国际商贸城项目投资计划书 归档资料.docx
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国际商贸城项目投资计划书归档资料
国际商贸城项目申请报告
第一章：
申报单位及项目概况
一．项目申报单位概况：
二．项目概况：
第二章：
发展规划.产业政策和行业准入分析
一．发展规划分析：
二．产业政策分析：
目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。
但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。
因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出：
“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。
积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。
”
《国务院关于促进流通业发展的若干意见》提出：
“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施，扶持流通企业做强做大，在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。
地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。
积极运用财政贴息等政策措施，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度。
”
为适应全面建设小康社会，促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008年3月发布了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。
物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。
一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。
2009年3月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印发了《物流业调整和振兴规划》。
随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。
根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。
《物流业调整和振兴规划》的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。
项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。
本项目的建设属于《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。
三.行业准入分析：
为规范危险化学品生产企业的项目申请，根据《中华人民共和国安全生产法》、《危险化学品安全管理条例》、《危险化学品生产企业安全生产许可证实施办法》等有关法律、法规和规章的规定，工业气体分装企业应具备以下条件：
一、企业选址布局、规划设计以及与重要场所、设施、区域的距离应当符合下列要求：
（一）国家产业政策；当地县级以上（含县级）人民政府的规划和布局；新设立企业建在地方人民政府规划的专门用于危险化学品生产、储存的区域内；
（二）危险化学品生产装置或者储存危险化学品数量构成重大危险源的储存设施，与《危险化学品安全管理条例》第十九条第一款规定的八类场所、设施、区域的距离符合有关法律、法规、规章和国家标准或者行业标准的规定；
（三）总体布局符合《化工企业总图运输设计规范》（GB50489）、《工业企业总平面设计规范》（GB50187）、《建筑设计防火规范》（GB50016）等标准的要求。
二、企业的厂房、作业场所、储存设施和安全设施、设备、工艺应当符合下列要求：
（一）新建、改建、扩建建设项目经具备国家规定资质的单位设计、制造和施工建设；涉及危险化工工艺、重点监管危险化学品的装置，由具有综合甲级资质或者化工石化专业甲级设计资质的化工石化设计单位设计；
（二）不得采用国家明令淘汰、禁止使用和危及安全生产的工艺、设备；新开发的危险化学品生产工艺必须在小试、中试、工业化试验的基础上逐步放大到工业化生产；国内首次使用的化工工艺，必须经过省级人民政府有关部门组织的安全可靠性论证；
（三）涉及危险化工工艺、重点监管危险化学品的装置装设自动化控制系统；涉及危险化工工艺的大型化工装置装设紧急停车系统；涉及易燃易爆、有毒有害气体化学品的场所装设易燃易爆、有毒有害介质泄漏报警等安全设施。
为确保企业安全生产，项目采取了以下安全措施：
1、危险物料的安全控制。
各液态物料严格控制在规定压力、流速范围内，并在密封条件下运行。
2、装置房以及各充装平台设置手提干粉灭火器。
3、所有设备设静电接地，物料管道做静电接地处理。
4、区内配置地上消防栓、干粉灭火器等器材。
5、供配电安全措施。
装置区内氧气生产区所有电气设备均为防爆设备，线路采用穿管敷设并密封。
6、设备、管道、钢结构设静电接地保护。
7、压缩机噪声应控制在85分贝以下，接触噪声人员应按照劳动防护要求配备符合国家标准或行业标准的劳动防护用品（即耳塞）；从事低温液体操作人员应按照劳动防护要求配备符合国家标准或行业标准的劳动防护用品。
8、按照国家标准编制事故应急预案并实施。
充分考虑劳动安全和职业卫生、努力改善劳动环境。
