商105韩毅物业管理的品牌竞争.docx

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商105韩毅物业管理的品牌竞争

论文提要

在当今物业管理市场竞争越来越激烈的情况下，随着管理“创优”概念的提出及ISO9001质量认证的升级，推动物业管理企业通过ISO9001国际质量体系认证，可以提高企业知名度。

现在企业已经进入品牌竞争的时代。

未来几年物业管理企业要在品牌上下更大的功夫，制定品牌的策略，全面的提升品牌的形象和知名度。

品牌是企业的无形资产，特别是在目前我国市场与国际市场愈加紧密联系这一市场条件下，国内企业要生存发展、拓展市场，就必须学习和借鉴世界先进国家企业经营管理的成功经验，形成品牌效应，实施大市场战略、走可持续发展战略和名牌战略。

也是企业赢得市场的直接利刃。

但因物业管理目前还不够完善，社会地位也不高，加上物业管理的赢利微乎其微，因此很多物业管理企业都忽略了品牌的创力。

事实上在市场竞争日趋激烈的今天，创名牌企业，建优秀小区，现已成为我国物业企业的管理目标和奋斗标准。

好的品牌能让人们保持忠诚让业主得以信赖，能够传达出企业的价值、文化和个性。

提高企业知名度，实施物业管理品牌战略的号角。

物业管理的品牌竞争

一、物业管理品牌的市场化概念

品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的体现。

品牌是企业在市场上突进的速度，是企业在群体中得以脱颖而出的标志。

品牌是同行业中的佼佼者，是行业在大众心目中的代表。

它是长期优异工作的结果，是对承诺兑现的程度，是让消费者们感到满意的回报。

品牌是靠积累形成的，它需要维护、塑造、提升和再开发。

物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。

严峻的市场竞争已使很多物业公司单靠物业管理费已无法生存，物业管理市场的现状促使竞争机制及打造行业品牌这一概念引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。

目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍在不断的涌出。

先看一个例子：

北京市中实杰物业管理公司成立于1996年，是中美合资的企业，具有北京市物业管理一级企业资质。

公司成立以来，一直以“一切为了业主满意”为宗旨，发扬“人为本、和谐共存、真诚、善意、精致、完美”的经营理念，创立了中实杰具有特色的物业管理模式。

中实杰所管理的多个小区连续多年获得“北京市优秀小区”的称号及其他殊荣。

实干精神和不断创新已成为中实物业的品牌。

二、创建物业管理品牌的条件

（1）硬件条件。

首先是绿化、园艺，评论环境就谈到美观、品味、格调。

处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间；其次是质量，质量问题上有我们通常意义上看得见的，另外还有看不见的，这需要请专家来鉴定。

 第三是设施，设施的好坏跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准；在日常生活中要着重建立和完善设备管理制度；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，做到发现问题及时解决。

（2）软件条件。

软件条件可以看出一个物业管理公司是否具备对物业发展的预见性和指导性。

首先把品牌打造成一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理的品牌形象所带来的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额的利润，更有利于其经营规模的扩大；其次，为了提供让业主满意的服务要尽量使其服务得到需求，使这个群体的人在他的需求层面及需求标准尽可能达到满意；第三，完善的规章制度有利于工作的顺利开展和公司的进步，并通过各种形式不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质，员工的有序工作可以促使从业人员逐步形成“品牌气质”，这对于企业品牌的成长是非常关键的；

三、创建物业管理品牌的必然性

（1）物业管理品牌可以是永存的。

物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”以及ISO9002质量的认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。

美国扬和罗滨凯公司总裁彼德国·乔治苏说：

“精品是超越于具体产品的，它凌驾于实际产品之上。

”物业管理企业的品牌作为物业企业（产品）的标记，是“产品”内涵的反映和“产品精神”的体现。

（2）物业管理品牌是信任与承诺。

名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系及其感觉，而且是物业管理企业与业主之间非书面或口头的契约。

它具有超越于法律的神圣效力。

因为真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。

（3）实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要。

物业管理服务性质不能以牟取高额利润为目的，许多物业管理企业长期处于微利亏本状态。

先进的物业管理企业，规模大管辖项目多其获利越丰厚。

因此物业管理企业只有创立名牌，运用品牌的优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力资源、物力资源，降低运行成本，使企业获得可观效益，为企业的生存提高保障。

（4）实施物业管理品牌是满足居民要求的需要。

首先，随着生活水平的不断提高，人们对住房的要求已经从有房住提升到了要住得好住得舒适这一层次。

所谓住得好，不只是格局及面积等这些“硬件”设施，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”条件，来保证业主的房屋及设备的正常运行，物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等全新需求。

其次，名牌物业管理公司受到居民的青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

（5）物业管理品牌是对服务价值的最好诠释。

一个好的物业管理企业能够以合理的收费价格得到业主的认可，提供优质的产品或服务，就会得到市场及业主的认同。

对于业主来说，品牌表示物业管理企业给予业主的承诺，履行承诺来维护管理的产品作为对业主的热情及奉献，这样才会使业主忠诚于一家好的物业管理企业。

四、创建物业管理品牌的策略

（1）走规模化经营道路。

品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的品牌。

即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。

2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达200万㎡的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万㎡的物业管理企业。

