结构化信托优质物业投资基金运作方案.doc
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优质物业投资基金
（产品简介）
国内首支合伙加信托投资基金
国内首支优质物业收益权投资基金
一、？
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物业权投资基金产生的环境
（1）不断加息，催生民间融资
从年初到现在国家已经累计上调存贷利息0.5%，上调存款准备金2%，随着国家进一步收紧货币市场政策的推出，银行可放款额度不断减少，银行对企业的选择更是保大、放大，这样使得部分优质企业的融资难问题进一步的凸显。
一直作为民企盘活短期周转的民间资金也随同国家银根收紧的基调，融资成本是飞速的上涨，现在沿海城市的民间融资成本月息达到5%每月以上。
而与此同时生活的物价水平是屡创新高，民众是纷纷在寻找如何降低生活成本的同时也在寻觅即稳健又能跑赢通胀，避免自有财产贬值的投资方式。
（2）我们还能投资什么
楼价封顶、A股残局、期货残酷、黄金恐高、矿业迷茫，我们投资什么？
（3）最快捷更简单的物业收益权融资基金：
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基金
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合伙基金是国内首只融资类的投资基金。
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基金是基于银行、信托的贷款审核模式，却能接受更多样化、更大范围的抵押物；根据银行、信托对抵质押物的折扣标准，更大限度的保障基金的资金安全。
同时？
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基金追求的是更合法更合理的利润率，使？
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投资基金更简单更有保障。
二、？
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基金基本要素
1、？
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基金简介
基金名称
深圳市？
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投资企业（有限合伙）
性质
有限合伙制
规模
人民币5000万元以上（根据情况调整）
基金期限
基金期限为2年。
可提前终止，也可在管理合伙人根据情况延长
发起人
深圳市？
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投资管理有限公司
管理合伙人
深圳市？
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投资管理有限公司
普通合伙人
深圳市？
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投资管理有限公司承诺投资最低认购500万元，占基金总规模的10%，作为基金的普通合伙人。
有限合伙人
不超过49人（含49人），一般认购人均为有限合伙人。
最低入伙起点100万元，以上部分按100万的整数倍增加。
注册地
深圳市
托管银行
中国光大银行深圳分行
2、？
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基金投资方向
（1）优质商业物业收益权投资：
红本酒店公寓或商铺，写字楼物业抵押融资
（2）泛收益权类结构化信托产品次级投资
优质物业区域选择：
①一线城市：
北京、上海、广州及深圳；
②二线城市：
一线城市以外的省会城市、直辖市，以及计划单列市；
③三线城市：
一线、二线城市以外的有战略意义的大中城市和经济总量较大的城市，其2010年GDP在3000亿元以上，比如温州、佛山和东莞等。
3、？
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基金收益分配
n当基金累计实现收益超过8%以上时，计划每半年可分配一次
n每次分配时分配比例不低于基金总收益的50%
n基金到期时有需要续期时收益分配起点提到10%以上
4、基金运作机制
有限合伙人
。
。
。
有限合伙人
。
。
。
普通合伙人（XX投资管理公司）
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优质物业收益权投资合伙基金
红本物业抵押融资，优质物业收益权信托产品次级投资
结构化信托计划
直接投资
投资收益
次级投资人
收益分配
直接投资
投资收益
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合伙基金在存续期间可根据企业融资规模大小和市场结构化信托计划发行的速度，直接或通过加入信托计划的方式间接参与融资项目的投资，通过企业到期溢价赎回抵押物或将收益权溢价回购给信托计划的方式退出。
直接投资：
企业融资规模不大于本合伙基金规模而资金需求时间短时，可采取直接投资方式锁定客户。
