0508恒大名都五月整体营销计划.docx
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0508恒大名都五月整体营销计划
长春恒大名都五月营销计划
第一部分：
四月份营销工作总结
1、本月销售具体完成情况及成交分析
本月成交房源明细（4月8日—5月3日）：
物业类型
产品
大定
成交面积
成交金额
成交均价
（㎡）
（套）
（㎡）
（元）
（元/㎡）
住宅
96
40
3862.82
6293.11
98
33
3218.96
6164.39
100
9
933.96
6383.50
122
4
490.04
5632.95
130
24
3156.36
6302.29
143
4
577.64
5897.97
150
6
901.51
6237.75
171
7
1189.18
6556.71
住宅合计
127
14330.47
6252.00
商铺
1
74.07
14662.81
车位
3
38.16
434000
11373.17
总计
131
14442.7
——
4.8-5.3日期间总计销售131套，其中住宅127套、商铺1套、车位3套，住宅销售金额为8959万元、商铺销售金额108万元、车位销售金额43万元，总计销售金额9111万元，去化住宅40套96㎡，98套33㎡，9套100㎡，4套122㎡，24套130㎡，4套143㎡，6套150㎡,7套171㎡。
2、本月媒体发布分析与总结
来电数据
来电渠道
报广
短信
网络
派单
友介
路过
户外
公交站牌
LED
居家
员工内介
总计
来电数量
77
9
42
17
37
24
7
6
25
22
3
269
来访数据
来访渠道
报广
网易
电转访
派单
友介
路过
网络
公交站牌
LED
居家
员工内介
户外
总计
来访数量
9
76
12
3
127
26
7
3
3
4
54
2
326
Ø4月共计来电269组，来访326组，其中来电以报广、网络为主，报广来电77组，网络来电42组；来访以友介和网易为主，其中友介来访127组，网易来访76组。
Ø4月新增渠道来电来访效果明显，其中居家来电22组、来访4组，LED来电25组、来访3组，公交站牌来电6组，来访3组。
Ø4月共计投放7版报广，共计来电77组，来访9组，其中新文化报来电63组，来访4组，房地产报来电14组，来访5组，其他报广均无来电来访。
5月可持续每周投放一版新文化或房地产报。
Ø4月网络来电共计42组，效果较好，其中搜房网来电37组，购房网来电4组，其他网络来电1组。
Ø4月整体来电较3月相比下滑近40%，来访与3月持平，来电下滑主要体现出租车LED和路过上（3月出租车LED来电165组，路过来电52组）。
成交渠道
成交渠道
友介
员工内介
员工房
居家新主张
公交站牌
网易
新房帮
总计
成交数量
53
1
成交127套住宅中53组为友介，11组为员工推荐，50组为员工房，1组为居家新主张，1组为公交站牌,10组为网易，1组为新房帮。
第二部分：
五月营销计划
一、剩余货量情况
户型
产品
总套数
推售套数
成交套数
剩余套数
两房
96
96
96
73
23
98
404
404
394
10
1
21
三房
1
3
122
31
31
4
27
6
13
三房
143
131
131
97
34
7
23
四房
171
261
162
69
93
楼栋号
面积
总货量
剩余货量
剩余金额
1#
98（通透）
62
0
0
100
124
0
0
113（通透）
62
0
0
1#总计
0
0
2#
98
62
0
0
100
62
0
0
130（通透）
62
0
0
150（通透）
62
1
2#总计
1
3#
96
30
0
0
98
60
0
0
100
60
0
0
113（通透）
30
0
0
131（通透）
30
0
0
150（通透）
30
1
3#总计
1
4#
98
62
0
0
100
124
0
0
113（通透）
62
0
0
4#总计
0
0
5#
98
28
0
0
100
86
0
0
130（通透）
76
6
150（通透）
38
21
5#总计
27
6#
110
66
2
131
33
4
143
33
27
6#总计
33
7#
130
65
1
143（通透）
65
2
170（通透）
65
5
7#总计
8
8#
110
64
1
874135
130
33
2
140（通透）
33
5
170（通透）
97
88
132495957
8#总计
96
141713256
9#
96
66
23
97
132
10
100（通透）
33
21
122
31
27
9#总计
81
总计
247
300846635
截止至5月7日恒大名都剩余货量247套，其中两居剩余54套，三居剩余100套，四居剩余93套。
