市场。

近年来我国房地产行业回报非常高，吸引了众多海外地产基金来中国投资，其投资企业一般都是规模较大、实力较为雄厚房地产企业，现在由于法律、政策、不同国情等原因，给海外房产基金在中国开展造成了一定影响，但随着我国房地产行业对融资要求加大，海外地产基金必会成为房地产融资重要来源。

五、债券融资

  根据我国?

公司法?

，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。

因此，我国房地产债券发行规模较小，债券相应市场规模也较小。

然而债券是企业一种重要融资方式，房地产债券较一般企业债券收益较高，与其他投资方式，如股票，相比其平安性又较高，因此债券融资将来在我国市场上必会有较大开展空间。

六、合作开发房地产

  在中小房地产企业自身资金缺乏以投资较大规模工程时，很多企业往往会选择合作开发工程方式。

双方或多方约定好投资数额与所占权益比例，可以集中资金，互通有无，解决一方单独开发时资金问题。

合作开发房地产可以是国内企业进展合作，也可以是国内企业与国外企业进展联合开发，双方可以建立中外合作或中外合资企业，这也是房地产融资一种方式。

房地产融资还有很多其他方式，如私募融资、典当融资、TOT〔移交-经营-移交〕、BOT〔建立-经营-转让〕、DBTO〔设计-建造-转移-经营〕、DBFO〔设计-建造-投资-经营〕等。

本文仅是对几种比拟常见融资方式进展简要介绍，相信随着我国房地产业开展，以及相关法律法规完善，房地产企业将来会有更多项选择择进展融资渠道。

房地产开发公司设立条件〔二〕

  一、一级资质房地产开发企业注册资本不低于5000万元，拥有5年以上房地产开发经营经历并且近3年累计竣工30万平方米以上房屋建筑面积或累计完成与此相当房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%，申报一级资质房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在15万平方米以上，有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书专职会计人员不少于4人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善质量保证体系，商品住宅销售中实行了?

住宅质量保证书?

与?

住宅使用说明书?

制度以及从未发生过重大工程质量事故。

一级资质房地产开发企业承当房地产工程建立规不受限制，可以在全国范围承揽房地产工程。

二、二级资质房地产开发企业注册资本不低于2000万元，拥有3年以上房地产开发经营经历并且近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或累计完成与此相当房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%，申报二级资质房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在10万平方米以上，有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称管理人员不少于10人，持有资格证书专职会计人员不少于3人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善质量保证体系，商品住宅销售中实行了?

住宅质量保证书?

与?

住宅使用说明书?

制度以及从未发生过重大工程质量事故。

三、三级资质房地产开发企业注册资本不低于800万元，拥有2年以上房地产开发经营经历并且近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或累计完成与此相当房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%，有职称专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称管理人员不少于5人，持有资格证书专职会计人员不少于2人，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称，具有完善质量保证体系，商品住宅销售中实行了?

住宅质量保证书?

与?

住宅使用说明书?

制度以及从未发生过重大工程质量事故。

   四、四级资质房地产开发企业注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上并且已竣工建筑工程质量合格率达100%，有职称专业管理人员不少于5人并且持有资格证书专职会计人员不少于2人，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称并配有专业统计人员，商品住宅销售中实行了?

住宅质量保证书?

与?

住宅使用说明书?

制度，未发生过重大工程质量事故。

上述标准只是全国房地产行业最低标准，法律授权经济兴旺地区制定更高标准资质认定条件，如北京市规定一级资质房地产开发企业工程技术、财务等业务负责人具有相应高级职称，二级资质房地产开发企业注册资本不低于3000万元并且工程技术负责人应具有高级职称，三级资质房地产开发企业注册资本不低于2000万元，四级资质房地产开发企业注册资本不低于1000万元。

同时规定二级资质房地产开发企业可以承当建筑面积25万平方米以下工程，三级资质房地产开发企业可以承当建筑面积20万平方米以下工程，四级资质房地产开发企业可以承当建筑面积10万平方米以下工程。

房地产公司资质认定程序新设立房地产开发企业只能申领暂定资质，到达条件后才能申请正式等级证书。

新设立房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人身份证明、专业技术人员资格证书与劳动合同等相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件企业核发?

暂定资质证书?

，有效期1年。

房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长?

暂定资质证书?

有效期，但延长期限不得超过2年，领取?

暂定资质证书?

后1年内无开发工程不得延期。

房地产开发企业应当在?

暂定资质证书?

有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级。

申请核定资质等级房地产开发企业应当提交企业资质等级申报表、房地产开发企业资质证书、企业资产负债表与验资报告、企业法定代表人与部门负责人职称证件、已开发经营工程有关证明材料、房地产开发工程手册及?

住宅质量保证书?

、?

住宅使用说明书?

执行情况报告等。

房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部门初审，报国务院建立行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业审批方法由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部门制定。