把合伙基金管理简单，风控流程简易等优势运用起来，降低资金空档时间，提高资金使用率，提升资金回报。
间接投资：
通过认购信托计划的次级或劣后份额的方式来投资企业抵押融资项目，可利用信托资金的杠杆性，放大资金规模，使合伙基金能承接大于其规模的融资项目，令静态的合伙基金可根据融资项目规模动起来，放大基金的投资收益。
5、基金盈利测算
算得出看得懂的高稳定回报
（1）合伙基金只采取直接投资方式投资
根据市场对抵押融资项目短期拆借利息水平普遍在月息不高于4.5%。
所以要让合伙基金在市场有竞争力，和提高资金使用效率，月息至少在1.5%到3%之间。
盈利如下表：
（单位：
万元）
合伙基金规模（M）
5000
5000
5000
备注
基金预期年化收益率（S）
18%
24%
36%
假设回报
基金收益总额（N）
900
1200
1800
=M*S
基金管理费2%（G）
100
100
100
=M*2%
管理人绩效提成比率（T）
20%
25%
30%
扣除8%后
管理人绩效费（J）
80
175
390
=（N-G-M*8%）*T
可分配净收益总额（F）
720
925
1310
=N-G-J
有限合伙人收益总额（YZ）
648
832.5
1179
=F*90%
有限合伙人年回报率（YB）
14.4%
18.5%
26.2%
=YZ/（M*90%）
（2）？
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基金全部资金利用信托杠杆性间接投资
全部？
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基金资金通过信托杠杆的盈利预测如下：
单位（万元）
次级金额
5000
5000
5000
优先金额
20000
20000
20000
信托管理费2%（按总规模25000万元）
500
500
500
银行销售费2%（按优先资金20000万元）
400
400
400
实际可用金额
24100
24100
24100
信托计划年化收益率
15%
20%
25%
信托计划收益总额
3615
4820
6025
优先投资人收益率
8%
8%
8%
优先投资人收益
1600
1600
1600
次级投资人收益（收益总额-信托管理费-银行销售费-优先投资人收益）
1115
2320
3525
次级投资人回报率
22.3%
46.4%
70.5%
而根据泛收益权有限合伙基金的分配机制得下表：
单位（万元）
合伙基金规模（M）
5000
5000
5000
备注
基金收益总额（N）
1115
2320
3525
=M*S
基金预期年化收益率（S）
22.3%
46.4%
70.5%
用信托杠杠后
基金管理费2%（G）
100
100
100
=M*2%
管理人绩效提成比率（T）
25%
35%
35%
扣除8%后
管理人绩效费（J）
153.75
637
1058.75
=（N-G-M*8%）*T
可分配净收益总额（F）
861.25
1583
2366.25
=N-G-J
有限合伙人收益总额（YZ）
775.125
1424.7
2129.625
=F*90%
有限合伙人年回报率（YB）
17.225%
31.66%
47.325%
=YZ/（M*90%）
6、严格的风控标准
n标的：
红本物业收益权
n评估：
专业评估公司对物业做评估报告
n折扣：
按照市场价值的折扣率计算可融资金额
n公证：
放款之前需在公证处做公证
n抵押：
国土局做物业抵押登记
n抵押率标准：
①、商铺抵押融资的抵押率：
临街商铺、商业圈内临街商铺5.5折；
商业圈内楼上商铺5折；
非商业圈商场商铺4.5折；
非商业圈楼上商铺4折。
②、写字楼抵押融资的抵押率：
商业中心甲级写字楼5.5折；
非商业中心甲级写字楼5折；
商业中心非甲级写字楼4.5折；
非商业中心非甲级写字楼4折。
③、住宅抵押融资的抵押率：
10年内市中心普通住宅5.5折；
10年内非市中心普通住宅5折；
10年以上市中心普通住宅5折；
10年以上非市中心普通住宅4.5折；
别墅3.5折。
三、？
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收益权基金与其他投资方式优势
1
股权基金比较
用于融资，稳健可预算收益，回报周期短
2
信托计划比较
收益更高，操作效率高
3
有限公司比较
具有运营成本低，投资限制少
4
股票投资比较
具有安全稳定收益，专业操作，风险可控
四、？
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收益权基金特点
1
灵活设计稳回报
基金投资主要以中短期为主并采用结构化设计，投资回报方面更是算得出的高固定回报，不像股票、基金的不可预测性。
2
有限责任的承担
有限合伙人以出资额为限对合伙企业承担有限责任
3
合理避税少操心
合伙企业投资经营所得，由各合伙人分别缴纳所得税，避免了双重征税。
4
足值担保抵质押
投资的项目均有足值的抵押物做担保，并且具有较高的流通变现能力，使得投资更具稳定安全性。
五、投资顾问（普通合伙人）
深圳市？
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投资管理有限公司
