房地产估价师考试4科模拟题共57页word资料.docx

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房地产估价师考试4科模拟题共57页word资料

2019年房地产估价师考试4科模拟题

我国古代的读书人,从上学之日起,就日诵不辍,一般在几年内就能识记几千个汉字,熟记几百篇文章,写出的诗文也是字斟句酌,琅琅上口,成为满腹经纶的文人。

为什么在现代化教学的今天,我们念了十几年书的高中毕业生甚至大学生,竟提起作文就头疼,写不出像样的文章呢?

吕叔湘先生早在1978年就尖锐地提出:

“中小学语文教学效果差,中学语文毕业生语文水平低,……十几年上课总时数是9160课时,语文是2749课时,恰好是30%,十年的时间,二千七百多课时,用来学本国语文,却是大多数不过关,岂非咄咄怪事!

”寻根究底,其主要原因就是腹中无物。

特别是写议论文,初中水平以上的学生都知道议论文的“三要素”是论点、论据、论证,也通晓议论文的基本结构:

提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。

知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。

根本原因还是无“米”下“锅”。

于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。

所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。

要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。

《房地产基本制度与政策》模拟试题

（一）

“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。

其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。

《说文解字》中有注曰：

“师教人以道者之称也”。

“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。

“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。

“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。

“老”“师”连用最初见于《史记》，有“荀卿最为老师”之说法。

慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。

只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。

今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。

一、单项选择题

单靠“死”记还不行,还得“活”用,姑且称之为“先死后活”吧。

让学生把一周看到或听到的新鲜事记下来,摒弃那些假话套话空话,写出自己的真情实感,篇幅可长可短,并要求运用积累的成语、名言警句等,定期检查点评,选择优秀篇目在班里朗读或展出。

这样,即巩固了所学的材料,又锻炼了学生的写作能力,同时还培养了学生的观察能力、思维能力等等,达到“一石多鸟”的效果。

1.《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在（　）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

A.城市规划区内国有土地上B.城市规划区内集体土地上C.城市建成区内国有土地上D.城市建成区内集体土地上

2.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（　）。

A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换

3.委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（　）申请确认。

A.拆迁人B.拆迁主管部门C.城市规划行政主管部门D.房地产权属登记部门

4.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起（　）日内给予答复。

A.5B.7C.10D.15

5.裁决应当自收到申请之日起（　）日内作出。

A.15B.30C.60D.90

6.行政裁决规定的搬迁期限不得少于（　）天。

A.7B.10C.15D.30

7.将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是（　）。

A.《城市房地产开发经营管理条例》B.《商品房销售管理办法》C.《房地产开发企业资质管理规定》D.《城市商品房预售管理办法》

8.《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于（　）级资质企业的条件。

A.一B.二C.三D.四

9.2019年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。

甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（　）万元。

A.1200B.1800C.2100D.3000

10.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由（　）规定。

A.全国人大B.国务院C.国土资源部D.住房和城乡建设部

11.以（　）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

A.土地使用权出让B.房地产出租C.房地产转让D.房地产抵押

12.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从（　）起计算。

A.商品房竣工之日　B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日

13.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。

后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。

其面积误差比的绝对值为（　）。

A.﹣3％B.3％C.﹣7％D.7％

14.无正当理由拖欠房租（　）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

A.1B.3C.5　D.6

15.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（　）。

A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担

16.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由（　）参照评估价确定。

A.委托人B.人民法院C.拍卖师D.竞买人

17.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地（　）和房屋所有权登记发证制度。

A.使用权B.所有权C.收益权D.占用权

18.下列关于预告登记的表述中，错误的是（　）。

（2019年试题）

A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

19.张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理（　）。

A.房屋总登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权转移登记D.房屋所有权变更登记

20.（　）是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A.房地产平面图B.房地产有关证明和文件C.房地产卡片D.房地产权属账册

21.房地产估价采用（　）。

A.差额定率分档累进计收B.足额定率分档累进计收C.差额定率分档累退计收D.足额定率分档累退计收

22.某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（　）万元。

A.1.60B.3.00C.4.25D.5.525

23.新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设（　）年的暂定期。

A.1　B.2C.3D.5

24.县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有（　）名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。

A.1B.2C.3D.5

二、多项选择题

1.下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（　）。

A.征收集体土地的过程中对民房的拆迁B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

2.产权不明确的房屋是指（　）的房屋。

A.有权属证明B.产权人下落不明C.产权人出国留学D.因产权关系正在诉讼E.暂时无法确定产权的合法所有人

3.下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是（　）。

A.《暂定资质证书》有效期为3年B.房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期C.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年D.自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长E.自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了（　）的转让房地产开发项目条件。

A.以出让方式取得的土地使用权B.以划拨方式取得的土地使用权C.以转让方式取得的土地使用权D.以出租方式取得的土地使用权E.以抵押方式取得的土地使用权

5.当前，我国各地房地产交易管理机构的主要职责是（　）。

A.办理房地产交易鉴证等手续B.开展房地产股票活动指导和监督C.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费E.为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

6.下列（　），不属于房地产有偿转让。

A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产赠与

7.当前我国房地产权属登记管理的任务主要是（　）。

A.做好房地产登记信息化工作B.做好登记薄记载工作C.做好房地产登记档案管理工作D.为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据E.做好物业管理工作

