日照市物业管理条例.docx

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日照市物业管理条例

日照市物业管理条例

〔2021年8月25日日照市第十八届人民代表大会常务委员会第三次会议通过2021年9月30日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准〕

第一章总那么

第二章前期物业管理

第三章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节业主大会

第二节业主委员会

第三节物业管理委员会

第四章物业管理效劳

第五章物业的使用与维护

第六章监视管理

第七章法律责任

第八章附那么

第一章总那么

第一条为了标准物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益，改善居住环境，促进社会和谐，根据?

中华人民共和国物权法?

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物业管理条例?

?

山东省物业管理条例?

等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内物业的使用、维护、效劳及监视管理活动，适用本条例。

第三条物业管理应当坚持以人为本、业主自治、政府监管、权责清楚、和谐包容的原那么。

第四条市、县〔区〕人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和指导，将物业效劳纳入现代效劳业开展规划、社区建立规划和社会治理体系，促进物业效劳行业安康开展。

具有行政管理职能的市人民政府派出机构，在本辖区内承当前款规定的县级人民政府职责。

第五条市住房城乡建立主管部门是本市物业主管部门，负责全市物业管理活动的指导、监视和管理工作。

县级人民政府物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的监视管理工作。

市、县〔区〕人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，负责物业管理活动的有关监视管理工作。

具有行政管理职能的市人民政府派出机构，根据受权负责本辖区内物业管理活动的监视管理，详细工作可以由有关内设机构负责。

第六条街道办事处〔乡镇人民政府〕负责组织、指导和监视本辖区内物业管理活动的相关工作。

社区居民委员会协助街道办事处〔乡镇人民政府〕开展社区管理、社区效劳中与物业管理有关的工作。

第七条物业主管部门应当建立物业效劳企业信誉档案，对物业效劳企业、工程负责人实行信誉管理。

第八条物业效劳行业自律组织应当建立和完善物业效劳企业及从业人员自律制度，标准行业行为。

第九条鼓励建立单位、业主大会或者业主委员会、物业效劳企业委托物业效劳第三方评估机构，开展物业效劳标准和质量评估等活动。

物业效劳第三方评估机构应当按照法律、法规和合同约定提供专业效劳，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章前期物业管理

第十条物业管理区域应当根据建立用地规划答应证确定的红线范围，综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建立等因素划分。

分期开发建立或者两个以上建立单位开发建立的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；物业管理区域已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备可以分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

第十一条住宅物业建立单位在申请办理商品房预售答应证或者商品房现售备案前，应当持房地产工程开发经营权证明、建立用地规划答应证确定的红线图、建立用地使用权证书、工程规划设计方案等资料，向物业所在地县级人民政府物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自收到申请之日起二十日内会同街道办事处〔乡镇人民政府〕进展物业管理区域划分。

物业管理区域划定后，建立单位在销售商品房时，应当以图文形式将以下内容向买受人明示，并作为商品房买卖合同的附件：

〔一〕物业管理区域的范围；

〔二〕物业共用部位、共用设施设备名称；

〔三〕规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；

〔四〕物业效劳用房的面积和位置；

〔五〕生活垃圾搜集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

第十二条物业管理区域划定后确需调整的，应当形成区域调整方案，明确调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等，并经物业管理区域专有局部占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

第十三条住宅物业的建立单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业效劳企业；投标人少于三个或者住宅〔含同一物业管理区域内非住宅〕物业总建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业效劳企业。

县级人民政府物业主管部门、街道办事处〔乡镇人民政府〕应当对前期物业效劳企业的选聘进展监视。

第十四条建立单位应当与选聘的物业效劳企业签订前期物业效劳合同，并报物业所在地县级人民政府物业主管部门、价格主管部门备案。

前期物业效劳合同中应当载明以下内容：

〔一〕物业承接查验费用承当；

〔二〕物业效劳内容、效劳标准、收费标准和委托代收费事项；

〔三〕分项效劳的标准〔含人员配置〕和费用分项测算；

〔四〕分项费用和主要本钱变动联动调整的约定；

〔五〕是否委托物业效劳第三方评估机构，拟采取的评估标准及方法；

〔六〕物业效劳用房〔含业主委员会办公用房〕面积和位置；

〔七〕共用部位、共用设施设备清册；

〔八〕业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配方法；

〔九〕合同解除的条件和违约责任；

〔十〕与前期物业管理有关的其他事项。

前期物业效劳合同约定的物业费收费标准应当在政府指导价规定的浮动幅度内，并与物业效劳标准规定的效劳标准相对应。

第十五条　建立单位在销售物业前应当制定临时管理规约。

临时管理规约应当包含以下内容：

〔一〕使用、维护物业共有局部的规那么；

〔二〕使用物业专有局部的权利和义务；

〔三〕维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

〔四〕分担物业管理区域费用的方式；

〔五〕建立单位履行监视物业效劳企业效劳质量的义务；

〔六〕建立单位更换前期物业效劳企业的条件；

〔七〕消防平安防范义务；

〔八〕违背临时管理规约应当承当的责任；

〔九〕其他有关事项。

临时管理规约不得损害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

建立单位应当将临时管理规约在销售场所公示，在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在购房时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十六条　建立单位与物业买受人签订商品房买卖合同，应当将已备案的前期物业效劳合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属资料等作为约定的内容。

