美庐别墅策划报告doc181.docx
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美庐别墅策划报告doc181
美庐别墅策划报告
（正式版）
目录
一．XX式别墅市场综述―――――――――――――――――――――――――――――6－18
１．１别墅市场发展
１．２别墅市场划分
１．３别墅市场体量
１．４别墅市场趋势
１．５别墅产品形式
１．６别墅购买人群
１．７别墅价格情况
１．８XX别墅的发展前景
１．９XX市别墅市场案例分析
１．９．１前瞻豪华型沁兰雅筑
１．９．２文化景观型中国人家
１．９．３主动出击型 金陵家天下
１．９．４天然优势型 翠屏国际城
１．９．５异国风格型瑞景文华
１．９．６低价出新型美丽新世界
二．将军路沿线市场分析――――――――――――――――――――――――――――――19－38
２．１将军路板块的明显特征
２．２将军路板块市场分析
２．２．１大盘林立，体积庞大
２．２．２竞争激烈，市场复杂
２．２．３积极圈地，秩序混乱
２．２．４配套缺乏，良莠不齐
２．２．５细化产品，立足长远
２．３将军路板块竞争楼盘统计
２．４将军路竞争楼盘分析
２．４．１原有竞争楼盘分析
瑞金文华市场调研报告（2002.11.12版）
美丽新世界调研报告（2002.10.21版）
２．４．２新开盘竞争楼盘分析
爱涛.漪水园客户推荐会市调报告（2002.11.18版）
三．项目研判―――――――――――――――――――――――――――――――――――39－55
３．１项目概况
３．１．１项目地理位置
３．１．２主要经济指标
３．１．３项目周边情况
交通配套
生活配套
景观配套
周边单位
３．２项目优劣分析：
３．２．１项目优势分析
３．２．２项目劣势分析
３．３项目市场机会研判
３．３．１宏观市场机会
３．３．２微观市场机会
一．XX市别墅市场综述
１．１别墅市场发展
早在几年前，XX别墅开发就已经开始，但那时还只是“冰山一角”，基本上都是零星开发，再加上整个房地产市场尚未成大气候，别墅热并没有形成。
早期的帝豪花园，金陵御花园等别墅，在当时还只能算是为少数人服务的另类产品。
以现在成熟的市场眼光来看，这些早期开发的别墅产品虽然还有许多看点，但与新近开发的别墅产品还有一些差异或是差距，开发理念还不够成熟。
１．２别墅市场划分
XX别墅按地域分，共有四个相对集中的区域以及未来聚宝山地块和江浦老山温泉区，一是以紫金山为中心的紫金山麓别墅圈，它的主要代表作品为：
帝豪别墅、亚东新区的沁兰雅筑、听泉山庄、金陵家天下等；第二个是以百家湖为中心的百家湖别墅圈，它的代表作品为：
百家湖花园、中国人家、武夷花园、佳湖绿岛等；第三个则是以汤泉湖中心的汤山别墅圈，这里有龙珠山庄和碧水华庭等。
第四个就是以翠屏山脉为依托的将军路沿线别墅圈，目前主要有翠屏国际城和瑞景文华，最近亮相的美丽新世界（金德茂花园）和爱涛漪水园也受到市场的关注。
聚宝山和江浦的未来发展也会对市场格局的变化产生自己的较大影响。
１．３别墅市场体量
从体量上看，紫金山麓别墅圈的几家别墅总面积加起来约有10万平方米左右；百家湖别墅圈，总面积约6万平方米；汤山别墅区虽然有XX最早的别墅———建于民国时期的蒋介石温泉别墅，但从今天XX别墅的总盘子来看，相对较小。
而将军路沿线别墅圈作为将来XX别墅市场的热点地区，在未来的两年内将有近１５０万平方的别墅投放量。
