城市更新项目成本及利润核算法两篇.docx
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城市更新项目成本及利润核算法两篇
城市更新项目成本及利润核算法两篇
篇一：
城市更新项目成本及利润核算法
经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。
对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。
下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：
一、地价款问题
（一）、划拨土地使用权的地价款问题
按三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。
深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
（二）、城中村项目
更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plotratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即：
1、PR≤2.5的部分,免地价；2、2.5＜PR≤4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR＞4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面：
1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；
2、应准确理解城中村的概念和外延：
1）、城中村的概念
城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
2）、城中村的外延
城中村的具体范围主要包括：
关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。
3、旧屋村和城中村区别：
旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。
更新办法规定，即：
PR≤1.5的部分,免地价；PR＞1.5的部分,公告基准地价的100%，但至于是93年之前建成，还是93年之后建成，在实操中则仁者见仁了。
4、既属于城中村项目又属于城中村里的工业园区更新改造，应适用城中村地价政策，而不是更新办法中的工业园区更新改造地价政策。
5、、更新办法关于城中村项目和之前政府已批旧改项目的地价款的对接问题。
对此问题，更新办法和实施细则征求意见稿有不同规定，更新办法遵循法不既往的原则，已批项目适用原有规定，细则征求意见稿则规定已批的70个项目中，城中村和旧屋村以外的项目，按改后的功能计算基准地价。
（三）、工业区升级改造项目
1、工业区升级改造为工业用途或政府鼓励发展产业的项目地价核算。
例某工业厂房，建筑面积共计5000平方米，现升级改造工业用途后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：
10000×工业用途50%公告基准地价。
2、工业区升级改造为住宅、商业、办公等经营性的项目地价核算。
例某工业厂房，土地使用权期限尚有25年未到期，建筑面积共计5000平方米，现改为住宅后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：
5000×（70年住宅公告基准地价—25年工业公告基准地价）＋10000×70年住宅年市场评估地价。
（四）、其他类拆除重建类的城市更新项目，如旧住宅区升级改造为新住宅区项目的地价核算例某住宅区，土地使用权期限尚有25年未到期，建筑面积共计5000平方米，现改为住宅项目后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：
15000×70年住宅公告基准地价—5000×25年工业公告基准地价。
注：
上述三、四项中合法建筑面积的理解，仅指在国土房管部门办理产权登记的面积。
根据现行主管部门做法，未经合法登记的房产，不予扣除。
非市场商品房也在合法面积之列，但应按相规定另行补缴地价后，才能转为商品房性质的房产。
（五）同一更新单元不同类别的项目用地，在测算地价时，应按相应性质的功能用途分别计算。
（六）边角地、夹心地、插花地等国有未出让用地的地价政策
已进行转地补偿（即集体土地按城市化土地管理办法的规定转为国有的），按市场评估地价测算。
未进行转地补偿的，按公告基准地价测算。
二、公共用地问题
城市更新活动的一大特点就是强调完善社区公共服务功能，所在城市基础设施、公共服务设施（以下统称公共用地）等方面都有着明确而具体的规定。