完全有能力行本项目的建设。
第三章．资源开发及综合利用分析
一.资源开发方案：
地下水、地热资源开发
1、开发新技术的原因
在本项目的开发建设过程中拟对地热资源进行开发，主要原因如下：
在以往常规的建设项目中采暖系统大多采用燃煤锅炉房或燃油锅炉房，对燃料来说是个极大的浪费，为了节约资源，本项目准备在冬季供热和夏季制冷方面采用水源热泵系统，利用地下同深度水温的稳定通过板式换热器等设备调整温差，使各住户的温度基本保持恒定。
2、优势
深井回灌的水源热泵系统优点：
不浪费地下水资源，在用一口深井抽取地下水的同时利用二口以上的深井进行地下水回灌；地下水温相对稳定，在加热和制冷过程中相对节省能源；主要系统设置在地下，不占用地表面积。
3、系统组成及工作原理
水源热泵系统的系统组成是由末端（室内空气处理末端等）系统、水源中央空调主机（水源热泵）系统和水源水系统组成。
其工作原理为通过一口深井抽取深层地下水时入板式换热交换器，与楼内循环水系统的水换热后，再通过一口或二口深井排到地下（考虑到回灌难度大），因二个深井的距离一般不大于100m，故不会引起地下水位下降造成沉降，同时抽水和排水井可以互换，防止抽水泵的堵塞。
二、资源利用方案
本项目的建设规模较大，在建设过程中所用资源很多，具体资源利用情况如下
1、水资源的利用
在水资源利用上主要有二个方面，一是项目建设过程中临时使用的水源，主要指打井抽取地表浅层地下水；二是在项目建设完成后在采暖和空调方面使用的地下水资源。
地表浅层地下水资源的利用：
在项目开工前将项目的临时使用水源接驳到城市的自来水管网，用于临时生活用水。
项目建设的施工用水主要包括混凝土工程施工用水和养护用水、砌体工程的施工用水和养护用水、装饰工程的施工用水和养护用水等。
地下水资源的利用：
在项目建设过程中采用的新技术水源热泵系统将常年使用地下水资源，但在资源的使用上可以说是取水于地下、还水于地下，不浪费地下水资源。
2、钢材和钢制脚手管
在工程建设过程中钢材主要使用I级、II级圆钢和螺纹钢，根据本工程规模按80kg/㎡，共计使用钢材1008t。
钢材的采购根据本地区情况主要使用鞍钢生产的钢材。
作为脚手架使用材料的钢管，由施工单位自行准备。
3、木材和竹胶模板
在工程建设过程中木材主要用建筑工程脚手架系统及模板系统的支撑，而竹胶模板主要用于混凝土结构的基础、梁、板、墙和柱等部位。
木材的采购按照就地取材的原则进行采购，采购地主要集中在营口地区。
竹胶模板的使用廊坊产的竹胶模板。
4、水泥
本项目使用的水泥主要为R32.5标号的水泥，使用品牌为当地天瑞水泥，生产的水泥和大连产的大水水泥。
5、砂石等地产材料
砂石等地产材料本着就地取材料的原则在本地区购买。
三.资源节约措施
1、钢材方面的节约措施
在本项目的建设过程中将使用大量的钢材，为了保证节约建筑成本，故拟采用如下措施进行控制：
1）I级钢筋的Φ6和Φ8钢筋在使用前进行冷拉调直，严格控制冷拉伸长率，可节约2%-3%的钢材使用量。
2）各期工程项目的钢筋均在现场进行统一的套裁下料，以减少钢筋料头的损失，同时钢筋料头尽量用于钢筋混凝土工程的钢筋保护层控制支座和模板的定位支撑。
3）在钢筋竖向连接上采用电渣压力焊和水平连接的直螺纹接头技术，减少钢筋接头的搭接损耗。
4）住宅楼板中的细钢筋通过设计部门改为冷轧扭钢筋，可节约钢筋30-35%。
2、木材方面的节约措施
1）本工程为节约木材，加快模板周转，本工程在设计垂直支撑时采用快拆体系，同时在混凝土中掺入早强减水剂，提高混凝土早期强度；
2）整体现浇板施工时采用国内较为流行的覆塑竹胶模板，其特点是模板单块面积大，成活质量好，周转方便，周转次数多。
3、水泥方面节约措施
1）混凝土施工中将加入高效减水剂，可节约水泥3～5%，同时还可以提高混凝土的早期强度；
2）混凝土和抹灰砂浆施工中可通过试验室试配提供掺入粉煤灰的施工配合比，抹灰砂浆中可掺入一定比例的磨细粉煤灰，既可替代部分水泥，还可充当部分骨料，既提高砂浆的稠度，又可提高砂浆的后期强度，达到节约水泥的目的。
4、能源节约措施
1）水源热泵技术的应用
采用水源热泵技术可以降低冬季采暖和夏季制冷成本，达到长期降低不可再生的能源消耗。
具体能源消耗指标情况详见本文资源开发方案。
2）绿色环保墙体技术的应用
在本项目建设过程中拟大规模采用绿色环保墙体，通过围护、保温材料的精确选材及选择高档次装饰涂料以达到高效应用水源热泵采暖和制冷效果，降低墙体导热效果，并能增大居住的舒适度。
5、总结
通过对新技术的采用，本项目可以在很大程度上节约不可再生资源，降低资源的消耗及工程成本。
第四章：
节能方案分析
一：
用能标准和节能规范
节能设计依据
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中华人民共和国可再生能源法》；
3、《中华人民共和国电力法》；
4、《中华人民共和国清洁生产促进法》；
5、《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）；
6、国务院国发[2006]28号《关于加强节能工作的决定》；
7、国家发展和改革委员会、科技部《中国节能技术政策大纲》（2006年）；
8、国家发展改革委关于《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（发改环资[2010]第6号）；
9、《综合能耗计算细则》（GB2589-2008）；
10、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）；
11、《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）；
