呼和浩特市房地产市场分析报.docx

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呼和浩特市房地产市场分析报

2007年12月呼和浩特市房地产市场分析

一、经济适用房情况

到2007年12月经济适用房从投资到上市均呈显增长的势头。

开发投资14.88亿元，同比增长302%；施工面积占住宅施工面积的比重虽然比去年下降0.5个百分点，但从房屋施工、新开工与竣工情况来看，均呈现了明显的增长。

施工面积154万平方米，同比增长121.39%；新开工面积42.42万平方米，同比增长了177.4％；竣工面积为85万平方米，同比增长了576.75%。

在各类房屋竣工面积中，竣工率最高的是经济适用房，为55.19%。

今年以来环比也呈现较明显的提高。

二、房地产开发投资情况

1、投资完成总体情况

1-12月，呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。

本期完成投资占本年度计划投资的91％。

其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。

按用途分：

商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。

其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。

（见表1）

表12007年1-12月房地产投资状况

项目

投资额（亿元）

同比增长（%）

本年计划投资

1062723

75.83

本年完成投资

967097

92.82

其中：

商品房建设投资

728033

84.79

土地开发投资

29483

-18.2

按用途分

住宅

721431

120.01

其中：

别墅、高档公寓

49183

-28.71

经济适用住房

148750

302.17

办公楼

36091

10.6

商业营业用房

159339

63.08

其他

50236

15.99

2、开发资金来源情况

1-12月，呼和浩特市房地产开发到位资金108.97亿元，同比增长了58.81%。

从资金来源情况分析，国内贷款9.29亿元，占到位资金的8.52%；利用外资3200万元，占到位资金的0.29%；企业自筹资金60.6亿元，占到位资金的55.61%；其他资金38.76亿元，占到位资金的35.57%。

（见图1）与上年同期比较分别增长47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。

图12007年与2006年资金来源结构比较单位：

%

三、土地开发状况

2007年1-12月，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。

（见图2）

2007年1-12月土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。

图22006年与2007年土地开发情况

四、房屋施工及新开工状况

1、房屋施工情况

1-12月，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。

其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。

住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。

房屋施工面积的构成结果如图3所示。

（见图3）

图32007年12月房屋施工结构

2、新开工房屋情况

1-12月房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。

住宅新开工面积为294.48万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降81.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长35.56%。

（见图4、图5）

图42007年新开工房屋增长情况单位：

%

图52007年新开工房屋构成单位：

%

3、房屋竣工情况

1-12月房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。

其中，住宅竣工面积为242.03万平米，同比增长180.22％；办公楼竣工面积为21.97万平方米，同比增长324.95％；商业营业用房竣工面积为47.49万平方米，同比增长96.56％；其他用房竣工9.36万平方米，同比增长30.18%。

（图6）

从房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面积竣工率最高的是经济适用房，为55.19%，其次是别墅、高档住房为37.77%，其他均为25%左右。

（图6）

图62007年12月房屋竣工情况单位：

万平方米、%

五、商品房屋销售状况

1、销售总体情况

1-12月商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。

其中住宅销售面积75.21万平方米，同比下降36.6%。

其中，实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％，与上月环比增长11.9%。

其中住宅预售面积22.46万平方米，同比增长9.78％，与上月环比增长12.76%；实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％，与上月环比增长15.72％。

其中住宅现售面积52.75万平方米，同比下降46.3%，与上月环比增长16.37%。

户均销售面积为96.82平方米。

1-12月住宅月末累计可售套数26227套，登记销售套数为7282套，产销率为27.77%。

（表2）

表22007年12月房屋供需基本情况单位：

万平方米、%

分类

批准预

售面积

（万平方米）

月末累积

可售面积

（万平方米）

实际登记

销售面积

（万平方米）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

商品房

258.72

-9.6

12.6

446.7

69.9

13.4

87.61

-38.93

14.63

其中：

商品住宅

206.48

-11.9

14.53

227.9

209

23.7

75.21

-36.6

15.26

2、分户型销售情况

不同套型新建商品住宅中累计可售套数，60-90平方米17862套，实际登记销售3619套，产销率为20.26%；90-120平方米累计可售套数7007套，实际登记销售1938套，产售率为27.66%；120-144平方米累计可售套数622套，实际登记销售942套，产销率达到151.45%；144平方米以上累计可售套数736套，实际登记销售783套，产销率达到106.39%。