由于这部分用地占城市规划单元相当一部分比例，所以在测算成本时，这一因不可小视。
按申报文件规定，公共用地占地面积应大于3000平方米，且不小于拆迁范围用地面积的15%。
但与以往房地产开发项目用地不同的是，开发商无需将规划的公共配套无偿移交政府，而是在签订土地出让合同之前将该公共用地无偿移交政府，由土地储备中心将该公共用地入库。
在该项目开工建设时，与该项目同步施工，相关部门委托开发改造实施主体代为建设，在建成后予以回购，但没有规定回购价格的计算办法。
所以开发建设单位在核算成本时，应扣除该公共用地的开发建设，同时也无需支付该部分的地价款。
三、保障房问题
和上述公共用地原则相同，在拆除重建类城市更新项目中配置法定比例的保障性住房也是更新活动的一大特点。
为此深圳市规土委出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例的暂行规定》，按规定精神理解，开发企业在核算成本及利润方面，在保障房环节应注意以下几方面问题：
1、项目所属区域外不同，保障房和安居性商品房配建比例不同。
规定根据规划20XX年前建设的轨道站点的1000米覆盖区域，分不同行政管理区划分了一、二、三类地区，从高到低在不同地区规定不同的配建比例，具体内容可见规定原文。
2、保障性住房与项目同步开发建设，如分期开发的，应在首期布局，如面积超过30000平方米的，可单独划地。
3、保障房地价缴纳标准。
1）、保障性住房免地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价为建造成本加3%的利润；
2）、保障性住房为安居型商品房的，地价按该项目住宅地价标准50%缴纳，但最高不超过公告基准地价，按政府主管部门与开发企业按事先约的定价格和对象销售。
开发企业在核算项目成本及利润时，可参照上述规定的投入、产出的计算方法予以核算。
四、建安成本等正常成本投入的核算
建安成本、管理费用、销售费用、财务费用、公用设施专用基金等正常成本投入可按普通房地产项目核算。
按市场普通核算法则，可参照以下标准：
1、建安成本：
每平方米2800元；
2、管理费用：
（地价款＋建安成本）×3%
3、销售费用：
销售收入×2%
4、财务费用：
项目投入的60%×5.4%×3
5、公用设施专用基金:
（地价款＋建安成本）×2%
五、拆迁补偿、安置、搬迁费用
1、按正常房屋补偿标准
合法登记的商品房补偿标准，通常是1：
1—1.2；非市场商品房补商品房的,可适当调低该标准；其他未给合法登记的房产根据项目情况双方另行约定。
2、过渡期安置费用
目前市场上通常从实际搬离原房屋之日起，至交楼之日止，向业主每月支付2500至4000元不等的租金。
开发周期可根据项目情况预估。
3、搬迁费用
目前市场上通常每户20XX元至4000元，包括搬出原房屋及搬入补偿的新房。
六、前期费用
前期费用包括组织业主活动、礼品发放、规划编制、各类文件公示、梳理土地及房屋权属状况、注销房地产证等费用。
预估费用为项目总收入×2%。
注：
鉴于城市更新项目的实际情况，较难以精确核算的费用为上述五、六项费用。
七、各类税费
在计算城市更新项目税费时，有一个重要原则需要遵循：
就是在核算各类税费时，一方面将补偿的房屋作为开发企业的拆迁补偿费计入成本，同时将补置安置的用房视同销售处理，计入销售四四四总收入，在财务处理时不允许两项充抵。
详见国税法（20XX）187号、国税函（20XX）220文件具体内容。
在此前提下，各类税费可参照以下税费核算：
1、营业税及附加：
项目总收入×5.2%。
2、土地增值税：
1）、增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
2）、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3）、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4）、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3、企业所得税：
（总收入—扣除项目）×25%。
注:
按国发（20XX）39号文规定,20XX年之前注册成立的房地产开企业,可在20XX年至20XX年五年过度期内,享受过度期内的利率优惠,但20XX年开始,均执行25%的税率。
4、印花税：
房屋登记价的万分之三。
5、契税：
普通住房，登记价×1.5%。
6、非普通住房、商业、办公，登记价×3%。
按实施细则意见稿的精神,拆迁补偿的房屋的登记价格,以拆迁补偿协议约定的价格为准.所以登记价在制定拆迁补偿协议时就应该通盘考虑。
注：
项目公司和综合房地产开发公司在核算土增税和所得税时，在税务处理时，差异很大；按市场通常情况，本来由业主缴纳的契税，目前都由开发企业出资缴纳，所在开发企业在核算成本时，这一项目也应核算在内。