１．４别墅市场趋势
在四个别墅圈中，紫金山麓别墅圈的发展空间在东面，那里无论是自然环境还是因开发商自律而具有的建筑品质，一直都是XX地区别墅的热点地区。
汤山地区由于交通及其它基础设施配套问题，也由于“温泉牌”已经被政府限制再用，发展前景不容乐观。
百家湖沿岸，也再无多少可供建造别墅的土地，使这个别墅圈渐渐向将军山一带扩容，将来那里将形成一个新的别墅居住区。
将军路沿线别墅圈正处在一个高速发展的阶段，虽然受到地区形象和总体规划的影响，在价格和楼盘形象上不能达到令人满意的效果，但这一别墅圈在未来的XX市场上将占据极大的份额。
１．５别墅产品形式
目前XX市场上流型的各式别墅，按组合形式来分有独立别墅，双拼别墅，错位双拼别墅，联排别墅以及迭拼别墅等几种。
在建筑形式上，目前出现得最多的是联排式，理论上讲这种形式的别墅是属于一种经济型别墅产品，有一定的私密性，但在采光通风等方面并不能达到最优化，由此演变出的错位双拚别墅的形式解决了这方面的问题，是目前的联排别墅发展的一个趋势；另外还有一种迭拼式别墅，这种形式和联排相比，其立面造型可以更加丰富，能取得较高的容积率，但由于这种形式仍属于多层公寓的一个变化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；双拼别墅的形式克服了联排别墅的采光通风问题，以小于单体别墅的面积灵活地适应了市场，以仅次于独立别墅的高端产品形象出现；单体别墅拥有较大的面积，优良的建筑形式和自然绿化配套，一直是提供给极少数人的高端产品。
在建筑形式上，九十年代后期，仿欧式别墅开始风行，同一时间，仿港式、仿西班牙式别墅也逐渐出现。
这其中，金陵御花园、明湖山庄、百家湖花园等成为其中的佼佼者。
再往后，XX别墅的发展逐渐趋向实用，风格也更加多样化，先是联排别墅逐渐显山露水，接着“中国人家”直接将中国气派融入Townhouse，使这种发端于欧美的经济型别墅与古风犹存的金陵人家贴得更近。
而位于百家湖别墅圈的武夷花园别墅则是又一个特例，它以多达十几期的规划将别墅与公寓巧妙地糅合到了一起，使公寓享受到了别墅区精致的物业管理，也为相对冷清的别墅区注入了旺盛的人气而显得更加可亲、可靠。
近来，一些开发商又相继引进美国、加拿大和北欧一些成熟的实用型别墅样式，使XX别墅的风格更加趋于多样化。
近来一些新建别墅在样式上的选择已具有了XX别墅未来发展方向的苗头；从注重外表的豪华到注重内容的实用，从空壳房到简装房再到精装房，发展的曲线较为健康。
此外，从现有的别墅销售情况来看，单套别墅面积在250—350平方米的最为好销。
１．６别墅购买人群
按照目前XX市场别墅消费需求的角度可将别墅归纳为４类
１．居家型，也就是把别墅作为第一居所的需求
２．休闲型，也就是业主拥有两套甚至更多住房，日常生活和工作在市区X围进行，在周末或休息时间到郊
区别墅，即所谓的“５＋２”模式。
３．投资型，很多外企的高级主管或员工，由于制度规定他们不允许在境外置业，因此一般选择承租，由于 享受公司高额的住房补贴，在经济上他们并没有太大的负担。
面对这样的市场，很多业主把购房出租作为
一个很重要的投资手段。
４．办公型，一般是一个大公司把一栋别墅买来自用，既有了办公场所，又有了高级管理人员的寓所。
权威部门的一份分析资料表明，目前XX居民住房消费形式已由原先的“金字塔形”转变为“橄榄型”，即中高档公寓与经济型别墅开始成为住房消费的主要对象。
