成都市建设路项目地块可行性实施报告.docx

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成都市建设路项目地块可行性实施报告

市建设路项目地块可行性研报告

第一章市宏观环境及房地产市场分析

第一节、市宏观经济环境概述

1、城市概况

，一座来了就不想离开的城市。

1.1、城市地位

是省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。

是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳例奖”两项殊誉。

新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：

在中国最适合居住的城市中、名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、名列第四（仅次于上海、北京和）。

随着西部大开发的进程和发展，城市地位将进一步提升，在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提升整个城市的影响离和社会经济水平。

1.2、交通状况

是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。

双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。

交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。

现有公共汽车1202辆，营运线路99条。

1.3、通信状况

是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。

1.4、人口状况

2004年末，市总人口约为1100万人，在全国特大城市中，人数仅次于、北京、上海，居第四位。

市区的流动人口约有150多万，在市区，外地人购买的商品房总量超过50%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。

是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。

1.5、城市发展规划介绍

1.5.1、城市发展

经济总量目标：

国生产总值年均增长10%以上，2005年人均国生产总值达到2500美元，财政收入增长幅度高于国生产总值增长幅度；

结构调整目标：

逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5，高新技术产业增加值占国生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38％以上；

人口就业目标：

人口自然增长率控制在4‰以，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以；

居民收入目标：

城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%；

社会发展目标：

2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。

1.5.2、城市建设

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；生态环境目标：

基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。

1.5.3、城市规划

“扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。

”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展。

城市交通：

“井”字加环状加放射“井”字型道路。

历史文化：

“三片一带五十五个节点”。

“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。

“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。

非城市建设用地规划：

规划非城市建设用地控制分三级：

绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：

非城市建成区中的密林地，外环路外两侧500米区域地，沿河两岸200米围用地和东风渠两岸100米用地，其他中小河流两岸50米，规划区域的沼泽用地以及生态高敏感区域。

2、经济环境

2.1、2004年经济概况

自2003年以来，市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。

2004年，市社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%；其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。

2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。

2004年，市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；2004年市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。

以上数据表明，经济正处于一个较高速度的发展阶段。

但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。

对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。

预计今、明年宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。

2.2、2005年前三季度经济概况

是全国商贸中心改革试点城市，前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。

2.2.1、经济总量不断扩大

今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。

其中：

第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值855亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。

一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。

2.2.2、第三产业进一步发展

前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。

2.2.3、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳

前三季度，市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。

2.2.4、对外经济发展势头强劲

前三季度，市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03亿美元，增长52.5%。

2.2.5、利用外资成效显著

前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。

2.2.6、财政收入和居民收入稳步提高

前三季度，市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。

以上情况表明，前三季度市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2005年市经济增速在13%左右。

3、政策环境

近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。

各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规。

近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：

3.1、货币政策：

扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2003年121号文件等等。

3.2、土地政策：

实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度，土地出让采用“招、拍、挂”形式；等等。

3.3、行政措施：

禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。

其中，2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。

《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。

市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。

第二节、市市区房地产市场分析

1、市区房地产市场整体概况

1.1、商品房供应持续增长，供求趋于平衡

2005年前三季度市区（六城区）累计商品房供应量655.24万㎡，同比增长42.03%；累计销售商品房568.93万㎡，同比下降7.74%。

其中商品住宅累计销售面积为445.07万㎡，同比下降14.08%。

从近3年的新增商品住宅供求总量观察，2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应略显不足。

而到了2005年前三季度，新增商品住宅面积与实际销售面积基本相当，在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态。

1.2、城东供销两旺、城南商业发力、城西住宅供应增长迅速，城北商业回落

2005年前三季度，城东商品房供应和销售均保持快速增长，新增供应面积为191.65万㎡，同比增长85.19%，销售面积为143.35万㎡，同比增长48.81%；城南商业用房供销大幅增长，供应和销售增幅分别达到138.35%和91.21%；城西住宅新增供应较大，但销售面积却同比回落29.85%；城北住宅有所起色，供应有所加强，但商业较去年有较大幅度的下降。

详情见下表：

2005年前三季度市区各方位商品房供求状况

单位：

万㎡

项目

城东

城南

城西

城北

面积

同比

面积

同比

面积

同比

面积

同比

总

体

供给

191.09

85.19%

173.2

63.5%

224.2

70.4%

50.19

-28.2%

销售

143.35

48.81%

146.1

1.58%

167.2

-29.9%

50.49

-21.4%

住宅

供给

149.67

74.28%

115.4

51.2%

153.3

70.8%

31.81

8.28%

销售

127.98

48.0%

112.7

-9.8%

132.4

-37.1%

31.1

-22.5%

商业

用房

供给

14.91

107.3%

31.3

.4%

37.79

48.8%

10.89

-61.9%

销售

7.34

4.47%

20.06

91.2%

16.48

-1.23%

12.71

-22.3%

办公用房

供给

6.09

368.6%

5.29

1.8%

4.71

125.1%

2.88

-21.8%

销售

4.34

675.6%

1.99

-2.2%

7.56

132%

4.3

50.9%

1.3、一环路商品住宅供应增加，销售回落；商业用房和办公用房供应同比下降，而销售趋旺

2005年前三季度一环以区域商品住宅供应面积为51.39万㎡，同比增长26.05%，而住宅销售面积为56.89万㎡，同比下降52.01%；商业物业的供应面积为8.94万㎡，同比下降52.82%，销售面积为18.94万㎡，同比增长29.29%。

