房屋中介实习日记复习课程.docx
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房屋中介实习日记复习课程
7.20苏州市XX房屋中介公司岗前培训操作软件
8.5二手房登记与查询工作.术语.合同书写格式与订立.手续.商业礼仪
8.18实习结束，完成实习总结
8.22完成总结
实习期为7.1-7.28，共28天
苏州市XX房屋中介服务部
主要经营业务为二手房出租及销售中介服务和相应的咨询服务规模较小受国家房市政策影响，今年二手房交易成交量有所下降
房地产经纪人
二手房租赁、出售登记，房屋咨询
1.今天是实习第一天，作为新人的我，上午8点不到就已等候在实习单位门口，对于未来一个多月的实习，心里是既期待又紧张。
没过多久，实习指导李经理就来了，她先同我打了声招呼，拉了几句家常话，便带着我参观了工作地点，并简单介绍了实习工作的具体内容和要求。
可能是因为太紧张的缘故，刚开始总是经理前、经理后的喊着，李经理便让我称呼她英姐就可以了，看我一脸疑惑，她便向我解释道：
“这样做一是为了让我消除紧张和隔阂；其次这也是一种行业习惯，房产中介服务和其他服务业一样，经常需要同陌生人接触，亲和力是必须具备的职业素养。
因为只有这样，才能争取到客户的信任，最终留住生意。
”回想自己上午与英姐刚见面时的场景，才觉悟到原来这不起眼的一声招呼，一句家常话竟有着这么大的学问，真的是细节决定成败。
由于是第一天上班，所以工作比较轻松，剩余的时间里主要是随便看看，帮助整理一些文档和资料。
2.今天我依旧提前几分钟来到了单位，先帮忙打扫了办公室。
然后便开始接受自己为期一周的上岗培训。
今天的任务比较简单，主要是学习房屋信息单的填制，可以说是中介行业的入门级技术吧，没用多少时间我就学会了。
首先分类，即根据房屋交易的性质选择填制租赁信息单或出售信息单；然后按照中介服务资料档案表上的信息在每张单据上填制相应的物业名称、户型、面积、楼层、装修、售价及备注；最后再将信息单贴至办公室内的服务信息牌上。
整个过程中繁琐的地方在于信息单上所填数字必须分开填写，而不能连写，因为连写可能使数字不清楚而让客户出现误读，并且单上所填文字也应整洁可辨认，一旦单据上出现信息错误，必须重新填制一张。
3.今天我的学习任务依旧比较轻松，可以说是昨天填制房屋信息单学习的延续，就是将纸上所填的单据信息输入到一个名为“好邻居”的房产信息网站上。
按照英姐的说法，各家房产中介由于地理位置和规模大小的限制，所拥有的房源信息比较有限，而利用专业信息网站则可以共享信息，及时满足不同客户的各类需求。
信息网站给我的感觉是类似淘宝一样的电子商务网站，通过鼠标选择不同候选项（如行政区、价格、居室、类型、装修等）来逐步缩小搜索范围，查询到目标，操作方便简单。
服务业就是让客户方便迅速的得到所需，这是我今天的工作启示。
4.在经过前几天的基础训练后，今天我的学习任务难度略有增加，主要是因为学习过程中涉及到了一些专业术语。
以住宅类型为例，可将房源分为别墅、复式、多层、小高层和高层和公寓五大类。
多层主要指7至9层以下的住宅，是日常生活中比较常见的房屋类型，而复式及高层建筑则是近两年苏州地区新建楼盘的主力。
除此之外，我还学习了户型的划分，如依据住房面积可将住宅划分为小户型（不大于70㎡）、中户型（71~119㎡）和大户型，（不小于120㎡）。
通过对这些术语的学习，我已能够初步分辨房源类型，非常期待着明天的进一步学习。
5.昨天学习了房屋类型和户型的初步区分，但今天的学习却让我犯晕了一会儿。
比如通常在房屋交易中所必须的三证，房屋所有权证、土地使用证和契证。
房屋所有权证是国家依法保护房屋所有人的合法凭证，而土地使用证则是证明房屋所有者土地使用情况的合法凭证，契证又称为产权证，则是在土地，不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。
繁琐的地方在于房屋交易过程中涉及到的许多税务。
比如契证办理就要缴纳总房价3％的契税和0.05％的印花税等。
虽然目前我仍然记得不太熟，相信下来的实习日子里通过实务操作边做边学会弄清楚的
6.