这种消费方式已接近欧美发达国家的消费模式。
住房消费形式上的这种转变，与XX经济的发展迅猛有直接的关系。
目前，XX别墅的消费人群已从最初的外资企业经理、私营企业主向金融业、IT业、商贸业及文体界的杰出人士汇集，在这其中，中低档别墅虽然有被当作第一、第二居所之分，但绝大部分是用来居住的。
１．７别墅价格情况
目前来看，XX别墅中热销的产品，价格约在3000—4000元／平方米，按照XX及XX等地区的情况来看，别墅年价格增长约在5％—10％，或一个售房周期上涨10％—15％，不管以何种方式计算，XX别墅今后两年的价格提高将是不争的事实。
在购买人群方面，除了前述的金融、IT、贸**等人群，部分其它行业的高级白领及高效益企业职工也将进入购买经济型别墅的大军。
据一份XX的统计资料显示，XX目前每年别墅的建设量约在250万平方米，而XX的年别墅建设量尚不足这个数字的十分之一，这个比例与两市有能力购买别墅人群之间的比例完全不相吻合，而这正从反面印证了XX别墅潜在消费人群的巨大数量。
１．８XX别墅的发展前景
XX别墅真正走到前台，为众人关注，应该认为是从去年初才开始的。
先是亚东的听泉山庄少量经济型别墅（以联排和双联别墅为主）的推出，让别墅开始走进普通人的视线。
接着，中国人家中式别墅的出现，不但对XX楼市的建筑风格带来了一次不小的革命，也再次将别墅推到人们的眼前。
后来金陵家天下的出现，又将ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的概念演绎到一个新的境界，使人们再次对别墅刮目相看。
别墅的消费热在一波又一波的开发潮中被掀起，而金陵家天下等别墅项目的成功运作使得XX的许多开发商对别墅市场充满了向往。
到了今年，亚东．江宁．麒麟镇甚至是市内，别墅项目已经全面开花，尤以江宁区的将军路．翠屏山一带为最。
在这一区域目已经涌现出了十多个项目，而且绝大多数都是以联排等经济型别墅为主，别墅数量之多．体量之大令人惊讶。
目前该区域已经聚集了翠屏国际城、瑞景文华、运盛美之国、美丽新世界、爱涛漪水园等项目，占地面积都比较大，品质较高，但价位却相对适中。
另外，基础建设．开元．金陵饭店等开发商也已在此“囤积”了地块，将来的开发目标也多为别墅。
在同一区域内集中如此众多的别墅项目，竞争的激烈程度可想而知。
早期的XX别墅由于规划设计不周，大都存在无环境、无配套的问题，说是别墅，而实际上和苏南地区的农民新村相差无几。
近年来的别墅，环境已成为开发商考虑的一个重头问题，但对于自然资源和品牌资源的滥用，也直接影响了一些地区别墅业的健康发展。
较为典型的是在汤山地区，这里的温泉资源独步金陵，但由于控制不力，温泉滥采滥用现象严重，今年以来，更到了温泉要用泵打而再无自喷的程度，可这里的某些别墅开发商依然继续在打“温泉牌”，不知到了两三年后，这X“终身享受温泉”的承诺书能兑现几何？
其次是百家湖地区，地区的优势，在于那一湖碧水的景观，而现在不少连湖水都看不到的别墅，也滥用“水”来做文章，江宁区政府及一些负责任的开发商好不容**才树立起来的地产品牌，有可能因滥用而大大贬值。
未来XX别墅将完全摒弃砖混，逐步淘汰半框架结构，全框架结构房将独领风骚，大量运用新型建材和高技术含量产品的情况，将成为今后别墅建设中常见的情景。
