房地产经济学课设.docx
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房地产经济学课设
城市建设工程学部
2011～2012学年度第一学期
房地产经济学
十堰市房地产市场发展现状及趋势分析
学生姓名贺小飞
学号0902********
专业工程管理
班级
（二）班
指导教师何丹
一、十堰市房地产市场现状
（一）楼盘的现状
近几年，国家对于楼市的各项新政频频出台，限购令、加息潮一波接着一波，这对于十堰的房地产开发商来说可算是不平静的。
为了刺激楼市，拉动需求，开发商纷纷打出不同的优惠口号以吸引消费者的眼球。
据十房网统计资料显示，2011年上半年新开楼盘11个。
翔龙·半山尚、东风阳光城二期、阳光·蓝山郡4号楼、上海城2号楼精装小户型、水印澜湾3号楼水印华府、南洋国际花园二期、京都华宇、九龙·太阳城、名城港湾、经济适用房项目东风佳和园、锦绣南山等。
2011年上半年各大楼盘售楼部：
售出房源近2100套（不含经济适用房项目）。
记者通过电询各大楼盘售楼部得知，截至6月30日，翔龙·半山尚500套房源共售出450套；东风阳光城二期300余套基本售罄；阳光·蓝山郡4号楼180套售出160余套；上海城二期精装小户型45套售罄；水印澜湾3号楼水印华府132套剩余房源110套左右；南洋国际花园二期320套售出170套左右；九龙·太阳城600余套售出590套左右；京都华宇66套售出40套左右；名城港湾326套房源售出307套；经济适用房项目锦绣南山426套通过摇号售出404套。
接下来，我们来看看十堰市今年的房价状况，以下列出了2011年具有代表性和影响力的开发楼盘的均价状况如下：
2011年十堰市最具人气楼盘排行榜
楼盘名称
所在位置
均价
日盛·中央华府
六堰山原市府路
8500元/M²
明想·凤凰香郡
北京南路27号
6550元/M²
阳光·蓝山郡
车城西路37号
6200元/M²
东方明珠城市花园
北京北路99号
7200元/M²
畔山林语
茅箭区武当路22号
6050元/M²
上海城
北京北路博物馆旁
8100元/M²
翔龙·半山尚
公园路89号
5500元/M²
和昌·豪景湾
车城西路9号
8800元/M²
水云间城市花园
人民南路三堰擂鼓台
7480元/M²
柳林春晓
北京路博物馆旁
7016元/M²
7月21日，市房管局在十堰城区2011年上半年房地产市场信息发布会上公布：
根据6月下旬对城区21个不同地点、不同规模在售楼盘的抽样调查不完全统计，城市中心区商品房销售均价达到6050元/m2（主要包括人民路、江苏路、朝阳路、北京路、公园路、东岳路沿线）。
这意味着十堰中心城区房价正式迎来“6000元时代”，中心城区均价破“6”，甚至有入“7”的迹象。
根据市房管局6月下旬对城区21个不同地点、不同规模在售楼盘的抽样调查统计，城市中心区商品房销售均价达到6050元/m2，去年年底为5700元/m2，2008年为3780元/m2，2007年为2550元/m2。
火车站至顾家岗一带商品房销售均价为3200元/m2，车城路、车城西路、汉江路与红卫片商品房销售均价为2800元/m2。
紧随其后的，是白浪片区，商品房销售均价为2700元/m2。
2011年上半年楼盘均价约4100元/平方米（不含经济适用房项目）同期记者了解到，翔龙·半山尚均价3500元/平方米；东风阳光城二期均价3800元/平方米；阳光·蓝山郡4900元/平方米；上海城均价5400元/平方米；水印澜湾均价4100元/平方米左右；南洋国际花园二期均价4300元/平方米；九龙·太阳城均价4000元/平方米；京都华宇均价4100元/平方米；名城港湾均价2800元/平方米左右；锦绣南山多层均价1728元/平方米，带电梯高层均价1798元/平方米。
由此我们可以看出十堰很多楼盘都是‘和风细雨’式的提价，鲜见大幅上涨的情况。