7.营销环境信息收集索引今天我学习了房屋租赁合同书的填写规则。
首先在合同书起始处必须填写有甲方（出租方）和乙方（承租方）的姓名，并且一定要填写本人身份证件号。
其次，主要约定租房地点、房屋用途、租期、租金、付款方式和保证金等事项，使交易双方的权益都受到合同书的保护。
最后还要约定双方的义务，补充事项和违约处理办法。
补充事项主要是确认和记录房屋水电和煤气表在出租前的读数，以及如空调、电视等随同出租物品状况。
在合同书末尾，双方签字确认，如果甲乙双方有一方是由他人代理的，则代理人的姓名也应填写在被代理人名字旁边。
盖章后合同生效。
8.今天是周日，英姐放了我一天假。
不知不觉自己已在单位实习了近一周，虽然目前还在培训期，但我已经学习到不少房产中介方面的知识。
逐渐由一个门外行进入到职业状态。
从最基础的信息单填制开始，陆续了解了房屋类型和户型的含义，三证的具体内容和办理流程，以及合同书的填写格式。
同时感受了“好邻居”等电子商务网站给我们日常生活所带来的便利，得出服务业就是让客户方便迅速的得到所需的工作启示。
十分期待下周进行临的实务操作，真正的让所学知识学以致用。
9.今天是我最后一天的培训，主要学习了解目前苏州房市的整体环境。
2011年2月开始，随着以调控房产市场价格及打压投机炒房为目标的“国八条”的出台，加上苏州地区地方限购令细则和央行的限贷政策的陆续颁布，苏州楼市已经不断降温，首先体现在房屋成交量的下降。
据英姐介绍，去年6、7月我们单位所处小区的二手房出售均价在8500元/㎡，此价格下房屋成交量很不错，仅6月就成交了3套。
今年则因政策大环境的影响，许多客户都因不同原因而持观望态度。
在8800元/㎡的出售均价下，目前为止还没有成交一套，可以说是有价无市。
一周的培训课结束了，期待着明天自己的实务操作。
10.
11.据调查统计在对大学生进行店铺经营风格所考虑的因素问题调查中，发现有50%人选择了价格便宜些，有28%人选择服务热情些，有30%人选择店面装潢有个性，只有14%人选择新颖多样。
如图（1-5）所示经过一周的培训后，今天我正式上岗了。
这一周我的主要工作就是填写信息单和信息查询。
由于处在楼市淡季，一整天只有几位前来咨询的客户，都是来询问房屋租赁的。
期间我接待了二位从外地学校毕业后来苏打工的学长，并与他们进行了交谈，了解到他们目前实习工资只有2000元左右后，向他们推荐了几处月租金千元左右的房屋，但价格似乎仍然高于他们的预期，后来英姐与他们交谈了一下他们的需求，留下了他们的联系方式。
学长们走后，英姐向我说对于来咨询的客户，应先根据他们的类型来估计所需求的房屋。
比如刚来苏的外地毕业生，由于他们还没有较稳定的收入，所以优先向他们推荐合租房，只有这样，才能提高交易成功率。
我受益匪浅。
12.最近气温有些闷热，特别是午后雷雨过后，我便倦意阵阵上来，有点想睡觉。
今天的生意也有些冷清，依旧是偶尔来几个咨询的人。
趁着工作空余时间，我看了看房产交易网站上的房源信息，发现了一些影响房价的因素。
（1）地区，以苏州城区为例，古城区由于生活配套设施较为齐全的缘故，相比周边新建的新城区，售价较高。
（2）交通，通常在公交站台附近，尤其周边配套轻轨站台的小区，因出行方便，出售价格较其他同类型小区价格更高。
（3）楼层，在多层住宅和老新村中，一二层的房屋售价要高与于顶层房屋。
而在高层建筑中，则是顶层房屋价格较高。
（4）教育医疗设施，如果出售房屋周边有学校或大型医院的话，出售价格也较高。
（5）方向，房屋朝南的售价明显高于其它朝向的房屋。
13.