这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。

（2）走市场化道路。

物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。

市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。

管理现代化、供需主体市场化、运行规范化是市场化物业管理应该具有的基本特征。

（3）走专业化道路。

物业管理的专业化体现在物业管理人员的专业化上，要成功塑造物业管理品牌，需要各种人才，包括专业能力、综合能力出众的技术人才；知识全面、擅长协调的管理人才；能够适应市场变幻的营销人才；出谋划策的企划人才；具有创新精神和决断意识的企业家等。

所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业公司进行管理，由业主与物业公司签定《物业管理服务协议》，从而保证小区物业管理的连续性及服务质量的不断提高。

（4）创新策略。

创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段，它包括战略创新、服务创新、理念创新。

首先，服务创新，随着物业管理行业的日趋成熟完善,谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。

因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。

其实，战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。

因此,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在制定战略上既要方向正确,又要出奇至胜。

第三，理念创新是指必须要有领先的服务理念才能使物业管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块“蛋糕”做得更大。

（5）提供高质量服务。

创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服务。

物业管理人员最应具备的服务标准是：

服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全、程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。

物业管理公司应采用个性化服务，根据不同的业主提供不同的服务，体现物业管理“以人为本”的原则。

五、物业品牌的价值战略

（1）品牌价值与形象价值的统一化战略。

品牌是内在品质与外在形象的统一。

物业管理企业的精品工程（优秀物业管理小区或安全文明小区），不能只看重其“产品”的外在形象价值，而忽视内在品质价值。

“品牌”的内在品质价值，其一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。

内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。

所以，实施物业品牌价值战略，必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲，而以品牌的形象价值为枝、为叶和为木。

（2）用户价值和与企业价值的统一化战略。

物业品牌文化价值的实质是满足业主的需要，使用户的价值最大化，这反映创建物业品牌是忠实于业主的本质特性。

因为实行品牌战略是物业管理企业已经走过了以生产为导向和以服务为导向的阶段，而走到了以质量、以艺术、以文化为导向的阶段。

品牌既是物业管理企业的“招牌”、“纪念碑”，也是业主对物业管理企业的信任；品牌价值是物业管理企业价值的显示，也是物业管理企业价值与用户价值的统一。

（3）经济价值与文化价值的统一化战略。

经济价值与文化价值的区别主要在于，前者主要是物质性的，用货币衡量；后者主要是意识和观念等非物质性的，是心理感受和观念评估等。

但是，两者不能截然分开。

首先，经济既包含文化，又属于广义的文化；其次，业主的满足既是物质的也是精神的。

物业品牌的经济价值是基础，而其文化价值可以说是起关键及主导作用。

物业品牌的内在品质价值和外在形象价值，从另一个层次和角度看是品牌的文化价值。

经济价值和文化价值都是产品的成本对效用的关系。

这不仅因为物业品牌的外在形象价值是文化的，而且因为品牌内在品质价值也主要是由一种思想、观念和精神决定的，它表达着本民族优秀的文化传统和卓越的民族精神。

（4）立足可持续发展和追求长期利润最大化战略。

物业管理企业实施品牌战略，不是为了狭隘的眼前利益，更不是要竭泽而渔。

在市场经济条件下，物业管理企业可说是压力和机遇同在，风险与利益共存，惟有实施品牌战略、实施大市场战略和可持续发展战略，才能使本行业昌盛不衰，成为长久性公司。

虽然把用户价值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但最终还是为了实现和增进企业价值。

因为实施品牌战略必须不断创新和开拓，更不能只图眼前利益为了赚钱而坑害业主，不然品牌就会失去光彩和贬值，甚至完全丧失价值。

实施品牌战略是企业为了实施可持续发展、大市场战略之目标，最终追求长期利润最大化。

六、总结

中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过2万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。

随着房地产行业的兴隆，物业公司的竞争力再不断的提高，新的物业公司也如雨后春笋般在不断增加。

在高档物业市场，中外合资及洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入品牌化市场化的竞争时代。

据了解，国内部分物业管理公司已率先进入品牌竞争的轨道，如中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。

中海接管的物业分布在北京、上海、天津、深圳等14个大城市，面积逾900多万㎡，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起的金地物业公司也在10多个城市接管了600多万㎡的物业；

21世纪将是我国物业管理社会化、专业化、法制化、市场化和现代化不断成熟的时代，是我国物业管理品牌竞争的时代。

物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。

物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是一种无形的服务，身为这个时代的一名物业管理人员，不仅要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把理论与实践两者紧密地结合起来。

因此，在物业管理的实际工作中，让业主与物业人员一见面就感到亲情，让亲情融入物业服务的各个环节，让一个微笑、一个电话、一个动作、一句问候都有亲情融入其中。

实行全天侯、全方位、全过程的亲情服务。

以诚实、务实、创新和谐为宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进。

我们希望可以与其他千百万的物业管理人员创立起更多优秀的物业管理品牌，共同走向品牌时代的明天。

学员：

韩毅