12、《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）；
13、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
14、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
15、《省“十一五”节能标准规划》；
16、省《关于加强工业节水的通知》（省经贸[2001]511号）；
17、《人民政府关于贯彻国发〔2006〕28号文件进一步加强节能工作的实施意见》（发〔2006〕108号）；
18、人民政府关于印发节能减排综合性工作实施方案的通知（鲁政发[2007]39号）；
19、省发展和改革委员会关于《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法实施细则（试行）》的通知（发改办［2010］1691号。
二：
能耗状况和能耗指标分析
1.项目所在地能源供应状况
该住宅小区地处开发区南部新城区中心，电力、地热等能源状况可以满足近期项目开发建设的需要。
在资源使用上，计划电力资源使用本地电网的电力供应；水源使用城市建设的市政供水系统供水；如城市给水管网的建设滞后则采用打井方式抽取地下水。
2.拟建项目的能源消耗种类和数量
拟建项目消耗能源的种类主要有：
自来水资源、地下水资源、电力资源、通讯资源等“五通一平”范围内的资源。
各类资源消耗数量约为：
自来水资源主要用于建设过程中的生活用水和施工用水，数量约为6万余方水，地下水资源主要用于水源热泵系统，循环利用不浪费水资源，电力资源主要用于生活区用电和施工用电，用电数量大致为8.5万余度电。
3.符合能耗标准情况
本项目从能源利用上尽量采用成型的技术和工艺，并大力提倡新技术和新材料的应用，能够保证建筑耗能符合节能规范和标准的要求，达到城市建设的耗能标准
三.节能措施和节能效果分析
能耗分析
1、折算依据
本项目主要耗能品种为电、水、煤，根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）等相关标准规范，对本项目实际消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源等价值折算为一次能源（标准煤），具体的折标系数见表。
各种能源的折算标准煤系数表
序号
能源名称
折标准煤系数
备注
数量
单位
1
标准煤
1
-
我国规定每千克标准煤的热值为7000千卡
2
电力
1.229
kgce/kW·h
3
水
0.0857
kgce/t
根据《综合能耗计算通则》
4
蒸汽
0.1286
Kgce/kg
低压蒸汽
2、能耗指标计算
（按年生产7200小时计算），本项目各类燃料与动力消耗指标
建筑物在满足房必要的采光通风要求前提下，根据需要兼顾建筑外表美观，合理设计门窗位置大小。
如减少结构自重并满足房间冬季保温，夏季隔热的要求，需保温屋面设保温隔热层等有效措施。
（一）单体设计阶段节能设计
1、平面设计阶段
充分考虑室内空间的合理性，夏季利用自然通风进行降温。
基本满足白天的自然取暖要求。
2、立面设计阶段
立面设计讲究实用原则，尽可能减少外墙的凹凸面，改善建筑体形，使建筑体形系数达标，以减少热量散逸，选择合理的建设角度，最大满足日照、采光的需求。
（二）墙体保温
墙体的保温分为外保温和内保温。
本项目选择水泥珍珠岩砂浆墙体，外保温的保温性能不但远高于内保温，而且由于保温材料本身散发少量有害物质，外保温设计使之在挥发过程中不会进入室内。
而且能有效屏蔽太阳光线中紫外线的光波辐射，最大限度地控制被涂覆物表面及内部温度，使顶层楼房室内气温相一致，极大地改善空气环境。
（三）屋顶保温
屋顶保温通常采用倒置式屋面，从结构层往上分别是防水层、保温层、砌块保护层。
保温层通常采用低热导性高抗压强度高抗水汽浸透性能的挤塑板（XPS）。
与传统屋面比较，保温层在防水层之上，可以避免防水层受到阳光的直接辐射，保护防水层免受室外昼夜温差和冬夏季温差影响，防水层温度相对稳定，不易结露。
（四）门窗保温
1、窗框选材：
选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材。
其中，铝合金断热桥应有足够的长度，一般不宜小于15mm，才能保证断热桥有足够大的热绝缘系数。
2、成窗必须要做到真正断热。
对于平开窗，五金配件与铝合金断热型材不配套，装上五金件后，断热的铝合金型材又被里外联通，导致断热型材传热能力加强，所以作平开窗时，应解决五金件及安装上存在的问题。
3、中空镀膜玻璃空气层厚度对其热绝缘系数影响较大，在型材断面尺寸允许情况下，空气层厚度尽可能取大。
试验结果表明，空气层不大于20mm时，传热热绝缘系数随空气层厚度增大而增加。
如果条件允许，采用中空充氩气等惰性气体会使中空玻璃热工性能进一步改善。
（五）提高气密性
平开窗关闭时气密性优于推拉窗，开启时开启面积大，有利于自然通风，故宜采用平开窗。
门窗框与墙间的缝隙可用弹性松软型材料（如毛毡）、弹性密闭型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及边框设灰口等密封方式；框与扇可用橡胶、橡塑或泡沫密封条以及高低缝，回风槽等方式；扇与扇之间可用密封条，高低缝及缝外压条等；扇与玻璃之间可用各种弹性压条密封。
在窗格划分时要缩短窗扇的缝隙长度，尽量采用大窗扇，扩大单块玻璃的面积，合理减少开启的窗扇面积，适当增加固定玻璃及固定窗扇的面积。
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
一．项目选址及用地方案
二．土地利用合理性分析