14.秘诀：
好市口＋个性经营经过两天相对轻闲的工作后，今天我终于进行了一次真正的实务操作—登记房屋信息单。
前来登记的是一位老伯，已经退休多年，由于年数比较大，最近准备搬去子女家居住，剩下一套67㎡的小户型住宅空闲，所以打算将房屋出租。
我按照培训时的要求在信息单上依次填写了户型、面积、楼层、装修情况和预期租金等信息，最后将信息输入房屋交易网站，并把信息单贴在店内的布告牌上。
完成之后，自己有点小小成就感，总算独立完成了一次工作。
15.今天又是轻闲的一天，没有多少事要做，有些单调。
问英姐如何打发工作中无聊的时间，她说关键是在自己上班时不断给自己下新任务，不让自己闲下来，不然确实会容易感到单调疲倦。
所以下午，我就将前几天来咨询客户所需要的房屋信息在网上重新搜索了一下，然后翻阅了一下店里过去交易所留下的一些档案，巩固一下自己过去所学的知识。
重新看了一下二手房出租交易的流程，补充了自己一些新的课外知识，如在涉及共同产权的房屋租售时，合同上应有共有人签字确认才生效。
16.
17.标题：
手工制作坊2004年3月18日今天稍微有些忙。
因为是周末，来咨询的人较前几日多了不少，不过仍有许多空余时间。
所以我又看了一些关于房屋租售佣金方面的知识。
就房屋出租而言，佣金一般由承租方承担，付款额为当月租金或租金额的一半，当然可以是具体情况弹性变化。
而房屋销售中，佣金则通常有买卖双方各自承担成交价格的1％，证件的转让办理等费用由买方承担。
但我觉得在房屋租售中佣金的收取额有很大的浮动范围，似乎在业内并没有统一的规范，所以会在中介行业里存在良莠不齐的现象。
18.又到了周日，总算有一段休息调整的时间。
回想自己在这一周做的事情，还是有点小小的成就感，当然自己仍存在不少问题。
比如第一次接待客户就因为对客户承受房租能力认识不足而丢了一笔潜在生意，生意清闲时工作情绪有些松懈等。
除了这些，这一周我还巩固学习了一些房产业的其他知识。
发现目前业内佣金的收取并没有统一的标准，而使得不同单生意的佣金收入往往存在加大差别。
如果我以后从事这一行业，自己一定会打印一张佣金价格收取表格，使得自己的中介行为能更加规范化，透明化，从而增加客户的信任度。
19.不知不觉间实习已经过了一半，本周我的主要工作是填写合同书。
合同书填写的比较顺利。
唯一不太满意的地方是自己的字写的不是很工整，以前在学校时并不怎么关注自己的字迹，今天到了工作应用上，才觉得是蛮尴尬的，看来自己以后还是得抓紧练练。
合同填写其实和信息单填制一样，仔细就行。
有些方面需要特别注意，比如交易中所收取的定金不能超过总价款的20％，否则合同无效。
同时，合同订立后，应向交易双方一一说明其所需承担的义务和享有的权利，并说明清楚附注事项。
这样做虽然比较麻烦，但有利于自己在客户中树立良好形象，积攒人脉资源。
20.今天终于有客户前来咨询二手房出售，在和英姐进行了交流后，双方达成合作意向。
按照流程，我们先前往房子进行实地观察。
这是一户典型的2-1-1，即二间居室、一间客厅和一间卫生间。
面积57㎡，内部装修情况属于简装型，煤水电气外加有线电视和网线都配套好了。
唯一不足的是室内客厅的采光不是很好，可能在梅雨季节居住会不太舒适。
在看完房屋后，又验证了户主房屋三证齐全并且无转租或抵押情况后，便回到店中将信息填写到信息单上，挂牌待售。
21.
22.
