房地产项目工程管理措施及实施细则.docx
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房地产项目工程管理措施及实施细则
第一部分工程质量控制办法……………………3
第二部分工程进度控制办法……………………9
第三部分工程成本控制办法……………………11
第四部分现场签证管理办法……………………16
第一部分工程质量控制措施
一、工程质量控制的目标：
确保公司开发的工程项目在验收后质量达到公司预定的质量目标。
二、工程质量控制的具体过程与相应措施
1、熟悉工程质量控制的系统过程，以便在各个环节进行质量控制。
施工准备质量控制
1、质量控制系统组织
2、质量保证体系、施工管理人员资质审查
3、原材料、半成品及构配件选择质量控制
4、机械、设备检测器具质量控制
5、施工方案、施工计划、施工方法、检验方法审查
6、工程技术环境监督检查
7、现场管理的监督检查
8、技术、新工艺、新材料审查把关
事前控制
图纸会审及技术交底
开工申请，把好开工关
事中控制
1.工序控制施工过程质量
2.工序之间的交接检查控制中间产品质量
3,隐蔽工程质量控制
事后控制
1.调试、试车
2.验收文件审核
3.竣工检验
质量评定
1.设计变更与图纸修改的审查
2.工程质量评定
3.工程质量文件审核与建档
2、影响工程质量的因素，从而有针对性的去进行预控。
3、相应控制措施
3.1审查承包单位及人员的技术资质与条件是否符合要求，审查合格认可后，方可上岗施工，对不合格的队伍及人员要求撤换，对特殊作业、工序、检验和试验的人员还须有资格证书或上岗证书，交项目部资料室存档。
3.2认真审核施工队伍的质量控制系统组织与保证体系是否健全，不健全的地方加以修正与完善，监督检查施工队的质检员到位情况与操作过程。
3.3对工程所需的原材料、半成品、构配件实施从采购、加工制造、运输、装卸、
进场、检验、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。
3.4审查施工承包单位提交的施工组织设计，对其中的施工现场总体布置，施工组织技术措施、施工程序、机械设备、主要项目的施工方法等内容的合理性、可行性、经济性、安全性进行正确、科学的评估与调整，杜绝任何质量隐患的存在。
3.5建立或完善自已各专业的质量检查、隐蔽验收制度及监控体系，做好监控准备工作，使之能配合工程的质量控制需要。
3.6建立施工图设计监理环节，达到控制设计质量和工程成本的目的；项目部内部深入消化设计图纸，对图纸中存在的问题进行分类指出，组织各相关单位进行设计交底与图纸会审。
3.7监督施工单位的质量控制自检系统的具体操作，对在施工中不能胜任的质检员，可要求撤换，当其组织不完善时，应促使其完善与改进。
3.8监督与协助施工单位完善工序质量控制，及时检查与审核施工单位提交的质量统计分析资料和质量控制图表，以便工程质量的控制。
3.9在施工过程中对关键工序，隐蔽工程实行跟踪监控，全过程、全天候，以达到质量隐患消除在过程中，严格工序间的交接检查与隐蔽验收，确认其质量符合要求后，才能进行下道工序，否则返工处理。
3.10对施工现场所使用的材料与设备必须经过公司、监理单位对其品牌、型号验证、产品合格验证、质量保证验证，以及按规定抽样送检合格后方可进场使用，杜绝以假充真、以次代优，先用后检，以及不合格的产品进入施工现场，一经发现将采取严厉的制裁措施。
3.11在跟踪检查过程中，发现不按图与规范要求施工的项目，必须马上通知施工单位立即整改与返工。
3.12严格按照设计图纸、设计文件及规范要求对隐蔽工程、分项、分部工程执行验收，待验收合格签字后方能进行下一步的施工。
3.13各专业工程师记录好自已的质量日记，不定期地召开现场质量协调会，报告质量动态。
3.14组织监理单位、设计院、质监站和公司其他部门对工程进行初验与核验，评定质量等级。
3.15工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程部和监理单位验收。