篇二：
城市更新项目成本及利润核算法
一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计
城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。
尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。
与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。
实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。
除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。
笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。
从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最直接的反应就是完成更新改造后因历史成本的差异对土地增值税汇算清缴造成的重大影响。
当然，就交易方式本身而言，因股权转让不涉及到增值税、土地增值税和契税的缴纳，因此在并购的交易时点上仍旧有一定的优势。
（备注：
股权转让涉及土地增值税缴纳的先例仅为个案批复，如国税函【20XX】687号文）
值得一提的是，因改革开放对外资的引入，珠三角地区存在大量的外资企业或外商投资企业直接持有物业资产的情形。
在该背景下，如转让方（例如外商投资企业）或转让方的境外母公司具备转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母公司股权的方式完成本次交易，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。
二、交易方案设计及税筹分析
根据笔者历年来从事城市更新项目并购的经验，以下就当前市场主流的并购模式以及税筹分析介绍如下：
（一）方案一：
拆迁/搬迁安置补偿
1.税费分析
（1）被拆迁方/被搬迁方纳税分析
a）增值税及附加：
免征（但北京、湖北等个别区域需征缴）
b）土地增值税：
免征
c）企业所得税：
符合政策性搬迁规定情形的，递延五年纳税
d）个人所得税：
免征
e）契税：
重新承受土地、房屋权属的成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的免征契税，超出部分按规定缴纳
f）印花税：
不需缴纳
（2）拆迁方（开发商）纳税分析
并购过程无需缴纳税费，完成更新改造后回迁房屋按视同销售处理。
2.核心操作要点及注意事项
（1）拆迁安置补偿在税收层面的经济性可直接降低交易成本，并拉低交易总价，但该模式在对产权控制方面存在明显的硬伤，也即在资产不过户的情况下被拆迁方的再次转让或者抵押等处分行为将直接导致拆迁方（开发商）开发权利的落空。
因此在实务中拆补的交易方案一般都会配套抵押、监管等风控措施。
（2）拆迁安置补偿的博弈平衡点在于原产权证的注销，因此开发商需尽量取得产证注销的授权委托，同时注意产证注销前的风险防控。
（3）对于开发商而言，货币补偿和提供返迁物业到底孰优孰劣，从土地增值税汇算清缴等方面的处理来看，货币补偿的操作空间更为灵活，对于开发商而言会更为有利一些，但开发商前期要承担较大的资金压力。
（二）方案二：
股权转让
1.税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）增值税及附加：
无
b）土地增值税：
无（国税函【20XX】687号与国税函[20XX]415号均属个案批复，一般来说股权转让无需缴纳土地增值税）
c）企业所得税：
按25%缴纳
d）个人所得税：
按20%缴纳
d）印花税：
按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
印花税：
按万分之五缴纳。
2.核心操作要点及注意事项
（1）股权转让涉及高额的溢价问题，在城市更新项目的并购实践中，一般都会将交易价款拆分为股权转让款和包干的拆迁清场费用，具体请参见笔者20XX年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》。
（2）股权转让的难点在于除目标资产以外的债权债务的清理，其中债权或其他资产的清理存在视同销售的税务风险，潜在负债和或有负债的问题需设置相应的风控措施（如设置尾款、保证金等）。
（3）标的公司的尽调需充分，收购方各专业线（投资、法务、财务、工程等）人员须充分介入，其中需特别关注土地或房产权属问题、历史遗留问题等。
（三）方案三：
资产转让
1.税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）增值税及附加：