（二）上海的人口环境对饰品消费的影响经过了昨天的忙碌，今天生意又冷清了下来。
上午竟然连一位咨询的客人都没有，在店里实在没事可干，我便向英姐请教了一些房价的问题。
按照她的说法，苏州房价的增长主要是2005年开始的。
2008年下半年受金融危机影响，出现过房价增速放缓，但并未持续多久，2009年至今房价仍旧以每半年500元左右的价格增加。
直到今年2月“国八条”出台后，这种情况依然没有太大的变化。
但是，由于目前价格是由于卖房单方面不愿降价，有价无市，用不了多少时间价格必定会回落。
对于刚需的购房者来说，今年会是个机遇年。
23.今天又是个不错的日子，成交了一笔租赁合同。
过程还蛮顺利，当中主要的小插曲在于承租方希望能够以半年后付方式进行租金支付，而出租方则要求半年预付。
后来，英姐在当中向双方进行了沟通，终于在最后双方以每季度后付的方式签订了合同，大家对这笔交易都比较满意。
最后英姐说了，买卖双方如果能最后在一起商订合同的话，基本上交易就已成功了一半，如果有一些小分歧的话，双方商量一下基本就没问题了。
今天这样的生意属于比较容易的那种类型。
24.今天可能是因为下大雨的缘故，店面又冷清了，除了零散的几通咨询电话外，没有多少客户前来咨询。
所以空余时间我又问了一些关于着装礼仪方面的问题。
本来认为做中介代理人这行都应该是着西装，打领带，穿着皮鞋的。
但是英姐说除非是规模较大的房地产连锁企业的员工或者自己要面对比较严肃客户时自己才会穿正装。
平时自己穿着还是较随意的，庄重整洁就可以了。
当然，衣服也不能档次太低，否则给客户留下的第一印象就不会太好，毕竟目前陌生人之间的第一印象还是取决于衣着相貌，然后才是言谈举止。
25.今天早晨又是下着大雨，生意也还是清闲着。
我就把近几天的资料整理了一下，发现自我实习以来询问的都多是关于租房方面的信息，而关于房屋出售方面的询问不是很多。
想想最近几日自己下班后在新闻上看的关于中国楼市的信息，加上到目前为止自己近三周的实习，确实觉得售房者的压力确实较大。
7月新建商品房的销售多数都不是很容易，更不用说二手房了。
究其原因，是因为新房与二手房的价格差距较小，以沧浪区为例，二手房均价在9000左右，而新房为10000出头些，算上新楼盘优惠折扣，二者每平米相差只有千元，如果我是购房者，肯定优先考虑新房。
也难怪最近店面比较冷清。
26.今天又轮到了休息日，早上起床晚了许多。
起床后，开始上网关注平时不太看的房产新闻，发现目前不但销售房屋不易，购房者买房也不太容易，首先是今年国八条新政规定二手房屋首付比例由50%升至60％，央行又不断上调个人住房贷款利率，打击炒房行为，使房价泡沫挤出。
自己感觉目前苏州楼市价格增速确实放缓了，近期前来咨询购房的都是刚需人群，房产泡沫正在挤出，调控政策在其中确实起到了不小的作用。
27.新的一周，新的开始，今天我与往常一样，做着房屋查询与登记，部分业务咨询的工作。
感觉自己经过三个月的学习实践，目前工作起来比较顺手了，不像开始时对于业务还是不太了解。
今天来了几位咨询的客户，我也能够按照他们的所提供的需求信息因人制宜的推荐了不同的房屋信息。
2、你大部分的零用钱用于何处？
27.今天我仍旧做着自己的事。
午间休息时，请教了一些关于成交契机把握的问题。
通常，在不知道客户确切购买预算时，房屋的推荐应从低档开始，慢慢试探客户的反馈。
同时，语言应尽量使用温和的词语，以避免与客户发生分歧。
如果一时找不到合适的房源话，可以与客户交流些他关注的话题，先赢得客户好感，取得信任，留下联系方式。
关于房屋成交契机的选择上，当客户开始关注房价或者在某一条件上不断进行询问时，说明客户已有成交的意愿，此时应及时对其咨询给予简洁明了的确认或回复，抓住时机完成交易。
10元以下□10～50元□50～100元□100元以上□28.今天已经是实习最后一天，本来我今天几经休息了，但还是回到店中加一天班。
首先感谢了英姐，在她的带领下，学到很多非常实用的知识。
一个月前，自己对于房产业的知识还不是很了解，经过这么多日的学习实践，已经了解了不少。