在安全、服务和管理三者之中，由于别墅总量的上升，大量别墅聚集地将会出现，这也使政府及开发商对配套设施的投入更为积极。
而别墅区的物业管理也将更具人性化，使其在周到和严密方面与现有公寓式物业管理拉开距离。
１．９XX市别墅市场案例分析
１．９．１前瞻豪华型沁兰雅筑
位于亚东地区的沁兰雅筑共由129幢北美风格别墅组成，可容纳住户207户，小区容积率0.33，即每户拥有的土地面积在1亩左右，绿化率达到50%以上，是名副其实的低密度住宅。
部分为加拿大风格全木结构豪宅。
套型布局达19种之多的，菜单式立面选择，每种户型提供2－3种的不同三段式的色调外观。
木质结构别墅可选用中央空调、中央吸尘系统、进口四防地毯等顶级设备。
属于XX别墅市场的高端产品。
双拚别墅面积１５６－２４１Ｍ２；独立别墅面积２４８－５５５Ｍ２；价格３３００－５７００元／Ｍ２
１．９．２文化景观型中国人家
已完成一期销售的中国人家位于百家湖地区，由于前期有效的市场定位，确定了整体产品的差异化和稀缺性。
在缺乏景观优势配合的情况下，在区内竭力营造中国古典园林住宅的气氛，从建筑立面的选择到围墙院落的设置以及内部景观的配合，务求风格独特。
其主力的联排别墅在建筑形式上有着较大的硬伤，同时在建材质量和结构形式方面也存在较大问题。
联排双拚面积２８００－３９００Ｍ２，价格２８００－３９００元／Ｍ２
１．９．３主动出击型 金陵家天下
金陵名人居位于亚东地区，内外部天然景观优势并不明显，而且其南侧道路杂音对区内环境影响非常大。
该盘在市场炒作和广告宣传方面不遗余力，为保证所宣传的森林景观概念得到支持，不惜花费６００万元从外地移栽几百棵大树到园内，使原本平平的内部景观得到改善，同时本身的建筑形态和立面造型力求变化，联排别墅也采用了错位的概念来规避当地市场竞争。
但该盘容积率过高和道路噪音干扰问题使它不能成为真正意义上的高质量别墅产品。
另外该盘内混有多层住宅且未加以有效分隔，是画蛇添足的一个败笔。
独立双拚联排面积１５８－３９０Ｍ２，价格３４８０－５０８０元／Ｍ２
１．９．４天然优势型 翠屏国际城
翠屏国际城拥有将军路沿线乃至XX近郊别墅楼盘中最具优势的山水景观优势。
该盘地块占据山水之利，规划中的双拚和独立别墅依山势而行，水景错落分布其中，是别墅市场中较具稀缺性的产品，在整个别墅市场都具有极大的竞争力。
该盘为XX中原代理时原名翠屏山庄，一度未被市场重视及代理公司本身策划及销售策略的不当,以及销售管理的弱势，更换代理公司后利用形象包装和资源优势吸引了部分人气。
但目前对资金回收期望过高，完成的临街多层项目密度过大，质量有缺陷。
而且楼盘体量过大，而且多层小高层产品和别墅项目混杂，不少客户对楼盘的开发周期和开发商的实力抱有戒心。
价格多层公寓２６００元／Ｍ２，联排别墅４０００元／Ｍ２，双拚别墅７５００元／Ｍ２，独立别墅１００００元／Ｍ２
1．9．5异国风格型瑞景文华
瑞景文华早期以较为空洞的山水概念出现，缺乏强力的市场吸引力，销售情况一度陷入困境。
后来改变营销手法假其设计单位法国圣禾规划设计公司的概念，重新进行市场定位包装，以全新的法式风格和概念出现，并聘请XX艺人林瑞阳作为形象代言人，后又以钢琴家克莱德曼的见面活动继续强化法式风格主题，一度引起市场关注。
但其楼盘由于产品规划设计在先，策划包装在后，而且初期定位错误，后期不得不改弦**辙，全盘重新改换头面，但仍然回天乏力，销售速度迟缓。
该盘最大的弊病在于产品毫无生气，建筑形式和建筑立面过于呆板，缺乏变化，景
