房屋质量问题及应对措.docx

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房屋质量问题及应对措

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房屋质量问题及应对措施

内容摘要：

在我们的日常生活中，房屋无疑代表着“衣、食、住、行”中的重要一环，尤其是在房价相对较高的中国，房屋的质量问题更是关键所在。

生活中有时会不可避免的遇上一些问题或纠纷，这就要求我们了解房屋质量问题的内容、导致房屋质量问题的原因以及房屋质量问题的避免和应对措施。

我将根据实际情况和相关法律规定对这些问题做出阐述。

关键词：

房屋质量问题的内容、房屋质量问题的原因、房屋质量问题的应对措施。

一、房屋质量问题的内容

《孙子·谋攻篇》中说：

“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。

”只有充分了解房屋质量问题是什么之后，我们才能对症下药，找到有效的途径去解决这个问题。

 生活中的商品房质量问题多种多样，可以大致归为以下几大类型：

1、楼体不稳定。

表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

2、裂缝。

包括墙体裂缝及楼板裂缝。

裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

3、渗漏。

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线和楼板接合处。

在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

4、墙体空，墙皮脱落。

墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。

有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

5、隔音、隔热效果差。

住宅楼内户和户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。

上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。

6、门、窗密闭性差、变形。

有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。

产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。

门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

7、上下水跑冒滴漏。

跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

8、水、电、暖、气的设计位置不合理。

包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置和日常生活要求不符，影响家具布置。

有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。

9、公用设施设计不合理，质量不过关。

如楼梯间位置不方便、楼梯宽度过小、电梯运行质量不稳定、公用照明设施不完善、消防安全设施缺乏等等。

二、造成房屋质量问题的原因

在中国经济飞速发展的今天，房地产行业在其中的作用不容忽视。

尽管国家部门对建筑工程的审查十分重视，但在房地产发展速度过快的环境里，不可避免的会出现许多问题。

建筑工程质量问题危害严重我国建筑行业发展空前，建筑工程质量呈稳步上升趋势，仍有一些在建工程和已投入使用的工程尚存在不少的质量问题，有些甚至严重危害到建筑结构和使用安全功能，如：

水泥地面空鼓、开裂、起皮、起砂，厨卫、屋面、外墙渗漏严重、窗缝隙大，下水道堵塞，厕浴问地面倒坡、积水，滴水线向内斜导等等现象。

更严重的是出现“豆腐渣工程”，有的建筑出现严重的不均匀沉降，个别建筑甚至发生整体坍塌事故，如2009年6月27日清晨5时30分左右，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区内，一栋在建的13层住宅楼倒塌，造成一名施工人员死亡。

查阅相关资料后，造成这些问题的主要原因可以总结如下：

（一）、地基和基础。

沉降观测未依规定进行：

依据规范规定，建筑物在建设施工过程中应按设计要求埋设沉降观测点并进行沉降观测，沉降观测单位在规范中也进行了相应的要求，且工程竣工后一定时期内仍需进行沉降观测，直至建筑物沉降速率达到规定的稳定要求。

然而在市场实际中偶有不进行沉降观测、或观测点在外墙装修过程中遭致破坏且不进行补（移）点、或埋设虚假观测点、或竣工后观测事项随之取消。

如未按要求进行观测，建筑物的最终沉降量是否符合设计允许的沉降值则不得而知。

上文提到的整体楼房坍塌事故再一次给我们敲响了警钟，地基和基础乃建筑物根本。

（二）、主体结构。

住宅楼层高偏差（负偏差）超过规范允许范围：

该质量问题常为住户、开发商和施工单位之间引发争议的突出问题。

为避免类似问题的发生，时下某些施工单位采取在主体结构施工过程中有意识地将层高在设计层高基础上增加1cm，此举虽解决了住户关于层高的争议，但未按设计要求进行施工，实为不妥。

造成层高负偏差超规问题的主要原因是结构施工过程中层高未严格按设计及规范要求进行控制或在装修施工过程中地坪未按设计及规范要求进行控制。

（三）、装饰装修工程。

在装修过程中，装修不当往往会导致墙体开裂，这主要体现在管线敷设部位之顺管裂纹、柱或剪力墙和砌体之间的连结部位裂缝、粉刷层空鼓开裂等等。

渗漏水问题亦是住户投诉的焦点。

渗漏水现象主要体现在厨厕、外墙及窗周部位，其中外墙及窗周部位的渗漏水产生的原因主要为外墙砌体及粉刷未按正确的施工工艺进行施工、或脚手眼未按规范要求进行堵塞、或窗子的安装存在问题、或窗框周边打胶不到位所致；厨厕部位的渗漏水主要分为两种原因：

一则在施工过程中防水未按要求进行施工而造成厨厕楼板或管根等部位渗漏，另则住户二次装修对原有防水进行了破坏。

还有一类常见的问题即室内有毒有害气体超标，此条问题主要表现在住户二次装修，住户二次装修过程中由于多种原因（如装修用木材、油漆涂料、石材等）导致室内有毒有害气体严重超标，且为数较多者亦根本未进行室内环境检测，该问题较为普遍的存在，极大地影响了人民的身体健康。