1.4、一环至二环区域商品房供销均回落，办公物业市场旺盛

2005年前三季度一环至二环区域的商品住宅新增供应面积为67.19万㎡，同比下降40.84%；销售面积为108.31万㎡，同比下降18.99%；供应和销售均表现不足；办公物业呈现供销两旺的行情，且销售大幅增长达287.08%。

1.5、二环至三环区域商品住宅供应大幅增长，销售小幅回落

2005年前三季度一环至二环区域的商品住宅供应大幅增长，新增供应面积为276.67万㎡，同比增长58.56%，销售面积为251.78万平方，同比下降7.33%，该区域是目前商品住宅的主要供应和销售区域，约占总供应（销售）的六成左右。

1.6、三环外商品房市场蓬勃发展

随着城市房地产业的逐渐外推，三环外已逐渐成为一个重要的区域。

2005年前三季度新增供应面积为135.55万㎡，同比增幅达到573.04%；销售面积达到69.74万㎡，同比增长218.86%。

1.7、供应住宅的面积主要集中在90—180㎡区间，且供应量大幅增长

2005年前三季度，90—120和120—180㎡的住宅供应面积分别为112.96万㎡和184.81万㎡，分别同比增长62.67%和67.31%，以上两户型区间的供应面积占比分别为24.49%和40.07%。

2、市区房地产价格特征

2.1、整体房价上涨得到一定抑制

2005年前三季度，市区商品房总体销售均价为4036元/㎡，同比增长10.79%，市区住宅均价3699元/㎡，同比增长17.17%。

从季度价格看，今年第三季度的价格相比于第二季度有所回落。

2005年前三季度市区商品房及商品住宅房价情况

单位：

元/㎡

2005年1-9月

第一季度

第二季度

第三季度

同比

同比

同比

同比

商品房

4036

10.79%

4015

14.32%

4107

6.78%

3991

9.28%

商品住宅

3699

17.17%

3553

15.36%

3768

17.68%

3743

17.08%

2.2、2005年前三季度单月商品房价格变化情况

数据来源：

市房产管理局

2.3、高质楼盘和普通楼盘价格上升明显，中质楼盘价格下降

2005年前三季度这些楼盘成交价格的月平均环比为0.23%，但不同档次、不同区域的住宅项目价格走势也存在着较明显的差异。

高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘月平均环比上涨速度分别为0.79%、-0.54%和1.04%。

注：

市房产管理局对高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘的定向界定标准如下：

高质楼盘：

二环路以销售均价在4500元/㎡以上，二环路外销售均价在4000元/㎡以上。

中质楼盘：

二环路以销售均价在3500—4500元/㎡，二环路外销售均价在3000—4000元/㎡。

普通楼盘：

二环路销售均价在3500元/㎡以下，二环路外销售均价在3000元/㎡以下。

3、市房地产市场特征

3.1、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。

3.2、房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移，城北也将是下一个开发的热点区域。

3.3、市中区（二环以）由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和中高档住宅为主。

3.4、的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止已基本被完全消化。

目前，住宅产品在、在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。

高品质、高档次的精品住房越来越引得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品涵、质量和外在形象。

4、市消费需求分析

4.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。

4.2、消费者对房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到释放。

4.3、受房价、环境、配套可选择围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。

4.4、房者购买住宅期望价格在3000元/㎡以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。

4.5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大，且是逐渐上升趋势。

目前，在90—120㎡及121㎡—140㎡之间的户型供应上还存在较大缺口。

5、发展趋势分析

5.1、中国房地产市场还将持续发展10—20年。

1）、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。

根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35㎡，而现在我国的住房面积是人均23㎡，离这个目标还非常远。

现在的建设数量是，每人每年可以增加1㎡，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。

2）、城市化建设是动态的。

不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。

今后20年我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。

3）、拉动国民经济增长的需要。

中国经济增长离不开房地产的发展。

房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。

5.2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期不会出现。

5.3、2006年市房价仍将保持持续、稳定地增长，但房价的涨幅不大。

5.4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。

5.5、城南三环外和城东南的开发将急速升温。

第二章城东房地产市场分析

第一节、城东房地产市场现状分析

1、总体市场概况

2005年前三季度城东共批准销售项目64个，批准预售面积191.65万㎡，与2004年同期相比，预售项目增加了26个，批准预售面积则同比增加85.18%，相比于其他方位，城东供应面积同比增速最快。