对于这种提价方式和开发商自身的营销需求密不可分，同时也不排除炒作的因素。
和很多一线城市及同等城市相比，十堰楼市发展态势是健康平稳的，这主要可以从相对较少的泡沫和稳定上升的房价予以衡量。
通过比较得出的，一是纵向比较，随着区域经济发展速度的加快和市民收入水平的提升，包括十堰在内的任何一个城市的房价均呈现上涨态势，但相对而言十堰房价涨势平稳，并没有过度狂热的局面；二是横向比较，和同等规模同等级别的城市比，如襄樊、宜昌和黄石，十堰在开发成本不菲的基础上房价水平却相对较低。
当然十堰楼市在金融危机的影响下也一度低迷，但在刚性需求和开发成本的支撑下，房价并没有出现大的波动，而且很快就告别了寒冬迎来了阳春。
而在此次国内一线城市楼市的火爆表现面前，十堰楼市依然按照自己的节奏‘行事’，虽然见涨但依然‘稳’字当头。
”
房价水平的高低是综合因素作用下的结果，比如城市的经济发展水平、产业结构、人口规模，还包括供需市场和消费接受程度等，当然最核心的因素还是成本。
这一点决定了房价中有一部分是开发企业所需要的利润空间，而且是合理的。
十堰楼市主要以自住为目的，投资成分很少，‘水分’也就很少，因而房价总体来看一直呈现平稳发展态势。
通过对当下十堰楼市的表现的分析，我们可以看出：
楼盘调价是正常的，是供求关系的直接体现，同时也是区域市场、楼盘品质及营销策略变化的体现。
此外，不容忽视的还有油价的不断攀升，进而导致开发成本增加。
在众多一线城市，土地市场的急速升温似乎传达出了楼市回暖的信号。
无论从全球还是国内形势上看，整体经济仍然处于低谷，因此目前就说回暖还为时尚早。
今年以来的楼市成交量反弹和土地市场升温都是此前积累需求的阶段性爆发。
无论是购房者还是开发商去年都采取观望，这部分需求是刚性的。
针对此次国内一线城市的亢奋表现，意味着一线城市楼市依然处于调整期，但对三线城市的十堰楼市而言几无影响。
（二）推动房价上涨的因素
随着十堰区域性中心城市建设步伐的加快，城市化水平将会进一步提高，十堰的住房需求将会进一步增长，十堰房地产投资市场将会出现加速增长的趋势。
第一是各县区工业园的建设已初具规模．企业入驻情况正有序进行．直接带来企业员工大幅度的增加．这些员工将成为住房消费的潜在用户，随之带来住房需求的增长。
第二是高速公路的建设，将城区与县区的距离有效缩短。
如“郧十”一级路以及郧十高速公路的建成通车，城区到郧县的距离将在10分钟左右。
十堰至房县高速公路的建设将房县与城区的距离缩短为1个小时之内。
届时，城区居民就有可能将住房消费放在这两个县，将直接带动其房地产开发的大幅度增长。
城市化进程的推进和消费结构的升级．为房地产加速发展提供了原动力，水平仍将保持年均1％左右的增长速度．意味着每年新增城市人口将在1．5万人左右．这将带来大量新增的住房需求。
不断增长的居民收入和储蓄存款，为房地产发展提供了重要条件。
2008年，全市职工年平均工资为19181元，比2004年增长30。
93％，城市居民年可支配收入为10535元．比2004年增长57．71％。
但是，在将来十堰房地产市场发展过程中，还存在一些问题和挑战，需引起重视。
建设用地紧缺和开发成本逐年走高带来的挑战。
十堰市这个山区城市，地势特点表现为“九山半水半分田”，几乎没有可供直接利用的平地．所有的建设工程都面临着要“开山劈地”，导致建设成本增加。
商品房空置面积大幅度上升带来的资金压力逐步显现。
近几年商品房空置率一直居高不下．特别是2006年以后。
商品房空置率都在35％以上，直接占压了企业（银行）的资金，仅2009年，全市商品房空置面积高达59万平方米．占压资金就高达13亿元以上．使资金本来就缺乏的房地产业，更加显得资金紧张．直接导致企业财务费用大幅度上升．企业盈利急剧减少。
在目前来看，十堰不管是从小区的产品形象、品质、消费能力来说，空间很大，高档小区、高档写字楼、办公住宅一体化等等业态都没有开发出来。