（四）、屋面工程。

屋面工程分部中存在的突出问题为渗漏水，产生的主要原因主要有：

施工过程中屋面的防水未按规范要求进行施工或屋面其他分项施工时致原有防水层破坏；住户对合格的屋面防水层进行的破坏（如太阳能的安装、屋面乱搭乱盖现象）；后期屋面的维护不力（如雨水口堵塞致使屋面长期积水）等。

（五）、电气工程。

在电气工程分部中存在的较为突出的问题主要为电线的敷设：

主要表现在二次装修时线径及开关插座的选择未经过计算，电线敷设未穿管及施工未按规范要求进行施工，埋下了火灾隐患。

（六）、节能。

外墙内保温二次装修的损毁所导致的问题，外墙内保温系统虽在一定程度上解决了安全问题，但二次装修对保温系统的损毁程度不容乐观。

三、房屋质量问题的避免以及应对措施

·商品房建设各方主体应积极履行自身的义务。

具体可归为：

1、供地阶段：

土地符合约定供地条件。

2、规划许可：

用地规划许可、工程规划许可。

3、施工许可：

施工企业应做到合法施工。

4、预售许可：

房屋达到预售条件。

5、竣工验收备案：

房屋竣工验收达到交付消费者的条件。

商品房的建设无疑在整个过程中举足轻重，这更是要求商品房建设各方主体积极履行一切应尽义务和职责。

在建设工程勘察阶段：

应根据建设工程要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境和岩土工程条件，编制设计良好的工程勘察文件；在建设工程设计阶段：

根据建设工程要求，对建设工程所需技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制全面的建设工程设计文件的活动；在建设施工阶段：

应依据建设工程设计文件的要求，对建设工程进行新建、扩建、改建。

在这当中，尤其是对工程的质量负责的义务，承包商必须保证房屋质量合格，对各项工程的质量负全部责任，在进行工程的施工、竣工及修补其任何缺陷时应遵守国家和地方的有关法规、法令或其他法律，不得隐瞒、欺骗消费者以及伤害消费者的合法权益。

住宅建设各方主体要本着以对人民、对社会高度负责的精神，进一步增强质量意识，真正牢固树立“百年大计，质量第一”思想，严格按照标准规范及设计要求进行建设施工。

上述所例举的诸如沉降观测、层高、楼板厚度、渗漏水等常见的质量问题若严格按规范标准要求及设计进行即可消除或达到标准要求。

·政府的相关部门应积极履行严格监督审批的职责。

解决房屋质量问题，不仅要靠承包商自律，还要有政府的监督作为有效保障。

在这个过程中，政府的相关部门应做到廉洁、高效，对不利于结构安全和使用功能的施工应予以坚决制止，最大限度的避免房屋质量问题的出现，以保障公民的合法权益。

·消费者应在购房前、购房时、购房后做到以下几点。

首先，在购房前，消费者应掌握一定的法律知识，对法律中商品房的相关规定有一定的了解。

我国涉及商品房销售的相关法律规范有：

民法通则、物权法、合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法。

接着，购房可大致分为两步：

看房和签订合同。

在看房时，我们就应该持有防患意识，应抓住重点，立足全局，做出正确的判断。

第一次观房的重点是区位选择（繁华度、易达度、公共设施配套度、自然条件、人口条件、文化条件）；第二次观房的重点是观看住宅环境（日照、通风、噪音控制、私秘性、绿化、道路）；第三次观房重点是住宅的健康和安全性（满足生理需求、满足生活需求、满足健康需求、防止事故、远离二废污染源、远离传染病医院）；第四次观房重点是发展商资信调查、房屋合法性调查；第五次观房重点是房屋品质（数量指标、质量指标、价格因素）；第六次观房重点是各种隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等等。

特别需要注意的是，部分开发商往往会贴出过分夸大商品房的虚假广告，这就需要消费者理智冷静的看待这些诱人的“毒药”，理性分析，再做决定。

和开发商签订合同更是关键所在，消费者应注意以下几个问题。

（一）、看证。

最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。

还应注意新建商品房是否取得《住宅交付使用许可证》。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，我们应要求对方向我们提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及房屋竣工验收书，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

确保将来顺利的办理产权证。

（二）、注意房屋面积的条款。

我们应注意建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法，要确保明晰。

（三）、注意涉及房屋质量的条款。

要详细地把质量要求写进合同。

如：

卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。

同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。

（四）、明确交房时间和预期交房条件。

（五）、注意补充协议。

由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般消费者很难完全搞懂，而且开发商往往在这些协议中限制消费者的权利，规避责任。

因此，消费者不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。

同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。

如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

（六）、明确退房条件。

如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。

1.实测面积和合同约定面积误差绝对值超过3%。

楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。

开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

4.开发商