老文版维修手册汇总.docx
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老文版维修手册汇总
成都恒基智业物业管理有限公司
工程维养部工作手册
HJZY-QR/GW-2008
第2版
批准：
审核：
编制：
发布日期：
2008年06月实施日期：
2008年07月
成都恒基智业物业管理有限公司
工程维养部
维养部工作手册
HJZY/QR/GW-2008
文件名称
目录
共页第1页
序号
标题
文件编码
页码
1.0
维养部管理职能及内部管理
HJZY/QR/GW-2008
2
2.0
施工管理
HJZY/QR/GW
20
3.0
房屋维修管理
HJZY/QR/GW
23
4.0
供配电设备（设施）管理
HJZY/QR/GW
51
5.0
给排水设备（设施）管理
HJZY/QR/GW
57
6.0
柴油发电机管理
HJZY/QR/GW
65
7.0
中央空调管理
HJZY/QR/GW
70
8.0
电梯管理
HJZY/QR/GW
72
9.0
锅炉房（开水房、浴室）管理
HJZY/QR/GW
79
10.0
多媒体管理
HJZY/QR/GW
88
11.0
维养部人员工作督导标准
HJZY/QR/GW
90
成都恒基智业物业管理有限公司
工程维养部
维养部工作手册
HJZY/QR/GW-2008
文件名称
维养部管理职能及内部管理
共页第2页
1.0维养部管理职能及内部管理
1.1维养部管理职能
维养部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：
物业项目工程前期介入、物业接管验收、配合相关部门做好物业整改、施工管理、房屋维修管理、设施设备管理等。
1.2维养部工作应达到的指标
1.2.1按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀项目规划”实施对维养部管理工作进行自查自改工作。
并确保公司在履行物业管理合同中，本部门工作符合标准要求。
1.2.2征求客户意见时，对本部门工作评议满意率85%。
1.2.3本部门管理人员持证上岗率90%。
1.2.4本部门员工岗前培训率达100%。
1.2.5本部门特殊工种员工持证上岗率100%。
1.2.6房屋完好率95%。
1.2.7设施设备有效运行率90%。
1.2.8维修预约及时率95%。
1.2.9维修合格率95%。
1.2.10公共照明完好率90%。
1.2.11对涉及本部门的物业使用人投诉处理及时率达到100%。
以上应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。
1.3工作中的三项准则、九项纪律
1.3.1三项准则：
1.3.1.1树立良好的报务意识，维护公司形象。
1.3.1.2忠心耿耿，做市场经济的主人翁，从我做起，竭尽全力推进全员行为规范化管理。
1.3.1.3厉行节约，科学管理，降低成本。
1.3.2九项纪律：
服从指挥，团结协作；秉公办事，不徇私情；不准接受被服务人员的礼物；当实干家，不当评论家；工作雷厉风行，不准拖拖拉拉；上班期间，不准干私事；不准外出就餐；班前、班中不准喝酒；严于律己，不准搞特殊化。
1.4工程维养部代号
1.4.1岗位代号
1.4.1.1部门经理：
某经理和部门主管
1.4.1.2其它：
待定
1.5物业设备管理要求
1.5.1确保能源的供给及有效地控制能耗
应保证水、电、柴油的正常供应。
因此，一般要求在物业管理区域要有双电源供电。
生活水泵要有备用泵。
用油的要有两周以上的储备量，能源的消耗应每月详细、如实的记录在《节能降耗统计表》内，并定期做出统计分析。
1.5.1.1对能耗要严格控制，要明确水景观、公区照明等设施的启止时间，教育员工树立节能就是增加纯利的思想。
要尽量选用节能设备和采取节能措施。
要加强能耗的观测和统计。
1.5.2对设备进行选择和评估
维养部在选择设备时要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形成《维养部鉴定与评估意见书》。
1.5.3建立制度
1.5.3.1建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。
1.5.3.2在建立《设备设施台账》的同时，需在设备上设置《设备设施卡》或喷刷相应的编号，以便账、卡、物相对应。
进行设备登记，建立“设备档案”，应包括：
设备出厂合格证及检验单。
产品说明书。
设备安装施工图纸。
设备安装质量检验单及试车记录。
设备的事故报告及事故修理记录。
设备的保养维修内容记录。
设备检查记录表。
设备改进及改造记录。
设备使用操作规程。
设备零件明细表及备件清单。
设备特殊零件加工图。
1.5.4购置一定量的备品备件，对关键设备的易损件必须购置备品备件，低值易耗的材料也应有一定量的储备，以便设备发生故障能及时更换，缩短停机时间。
1.5.5建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录。
设备部门应以计划性的保养、维修为主，保持设备始终处于良好状态。
因此，设备部门应当做出设备设施检查保养计划，并将检修内容和设备状况登记在《设备设施检查保养计划表》上，作为设备档案保存。
1.5.6建立设备大、中、小修工程的验收制度，确保维修合格率100%。
各类设备的大、中、小修由设备使用部门填写《维修/服务单》，必要时可另附《设备维修报告书》，报维养部经理审议、管理中心主任审核后按计划进行。
工程结束后，维养部应对工程质量进行全面的检查，并签署验收意见。
维修/服务单及设备维修报告书、验收意见及施工项目内容、图纸资料等归档保存。
1.5.7有计划地做好设备的改进和更新
所有设备都有一定的使用寿命，经过一定时期的使用后，会因为自然损耗和人为因素的影响，不能发挥其正常的使用功能，需要进行改造或更新。
设备部门应根据实际情况提出改造或更新意见，并填写《设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表》，报批通过后，负责具体实施工作。
1.5.8每年对设备进行清查、核对和使用鉴定
每年一次的检查要保证设备的账、卡、物相符。
在清查核对的基础上对设备进行技术鉴定，从而为新一年的设备运行、维修和更新编制预算方案。
1.6设备设施管理制度
1.6.1计划维修保养制度
1.6.1.1为防止意外损坏而事先编制《设备设施保养检查计划》，并按照计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施、技术措施，叫做计划维修保养制度。
1.6.1.2实行计划维修保养的目的，是保证楼宇与学校的设备能经常保持正常的工作能力避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率。