8.房屋所有权初始登记是指（　）原始取得所有权而进行的登记。

A.新建房屋申请人B.原有但已进行过登记的房屋申请人C.原有但未进行过登记的房屋申请人D.转让所得房屋申请人E.继承所得房屋申请人

9.房地产中介服务合同应包括的主要事项有（　）。

A.当事人姓名或名称B.当事人住所C.当事人联系方式D.中介服务项目名称、内容、要求和标准E.合同履行期限

三、判断题

1.按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得转让拆迁范围内的房屋。

（　）

2.房屋拆迁公司在房屋拆迁中，根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业。

（　）

3.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（　）

4.拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议。

（　）

5.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告。

（　）

6.申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于两年。

（　）

7.经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。

（　）

8.城市房地产开发经营管理条例》规定，因房地产开发商的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。

（　）

9.未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

（　）

10.发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。

（　）

11.房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。

（　）

12.凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记，然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记。

（　）

13.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

（　）

14.房地产直销是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

（　）

15.某商品房于2007年1月8日竣工验收合格，2007年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2007年1月8日起计算。

（　）

16.土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

（　）

17.建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。

（　）

18.单位和个人可以自己查询房屋权属登记信息，但不可委托他人查询。

（　）

19.内墙面装饰厚度不计入套内使用面积。

（　）

20.套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

（　）

21.对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。

（　）

22.房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。

（　）

23.申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上。

（　）

24.房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

（　）

四、阅读理解

1.w市甲房地产开发公司2019年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。

拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。

在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。

w市甲房地产开发公司2019年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。

拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。

在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。

（1）.该项目《房屋拆迁许可证》应由（　）部门发放。

A.A市建设管理部门B.A市房屋拆迁管理部门C.w市房屋拆迁管理部门D.w市建设管理部门

（2）.如对拆迁协议不服，王某应到（　）部门申请裁决。

A.A市建设管理部门B.A市房屋拆迁管理部门C.w市房屋拆迁管理部门D.w市建设管理部门

（3）.王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起（　）日内作出裁决。

A.15B.30C.45D.60

（4）.如果对裁决部门作出的裁决不服，王某可以在接到裁决书之日起（　）个月内向人民法院起诉。

A.1B.2C.3D.4

（5）.A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价时，估价时点应当确定为（　）。

A.房屋拆迁公告之日B.房屋拆迁实施之日C.房屋拆迁补偿协议签订之日D.房屋拆迁许可证颁发之日

（6）.下列关于A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中的做法不规范的是（　）。

A.拆迁估价目的表述为“为确定被拆迁房屋价值而评估其房地产拆迁价格”B.主要采用市场比较法进行拆迁估价C.拆迁评估价格以人民币为计价货币，精确到万元D.将分户的初步估价结果向被拆迁人公示3日

（7）.如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起（），向原估价机构书面申请符合估价。

A.3日内B.5日内C.7日内D.10日内

（8）.不是达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理的方式有（　）。

A.行政裁决B.依法起诉C.强制拆迁D.投票方式

（9）.如果在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法正确的是（　）。

A.由B拆迁公司认定是否属于违章建筑B.由方正房地产估价公司认定是否属于违章建筑C.由B拆迁公司和方正房地产估价公司共同认定是否属于违章建筑D.由B拆迁公司申请A市规划行政主管部门认定是否属于违章建筑

答案部分

一、单项选择题

1.A【解析】：

《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

参见教材P40

2.C【解析】：

对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

参见教材P47

3.C【解析】：

委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

参见教材P51

4.A【解析】：

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

参见教材P51

5.B【解析】：

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

参见教材P53

6.C【解析】：

行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。

参见教材P57

7.C【解析】：

原建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。

参见教材P59~60

8.D【解析】：

暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。

参见教材P60

9.C【解析】：

2019年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2019]13号），将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20％提高到35％。

6000万元×35％=2100万元。

参见教材P62

10.B【解析】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

参见教材P109

11.C【解析】：

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

参见教材P113

12.D【解析】：

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日起计算。

参见教材P119

13.D【解析】：

面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积]×100％=（93－100）／100=﹣7％，︱﹣7％︱=7％。

参见教材P119

14.D【解析】：

无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

参见教材P123

15.A【解析】：

该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。

参见教材P127

16.B【解析】：

人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。

参见教材P133

17.A【解析】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

参见教材P136

18.D【解析】：

预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

参见教材P140~141

19.C【解析】：

房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。

参见教材P144

20.A【解析】：

房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。

参见教材P156

21.A【解析】：

房地产估价采用差额定率分档累进计收。

参见教材P175

22.D【解析】：

对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表8—1标准的30％。

（100×0.5％+900×0.25％+1000×0.15％）×130％=5.525万元。

参见教材P175~176

23.A【解析】：

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。

参见教材P178

24.B【解析】：

县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。

参见教材P184

二、多项选择题

1.BE【解析】：

《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

参见教材P40

2.BDE【解析】：

产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

参见教材P47

3.BE【解析】：

《暂定资质证书》有效期1年。

房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长。

参见教材P60

4.AB【解析】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件；第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

参见教材P65~66

5.ACD【解析】：

房地产交易管理机构的主要职责是：

执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

参见教材P110

6.CE【解析】：

房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。

参见教材P111

7.ABCD【解析】：

房地产登记的任务：

做好登记薄记载工作；做好房地产登记信息化工作；做好房地产登记档案管理工作。

除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。

参见教材P138~139

8.AC【解析】：

房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。

参见教材P143~144

9.ABDE【解析】：

房地产中介服务合同应包括以下主要事项：

当事人姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。

参见教材P173

三、判断题

1.错【解析】：

拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。

参见教材P42

2.错【解析】：

用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；二是考虑此