销售方面，2005年前三季度城东共销售商品房面积143.35万㎡，销售面积同比增加48.81%，销售金额52.75亿元，平均价格3680元/㎡，平均价格同比增加14.2%；

从供销比来看，去年为1.2233，今年为1.3369。

供应和销售面积均同比增加供销比稳中有升，反映开发商和市场对城东的普遍看好。

城东房地产市场保持供销两旺的态势。

2、2005年前三季度供销走势

数据来源：

市房产管理局

3、住宅市场概况

2005年前三季度城东共批准预售住宅14393套，共149.67万㎡，套均面积103.99㎡。

与去年同期相比，供应套数和面积分别同比增加79.91%和74.28%。

销售方面，城东同期交易住宅14393套共127.98万㎡，套数和面积分别同比增加50.36%和48.01%。

住宅2005年前三季度交易面积占城东商品房总交易面积的89.28%，交易金额45.7亿元，平均3571元/㎡，平均价格同比增加24.2%。

2005年前三季度城东住宅价格的具体走势情况详见下图：

数据来源：

市房产管理局

4、非住宅市场概况

2005年前三季度城东共批准预售非住宅41.98万㎡，同比增加138.52%。

销售方面。

2005年前三季度城东交易非住宅15.37万㎡，同比增加55.88%。

去年同期的供销比为1.785，今年则为2.7313，供销比偏大。

具体情况详见下表：

2005年前三季度城东非住宅供销情况（单位：

万㎡）

非住宅

办公用房

商业用房

其他

供应

面积

41.98

6.09

14.91

20.98

比重

100%

14.51%

35.52%

49.98%

同比

.52%

368.46%

107.37%

130.04%

销售

面积

15.37

4.34

7.34

3.69

比重

100%

28.24%

47.76%

24.015

同比

55.88%

675%

4.41%

61.845

供销比

2.73

1.40

2.03

5.69

数据来源：

市房产管理局

2005年前三季度城东非住宅价格情况（单位：

元/㎡）

总体均价

办公用房

商业用房

2005年前三季度

3680

3722

6711

2004年前三季度

3222

2500

7639

同比增长

12.45%

48.88%

—12.15%

数据来源：

市房产管理局

城东商品房总体均价3680元/㎡，同比增长12.45%，低于市区商品房总体涨幅；商业均价同比下降12.15%，降幅最大。

5、城东发展规划

5.1、市“向东发展”规划概况

市向东发展规划区围一共226平方公里，其中外环路以为76平方公里，外环路以外为150平方公里，围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。

规划

面积76平方公里，

规划人口73.5万人

定位

以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区

分区

总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统

核心

核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心

5.2、交通状况

城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。

四条放射线分别为成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（——洛带公路）及规划的龙兴大道（—龙泉驿交通主干道）。

通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。

而三环路、外环路、环城路（成环路）“三纵”的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。

5.3、投资潜力

目前城东各个片区房价差距较大。

一环至二环间九眼桥片区楼盘售价在3600—4500.00元/㎡之间。

少数高品质楼盘售价达到5500元/㎡以上；二环至三环目前售价在3200.00—3800.00元/㎡之间。

三环外十陵片区房价在1800—2800.00元/㎡之间，虽然房价稳中有升，但比起其它同级区域，差距十分明显。

城东部分地区与城西房价相差已不大，部分地区房价还有很大的上升空间。

城东作为市政府着力打造的生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的区域，城东楼市具有较好的投资潜力。

第二节、城东代表性楼盘简析

1、城东代表性电梯公寓简析

1.1、东方新城

项目地址：

海椒市街莲花北路1号

总户数：

863户（住宅591户，商业272户）

总占地面积：

近40亩

总建筑面积：

约77000余㎡

车位：

380个

容积率：

3

绿化率：

26.5%

楼盘形态：

3幢小高层

户型区间：

项目定位：

项目价格：

均价3700元/㎡

销售：

简述：

该项目临近莲花社区，位于海椒市街，东大街口，交通方便，居住环境成熟，东大街的商业氛围也在积极改善中，整个楼盘集住宅、商业、办公于一体，多种形态并存难免会影响形成良好的居住氛围。

1.2、康郡

项目地址：

二环路侧新沙河东篱翠湖景点旁

开发商：

东方名园房地产有限公司

总户数：

约1150户

总占地面积：

约200亩

总建筑面积：

约21万余㎡

车位：

380个

容积率：

2.06

绿化率：

32%

楼盘形态：

联排别墅、叠拼别墅、板式小高层

户型区间：

小高层75—225㎡

项目价格：

：

小高层均价3700元/㎡

简述：

整个小区由别墅和小高层公寓组成，紧临整治完成的沙河，外部环境不错，小区部景观分为几大组团，楼盘的整体品质不错，目前的生活配套还需依托金象社区的成熟配套。

1.3、青房·云上

项目地址：

二环路外，锦华路

开发商：

青年房产

总户数：

425户

总占地面积：

约130亩

总建筑面积：

约61000㎡