不动产老项目按5%，新项目按11%计征
b）土地增值税：
按超率累进税率计征，深圳这边上世纪八九十年代的建筑物转让时增值率预计为60%以上
c）企业所得税：
按25%缴纳
d）印花税：
按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
a）契税：
一般按3%计征
b）印花税：
按万分之五缴纳
2.核心操作要点及注意事项
（1）资产直接过户的交易方式交易周期较短（一般一个月左右），但如果项目建成时间较早，则土地增值税层面溢价率高，综合税费可能达到交易总价的30%至50%左右。
（2）实务中经常会遇到交易合同与过户用的合同作阴阳合同处理的情形，过户用的合同版本将交易价做低，过户的交易价同时跟评估价挂钩，该评估价可想办法尽量做低。
特别提示：
阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。
（3）如转让方在合规方面要求较高，则转让方承担的税负较重，其中增值税、土地增值税基本无筹划空间，该交易成本如最终转嫁给受让方，则交易价款无法降低，也即收购方的收购成本肯定会提高。
（4）建议：
a）综合评估整体的税务经济性，如后续完成更新改造后销售的税费主要依赖于历史成本的取值，则可优先考虑资产并购。
b）如综合评估后确认资产转让的税负过重，则尽量采用其他各方可接受的交易方案降低总体税负，以达到拉低交易价款的目标。
（四）方案四：
以不动产出资入股后转让股权
1.操作模式
转让方以房产（如现有的工业厂房）出资入股的形式将房产注入到该转让方全资设立的子公司，转让方随后将其全资持有的子公司的股权转让给收购方。
另外，出资入股时需找评估机构出具评估报告，以评估报告确认的价值签订《出资入股协议书》后办理核税和过户手续。
2.出资入股阶段的税费分析
（1）转让方需缴纳的税费分析
a）增值税及附加：
营改增后出资入股按视同销售的逻辑缴纳增值税，老项目按5%计征，新项目按11%计征；
b）土地增值税：
出资入股至非房地产开发企业可暂免征收土地增值税，因此该税费可通过筹划免缴，但各地税务局执法标准不一致，有一定的风险；
c）企业所得税：
按评估价减去历史成本和税金等计算转让所得，并按25%缴纳企业所得税；如果适用特殊税务处理则至少有12个月不改变原资产实际经营现状的等待期。
d）印花税：
按万分之五缴纳。
（2）转让方之全资子公司需缴纳的税费分析
a）契税：
同一控制下的出资入股，即出资入股方100%控股子公司的情况下，契税可减免；
b）印花税：
按万分之五缴纳。
3.股权转让阶段的税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）企业所得税：
股权转让溢价部分需缴纳企业所得税
b）印花税：
按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
印花税：
按万分之五缴纳
4、核心操作要点及注意事项
（1）以房产出资入股后转让股权可通过筹划手段避开土地增值税和契税的缴纳，操作时间一般为3个月左右。
（2）本交易方案出资入股过程涉及到增值税、企业所得税、印花税的缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续的股权转让如按原房产的评估价做股权转让的工商变更，则不涉及到溢价。
前文提到的阴阳合同的处理（也即溢价部分在工商版本之外处理）表面上虽能避开股权转让的高溢价引起的转让方较高的企业所得税问题，但实际上仍然存在较大的合规瑕疵。
特别提示：
阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。
（3）根据笔者的经验，在该交易方案的背景下（如本项目涉及城市更新），股权转让的溢价款可通过拆迁补偿或解租补偿等形式直接付给转让方的关联方，该关联方取得的补偿所得亦只涉及所得税的缴纳，也即不需就补偿款缴纳增值税和土地增值税。
（4）需特别注意的是，国内不少地区的税局和国土部门（或规土部门）实现了信息联动，以净地出资入股为例，不少地区的国土部门（或规土部门）会以投资额未达25%而禁止产权转移或出资入股的操作。
另外，即使是成熟物业的过户，部分地区的国土部门（或规土部门）会视各具体项目的情况决定是否作同步审核，审核的内容为先前出让合同的权利义务是否已经全部履行，权属是否清晰，是否存在违建等。
（五）方案五：
企业分立后转让股权
1.操作模式及可行性分析
转让方采用存续分立的方式将目标资产（如工业厂房）及与之相关的债权债务整体剥离至分立后新设的企业里，分立过程中，可通过该税筹方案避开增值税、土地增值税以及契税的缴纳，如采用特殊性税务处理，则分立过程可以暂不缴纳企业所得税。
另外，办理企业分立时需找评估机构出具评估报告，必要时需尽量做低评估价。