通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。
承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承包人可进行隐蔽和继续施工。
验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验收。
3.16工程师不能按时进行验收，应在验收前24小时以书面形式向承包人提出延期要求，延期不能超过48小时。
工程师未能按以上时间提出延期要求，不进行验收，承包人可自行组织验收，工程师应承认验收记录。
3.17经工程师验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，承包人方可进行隐蔽或继续施工。
三、施工阶段质量控制的依据
1、工程承包合同文件
2、设计文件
3、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。
4、工程项目质量检验评定标准，如《建筑工程质量检验评定标准》、《建筑给排水与煤气安装工程质量检验评定标准》、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》及《电梯安装工程质量检验评定标准》等。
5、有关工程材料，半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。
6、控制施工工序质量等方面的施工及验收规范。
7、施工质量控制流程图：
需返工需整改
不合格
8、分部隐蔽工程签认流程图：
自资
检料
整实整
改物
不
合改
合格格
9、材料设备验收流程图：
10、质量事故处理流程图：
第二部分工程进度控制办法
一、确定工程进度控制的目标
1、编制施工进度总计划，确保工程进度主控点及工程进度目标。
2、对施工总进度计划目标从不同专业、不同角度进行层层分解，仔细编排，形成施工进度控制目标体系，以利于各专业、各分项、分部工程和材料、设备的具体进度控制。
二、进度控制的内容与程序
1、编制工程项目施工进度控制工作流程。
2、编制施工阶段控制工作细则。
3、审核施工单位提交的进度计划。
4、召开开工动员会（第一次工地会议），实施工程的全面展开。
5、协助承包单位实施进度计划。
6、监督施工进度的实施。
7、组织现场协调会、保证工程进度顺利进行。
8、了解工程项目的实际进展情况及时向公司提交进度报告。
三、施工进度的具体控制方式
1、定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表的资料，与工程进度计划进行对比。
2、深入施工现场、跟踪检查工程项目的实际进展情况是否达到计划要求，当实际进度发生偏差时，应立即采取措施赶上进度。
3、采取组织措施、技术措施及经济措施来督促与控制施工进度，促使工程进度均衡、有序、有计划的推进。
4、采用新工艺和先进的技术，缩短工艺过程和工序间的间歇，达到加快进度要求。
5、承包人应当按照协议书约定的开工日期开工。
承包人不能按时开工，应当不迟于协议书约定的开工日期前7天，以书面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。
工程师应当在接到延期开工申请后的48小时内以书面形式答复承包人。
工程师在接到延期开工申请后48小时内不答复，视为同意承包人要求，工期相应顺延。
工程师不同意延期要求或承包人未在规定时间内提出延期开工要求，工期不予顺延。
6、因建设单位原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面形式通知施工单位，推迟开工日期。
并相应顺延工期。
7、暂停施工：
工程师认为确有必要暂停施工时，应当以书面形式要求施工单位暂停施工，并在提出要求后48小时内提出书面处理意见。
