商业地产服务建议书教学文稿.docx

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商业地产服务建议书教学文稿

谨呈：

XXX公司

XX中原物业股份有限公司

2014-10-08

1企业背景及项目基本情况

1.1企业背景

XXX企业是于1993年成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型综合企业集团，其核心特征可以归结为……

1.2项目概况

项目位于XXXX，为XXXX类型项目，依据XXX现有办公及商业项目的深入分析，为项目寻找差异化的发展路径。

在符合地块指标的前提之下，打造具有特色的产品形态，并延续xxx项目一贯的文化理念诉求，为项目地块打造独具特色的文化形象。

2中原对本项目的认识和理解

2.1项目理解

由于项目正处于前期策划阶段，我司认为本项目在目前阶段以及未来两至三年内，以下问题的解决将对贵司项目的开发具有重要意义：

1）本项目将面临哪些具体的开发或投资目标，以及将面临的内部约束条件；

2）本项目的目标消费者将锁定哪几类人群；

3）本项目未来将以怎样的市场策略和商业定位才能发挥自身的独特价值；

4）本项目未来的短期、中期和长期收益预期如何；

5）本项目如何通过现代建筑设计和有效的市场手段来提升项目亮点；

以上问题的回答需要以实际市场现状调研为基础，结合专业的商业运营经验进行系统分析，借助更多专业环节的处理最大限度发挥项目的潜质。

2.2项目服务目标

根据业主的要求，结合项目自身特点，我们将提供项目市场定位建议和整体业态组合，同时为本项目的招商和运营工作的实施提供顾问帮助，本司可为本项目确立以下服务目标：

1）整合我们的优势资源，与贵司紧密配合，在本区域建立一个全新商业形象；

2）建议项目业态构成模式，适当增加个性业态比例，创造超越传统商业的消费新目的地；

3）以适度领先的业态规划，实现不同区域的有效配合，创造明晰高效的人流动线，提升项目整体的租售能力；

4）以市场零售商需求的视角，配合设计师持续进行方案优化，促使产品形象与定位特色达到有效统一，以专业细节提升项目竞争优势；

2.3工作步骤和研究思路

我们将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探索最真实的市场，对历史和现实进行客观的分析与研究，并给出具有前瞻性的项目发展前景预测。

主要的途径和方法包括：

1）客户访谈，充分了解贵司对项目的期望和目标，以及相应的财务实力；并在整个研究过程中与客户保持每周不少于一次的联系，随时跟进客户的计划和目标；

2）政府有关方面政策与计划的分析和评价、统计数据；

3）项目实地调查，对可比竞争项目进行实地考察，了解其市场指标及产品特点

终端用户访谈或调查，深入掌握其特征及需求；

4）基于中原顾问在中国房地产市场所积累的丰富信息与数据库，包括宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型和多属性决策模型对市场进行评估与分析

在我们的工作中，我们会科学高效的按照上述方法完成顾问工作，在工作期间，我们将与委托方保持沟通和联络，随时沟通项目的思路和进展，通过电话、电子邮件以及会议的方式保持项目的高效推进。