1.6.1.3实行计划维修保养制度，可以延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。
1.6.1.4进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特征、规格与使用条件来决定的。
1.6.1.5措施
确定设备设施维修、保养、检查工作的类别及内容，具体包括：
日常及周保养内容；月维修保养内容、季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容；设备维修、保养的要求；开展计划维修保养工作的实施与监督。
1.6.1.6设备部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，编制《设备设施保养检查计划》，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督与检查。
1.6.2值班制度
1.6.2.1值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。
未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。
1.6.2.2值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做与值班岗位无关的事情。
1.6.2.3值班员工必须服从当日值班经理的安排，听从调配，执行当日值班经理的工作指令。
1.6.2.4值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。
1.6.2.5值班员工外出作业必须随身携带对讲机和手机，保持联系。
1.6.2.6值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。
遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。
1.6.2.7值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。
1.6.2.8值班人员必须做好当班的工作记录，按要求认真如实填写。
1.6.3交接班制度
1.6.3.1值班人员应按照统一的安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤。
不准私自调班、顶班。
因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。
1.6.3.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。
交接班的准备工作包括：
查看运行记录：
介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更情况：
清点仪表、工具；检查设备状况产交待上级指示事宜等等。
交班时，双方领班或值班人员在《值班记录表》上签字。
1.6.3.3值班人员应按《定期检查项目一览表》的要求认真仔细巡查，发现问题及时解决，并做好《巡视记录表》。
1.6.3.4值班人员在交班前应做好机房的环境卫生工作。
1.6.3.5接班人员必须提前15分钟上岗接班，对上班的情况应了解清楚，并办理好交接班手续。
1.6.3.6接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办完交接班手续方可下班。
1.6.3.7除值班人员外，无关人员一律不得进入机房。
1.6.3.8在下列情况下不得交接班：
在事故处理未完或重大设备启动或停机时；
交接班准备工作未完成时；
接班人数未能达到规定人数的最低限度时；
领班或由经理指定替代领班的人未到时；
接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。
1.6.3.9填写交接班记录的规定
1.6.3.9.1严格按照要求填写工作内容，做到字迹清晰规范，书面整洁，严禁乱写乱画和撕页。
1.6.3.9.2对所查的问题点的记录必须做到“六清楚”，即时间、地点、人员、问题、原因、处理意见清楚，缺一不可。
1.6.3.9.3本班解决未完且需下班人员继续追查的问题，交班时必须详细当面向接班人员交待清楚并在记录中明确说明。
1.6.3.9.4严格保存好交接班记录本，用完后交办公室内勤统一存档。
1.6.3.9.5本班所查问题的调查材料及证明材料等要粘贴在本班记录的扉页上，不准丢失。
1.6.4报告制度
管理中心实行服务过程报告制度，常用的报告形式有：
日报、周报、月报、年工作目标计划报告等。
1.6.4.1下列情况报告领班：
主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。
设备出现故障或停机检修。
零部件更换及修理。
维修人员的工作去向，物业使用人维修材料的领用。
运行人员暂时离岗。
5
对外班组及上级联系。
1.6.4.2下列情况必须报告部门主管和经理：
重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。
采用新的运行方式。
重点设备发生故障或停机抢修。
系统故障及检修。
重要零部件更换及修理加工及改造。
工具、备件、公共维修材料领用。
员工加班、调班、补休、请假。
1.6.4.3下列情况必须报告管理中心主任：
重点设备发生故障或停机修理。
影响楼宇与学校运行的设备故障或施工。
系统运行方式的重大改变，主要设备的技术改造。
重点设备主要零部件更换、修理外委加工，设备的增改或向外委托加工。
系统及主要设备的技术改造。
系统或设备的增改工程及外委施工。
技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。
员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。
1.6.5共用设施巡视检修制度
1.6.5.1维养部经理应每周至少一次全域巡视检查。
并将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少一次巡视责任区域，并在《巡视记录表》中做好记录。
1.6.5.2运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。
1.6.5.3运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。
1.6.5.4运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。