未来十堰房地产的走势肯定是好的，毕竟城市的会超过我们生活的发展，甚至会超过人们的想象。
但十堰房价在一定时期内将呈僵持状态，既不会快速上涨，也不会大幅下降，应该是一种温和调整的态势。
（三）消费者对购房的态度
目前，消费者的理性购房的态度逐渐成为了当前的主流。
理性的消费者在选房时，除了要求能享有优质的生活环境外，还需要房产具有较好的保值甚至升值功能。
近期我市房产市场成交量回升、成交价格温和上涨以及二手房放量走高的表现，说明在经过一段时间的观望调整后，真实需求正在逐渐释放，市场出现季节性复苏的苗头。
有关人士指出，理性购房之所以成为主流，究其原因，是我市住房供应量显著增加。
尤其是去年下半年住宅的集中供应，更是增大了我市房地产市场的保有量。
此外，日趋完善的住房保障体系，经济适用房和限价房的有力供应，银行的降息，减少第二次贷款买房的首付等因素，不同程度地促成了理性购房成为主流意识。
目前消费者的购房心态普遍显得更为理性，多看多比较成为主流，不盲目跟风，只有找到真正适合自己的房屋才是关键。
目前市场上，理性购房的越来越多，出手也更谨慎。
在新政实施前，我市楼市长期处在低迷的状态中，成交量也一度萎缩，其原因无外乎受到全球经济的整体影响和买卖双方对后市的不确定，而此次的政策正是打击到了由于前年涨幅过猛的房价不断的回归至理性，加上楼市近期成交的逐步放量，开发商在现场给出的折扣越来越多。
二．活跃的二手房市场
刘峰分析说，2008年以前的十堰市二手房交易市场一直不温不火，而在2009年第4季度出现了一个高潮，这3个月中，每天签约30套左右，3个月签约近3000套。
出现这种状况，原因是多方面的，既有国家宏观政策的调控，也有十堰市的“局部特征"。
国家政策是满5年的房屋二手房进入市场免征所得税，并且这个政策在2010年终结。
再加上十堰的房地产开发“上规模”始于2004年，至2009年也刚好满5年，于是，上市的二手房房源大幅增加。
二手房的需求队伍中，谁是主力军?
从房地产交易所和各大中介公司掌握的情况看，二手房的潜在或现实买家，主要是四类人群：
县市及乡镇购买者，因为经济原因，这些消费者购买新房有一定困难，因此选择了品质与之相差不多，而周边配套比较齐备的二手房；打工返乡、搬迁进城的农民，这部分人有一定的资金和置业需求，同时不要求过高居住条件；投资型购房者，他们看中二手房易出租、出售的优势，将购买二手房作为投资渠道；还有一些居住条件差，想通过二手房市场以小换大、以旧换新的购房者。
二手房的消费者，更注重的是实用和实惠。
绝大多数购买人群主要是看中二手房房价较商品房低，能够承受。
同时，二手房配套设施齐全，即买即住。
因此，住宅建筑面积在80_—100平方米、总价25万元左右、房况较好的二手房最受欢迎。
其次是交通便利、地段优势以及孩子入学的划片情况。
地处城区、商业中心的二手房以其地段优势备受青睐，十堰市二手房交易热点区域主要在城区主干道沿线，交通便利、周边学校、超市、医院等配套设施完善是二手房购买者最看中的“资源”。
三、问卷调查数据分析
通过对房地产市场部分消费者的调查，现就一些关键性的问题进行进一步的分析，分析如下：
（一）收入的高低决定着购房意向
通过问卷调查，我们发现消费者的购房目的取决于其收入的高低，根据如下分布图：
得出：
94%的消费购房是为了自己或家人住；4%的消费者是为了投资出租。
然而，我们还了解到，在有购房意向的受访人群中，大部分的高收入群体是为子女购房，低收入群体是为解决和改善住房问题。
在没有购房意向的受访人群中，高收入者是因为有住房而不需要购买，而低收入家庭是因为经济困窘而买不起房。
从整体人群而言，个人月收入在2000元到4000元的人群中，很多人错过了在楼市低迷时候购房的机会，楼价居于高位的时候，他们的承受能力又有限，因而一直处于观望状态。
这些人一直在寻找性价比高，又处于比较适合自己居住地段的住房。
在楼市价格调整到自己能够接受的范围以后，买房，改善自己居住环境的意愿就比较迫切了。