施工单位应当按工程师要求停止施工，并妥善保护已完工程。
施工单位实施工程师作出的处理意见后，可以书面形式提出复工要求，工程师应当在48小时内给予答复。
工程师未能在规定时间内提出处理意见，或收到施工单位复工要求后48小时内未予答复，施工单位可自行复工。
因建设单位原因造成停工的，相应顺延工期；因施工单位原因造成停工的，由施工单位承担发生的费用，工期不予顺延。
8、工程进度控制流程：
第三部分工程成本控制办法
一般建设项目的生命周期分为决策阶段、计划与设计阶段、实施阶段、交付阶段。
建设项目全过程造价管理是对基于建设项目的四个生命周期所产生的所有活动进行管理、控制。
通过全过程造价管理、全要素造价管理、全风险造价管理和全团队造价管理，减少和消除项目建设过程中无效或低效活动以及努力改善项目活动方法去控制项目造价，从而达到控制项目工期、成本和质量三要素的管理目标，实现项目价值的最大化。
一、项目的决策阶段：
在编制项目建议书及开展项目可行性研究时，造价管理由工程部针对项目情况提供类似工程经济效益、成本指标与经济可行性分析研究，由财务部评价。
二、项目的计划与设计阶段：
（一）立项阶段工程成本管理
根据项目开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
工程部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担，将项目的前期开发成本构成详细列表分析完成。
如：
征地费用尽量合理，力争规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。
（二）、规化阶段的工程成本管理
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论（对一些规划设计中影响工程成本的技术经济指标，预算人员应到位参与进行核算评估），严格审批。
（三）项目的设计阶段：
1、初步设计阶段：
初步设计阶段是整个设计构思基本形成的阶段，在此阶段工程部应经常保持与设计院的联系，针对多个设计方案结合项目的定位,以工程部牵头，营销管理部、综合管理部参与工程设计方案的审查，及时对设计方案进行技术经济比较，设计方案审查确定后，由预算人员编制出《初步设计总投资概算》与设计单位编制的《初步设计总投资概算》分析比较后形成《汇总概算报告》报公司总经理等领导审核批准。
2、初步设计阶段评审：
初步设计方案确定以后，由公司总经理会同各副总经理及其它领导，组织工程部、营销管理部、综合管理部对确定的方案进行再审核、研讨、论证；目的主要是验证结构的合理性、经济性（包括主要的经济指标）是否达到了优化设计要求；设备的选型是否科学合理，尽早发现问题，避免造成以后在施工过程中出现建筑、结构等设计方面的浪费，从而达到在设计阶段的投资控制、降低工程成本之目的。
3、采用限额设计：
经公司审核批准的总投资概算即作为项目投资控制的总目标或限额设计的总目标，工程部根据总投资概算结合各专业的特点分解控制经济指标，并将各专业分配的投资控制指标及时下达给设计院进行施工阶段的施工图设计，在整个设计过程中，做到边设计、边分析，尽可能的达到技术与经济的统一，在项目的施工图设计阶段由工程部专人管理设计并与设计方做好充分沟通。
对于施工图应从设计任务书中明确有关经济技术指标，比如限制每平方米钢筋用量，要求设计方对于结构计算时在保证使用安全的前提下最大限度取荷载接近最小值，尽量采用构造配筋，以降低钢筋用量、混凝土强度等级、减小混凝土构件截面尺寸、选用合理的基础类型及埋深，设计时尽量选用市场成熟材料及采用本地成熟的施工技术能施工的方案。
4、施工图设计概算：
由设计单位编制设计概算，由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位对设计概算进行审查，审查工程概算是否根据本项目的自然条件、方针、政策编制；审查建设规模、建设标准；审查编制方法、计价依据、工程量、钢材、木材、水泥、砖是否正确，设备规格、数量、配置及价格是否合理；审查本项目建设其他各项费用，技术经济指标。