建立单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业费；已作出物业费减免承诺的，应当向物业效劳企业支付相应的物业费。

第十七条　建立单位无偿配置的物业效劳用房应当为地面以上可以使用的房间，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件，且设有效劳厅、办公用房、卫生间等，依法属于全体业主共有，不得擅自改变用处。

第十八条新建住宅物业交付使用十五日前，建立单位应当按照前期物业效劳合同约定与物业效劳企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。

物业与开工验收资料不符的，由建立单位负责整修。

建立单位应当在县级人民政府物业主管部门、街道办事处〔乡镇人民政府〕的监视下，按规定向物业效劳企业移交物业效劳用房和以下资料：

〔一〕规划、开工总平面图，单体建筑、构造、设备开工图，配套设施、地下管网工程开工图、分户验收等开工验收资料；

〔二〕设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

〔三〕电梯等特种设备和消防设施的设计、制造、安装合格证、质量证明书、监视检验报告等平安技术档案；

〔四〕物业质量保修文件和物业使用说明文件；

〔五〕业主名册；

〔六〕应当移交的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的详细期限，最长不超过十日。

第十九条建立单位应当与物业效劳企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验根本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

建立单位与物业效劳企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同损害业主利益的，应当共同承当赔偿责任。

第二十条前期物业效劳企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持以下资料向物业所在地县级人民政府物业主管部门备案:

〔一〕前期物业效劳合同；

〔二〕物业承接查验协议；

〔三〕建立单位移交资料清单；

〔四〕查验、交接记录；

〔五〕与承接查验有关的其他资料。

物业承接查验档案属于全体业主共有，业主有权免费查询。

业主大会选聘新的物业效劳企业的，前期物业效劳企业应当自前期物业效劳合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第二十一条　物业效劳企业应当设立业主共有资金专用账户，并按照合同约定公布收支情况，每年不得少于一次。

业主大会或者业主委员会设立业主共有资金根本账户后十五日内，物业效劳企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金根本账户。

第二十二条前期物业管理期间，有以下情形之一的，建立单位应当依法重新选聘物业效劳企业：

〔一〕物业效劳企业提早解除合同的；

〔二〕物业效劳企业擅自撤离的；

〔三〕物业效劳企业被撤消营业执照的；

〔四〕法律、法规规定的其他情形。

建立单位应当自新的物业效劳企业确定后十日内，将更换物业效劳企业的情况告知物业买受人。

第二十三条　前期物业管理期间，建立单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业效劳企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处〔乡镇人民政府〕。

街道办事处〔乡镇人民政府〕应当在物业效劳企业退出前，依法组织业主决定管理形式。

第三章　　业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节业主大会

第二十四条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十五条符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

〔一〕业主已入住面积的比例到达百分之五十以上；

〔二〕业主已入住户数的比例到达百分之五十以上；

〔三〕自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例到达百分之二十五以上。

第二十六条符合首次业主大会会议召开条件的，建立单位应当将业主入住情况在二十日内报告街道办事处〔乡镇人民政府〕，同时报送以下资料：

〔一〕业主名册；

〔二〕物业管理区域证明；

〔三〕房屋及建筑面积清册；

〔四〕规划总平面图；

〔五〕交付使用共用设施设备的备案证明；

〔六〕物业效劳用房配置资料；

〔七〕成立业主大会必需的其他资料。

十人以上的业主联名向街道办事处〔乡镇人民政府〕提出召开首次业主大会会议书面恳求的，街道办事处〔乡镇人民政府〕应当责令建立单位在十日内报告业主入住情况。

符合业主大会会议召开条件的，建立单位应当按照前款规定报送资料。

建立单位已经注销的，前期物业效劳企业应当报告业主入住情况，并提供有关资料。

第二十七条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处〔乡镇人民政府〕应当在接到建立单位报告之日起三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组人数应当为七至十一人的单数，由街道办事处〔乡镇人民政府〕代表一名，社区居民委员会代表一名，建立单位代表一名和业主代表假设干名组成。

筹备组组长由街道办事处〔乡镇人民政府〕代表担任。

业主代表的产生方式由街道办事处〔乡镇人民政府〕确定，并在物业管理区域内显著位置公告。

筹备组应当自成立之日起十日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处〔乡镇人民政府〕协调解决。

前期物业效劳企业应当配合筹备组开展工作。

筹备组正式开展筹备工作前，县级人民政府物业主管部门应当对筹备组成员进展物业管理培训。

第二十八条筹备组成员应当符合以下条件：

〔一〕具有完全民事行为才能；

〔二〕本人及其配偶、直系