成立于2006年6月25日，注册资本2000万元。
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资产管理有限公司控股98%。
经营范围包括：
投资管理咨询、投资咨询、企业管理咨询、商务信息咨询、企业管理策划、企业营销策划。
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投资自成立后一直积极的以各种形式开拓投资管理业务，其中包括独立或合作发起设立公司型或合伙企业型股权投资基金、与知名信托公司AA发行资金信托计划，受托进行资产管理、多种形式的合作理财以及直接投资。
目前公司管理的资产已达10亿元左右，在管理过程中取得了较为优异的投资业绩。
管理过的基金介绍：
1、深圳市AA成长投资合伙企业（有限合伙）
2007年9月公司以有限合伙的形式发起设立了第一只股权投资基金：
深圳市AA成长投资合伙企业（有限合伙）。
成功募集资金8000万元，？
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公司担任投资顾问开始封闭运作。
基金的主要投资方向股份制商业银行和资产质量优良的城市商业银行股权以及符合IPO上市条件的高成长企业股权。
该基金在07年底即基本完成既定投资组合中的资产配置，当前正处于已投资项目的跟踪及管理阶段。
2、交银国信·？
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聚金股权投资基金集合信托计划
该信托计划是2008年4月？
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投资与交银国际信托有限公司AA发起股权投资基金：
交银国信·？
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聚金股权投资集合资金信托计划，募集资金2亿元。
该信托计划是国内首只主要投资于金融类企业股权的信托计划，？
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投资设立专门的管理公司担任该信托计划的投资顾问，认购信托份额2000万元，并承担全部投资风险，信托于4月14日正式成立运作，投资了10笔金融类股权，基金使用份额为97%，投资品种均有良好的上市预期和重组预期，实际收益率达25%。
3、中信BB·？
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产权市场投资基金集合信托计划I期
2009年5月，？
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投资与中信信托AA发起设立中信乾景•？
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产权交易市场投资基金集合信托计划Ⅰ期，该信托计划由？
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投资担任投资顾问，并认购次级承担风险，主要为在国内产权交易所（重点选择北京、上海、天津和重庆四大产权交易所）进行交易的项目提供过桥融资，以及投资于在上述产权交易所挂牌或重点推荐的优质项目。
该信托计划总规模达到10亿，分期募集，经过一年的良好运营，信托计划于2010年5月结束，共计投资金额为4.3亿，为该信托计划创造了22.54%的年化收益率。
该基金为优先级投资者创造了13.45%的年化收益率。
4、新华信托•？
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茅台红钻酒投资集合资金信托计划
2011年5月，？
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资产与新华信托AA发起设立新华信托•？
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茅台红钻酒投资集合资金信托计划，成功募集资金3818.8480万元。
该信托为首个茅台高端红钻酒投资类产品，采用由？
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保证产品收益在年化8.5%的基础上,通过北京产权交易所金马甲网络竞价系统公开拍卖的方式退出.投资者既可以选择提取实物酒,也可以享受拍卖溢价分成.一举多得.是？
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投资创新型信托的又一经典投资案例.
六、风险揭示
l政策风险：
国家收缩货币政策，可能会使房产、股票、大宗商品等投资品的价格发生大幅波动，影响抵押物的价格，以致应该本基金的安全性。
l管理风险：
融资企业的经营状况受多种因素的影响，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质等，可能因经营管理不善，使企业无法按预期实现企业利润，从
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