5、施工图优化
（1）专家、咨询机构优化：
特殊的、技术复杂的项目通过业内的资深专家、咨询机构对项目技术方案提出合理的评审意见。
（2）公司内部优化：
设计方提供施工图设计成果后，由公司各技术职能部门共同对施工图进行技术经济指标的比较，进行内部审查。
审查设计成果是否符合设计任务书明确的有关经济技术指标，是否存在不成熟的技术方案，是否有更经济的技术方案替代，施工图设计成果深度是否符合项目建设要求。
主要从合理降低成本的角度提出意见方案，比如方案成本比较、施工图构造做法方案比较、建筑材料及设备选型比较等，从资源、技术、施工方案等方面规避项目风险，达到施工时减少出现变更、签证的目的。
（四）项目工作发包与合同订立阶段
1、项目招投标阶段：
（1）由工程部分析项目施工过程所包含的工序以及工序构成的全部分部分项工程的关系，合理划分施工标段。
（2）招标范围的确定：
编制招标文件之前，由工程部根据项目在施工时所采用的施工方案、分部分项工程之间的衔接，确定每一标段所包含的范围。
比如：
土建室内及室外装修到什么程度；哪些材料为指定品牌、价格；甲供哪些材料；给排水室外到什么程度、卫生洁具是否安装及其品牌价格；电气室内到什么程度等。
（3）招标控制上、下限值的编制、确定：
由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位审核报公司确定。
根据优化后的施工图，结合市场成熟的施工技术方案、建筑材料市场价格、市场人工工资、设备与周转材料市场价格编制项目的招标控制上、下限值，招标时公布上、下限值，投标报价在上、下限值内最低的投标人又能最大限度的满足项目要求的为中标人。
（4）投标人资格确定：
由工程部、综合部对投标人的资质与合格条件联合审查后，报公司确定投标人，目前一般的施工项目承包都是基于施工项目经理为中心进行，因为项目法施工承包决定了项目经理是项目施工实施过程中的全面管理者，施工项目经理是项目目标的全面实现者，既要对建设单位的成果目标负责，又要对施工企业负责，是施工项目责、权、利的主体。
为此，需慎重选择在业内具有良好口碑、信誉又有经济实力施工项目经理是项目建设成功的另一关键因素。
2、合同订立阶段
为更好的规避风险一般工业与民用建设项目采用总价包干，不能包干的也要在合同中明确结算标准与条件。
同时综合项目的融资、按揭、滚动开发情况确定施工过程的付款比例。
三、实施阶段
1、施工组织设计：
工程开工前对施工组织设计进行审核。
施工方法的不同，对工程造价影响很大，采用经济技术比较方法进行综合评审，加强投资控制。
审查施工组织设计中各种不合理施工措施增加的费用，并防止各种索赔事件的诱因包含在其中，做到事前控制。
2、设计变更：
施工中凡涉及变更的项目（结构变更、构造变更、技术变更、材料变更、工期变更、工程联系单等），防止由此可能产生的施工方对公司的工期索赔、造价索赔，变更前均应有严格的流程，变更项目的请求应进行必要的评估，以确定该变更项目会带来的造价变动和拖延工期代价。
所有建设项目变更的文件、资料和数据都是项目造价控制的依据，必须进行严格的文档化管理。
3、工程签证：
工程施工过程中，工程部在工程建设过程中定期或不定期的对工程实行监督检查，并在监督检查过程中做好相关原始数据收集整理，以对施工方以后的签证进行核实。
工程部在签证事项发生前应通知预算人员共同对将发生签证的事项作原始记录，工程完工验收合格后，共同会签（详见工程现场签证管理办法）。
4、严格控制工程进度款的支付通过对工程进度款支付控制，保证投资、工程质量和工程进度。
只有按图施工，并通过质量检验合格，计量核实的工程项目进度款，才获准支付。
四、交付阶段
1、工程验收阶段：
参与分部分项工程验收、工程竣工验收，主要从合同方面核实工程竣工内容是否符合合同条款、签证情况。
2、工程结算与审计：
（1）工程结算：