该项目已通过对多个场址进行自然因素、经济技术、运输和地理位置等多因素综合比选，该项目场地位于临沂市沂水经济开发区山东泓达集团昆达工业园内，在拟建项目周边有已建成公路，交通方便，符合规划选址要求。
拟建项目规划总占地面积25亩。
区内地形较为平坦，没有太大的起伏坡度。
地质条件好，场地较为开阔，周围没有大型污染企业。
1km范围内没有历史文物古迹、风景名胜区及重要生态功能区，土地使用符合沂水县土地利用总体规划。
本项目生产过程中产生的各项污染物采取切实可行的污染防治措施后达标排放，所以本项目厂址在严格落实污染防治措施的前提下是基本可行的。
项目建成后，部分原、辅材料可就近取得，对建设单位而言，可节省生产成本。
三．征地拆迁和移民安置规划方案
第六章环境和生态影响分析
一．环境和生态现状
二．生态环境影响分析
1、尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。
2、合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。
3、建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。
4、按规定使用预拌混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。
5、建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。
6、施工工地道路要铺设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干道。
7、运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场时要限速行使，尽量减少二次扬尘。
8、禁止使用三毡四油等建筑防水材料，必须采用国家推广的新型建筑防水材料。
三．生态环境保护措施
1、对于运输车辆、施工机械产生的尾气应控制其尾气达标排放。
此外，施工工地做饭不得使用煤，应使用清洁能源，以防止烟气对周围环境造成污染。
2、避免在雨季进行基础施工。
3、生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。
施工排水不得直排入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。
4、加强对施工场地雨水的排除。
5、本工程回填土应尽量采用本工程施工过程所产生的土方，以减少剩余残土量。
6、建筑残土及建筑垃圾按照市政府部门的有关规定送至指定地点统一处理。
7、建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平。
可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量。
努力营造一个良好的生态环境。
四．地质灾害影响分析
五．特殊环境影响
第七章经济影响分析
一．经济费用效益或费用效果分析
二．行业影响分析
三．区域经济影响分析
四．宏观经济影响分析
第八章社会影响分析
一．社会影响效果分析
社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。
1.项目的社会影响分析
项目的建设对城市形象建设和商业档次提升具有极大的推动作用，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。
2.社会影响分析表
序号
社会因素
影响的范围程度
可能出现
的后果
措施及建议
1
对居民收入的影响
随着本项目的建成及发展对居民第三产业收入会提高
无
2
对居民生活水平与生活质量的影响
无
无
3
对居民就业的影响
对项目区的农户就业会产生一定影响
增加当地的就业机会
引导农户就地从事第三产业的工作
4
对脆弱群体的影响
无
无
5
对地区基础设施的社会服务容量的影响
由于基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境
无
绿化，排水等基础设施应同步
3.社会评价结论
本项目符合中心城区“十五”发展计划，不仅能提升城市形象，疏缓城市交通压力，还促进营口城市商业的发展，解决城市居民就业问题。
只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。
二．社会适应性分析
对项目所在地区居民就业的影响
项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量地方建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。
三．社会风险及对策分析
本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会风险。
积极方面主要有：
1.是提升了营口城市形象，完善了城市中心交通建设，疏缓了交通压务，并为周边商业配套了大量的停车场；
2.是通过引进外来开发房地产项目全面提高了当地产开发水平；
3.是通过设计院的设计和创新理念，可更好地美化城市，提升城市规划水平。
消极方面主要有：
短期内干扰当地居民的生活和休闲需求等。
4、本项目符合城市总体规划，土地、交通、水、电、通讯等条件具备。
2、从项目的经济分析结果看，本项目具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。
综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。
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