同时，部分外来务工者也表示了购房的意愿。
从这个意义上来说，房屋的主要需求对象，可能由以前的收入较高人群，逐步向收入中等和偏低人群转移。
换句话说，当房价趋向平稳以后，原来难以承受高房价的普通百姓，需要改善居住条件的愿望就显得更加迫切。
（二）国家的宏观调控对十堰房价的影响
经过对问卷进行统计，我们了解到，被调查的大部分消费者对于在国家出台了一些宏观调控政策以来，对目前十堰房价的状况还是不容客观的，其具体的分析图如下：
从图上可以看出，在被调查的50个人当中，有37位消费者也就是74%的消费者认为在国家实施了宏观调控以来，十堰的房价略有上涨；而有18%的被调查者则认为房价有所松动；只有少部分人则认为房价停止不动。
从图上可以分析得，在国家实施相关的宏观调控以来，其政策对十堰的房价还是有比较大的影响的。
据调查,十堰土地资源稀缺，竞拍成本高，尤其在中心城区更是如此。
旧城改造拆迁密度和难度大，拆迁成本自然也高。
建筑安装成本增加，尤其是建材、人工成本近两年上涨较快。
政府针对房地产行业出台的各种征收费用的新政策，使开发项目前期费用（如城市基础设施配套费、水电暖配套的报装费、墙革、人防、消防、绿地、规划设计费、白蚁治理、税费等）成本逐年增长。
此外，诸如销售推广、运营管理、品质提升及一些不可预见因素的费用亦呈现上涨态势。
由此看来，十堰房价的上涨，跟其特殊的地理位置有着不可忽视的内在联系。
（三）开发商的利润率水平
在谈到开发商目前的利润率水平时，可能大部分消费者都会不谋而合的认为开发商目前的利润水平是非常高的。
当然，我这样说也不是没有依据的，来看看下面的分析图我们就知道了：
从以上数据我们可以看出，在被调查的50个人之中，有过大半数的消费者也就是46个人认为，目前开发商的利润水平居高不下；而只有一少部分的人则认为其利润水平处于正常；然而却没有人认为其利润率是处于较低水平。
当我调查了，认为其利润水平高的这部分人才了解到，他们之所以这么认为，究其原因是由于，开发商目前在开发楼盘时，向银行融资和项目借贷还是很容易。
这就导致了开发商在开发楼盘时的资金来源很容易，最终致使了房地产价格的居高不下。
此外，如今的房地产政策放弃了早期约束并逐步改善住宅消费的目标转而过度依赖房地产拉动经济增长。
这种片面的产业政策形成一种独特的财富模式，将迫使资金大量流向房地产而非急需的高科技和工业化大生产行业。
它将消耗掉太多的资源，同时，开发商的利润水平也是连连上涨。
（四）对楼市调控最有效的政策
近几年，国家相继出台了一些针对房地产市场的一些新政策，其目的都是为了抑制房价的上涨。
但在消费者的眼中，究竟哪项政策的出台对楼市的调控最有效呢?
根据我们所调查的结果显示，大部分消费者认为对针对开发商出台的政策最有效。
其小相关的数据如下：
从上述图中我们可以看出，有接近半数的人认为，严控开发商融资和项目贷款对楼市的调控最有效；而有22%的消费者则认为二套房首付比例及利率的提高对楼市的调控比较有效；而20%的人则支持保障房供应量大增这一政策；而只有10%的消费者坚持房源，按套标价。
从上边的数据可以肯定，正是因为目前房地产开发商的利润率水平居高不下，才导致大部分消费者坚持拥护严控开发商融资和项目贷款这一政策。
正是因为，开发商向银行的贷款途径很容易，所以才会一连串的导致房价最终的上涨。
进而直接对消费者的利益产生了影响。
（五）十堰未来房价的预测
对于大部分消费者来说，房价是他们最为关注的焦点。
房价的高低，直接决定了他们购置房子时，所要花费的资金的多少。
而对于未来房价是涨是跌，却成为当下消费者茶余饭后经常谈论的话题。
这次的问卷调查中，就有很多消费者对未来的房价进行了推测，以下就是相关数据：
从上述图中，我们可以看出，有76%的消费者不看好未来的房价，其仍然有上涨的可能；而有16%的消费者则坚信其房价将会在高位停滞徘徊；只有一少部分人看好房价会下跌或者会小幅回调。