1#和4#产品均已售罄，2#和3#剩余1套150㎡产品，5#剩余6套130㎡产品和21套150㎡产品，6#剩余2套110㎡产品、4套130㎡产品和27套140㎡产品，7#剩余1套130㎡产品、2套140㎡产品和5套170㎡产品，8#剩余1套110㎡产品、2套130㎡产品、5套140㎡产品和88套170㎡产品，9#剩余23套96㎡产品、10套97㎡产品、21套100㎡产品和27套122㎡产品。
9#开花图
9#1单元
9#2单元
9#3单元
122.51
97.46
97.46
96.46
103.44
97.46
97.46
96.46
130.2
112.72
148.42
1
1
109
110
111
2
2
209
210
211
3
309
310
311
4
4
409
410
411
5
509
510
511
6
6
609
610
611
7
7
709
710
711
8
809
810
811
9
9
909
910
911
1
1
1
1010
1011
11
1
1
110
1111
12
2
2
210
1211
3
6
9
1310
1311
14
4
4
410
1411
3
6
9
1510
1511
16
6
6
610
1611
17
7
7
710
1711
3
6
9
1810
1811
19
9
9
910
1911
2
2
2
2010
2011
21
1
1
110
2111
22
2
2
210
2211
23
3
3
310
2311
24
4
4
410
2411
25
5
5
510
2511
26
6
6
610
2611
27
7
7
710
2711
28
8
8
810
2811
29
9
9
910
2911
3
3
3010
3011
31
1
110
3111
32
2
210
3211
33
3
310
3311
注：
标黄部分为挡光房源。
101、201、102、202为物业用房。
二、五月份目标分解
本月目标：
1.6亿（库存去化6000万，新品加推去化1亿）
剩余库存去化目标分解：
6000万
产品类型
面积
剩余套数
5月总
5月4日-11日
5月12日-18日
5月19日-25日
5月26日-31日
去化套数
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
二房
96-1
5
6
65
39
25
三房
5
94
470
5
94
470
三房
15
460
四房
2
130
住宅合计
247
65
17
1475
16
1465
17
1580
14
1385
计划销售旧货总套数：
65，销售总金额：
6000万
新品去化1亿：
（9#三单元去化3000万，13#新品去化7000万）
产品类型
面积
剩余套数
5月总
5月4日-11日
5月12日-18日
5月19日-25日
5月26日-31日
去化套数
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
去化套数
套均总价（万）
金额（万）
三房
70-85
240
128
128
55
7040
三房
11
四房
0
260
住宅合计
339
157
11
900
6
705
6
720
134
7760
预计9#新品累计去化31套约3000万，13#新品开盘去化128套约7000万
（一）推售策略
Ø预计5月10日加推9#3单元，其中110㎡、130㎡、140㎡产品各33套，补充在售货源。
Ø预计5月30日加推13#产品，其中1—2层为商铺（因面积未定，具体套数未知），3—32层为住宅，共计240套，其中70-85㎡二房产品240套，占比100%。
（二）认筹细则
✧认筹形式：
13#两居产品5月11号开始启动认筹，认筹流程交2万认筹金（可退）并填写认筹单，开盘摇号选房。
✧认购形式：
5月30日加推，加推当日客户凭认筹单进行摇号选房，当日将认筹单更换为认购书，同时2万认筹金转为定金（不退）。
✧风险提示：
在填写认筹单前告知客户，目前13#未下预售证，所以现在只收2万认筹金，待取得预售证后，方可签合同、交首付，同时最终面积可能会有小范围变更，具体以实际测量面积为准。
（三）推广支撑：
新货开盘目标1亿，其中13#目标7000万，认筹时间为20天，按照常规值来访转认筹35%，认筹转认购50%进行目标倒排如下：
需要认购128套房，需至少256组认筹量，730组到访。
为保证客户上门量，需要通过各个渠道组合发力，各主力渠道需要贡献上门数量如下：
渠道（包含电转访）
到访数量
认筹数
认购
友介
130
45.5
23
网易
300
105
53
出租车LED
50
18
9
居家新主张
30
11
5
报广
20
35%转筹