在工作期间，将随时与委托方以电话、电子邮件等方式沟通项目进展。

3服务内容和报告大纲

3.1服务内容

1）提交成果

提交报告研究成果：

《XXX项目整体定位及发展报告》

2）持续跟进顾问工作

除提供报告文本外，我们还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升项目价值。

3.2报告大纲

第一部分宏观经济政策分析

1、宏观经济分析

◆城市相关经济指标分析

2、宏观政策分析

◆城市/区域出台的相关优惠政策

◆国家、城市、区域出台相关房地产限制性政策

◆宏观政策及影响

第二部分办公楼项目市场分析及定位

1、供应分析

◆办公物业市场整体供应水平

◆办公物业市场历史供应、现实供应分析

◆未来供应量预测及主要分布区域

◆主要办公楼项目特征分析

2、需求分析

◆办公楼吸纳量分析

◆办公楼租户分析

3、市场指标分析

◆市场租金变动分析

◆分区域市场租金分析

◆空置率变动分析

◆物业管理费用及停车费用分析

◆其他租赁条件

4、市场未来需求与租金预测

◆办公楼市场未来需求预测

◆办公楼市场租金预测

5、办公物业定位

◆办公楼项目级别

◆办公楼项目市场进入时间确定

◆办公楼项目合理规模分析

◆办公物业租售策略

◆办公物业主要目标客户

◆开发建议

第三部分零售项目市场分析及定位

1、供应分析

◆零售物业市场整体供应水平

◆零售物业市场历史供应、现实供应分析

◆未来供应量预测及主要分布区域

◆主要项目特征分析

2、需求分析

◆零售物业吸纳量分析

◆消费者调研及分析

◆目标客户分析

3、市场指标分析

◆市场租金/售价变动分析

◆分区域市场租金/售价分析

◆空置率变动分析

◆物业管理费用及停车费用分析

◆其他租赁条件

4、市场未来需求与租金预测

◆市场未来需求预测

◆市场租金/售价预测

5、零售物业定位

◆业态种类确定

◆市场进入时间确定

◆项目合理规模分析

◆零售物业租售策略

◆零售物业主要目标客户

◆开发建议

第四部分市场分析及定位

1、供应分析

◆市场整体供应水平

◆市场历史供应、现实供应分析

◆未来供应量预测及主要分布区域

◆主要酒店项目特征分析

2、需求分析

◆高星级酒店主力需求类型

◆酒店客房价格与出租率年度表现

◆目标客户分析

3、市场指标分析

◆酒店收入变动分析

◆分区域酒店收入分析

◆空置率变动分析

◆酒店竞争力分析

◆大型国际性活动对酒店业的影响

4、市场未来需求与收入预测

◆市场未来需求预测

◆市场未来收入预测

5、项目定位

◆市场进入时间确定

◆项目合理规模分析

◆主要目标客户

◆配套设施建议

◆开发建议

第五部分服务式公寓项目市场分析及定位

1、供应分析

◆市场整体供应水平

◆市场历史供应、现实供应分析

◆未来供应量预测及主要分布区域

◆主要服务式公寓项目特征分析

2、需求分析

◆服务式公寓吸纳量分析

◆服务式公寓租户分析

3、市场指标分析

◆市场租金变动分析

◆分区域市场租金分析

◆空置率变动分析

◆物业管理费用及停车费用分析

◆其他租赁条件

4、市场未来需求与租金预测

◆服务式公寓市场未来需求预测

◆服务式公寓市场租金预测

5、项目定位

◆市场进入时间确定

◆合理规模分析

◆物业租售策略

◆主要目标客户

◆开发建议

第六部分项目初步发展概念及定位建议

综合考虑以上各项研究的各类因素，为项目构思并制定初步的商业发展概念、发展定位、功能布局等建议。

◆项目整体发展定位建议

◆商业主题定位建议

◆商业档次定位建议

◆目标客群定位建议

第七部分项目发展概念及定位细化建议

我们将根据初步的发展建议与开发商取得充分沟通之后，为项目提出可行的零售业态组合及发展策略建议。

◆业态规划细化

◆功能布局细化

◆租户组合建议

◆租金水平建议

第八部分财务可行性分析

1、项目财务分析

◆价格测算

◆投资估算

◆经济测算

2、项目敏感性分析

4项目服务周期及费用安排

4.1服务周期

前面为本司基于对贵公司要求的理解而建议的服务内容，按照本司的工作周期，上述顾问服务工作周期为XX个周，服务成果以PDF格式PPT形式的中文综述性报告交付。

第一份报告：

报告第一至第六部分；第XX个工作周提交

第二份报告：

报告第七至第八部分；第XX个工作周提交

4.2服务费用

总价

付款方式

时间要求

　人民币万元整

分X笔支付，每次支付比例为……

　例：

签署合约之后的3天内支付50%的费用……

备注：

以上报价根据我司前述研究框架提交。

如贵司所需服务内容与我司提交服务框架不同，则在双方对服务内容达成共识后另行报价。

5专业服务工作团队

组织构架

成员

职务

项目专家团队职责

项目指导团队

张三

华东区域公司总经理

探讨技术思路

项目成果汇报

张三

集团战略业务总经理

华东区域顾问业务中心总经理

XXXX专家

探讨技术思路

项目成果汇报

张三

华东区域战略顾问事业部总经理

XXXX专家

探讨技术思路

项目成果汇报

项目总监

张三

华东区域战略顾问事业部总监

擅长旅游地产、区域开发、专题研究等领域

探讨技术思路

核心报告撰写

项目成果汇报

全程把控质量

项目经理

张三

华东区域战略顾问事业部项目经理

擅长住宅产品研发

探讨技术思路

核心报告撰写

项目成果汇报

全程把控质量

附件一：

项目团队主要成员简历

姓名

李三

所在部门

部门职位

总监

专业资格或认证

中国注册房地产估价师、

中国注册土地估价师

擅长领域

行业与市场研究、建设项目可行性研究

项目操作经验

附件二：

同类项目操作案例