1.6.5.5运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。
1.6.5.6运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
1.6.5.7发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。
1.6.5.8发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值经理，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。
1.6.5.9部门主管每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现总是追查原因，如属人为应追究当事人责任。
1.6.5.10巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延。
1.6.5.11管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告维养部经理，由维养部经理安排处理。
1.6.5.12对影响学校日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工。
1.6.5.13对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，维养部经理应填写《设备对外委托维修申请单》，报请领导批准后执行，维养部经理负责对进度、工艺质量及造价进行监控。
维修结束，机电人员需对设备设施进行检测，检测合格方予以验收。
1.6.5.14定期检查项目一览表
周期
序号
检查内容
每年
1
梁、柱、板主体
2
墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）
3
顶棚
4
楼梯、扶手
5
公共门窗
6
屋面隔热层、防水层（雨季前须另外检查）
7
楼板、地面砖
8
避雷带（每年3月测试）、所有消防栓试水
9
变电房、变压器、风机房、发电机房
10
给水泵房、消防泵房
11
配电房及电缆测试
12
化粪池清掏
半年
1
天台扶栏
2
公共防盗网
3
明、暗沟（全面检查）给排水管道（含绿化用水管阀）
4
雨、污水井盖和弱电井盖油漆（包括铁椅等）
5
变压器
每季
1
散水坡、雨檐台、连廊
2
通风口
3
5%消防栓的开箱试水（循环检查）
4
室外消防栓（全面试放水检查一次）
5
电缆沟盖板
6
消防设备、灭火器、消防栓箱内物品
每月
1
水箱、水池
2
上、下雨污水管
3
设备房（水泵房、配电房、电梯房、）
4
消防栓、消房应急灯具、疏散指示灯、消防泵、消防控制柜
5
全面检查电表、水表、气表及管网
6
水景、喷泉
八年
1
马赛克外墙面，清洗一次
2
室外喷涂墙体、墙面喷涂一次
五年
1
饰面和抹面
三至四年
1
室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次
2
顶棚全面保养、粉刷一次
3
楼梯、扶手全面修补粉刷一次
4
上下雨、污水管四年油漆一次
二年
1
天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次
2
木门、窗油漆一次
一年
1
木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗
2
房屋标识（栋号、单元号、楼层号）每年重喷写一次
3
设备房（水泵房、配电房、电梯房）刷漆一次
每周
1
室外建筑小品、标识牌
2
车棚、车架
3
过道灯、楼梯灯、室外路灯、光彩灯
随时检查
1
道路（水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步等）
2
垃圾车、垃圾桶（箱）、垃圾中转站
3
室外各类围墙护栏
4
电梯运行情况
5
配电设备运行情况
6
消防运行情况
7
给水泵房运行检查
备注：
检查结果填入《巡视记录表》，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。
1.6.6工具管理制度
1.6.6.1领用工具时应填写《工具领用登记表》，实行工具报损制度。
1.6.6.2领用者应爱护工具，对损坏的工具经维养部经理确认后方可以旧换新。
1.6.6.3对大型工具应建立严格的报损制度，并按照公司相关制度、程序进行报损。
1.6.6.4对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。
1.6.6.5对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。
1.6.6.6对在工作中损坏的工具应向维养部经理汇报（同时将损坏的工具交回管理中心集中处理）方可领取。
1.6.6.7对于损坏的工具由管理中心定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）。
1.6.6.8对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行赔偿，如属自然损坏（需有相关部门负责人出具损坏凭据）则按照相关财务制度办理，如有关人员需借用专用工具，应填写《工具借用登记表》。
1.6.6.9绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。
1.6.7房屋维护制度
1.6.7.1维养部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量。
1.6.7.2维养部依据《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查，填写《巡视记录表》，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。
1.6.7.3定期对房屋进行养护修缮，并及时在《房屋公共设施养护修缮登记表》中做好养护修缮记录，以避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。
1.6.7.4加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。
1.6.7.5建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。
1.6.8空置房检查制度