观设计毫无新意。
同时大量广告费用和宣传费用的投入时期下一步的销售价格面临更大压力。
联排双拚别墅面积１７６－２７６Ｍ２，价格３４００－６０００元／Ｍ２
１．９．６低价出新型美丽新世界
美丽新世界在其开盘阶段属于将军路沿线最偏远的楼盘，缺乏先天优势。
但该盘在产品的形态上和该地区原有产品有所区分，提出了挑高客厅，挑高主卧的联排别墅产品，和楼中楼的多层公寓产品；在项目配套上提供了价值两万元的家庭智能化防盗系统，在XX地区较为少见，会所服务上突出了XX首家芳香水疗系统。
同时在产品宣传上突出重点，营销气氛热烈。
该盘以较低的价格再加上较小的体量，以稀缺性的低质量高附加产品形式取得了良好的销售业绩，在诸多大盘尚未面世的间隙规避了市场风险。
联排别墅面积１７６－２７６Ｍ２，价格多层楼中楼定价为２１００元／Ｍ２，别墅均价为３０６０元／Ｍ２。
二．将军路沿线市场分析
２．１将军路板块的明显特征
山水自然优势明显，土地价值的稀缺较强；
道路设施情况较好，生活配套落后；
别墅产品形态为主，低价多层产品混杂；
销售周期较长，资金压力较大；
规划景观设计较好，销售代理专业。
２．２将军路板块市场分析
２．２．１大盘林立，体积庞大
去年年底，由XX立信投资管理XX开发的纯别墅区“瑞景.文华”在将军路西侧强行启动。
进入2002年，金陵饭店的“金陵翠屏”和中惠集团的“翠屏国际城”均进入了启动阶段，这一地区“恐龙”级别的竞争者刚刚拉开。
与同样以大盘集结为特征的XX“华南板块”不同，XX的韩府山—翠屏山—将军山沿线板块并没有在“超级震撼”中挟排山倒海之势而来，相反，在从岔路口到东山到开发区大量低价小盘的冲击下，在土地控制收紧之后，位于韩府山－－翠屏山－－将军山这一超级大盘的缓缓蠕动，给人的却是一种欲说还休的感觉。
经过扩容的江宁开发区现在占地面积已经达到70平方公里，在撤县建区之后，房地产的开发更进入到一种炙手可热的境界。
业内人士甚至认为，把江宁开发商手中巨大的土地储备量加在一起，够XX市消化三四年的。
早两年，江宁的土地价格也就10多万元一亩，在开发商的相互追逐中如今已涨至近40－60万一亩，除了早期的“利源集团”、“天创建设”、“江宁房地产开发总公司”等开发商，在将军路沿线，更是集结了一些超大规模的楼盘为人瞩目。
有人戏称，一群“大象”在趁势而动：
将军路东侧，百家湖畔，百家湖花园开发面积累积已近百万平方米；江宁开发区百家XX侧，由XX苏源房地产开发XX投资兴建的苏源颐和美地，总占地面积1470亩，首期开发建筑面积就达20万平方米；其西侧还有占地600亩的爱涛.漪水苑；而将军路的西侧，除了已经开工的“瑞景.文华”，运盛集团在韩府山占地620亩的“运盛美之国”项目；往南是金陵饭店置业700亩的新项目；在翠屏山有中惠集团占地1200亩的翠屏国际城、有天创建设400亩的翠屏菁华园、开元房地产的“阳光四季”以及XX市基础建设开发公司近期取得的400亩牛首山河地块等。
因为众多开发界的“大腕”云集，将军路沿线板块的启动无疑令开发界为之动容。
2．２．２竞争激烈，市场复杂
将军路沿线板块面临的就将是两个层面的竞争：
首先是整个板块面对XX楼市其它板块的竞争——必须使整个XX的购买力向江宁板块尤其是将军路沿线板块相对倾斜，它才有出路；然后才是这一板块中不同项目之间的竞争。
且将军路沿线板块面临的“民族矛盾”明显大于“内部矛盾”。
这种状况江宁区还不止发生在将军路沿线这一处。
