物业项目管理方案模板.docx

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物业项目管理方案模板

唐河县人民法院审判庭

物业管理服务方案

第一章　物业概况及物业服务目标

一　物业概况

"唐河县人民法院审判庭"位于河西行政办公区东临凤山路,南临福州路,西临天津路,北临空地,总用地面积约48585.9平米,占地72.9亩,建筑实用地面积约38400.2平米;总建筑面积约20455平米,办公楼建筑面积约17855平米,附楼建筑面积约5340平米,餐厅宿舍及大门建筑面积2600平米;该项目建筑密度15.8%,绿化率42%;共有东、南、西出入口各一个,交通便利,环境优美,办理业务客流量大。

１、主体建筑:

主办公楼由1栋主体建筑2栋附楼组成。

其中主办公楼1栋高12层,东西附楼各一栋2层;共有楼梯6个,电梯1部,进出大门3个,卫生间31个,主付楼间隔断门4扇,大中小型审判庭10间;

2、主要设施:

区域内设施设备共有强弱电井2个,烟感及喷淋水系统1套,消防栓xx个,空调系统19台／套,供水排水系统2套,化粪池2个,供电系统2套,安保及门禁系统1套,停车场4个,球场2个,景观2处,绿地3块,花园2处。

二　物业服务定位与达到的目标

1、物业服务定位。

根据提出业主的标准结合本物业设计特点及实况,我司拟提供达到国际水准的办公物业精细化管理服务。

并拟出针对性的前期物业管理方案及后期补充预案。

我们真诚希望在与贵方合作中,能使业主充分享受到物业管理所带来的干净、舒适、文明、祥和的办公环境,又能保证办公区的安全和正常运行。

2、管理目标。

依托公司具备的先进管理观念、雄厚的技术保障、丰富的实践经验、完善的配套设施及管理制度,抽调公司精锐骨干,以整体形象、设备管理、配套服务为重点,争取一年内取得”市级物业管理示范项目”资格。

3、管理方式。

施行标准化管理,物业管理涉及面广,一般业主对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解,本公司从项当前期管理、进驻、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理,使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢,在内部管理上自律、制度上创新,以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标,从而使业主满意、公司信誉度得到提高。

4、管理服务标准。

（一）建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,及时处理并有回访记录。

（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单,对合理建议及时整改。

满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、管理档案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显,设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落,无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一。

2、共享设备管理,保证设备与机房环境整洁,设备良好,定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。

保证正常供电,停电提前1天通知用户,备用应急发电机可随时起用。

接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。

保证系统正常工作。

故障及时排除。

（3）消防系统。

24小时值班;设备设施齐全、完好无损,可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。

每半年清洗水池1次,保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生,无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作,每年进行1次全面检查;排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故,维修人员在20分钟内到达现场抢修,并无长时间停水;制有应急处理方案。

3、共享设施管理。

共享配套服务设施完好,道路、楼道等公共照明完好,道路通畅,路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）专业保安队伍,24小时值班及巡逻,保安文明执勤,言语规范,处理突发事件。

（2）出入车辆有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格,有登记。

（4）停车场停放整齐,场地整洁。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）联系群众,搞好群防群治。

（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。

做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。

（4）共享部位保持清洁,无乱贴、乱画现象,大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净,共享场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作,提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观,无病虫害,无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理（二次装修）。

全过程监控,保证房屋的整体性,抗震性和结构安全。

（1）提供二次装修咨询服务。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

８、其它服务

（1）代定报刊、邮件报刊的代收代发。

（2）提供维修服务并做到小修不过夜,中修三天完成。

（3）安装、维护和修理各种办公电器及用品等。

第二章项目部组织架构图及人员配置

（一）项目部组织架构图

（二）人员配置情况

根据所确定的管理档次及实地考察,按物业管理面积万平方米计算,本公司""项目管理处拟设置工作人员人。

人员设置及职位负责内容:

1、项目部主任兼业主联络处主任1人（负责总体工作及沟通）

2、保安人员16人　（负责岗亭、车辆出入、巡逻、停车场管理）

3、保洁绿化人员18人　（负责保洁绿化）

4、工程人员4人　（负责设备、设施维修、保养）

注:

财务人员由总公司兼任。

第三章前期接管管理工作

一、进驻与培训

公司贯彻"以人为本、业主至上"的服务理念,从项当前期管理、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理。

逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共享设施管理系统、社区文化活动组织系统。

前期准备。

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究,了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况,结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前一个月开始筹建物业管理队伍,进行人员选拔、培训,针对项目特点制定各项管理规定及工作流程,拟定用户手册、前期物业管理协议;进驻前一星期安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管须进行验收评估,妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前1个月。

培训内容为:

专业管理概念,礼仪及业务操作流程,紧急应变的处理,特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体,编写《用户手册》并在入驻时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定,各级员工岗位职责及工作程序）并在入驻前完成。

二、接管验收、移交建档

1.物业的接管查验

1）、设施设备及建设资料

2）、相关技术资料（水电竣工图、设备的检验合格证书等）

2.移交建档

1）、资料移交。

在房屋验收、交接执行公司严谨、科学的”办公楼物业档案管理系统"。

签订物业管理委托合同;经过宣传使业主了解物业相关管理工作;配合业主日常办公需要,做好各阶段的安全工作,合理协调保安人员值班、巡逻,适当增加保安力量。

2）、建立管理档案。

在办理移交手续中,系统了解业主相关资料,建立管理档案,为今后顺利管理打好基础。

三、物业接管事项说明

（一）我公司一旦接受委托进行物业管理,保安、环境卫生等关系物业基本办公秩序的工作立即入场开展,各项接管工作一周内完成,以保障业主的切身利益。

（二）为了高效完成接管工作,公司领导成立以李峰明总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验）。

成员包括2名工程师、1名会计师。

第五章正常管理工作

一、安保、出入登记及来访人员管理

1、总体安全环境管理

在社区四周、车床进出口、社区出入口,电梯轿厢内设置闭路监控系统,建立24小时不间断监控资料;结合公安110报警系统,对突发安全事件及时解决,依法办事。

培训专业保安巡查员队伍,保安巡查员统一着装、佩戴明显标志,文明值勤,言语规范,认真负责,对社区进行24小时值班及巡逻,制定详尽巡逻路线及频次;对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记,控制楼宇内流动人员数量,防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统,遇有突发事态,能够立即调配全公司人力和物力集中支持;制定应急准备和应急措施,如防台风、防地震方案等。

2、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐,机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路,确保道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

3、科学管理

记录全面的事件日志,针对事故多发地加强巡逻及监控,消灭安全隐患。

二、保洁管理

环境卫生管理的目的是净化环境,给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。

我司对清洁卫生工作将严格"五定"管理,即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准:

垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）;垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共享设施无蚁害;楼宇内道路等共享场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共享部位保持清洁,无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围工作内容频次标准备注

楼道

1收垃圾,洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味

2扫地板及楼梯1次/天无杂物,无积水

3冲洗楼梯1次/周无杂物,无积水

4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘,无手印

5擦电梯2次/天无灰尘,无手印

6擦公共防盗门1次/周无灰尘

7擦楼梯扶手1次/周无灰尘

8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝

9擦消火栓1次/月无灰尘

10擦窗户2次/月无灰尘

道路

1路面循环清扫无杂物

2路边绿地2次/天无杂物

3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘

绿地清理2次/天无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域,每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂,二次消灭蚊子、苍蝇,配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

三、绿化管理

制定绿化管理标准,定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;