7
50%解筹
4
网络
40
14
7
派单
30
11
5
报广
50
18
9
路过
50
18
9
其它渠道
30
11
5
合计
730
256
128
（三）推广计划
1、推广策略
5月份的推广工作主要围绕新品加推展开，将9#3单元和13#进行包装，确定组团名为“奥园”，释义为奥林匹克公园，突出项目23000㎡运动中心卖点，强调项目配套价值。
同时通过对以往小面积成交客户分析，小面积目标客户多为一汽新入职员工、高新区毕业的大学生和外地入长人员，客户多为首次置业，首付能力较低。
推广策略将重点以【奥园】组团，震撼加推为主诉求，重点对70—148㎡齐全产品线进行大力宣传，在市场上释放新声音，通过新品加推吸引客户上门。
为保证项目电访量，推广方面将以报广、短信、网络媒体等多种渠道组合式进行项目信息释放，采用集中式推广，吸引客户关注。
2、推广渠道
（1）常规渠道
Ø报广：
5月第一周报广主推产品园林配套价值点。
5月后三周报广主要围绕新品的加推展开，主要以精英小户限量加推为噱头，在市场上释放新声音，配合诉求精装、园林、配套项目三大价值点，突出产品的调性。
推广量：
建议每周出街一版报广，建议为新文化报或房地产报
Ø短信：
5月短信主要分两个方向，一方面主要围绕两居新品即将加推、火爆认筹展开。
另一方面释放三居产品火爆热销信息，配合释放项目精装、园林、配套信息，同时，释放大型活动信息。
推广量：
每天5万
Ø软文：
5月软文以南城全配套生活城——尽享不一样的悠闲生活为主线，分周推送项目精装、园林、配套等信息，同时，释放精英小户即将限量加推信息，利用网络软文对项目与周边竞品差异化的价值点进行炒作，着重树立项目精装大盘形象，提升项目的品质感和宜居性。
推广量：
每周出街一版独立软文
Ø网络条：
在搜房网和网易等优质网络媒体上投放网络条，主要释放精英小户即将加推信息，配合释放精装、园林和配套及信息。
同时，根据销售信息实时更新网站的销售动态。
推广量：
两周投放一版网络条
Ø微博微信：
结合五月产品加推主要推送项目园林、景观以及配套信息，通过“我和名都有个约会”的拍照互动活动，增加春季来恒大名都的来访量，传递恒大名都的产品信息，突出恒大名都“景色宜人”的特点。
同时，配合特殊节日（青年节，母亲节等）推送趣味性较浓的图文信息，增加受众的关注度、增加粉丝的数量，并根据本月现场活动进行节目预告等，为现场活动提前预热。
Ø出租车LED：
主要为奥园加推进行预热，建议五月中旬和下旬投放出租车LED，在全城范围内释放两居即将加推信息，主要结合大型活动信息释放70—85㎡精英小户即将加推信息。
推广量：
建议每两周投放3—4天。
Ø网易看房车：
网易带客上门的数量和质量较好，4月日均带客上门3—4组，共计成交10组。
因其带上门客户多关注小面积产品，对位13#产品客户，建议尽快恢复与网易看房车合作。
Ø居家新主张：
4月投放一期居家新主张，共计来电22组，来访4组，成交1组，效果较好，建议在五月接连续投放居家新主张，提升来电来访效果。
Ø派单：
为强化派单效果，增加派单的来电来访量，结合精英小户限量加推，本月将重点针对绿园区大型商超进行扫派；同时每周日在南四环沿线进行30人团队举牌导视，增加对竞品的拦截，重点拦截保利春天里、八一水库板块、华润凯旋门客户,另外重点针对一汽宿舍及一汽厂区周边租房较为集中的社区进行定点派发。
配合新品加推，重新设计单页，具体文字如下：
主标：
【奥园】组团震撼首发
副标：
70-148㎡十余种精装户型
首付4万送1600元/㎡全房精装
私拥23000㎡全能运动中心尊享绝版顶级配套
游标：
持此海报到访 即可获赠精美礼品一份
推广量：
预计派发单页量21万。
Ø拓客：
根据两居成交客户区域分布，对成交客户小区周边个体商超进行拓客。
根据蒲公英计划进行执行，加强对一汽客群的渗透。
五月计划以周为单位，每周拓展10家成交客户小区个体；同时针对4S店，进行合作，除摆放物料以外，进行深度合作，如微信平台消息推送、媒体合作共享。
（需补印蒲公英卡1万张）
Ø户外：
更外现有飞跃路户外画面，释放【奥园】新品震撼加推信息。
（2）新增渠道：
Ø电梯画框：
为了更好的向目标客户传递项目两居加推信息，针对主要成交小区投放电梯画框。
ØCALL客：
call客相对于其他线下渠道工作，导客上门效果较好，为了保证13#认筹量，结合项目奥园新品加推节点，建议组建call客团队，规模在5-8人左右，以星期为周期，以活动口径邀约进而增加案场到访量。
3、活动策略
本月活动主要结合节日节点，为了维系好老业主，提升老带新上门量，本月将以噱头十足的活动邀约意向客户和老业主到访项目，分别为5月11日举办的“献给妈妈一份爱”活动、5月17日举办“我与最美名都”活动、5月24日举办的“名都送好礼”活动和5月30日举办“浓情端午名都有礼”大型活动，以此来吸引客户上门，提升成交量。