在XX市房产管理部门《2001年上半年XX市房地产市场》报告公布的各项数据中，作为XX市的一个区，江宁却还是一片空白。
江宁地区统计数据明显滞后，XX人都知道江宁楼市炙手可热，有所谓“三分天下有其一”，但是，无论是购房者还是开发企业，谁都说不清楚江宁房地产的供应量是多大？
江宁的消费能力有多大？
购房者中，江宁人和XX其它地区人各占多大的比例？
江宁的普通公寓与“TOWNHOUSE”的价格定位应当是怎样的水准上？
物业管理企业在入住率多高时可以进入？
对市场底细还没有准确和全面的了解之前，仅凭盲目的热情和感觉引导开发行为，前景可想而知。
尤其是前一阶段江宁的市场对规模不大的大量低价新盘已提前消化,将军路沿线庞大且价格不底的市场供应还能有多少有效需求是众多开发企业关注的问题？
同时，说到江宁的TOWNHOUSE，一个不能回避的话题就是，产品太类似，面积差不多，哪一家想把价格炒上去都不太现实；唯一的可能就是大家来共同造势，共同托市。
但由于消费群体的匮乏，现在大家都恨不能从别人的碗里挖点过来。
开发商们一方面想宣传将军路沿线的这一板块，却又怕被别人沾了便宜，相互的猜疑和不信任使得这一板块难以像当初的苜蓿园板块那样，宣传的是月牙湖、突出的苜蓿园板块，受益的是每一个区内开发企业，形成多赢模式。
２．２．３积极圈地，秩序混乱
随着江宁的撤县建区，开发商都感觉这里潜藏着前所未有的巨大商机，占桩圈地马不停蹄，盖房建房你争我赶，先入者想抢个形象进度，后动者则想借先入者的环境、配套和人气，至于这些房子是否真的都能卖掉，开发商们似乎都不愿意去考虑。
在江宁批出去的这些土地中，有的是工业区用地，有的是开发用地，直接作为住宅用地开发计划指标的有消息称只有600亩。
一些拿地在手的公司或多或少都打了“擦边球”，甚至有些项目手续未全便匆忙开工，为的是“生米做成熟饭”，制造既成事实。
据业内人士透露，为了查清各地区土地开发的情况，国土资源部甚至动用了卫星遥感技术，一些已经开发的非法占地将难逃“天眼”，但还有一些尚未投入开发、而事实上已非法转入开发商手中的土地还是无法知道。
XX市有关方面也采取行政措施，要求各区县对乱占耕地情况进行调查摸底，并上报有关部门。
事实证明，土地开发的源头远远未被控制住，一些非法项目从圈地到建成房屋出售，其间并无什幺障碍，只是在事后，才被有关方面查处。
生米已煮熟，只好罚一笔款了事。
经过罚款，非法变成了合法，开发商等于多交了一些土地出让金，而多出部分可能等同于事先拿地的公关费用。
随着XX省及XX市对于土地批租市场治理整顿的深入开展，前一阶段江宁区新一轮“圈地热”已经紧急“刹车”，尽管这一阶段市场表现尚可，但是对于那些已经拿地在手的开发企业来说，却对市场明显多了一些观望，所谓“情况不明，就地宿营”。
以将军路为例，先入者自然是希望工程上快速推进，在形象进度、销售速度上取得主动，但又怕“按兵不动”的后动者在价格上放水，致使更多的投入“血本无归”。
２．２．４配套缺乏，良莠不齐
随着郊区开发的升温，越来越多的人选择到郊区买房，但就目前而言，郊区住宅的消费市场远没有开发商想象的那幺大。
毕竟郊区还不是中低置业者的天堂，购房者不能不计算居住成本。