值得注意的是，自20XX年以来，国内各地税务部门对加工制造类企业采用分立形式剥离资产并从事或转让地产开发业务一直采取消极的态度，尤其是20XX年下半年以来，税务机关对企业通过分立的方式剥离资产实现资产重组的审核态度一直保持严厉的态势。
根据“实质重于形式”的原则，分立行为必须具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的，因此，分立事宜需向税务机关进行合理性解释并获得税局的认可。
2.转让方办理存续分立的纳税分析
（1）存续企业（转让方）需缴纳的税费分析
a）增值税及附加：
无需缴纳
b）土地增值税：
新分立企业非为房地产开发企业时暂免缴纳
c）所得税：
如为一般性税务处理，则需就评估引起的资产转让所得缴纳企业所得税，税率同上；适用特殊性税务处理时，暂时不需缴纳企业所得税，但一年内不得转股
e）契税：
免
d）印花税：
按万分之五缴纳（备注：
以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花）
3.转让方转让分立后新公司股权的税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）企业所得税：
股权转让溢价部分需缴纳企业所得税
b）印花税：
按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
印花税：
按万分之五缴纳
4、核心操作要点及注意事项
（1）以企业分立形式剥离资产后转让股权可通过筹划手段避开增值税、土地增值税和契税的缴纳，操作时间一般为6个月左右（含30天的债权公告期）
（2）如转让方同意分立方案并拟适用特殊性税务处理以推迟所得税的缴纳，则新分立的企业在分立后一年内不得转股，此种情况下交易方案需作相应调整（如股权质押、代持等交易安排）。
（3）分立过程涉及到企业所得税的缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续的股权转让如按原房产的评估价做股权转让的工商变更，则不涉及到溢价，但如果转让方无法配合做阴阳合同的处理（也即溢价部分在工商版本之外处理），则该股权转让的高溢价仍会引起转让方较高的企业所得税问题。
特别提示：
阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。
（4）根据笔者的经验，在该交易方案的背景下（如项目涉及城市更新则更好），股权转让的溢价款也可以通过拆迁补偿或解租补偿等形式直接付给转让方的关联方，该关联方取得的补偿所得亦只涉及所得税的缴纳，也即不需就补偿款缴纳增值税和土地增值税。
（六）方案六：
企业合并（合并目标企业）
1.收购方（合并企业）的纳税分析
a）契税：
免
b）企业所得税：
一般税务处理：
合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础以公允价值确定，被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
特殊税务处理：
合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
c）印花税：
以合并方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花
2.转让方（被合并企业）的纳税分析
a）增值税及附加：
不征收
b）土地增值税：
免征
c）所得税：
按清算进行所得税处理
3.被合并企业股东涉及的税种——所得税
一般税务处理：
按清算进行所得税处理；
特殊税务处理：
被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
4、核心操作要点及注意事项
与企业分立后转让股权的操作类似，核心点也在于因公允价值引起的清算所得，或者被合并方股东再次转让股权的溢价所得所引起的所得税的处理。
（七）方案七：
境外股权转让
对于境外企业直接持有目标资产，或境外企业通过在境内设立外商投资企业持有目标资产的情形，如转让方（以外商投资企业为例）除目标资产（如工业厂房）以外的主要资产、债权债务可顺利剥离，且转让方的境外母公司名下亦无其他核心资产（股权投资/土地/厂房/其他不动产等），则收购方可在香港受让其母公司的股权。
香港公司的股权转让需缴纳印花税（按交易价款的千分之二计收），且一般不需缴纳利得税（但做股权变更前需核数并提交审计报告）
值得注意的是，如转让方的境外母公司无实际经营业务，有可能被大陆认定为导管公司，否定中间体，认定是直接转让境内企业股权，在此种情况下，转让方需按大陆税法规定按公允价值确认转让所得并缴纳所得税，且此种情况下转让方仍有在中国大陆缴税义务。
除此之外，目前外汇的管制较紧，资金出境方面也有一定障碍。
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