（见图7）

图72007年不同套型新建商品住房供求结构单位：

套、万平方米

从不同套型来看，大户型购买量较大，120平方米以上的产销率达到100%

3、商品住房购买对象情况

从销售面积看本市销售57.91万平方米，外地销售17.3万平方米；从销售套数看本市销售5607套，外地销售1675套。

本市占销售的比重为77%，同比下降10个百分点；外地占23%，同比增加10个百分点。

4、空置房状况

截至12月底，全市空置面积169.56万平方米，同比增长了22.2%，其中住宅空置面积112.47万平方米，同比增长了26.1%，占空置面积的66.33%；办公楼空置面积17.61%，同比增长了34.5%，占空置面积的10.39%；商业用房空置面积35.01万平方米，同比增长了15.13%，占空置面积的20.65%；其他用房空置面积4.48万平方米，同比下降了26.2%，占空置面积的2.6%。

六、房屋销售价格

1、销售价格总体情况

2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。

环比增长0.24%。

（图8）

图82007年房屋平均销售价格情况单位：

元/平方米

2、二手房价格

2007年12月二手房屋平均售价2012元/平方米，同比增长了3.18%，环比增长了5.6%；二手住房平均售价1814元/平方米，同比增长了15.8%，环比增长了6.2%。

（图9）

图92007年二手房价格情况单位：

元/平方米

3、不同价位新建商品住房情况

在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500-1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000-2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500-3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；售价为3000-4000元/平方米的，实际登记销售885套,平均成交价3500元/平方米,比重为12.15%；售价为4000元/平方米的，实际登记销售330套，平均成交价4500-5100元/平方米,比重为7.1%；3000元/平方米以上，实际登记销售789套,比重为4.53%。

（见图10）

图102007年12月不同价位商品住房供求结构单位：

%

七、分析与建议

1、房地产市场运行特点

（1）市场运行总体平稳

房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。

房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高，主要原因是自治区60年大庆；房屋空置面积同比上升。

房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。

特别是同比指数2007年基本在4-5%之间，住房售价4月后环比基本在1%以下增长。

在全国70个城市的房价、新建房和二手房指数排名始终呈下降趋势。

房价指数由年初43位下降到11月的50位；新建房指数由49位下降到50位；二手房指数由年初的36位下降到52位。

（2）经济适用房增长加快

经济适用房增幅明显，投资增长了300多个百分点。

充分说明市领导及各部门的重视和对国家宏观调控政策的落实；

（3）外地人买房增加

外地人在呼和浩特市买房的人增幅较快，由2006年的13%提高到23%；

2、主要问题

投资仍高速增长，到12月房地产投资同比达到了80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占66.33%。

这一现象应引起有关方面的重视；房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势。

今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占23.55%，这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程，续建施工面积1038.12万平方米，其中住宅续建工程面积770.57万平方米，续建工程估计3至4年内完成。

3、对策建议

（1）有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题

要切实改善住房结构还需依赖于住房保障制度的建立和完善，政府住房供给结构调控的重心应该在住房价格和结构的调整上，规范发展经济适用住房和廉租住房，真正解决低收入家庭的住房需要。

（2）严格整顿规范房地产市场秩序

一是政府必须建立一个多部门组成的监督部门，给予相应的执法权利，来规范房地产开发经营全过程中存在的违法违规现象。

二是清理整顿闲置土地，合理使用土地，抑制房价过快上涨，保持合理的价格水平。

三是严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

（3）严格控制总量，加大住房结构调整

全年实行从紧的土地供应制度。

一是严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。

二是严格执行呼和浩特市每年度住房建设计划，每年新开工面积保持在200万平方米左右。

其中对新审批、新开工的住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。

（4）做好住房基础调查工作

目前的房地产规划只提出总量控制指标，没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目，基础性工作不深入，规划编制就缺乏科学性、合理性和可操作性。

而新建商品房项目里面的中小型、中低价格的住房比重正是调整住房结构的宏观政策，实现供应结构逐步优化的重要内容。

所以，需要做好基础调查工作，以便解决在新的项目审批过程中出现的各种问题。

事实上，目前我市的房地产市场进入一个“观望”局面。

房屋成交量在减少，购房者的买入意愿也在减弱，但是在这种情况下任何明确的信号都会让各方选择形成新的突破点，此时的调控政策意图和效果至为关键，政策措施到位，则住房调控目标就可能形成有利局面，反之就有可能失控。