事实上，不少人买下房子住进去后会感到后悔——因为即便说交通真的很便利，路途上还是占用了相当多的时间，要是交通还不太便利，回家晚了连“的”都不好打，就算有一辆私家车，除非两人在一个单位，同出同进，否则仍然不方便；现在郊区周围生活配套大多相对缺乏，除了睡觉几乎没有什幺娱乐活动，一个超市几乎维系了居民的全部需要；至于孩子上学更是一个潜在的麻烦，不论教学质量，单是学校离家多远，孩子每天怎幺走，谁负责接送，买房之前不去烦神，买房之后就不得不考虑。
尽管开发企业都表现得信心十足，但从现在的情况来看，江宁的开发企业推出的产品总体上差别不大。
前两年，跃层公寓是这一地区的主打产品；现在的将军路沿线又是“汤耗子（TOWNHOUSE）”乱窜。
产品的无差别、竞争的加剧，导致的只能是产品的严重供大于求，风险加大的结果，一批企业只能出局。
有开发商颇无奈地自我解嘲，将军路沿线板块的创新方向只能是适度超前——不超前饿死，太超前跳楼——超前半步，才能让发展商和购房者各得其所；其次是细分产品的差异化，寻求个性特点，追求独家优势，力图摆脱同质竞争。
走钢丝般的“抖呵”可想而知。
研究房地产的人都有知道，房地产开发的实质是在高负债基础上赌一个经济周期。
当大量的开发企业一窝蜂地
杀进江宁“跑马圈地”，并将江宁的地价一路抬高之后，人们不能对江宁的未来多一些忧虑。
在消费对象有限的情况下，开发企业都在“硬启动”，如何“软着陆”就成了一个问题。
目前，在将军路沿线，一个耐人寻味的投资趋势已经出现：
有实力者对将军路沿线板块趋之若鹜，实力不足者或按兵不动调整方向，或把已控制的土地拿出来转让合作。
２．２．５细化产品，立足长远
现在江宁的一些开发企业往往津津乐道于低价格策略是如何有效（房子卖得是如何的“火”），但是，随着购房者对住宅产品的功能、文化取向逐渐成为主导，消费者最终会摒弃低档的产品。
在将军路沿线板块的竞争中，除了区位、大环境等客观要素外，主观要素即竞争的****将毫无疑问地集中体现在三个方面：
创新能力、综合品质和可持续性。
著名策划人王志纲在对“华南板块拒绝价格战”的分析可以给我们一些借鉴和启示。
他列出了六个理由：
第一，华南板块面对的消费主体将是二次、三次甚至多次置业者，有着“成熟理性的消费经验”，价格不是他们首要考虑的因素，没有更好的规划设计和景观配套难以取得他们的青睐；第二，华南板块竞争的****在于创新、品质和可持续性，这三者都与价格战背道而驰；第三，发展商的层次水准决定了其市场行为的层次水准，他们都是为了“夺冠”而来，一般不会“杀鸡取卵”、“打一枪换一个地方”；第四，华南板块全是大盘，需要持续5～10年甚至更长的周期，发展商无不在为预留管线、长远经营而积极布局；第五，虽说华南板块个个是上千亩的大盘，但实际上每年的开发量有限，发展商也会根据市场供需状况和自己的实力对每年的开发量进行动态调整，不会盲目增加投入；第六，主管部门越来越严的土地管理政策也在起作用。
在XX,很多到江宁置业的市民完全是看中这一地区性的价格优势,将军路沿线板块一启动，就跳出了低价位，但我们是否可以拍着胸脯说，那些避免价格战的因素我们都具备了呢？
江宁还需要进补哪些“药”？
对政府来说，严格控制土地、规划先行，是必不可少的。
比如，将军路沿线板块的土地全部出去了，对于置业者关注的商业、生活配套，现在开发商只能“各自为阵”地做“小配套”，但是，要想使这地区一荣俱荣，有关政府必须做“大配套”。
就韩府山--翠屏山--将军山一线重新做规划；在保护山体、改造环境上下
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