视项目情况，工程审计实行初审、复审，其中一名造价工程师初审的结果，由另外的造价工程师进行复审。
且一个人不能既做初审，又做复审。
（2）工程审计：
审查计价依据是否齐全：
包括①合同②施工图、竣工图；③设计变更；④工程签证；⑤图纸交底会审纪要资料；⑥定额、规范、标准图；⑦隐蔽记录⑧材料价格资料。
审查工程量：
包括①工程量是否属于合同内容。
②工程量是否与计价依据相吻合。
计价与计费：
根据审核的工作量及计价的依据，套用相应单价及计费。
（3）审计报告：
每一份结算审核后，应出据审计报告，审计报告内容含施工方报审金额，审计审定金额，审计所采取的依据。
审计报告由施工方签字、盖章确认后交工程主管领导签字最终确认，审计报告一式两份。
（4）审计结果存档：
审计报告最终确认后，审计报告所涉及的原始资料依据，全部移交存档。
五、工程成本管理制度
1、适用范围及业务职责。
（1）工程部组织预算人员和委托的预算代理单位负责工程合同的签定和预（结）算（标底）的编制与审核；
（2）工程部负责所有工程形象进度的审核；并根据工程部确认的形象进度，进行工程进度工程量和工程进度款的审核；
（3）工程部负责所有工程现场经济签证或隐蔽项目真实性的确认（关键部位必须要有影像资料存档）；工程部预算人员和委托的预算代理单位按照现场经济签证管理制度对经济签证合法性及有效性进行审核签字；
2、工程进度款的拨付应在施工合同约定的前提下，由承包商提出付款申请，工程部在合同约定的时间内结合工程进度认真审查确认形象进度和工程量，并根据合同或协议严格把关，应根据合同明确的支付条款，在填报支付申请时注明，留底备查。
3、工程进度款或工程款支付，应有经公司批准的工程合同和工程预（结）算书为依据。
特殊情况下，应有已批准的支付项目清单。
4、工程设计费用，在批准的设计合同上已经载明支付款项，在填报支付申请时，应附该项合同备查。
5、工程勘察、测量、检测费中预付款（或定金），应在已批准的合同上载明。
款项支付申请时应附该项合同备查。
6、工程勘察、测量、检测费的结算或中期付款支付，应以工程部为主，会同监理、预算人员对成果进行验收，并审查项目结算清单，报公司总经理审批并签署。
7、工程竣工结算的，在收到施工单位竣工结算报告后按合同约定的时间核算完毕，
工程部应及时把施工中发生的设计修改、设计变更、地基处理、甲供（控）材料、品种、数量等整理有序，会同施工单位、监理单位确认工程量及变更价款。
预算人员应负责结算资料的收集、积累、整理、归档，工程部负责施工文件和材料采购、领用等资料收集、积累、整理、归档，以备竣工结算审查之用。
8、竣工结算的审查，由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位主办，并按预（结）算审核、审批程序报审。
9、甲供（控）材料和设备由工程部根据材料、设备采购招标结果和公司领导审批意见作出甲供（控）材料和设备采购款项清单，报公司领导批准。
10、配套工程的工程款的付款申请，由主办单位提出工程款清单交工程部审查，报公司领导审批。
11、工程款支付流程
12、工程造价调整审批程序
第四部分现场签证管理办法
一、为有效地控制工程造价，明确变更、签证的权限范围，加强现场施工管理，确保工程安全及质量要求，同时为工程结算提供客观、真实、准确的依据，认真做好现场签证及有效控制签证流程，特制定本管理办法。
二、现场签证管理
1、工程部应本着对企业负责的精神，以高度责任心对施工单位上报的工程签证从严把关，在分清责任，能准确定量的前提下认真审核后予以签证。
2、工程签证单的格式：
A、技术核定单以建设工程技术核定单的统一格式为准；
B、经济签证单以本规定提供的统一格式为准（附：
工程技术经济签证单），否则属无效签证。
3、工程签证由施工单位上报，监理单位核定工程量并签字盖章后上报工程部，交甲方现场工程师和现场预算员核定准确无误后由工程部经理签字有效并执行，当月月底统一上报公司备案。