1.6.8.1维养部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写《空房（空置）动态管理登记表》。
1.6.8.2对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转环洁部处理，安全问题转校卫队处理，工程质量问题由学校通知施工单位处理。
要求对处理结果形成书面记录。
1.6.8.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成期限。
1.6.9设备润滑管理制度
1.6.9.1润滑工作的方式根据设备管理及运行特点，采用由操作工及维修工共同负责。
1.6.9.2润滑剂的选用
根据所管设备的运行特点和出厂使用说明书来选择润滑剂，报请经理批准后，交行政部统一采购。
当出厂使用说明书的油种规格不清楚时，要根据设备的各种工作条件（转数、轴径、载荷、形式和温度等）来确定恰当的润滑剂。
从技术管理、资源管理出发，尽可能用同一润滑剂。
1.6.9.3设备润滑“五定”工作
定点：
现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。
每个操作工和维修工都必须熟悉这些供油部位。
定质：
为确保润滑剂在使用过程中的质量，必须按设备说明书上的品种、牌号使用。
设备上的润滑装置要保持清洁。
定量：
在保证设备润滑良好基础上，执行定额用油。
如发现超过限额时，要查明原因，及时改正。
定期：
定期添油和清洗换油，是搞好设备润滑的重要环节。
因此在进行润滑操作中，必须严格按照说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按计划清洗换油（脂）。
定人：
设备上的各润滑部位，应由操作工和维修工分工负责。
凡需要每班（每天或每周）加油一次的润滑点由操作者负责加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或换油（脂）的部位，由修理工定期清洗换油（脂）。
所有电器部件由维修电工负责添油（脂）或换油（脂）。
1.6.10新增设备管理制度
1.6.10.1各部门增置的设备到位后，报维养部备案。
1.6.10.2经维养部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备。
1.6.10.3各部门应设一名兼职设备管理员，协助维养部对设备进行管理，指导本部门设备使用者正确操作。
1.6.10.4设备项目确定或设备购进后，维养部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量。
1.6.10.5由维养部及使用部门负责人验收合格后方可使用。
1.6.11缺陷设备运行规程
1.6.11.1维养部在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于《缺陷设备设施登记表》中。
1.6.11.2对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报维养部经理。
1.6.11.3对一般轻微的影响面宽的缺陷应尽量将维修时间安排在下班后或物业使用人休息后进行，在此之前应将需更换材料全部准备好，将维修时间通告物业使用人，而且以书面形式上报维养部经理。
1.6.11.4对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知维养部经理和物业使用人，同时立即着手进行维修，并以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报维养部经理。
1.6.11.5对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时请接待中心将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕。
1.6.11.6对需进行外委修理的设备设施，应上报公司，并限期维修完毕。
1.6.12设备事故处理制度
1.6.12.1设备一旦发生事故，影响到学校的正常工作、学习和活动时，必须马上启用备用应急设备，采用应急措施挽回损失和影响，并保护现场。
1.6.12.2有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。
1.6.12.3事故发生后，有关人员要将事故处理情况填写在《投诉、建议、电话、通知、通启、报告、报警记录薄》并送交有关领导批示后，由维养部和有关部门领导解决。
1.6.12.4对于事故责任者，要查明原因，根据规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。
如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。
1.6.12.5事故的事后处理要做到四不放过：
事故原因不查清不放过。
缺乏切实有效的防范措施不放过。
缺乏长备不懈的应急弥补措施不放过。
事故责任人和员工未受到教育不放过。
1.6.13电气机械设备操作制度
1.6.13.1电气机械设备使用前，设备管理人员要与维养部配合，组织使用人接受操作培训，维养部负责安排技术人员传授专业知识。
1.6.13.2使用人员要学会操作，掌握日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能。
1.6.13.3使用人要严格按操作规程工作，认真遵守交接班制度，准确填写值班记录。
1.6.13.4维养部要指派人员与各部门负责人经常检查设备情况，并列入员工工作考核内容。
1.6.13.5使用各种电气机械设备要注意安全。
1.6.14改装、移装设备操作制度
1.6.14.1设备的跨部门移装、改装前要填写《维修/服务单》并报维养部审批。
1.6.14.2维养部进行技术可行性咨询，派员改装、移装。
1.6.14.3将设备改装、移装的情况填写在《维修/服务单》备注栏内并存档。
1.6.14.4各部门未经报维养部经理审批同意，任何人不得改、移装设备。
1.6.15转让和报废设备管理制度
1.6.15.1设备年久陈旧不适应工作需要或无再使用价值，使用部门申请报损、报废之前，维养部要进行技术鉴定和咨询。
1.6.15.2维养部指派专人对设备损坏情况、影响工作情况、使用年限、残值情况、更换新设备的价值及货源情况等进行鉴定与评估，将《维养部评估意见书》交使用部门。
1.6.15.3使用部门将《设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表》附《维养部鉴定与评估意见书》一并上报，按程序审批。
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