Ø5月11日举办“献给妈妈一份爱”活动，主要是以母亲节为噱头题，现场到访客户赠送鲜花和贺卡，并在现场安排歌舞表演和冷餐，吸引客户到访，制造火爆现场气氛；
Ø5月17日举办“我与最美名都”活动，邀约专业摄影师为老业主及其家人照摄全家福照片，每组家庭自由选取园区湖景照外景照2张，选出1张客户满意的照片洗出后赠送给客户。
Ø5月24日举办的“名都送幸运”活动，为了营造现场火热的销售氛围，成交客户可转幸运大转盘，赢取精装礼品，现场配合冷餐；
Ø5月30日举办“浓情端午名都有礼”大型活动，主要以特色美食和风情歌舞为主，同时以抽取家电和金条大奖，吸引客户到访参加活动。
整体本月工作落实时间汇总表
本月工作计划时间节点铺排
事项
内容
完成进展
其他
报广
第二--四周报广画面
目前已经出本月报广初稿，需要进一步根据模板以及排期做调整，第二周报广定稿时间：
5月14日，第三周报广定稿时间：
5月21日，第四周报广定稿时间：
5月28日
短信
每周正常短信
1、下周短信内容于当周周日确定，并发送领导
网络条
网络条定稿与设计
5.8—5.17为购房网网络条，预计第三周增加搜房投放
出租车LED出街
出初稿
下文计划部分已经出初稿，待审核
活动
母亲节活动方案
已出初稿，待审
全家福摄影大赛活动方案
5月12日定稿
端午节活动方案
5月25日定稿
派单
派单点位及细案
第一周派单点位已出
第二周派单计划表已出，待审
第三周派单计划表已出，待审
第四周派单计划表已出，待审
老带新客户维护
活动邀约老客户前来
即在每次活动前一天由销售和call客人员对于业主进行统一邀约
call客
目前call客户每日都在持续进行（每日销售结束后集中call客半小时）
现场包装
世界杯案场包装
目前已经出初稿，于10日前定稿制作
围挡、桁架等设计
目前已经出初稿
户型图印制以及面积确定
13#户型图以及面积确定
面积以及户型的确认需要5月9日，5月11日户型图抵达现场
户外
户外广告换面更换
目前已出初稿
三、周营销计划
第一周（5月1日——5月11日）
1、推广策略：
主要以项目17万平园林和中央景观湖为噱头，配合释放配套和区位等项目价值点，同时释放产品低首付信息。
通过报广、网络等多种渠道组合式推广，全面释放项目信息。
Ø报广：
主标：
首付4万御享南城全配套湖岸尊邸
副标：
96—175㎡臻美空间最高惠赠28万全房品牌精装
（已正稿）
Ø短信：
主要释放产品低首付和低起价信息，配合释放项目精装、园林、配套信息，突显产品性价比。
Ø软文：
南城全配套生活城、近享不一样的悠闲生活——园林，主要炒作产品墅绿化率和万平大湖，提升项目的品质感和宜居性。
同时，释放精英小户即将限量加推信息。
Ø微博微信：
结合五月推广计划推送项目园林、景观以及配套信息，通过“我和名都有个约会”的拍照互动活动，增加春季来恒大名都的来访量，传递恒大名都的产品信息，突出恒大名都“景色宜人”的特点。
Ø网易看房车：
与网易看房车合作期间，网易效果一直较好，是客户来访的主要渠道之一，故建议五月持续与网易看房车的合作。
（5.8-5.31）
Ø购房网网络条：
5.8—5.17日投放一版网络条，主要释放产品首付4万享南城湖岸尊邸信息，配合释放园林配套信息。
文字如下：
第一帧：
70-148㎡【奥园】新品火爆认筹送1600元/㎡精装
第二帧：
南城核心5分钟抵达欧亚卖场、省二实验
Ø电梯画框：
为了更好的向目标客户传递项目两居加推信息，5.10—5.23日针对主要成交小区投放电梯画框。
具体文字如下：
主标：
首付四万4万 享南城精装两房
副标：
【奥园】组团 70-148㎡精装新品 火爆认筹
2、活动策略：
活动主题：
献给妈妈一份爱
活动时间：
5月11日
活动目的：
5月11日举办的“献给妈妈一份爱”活动，主要是以母亲节为噱头题，现场到访客户赠送鲜花和贺卡，并在现场安排歌舞表演和冷餐，吸引客户到访，制造火爆现场气氛。
3、派单：
五一期间重点针对红旗街商圈进行派单，同时本周针对绿园区大型商超及南四环沿线竞品进行举牌拦截。
本周预计派发单页7.5万张，释放项目低起价、低首付信息。
4、拓客：
重点针对朝阳区成交客户集中小区（南湖新村等）周边个体店进行拓客。
同时针对4S店进行陌拜，洽谈合作。
5、现场包装：
Ø内部包装：
根据奥园组团加推，更换项目销售中心内部包装。
具体文字建议如下：
大吊旗：
奥园新品全城瞩目
升级配套再创巅峰
南城核心精装标杆
恒大集团地产十强
23000㎡运动中心开启健康生活
18000㎡恒大影城享受视听盛宴
1900㎡北大学园幼儿园私属优质教育
5200㎡星级会所珍藏休闲时光
小吊旗：
奥园新品全城瞩目
升级配
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