4、签证必须达到量化的要求，必要时须用简图标注，简图必须按施工图绘制标准与要求绘制，对工作事实的表述应清晰而简明，以致使未参加现场签证的人员日后可以结合其他文字资料读懂，并可以进行费用计算工作。
工程签证单上的每一个字、每一个字母或每一个计算式都必须清晰准确,每一种材料的名称、规格及数量必须标注明确，否则不予签证。
4、对于不属于合理签证的应在签证单上说明原因并注明“不予签证”字样。
5、在工程承包范围以外的签证，必须遵循“先洽商经建设单位同意后方可实施”的原则；签证必须手续齐全才能按实签证，签证内容必须真实，计量准确，要有计量过程或计算表达式。
6、现场经济签证由工程部负责确认事实签证，预算人员负责确认工作量。
7、签证单由施工单位填写申报，一式三份，建设单位二份、施工单位一份，签证审定量以建设单位最小或最低意见为准。
有附页时，签证单需注明附页内容、页数，相关部门签证人员同时对附页签意见。
8、工程签证单的填写、签证必须规范：
A、签证的时间准确、内容真实；
B、按时间、专业、顺序连续编号，不得断号；
具体实施办法：
①、建筑专业：
TJ-00？
；
②、安装专业：
AZ-00？
。
C、更改内容明确、图示准确、便于计量；
D、用词简洁、准确；
E、空白处要划线；
F、签证单须明确工程量，须注明签证发生的依据文件。
9、设计变更通知书必须由原设计单位下达的，必须要有设计人员的签名和设计单位的印鉴。
因公司自行修改的设计变更或由甲方现场人员发出的局部小变动，也属变更，但必须要有工程总监的签字并征得设计人员的认可，签证方可生效，设计变更通知书是编制结算的合法依据。
对于涉及到费用增减的设计变更，按照“设计变更管理办法”公司总经理同意变更后才能实施。
10、紧急（抗洪、抢险、自然灾害等危急公司财产）的口头变更指令或临时任务，发生时可口头通知预算部，预算部在24小时内确认工作量。
11、工程签证单必须经施工单位的项目负责人签字并盖章。
三、可签证的施工内容:
1、合同签证，主体和装饰工程中的隐蔽工程签证，还有一些预算外用工、用料或由于甲方原因引起的返工费，装饰材料规格、质量及价格的签证，合同承包范围之外的临时性工作。
2、工程变更通知单中工程量需在现场确定的工程内容。
四、不可签证的施工内容：
1、未经验收或验收不合格的工程不予签证。
2、施工单位临时设施的围墙、宿舍、办公室、临时给排水管、电器线路等在国家预算定额规定范围内的工程。
3、施工单位超出设计图纸范围和自身原因造成停工，或达不到设计和规范要求而返工增加的费用项目。
4、施工单位承诺免费为我公司承担的工作内容不予签证。
5、不符合合同要求的工作内容不予签证。
五、签证的时效性
1、临时性工作、工程变更通知单所含内容完工后，施工单位必须在3天内提交签证申请，工程部在收到施工单位送交经济签证单起48小时内，现场工程师必须验收，合格者给予签证。
隐蔽工程必须先签证后隐蔽。
2、工程变更通知单含内容涉及楼层、部位较多，一时完成不了的，其验收纳入相应的分项分部工程，但仍需在全部完工后进行签证。
3、工程变更通知单内容进行签证时应附有该通知单复印件。
工作内容完成，验收合格后14个工作日内，施工方及时提交签证手续。
超过14个工作日，视为自动放弃。
4、工程部必须按签证事件发生的时段按时签证或签字，预算人员必须按时核实工作量。
5、承包人在双方确定变更后14天内不提出变更工程价款报告时，视为该项
变更不涉及合同价款的变更。
六、签证责任人及程序：
1）签证责任人：
工程部有签证权限的人员为工程部总监、土建现场工程师、安装现场工程师；
2）签证程序：
1、技术核定确认单流程：
2、工程签证确认流程：
七、经洽商的工程签证内容施工完毕并经监理、甲方验收合格后，工程部应督促施工督促施工单位5日内上报工程签证单，并在收到工程签证单10日内确认完毕，予以签证，当月上报公司备案。
工程部无法确认的工程签证（如大的施工方案因现场实际情况发生变化）在收到后10日内上报公司解决。
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