根据相关资料显示，十堰未来的房价还会上涨，据相关部门统计全国100个大中城市的平均房价目前约为5000元/㎡，而十堰城区的商品房平房均价约为6050元/㎡，十堰商品房的均价要低于全国100城的平均水平，所以由此看来十堰未来的房价势必上涨。
四、十堰市房地产市场未来发展趋势
面对当前房地产市场的泡沫不断，国家相继出台了一些相应措施，最有代表性和影响力就是“新国十条”。
相应的十堰市也出台了一些相应的政策，其内容如下:
1.二套房首付提高至50%，三套房限贷；2.三年来首度加息，7折利率叫停；3.“鄂六条”出台；4.十堰城区廉租房租金标准确定为每月每平米0.8元；5.十堰公积金二套调为50%二套既认房又认贷停三；6.十堰房地产专项治理工作正式启动严查违法行为；7.开发商取得预售许可10日内公布房源价格；8.十堰市公积金存贷款利率上调比商业贷款幅度小；9.十堰拟降低保障性住房物业费听证会下调10%；10.新《婚姻法》出台。
这一系列的政策的实施就是为了调控房地产市场，从而抑制房价的上涨。
十堰09年经历了“倒海翻江卷巨澜”的过程，10年在调控政策层层重压之下，年底时“惊回首”，房价仍是高得“离天三尺三”，在几个月的价平量缩之后，近日重又现“快马加鞭未下鞍”、量价齐升的局面。
展望2011，十堰房价是涨是跌？
其实在流动性充裕、通货膨胀、物价普涨的环境下，假使房价不涨，只是横盘的情况下，相对其它物价来说，便已是下跌了。
然而，在笔者看来，这样房价不涨不跌的情况，依然是求而不得的奢望。
2011十堰房价，极有可能会继续上涨。
原因在以下几点：
其一，商品房价重新上涨趋势确立。
当前调控政策重重，归纳起来无非是一方面压制地产商即卖方的融资渠道，一方面降低购房者即买方信贷杠杆、限制购买数量以阻止房地产泡沫化趋势。
但最近的量价齐升，已为去泡沫化以后的房地产走势写下注脚：
卖方不需降价回笼资金就足以熬过冬天，而买方也不需杠杆就已有足够资金和意愿进行购买。
如果没有更多的外力作用，这样量价齐升的趋势，很可能将会持续。
其二，未预见更严厉政策出台。
中央经济工作会议并未定出明年商品房价调控的明确目标和任务，目前看,似乎不会有更加严厉的措施出台。
该会议给房地产市场部署的主要任务是大力发展保障性住房，此外，有消息称上海重庆将出台房产税。
然而，由于以下将提到的原因，不论是保障性住房建设，还是房产税，都不能对商品房价格产生压制，相反，还可能起到推涨作用。
其三，现有机制下，保障性住房建设未必能压低商品房价。
保障性住房建设，在以前几年，一直处于完成度远低于目标的状态。
现在住建部又定下1000万套的目标，能否达成，首先要打一个问号。
即便迅速全部完成，由于保障性住房保障的是最低收入阶层，并不会对现有的商品房购买群体造成大量分流。
现有机制下，建设保障性住房的地和钱都需要从地方政府手中拿：
保障性住房用地将进一步减少商品房用地的份额；要过度倚重商品房土地出让金过活儿的地方政府拿钱补贴盈利微薄的保障性住房建设，可以想见，长远来说，地方政府有更大动力来提高商品房土地出让价格，从而最终令商品房购买者付出更高的成本。
另一方面，保障性住房的分配，由于不是市场机制，谁能保证不再出现马化腾的“经适房”和杨澜的“廉租墅”？
低效和不公平的分配，对全社会来说，是一种资源的浪费，将令真正需要商品房的人付出更高成本。
其四，房产税前景尚不明确。
毋庸置疑，房产税的最终付费群体还是商品房购买者。
最理想情况，无非将未来每年要缴纳的税款按一定成本折现，从而降低现价价格。
但现价降低的部分，迟早都要从未来的税款中缴纳回去，对购买者的实质负担，没有任何减轻。
此外，上海重庆的房产税细则尚不得而知，有传闻只对增量进行征收，不对存量征收。
如果真是如此，在房产税推出之前，必然会引起一波抢购浪潮，推高房价。
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