如房屋类别和户型的区分，影响房价的因素，房屋贷款的流程，与客户交流的技巧等等。
实习中唯一遗憾的是没有二手房屋成交，没能见识真正的生意会谈。
当然，自己在实习中也发现了不少有待改善的问题，比如自己工作态度有时会出现松懈，文字的书写还要再练练。
图1-2大学生购买手工艺品可接受价位分布
今年暑假，作为理论学习与生活实践相衔接的重要环节，学校要求我们工商管理专业学生进行为期一个月的实习生活。
我选择了自己比较感兴趣的二手房中介服务作为自己的实习行业，并在一所规模较小的二手房中介服务部得到了实习机会。
虽然实习时间只有短短一个月，但在这四周内，自己学习到了很多实用的知识，有些知识还是书本上所学不到的，不但积攒了一定的工作经验，还极大地开拓了自己的视野。
同时通过实习，自己也在不断将理论知识应到实际工作中，调整好自己的心态，使自己的角色由学生逐步调整为职业人，融入熟悉而又陌生的社会生活中，迈好自己职业生涯的第一步。
虽然调查显示我们的创意计划有很大的发展空间，但是各种如“漂亮女生”和“碧芝”等连锁饰品店在不久的将来将对我们的创意小屋会产生很大的威胁。
本次实习中，第一天与实习指导的初次见面就给自己上了第一课。
没想到平时常听到的一声招呼，一句家常话，这些看似不起眼的言语，竟有着培养亲和力，争取客户信任，甚至可能为成功取得一笔生意起到铺垫的作用，真的是细节决定成败。
在实习中我学习了作为行业入门技术的房屋信息单的填制，在填制过程中学会了初步分辨房屋类型和户型。
原来一些陌生的名词，像多层、小高层、复合型及小户型这些专业术语可以把我绕的晕晕的，现在经过实习后，我已对这些名字的定义有了清晰地理解，还能够简单说出这些词之间的区别。
比如多层主要指7至9层以下的住宅，是日常生活中比较常见的房屋类型，而复式指一套房屋占用两个楼层，它和小高层是近两年苏州地区新建楼盘的主力房屋类型。
在将纸上所填的单据信息输入到一个名为“好邻居”的房产信息网时，我了解到这是因为各家房产中介由于地理位置和规模大小的限制，所拥有的房源信息比较有限，所以才会利用专业信息网站作为一个平台来进行信息共享，及时查询到不同类型的房源以满足不同客户的各类需求，实现信息资源的充分利用。
在实际操作中，信息网站给我的感觉是类似淘宝一样的电子商务网站，只需通过鼠标选择不同候选项（如行政区、价格、居室、类型、装修等）来逐步缩小搜索范围，就可以快速查询到目标房源信息，操作方便简单，同时电子商务网站还让我感受到现代社会中服务业无处不在，而服务业就是让客户方便迅速的得到所需的工作启示。
实习期间，我对于国家宏观调控的力度也有了直观的感受，自今年2月国家一系列政策相继颁布以来，确实让楼市实现了温和的降温，打压了楼市内的投机炒房行为，在实习期间自己还没有接到过以炒房为直接目的咨询，咨询的客户主要目的是为儿女婚嫁准备，或者为改善家庭居住环境。
同时，国家调升个人房屋贷款利率和二手房首付比例也对购房者造成了不小的压力，现在大家多持观望态度，卖家不愿降价出售自己的房屋，买家也不愿在目前二手房与商品房价格相差不大的情况下出手购买二手房，这种情况可能还会持续一段时间。
上述两种因素综合导致了目前二手房销售市场的冷清。
在实务操作中，我还学习到了房屋租赁的填写格式，对与合同所涉及的内容也有了一定的理解，知道了一些合同中需要特别关注的地方，比如房屋如果是共有财产的话，出租须经共同所有者同意签名后，合同才生效。
关于目前楼市的大环境，我也从实习指导英姐那了解到不少楼市信息，如苏州房价的增长主要是从2005年开始的，2008年下半年受金融危机影响，出现过房价增速放缓，但并未持续多久，2009年至今房价仍旧以每半年500元左右的价格增加。
直到今年2月“国八条”出台后，这种情况依然没有太大的变化，目前二手房均价已经达到9000元左右。
但是，由于目前价格是由于卖房单方面不愿降价，有价无市，故用不了多少时间价格必定会回落。
对于刚需的购房者来说，今年将会是个机遇年。
在这次实习中，我感受到工作与学习存在的巨大差别。
学习中遇到困难，自己可以随便跳过，但在工作中的困难，往往是无法选择跳过，必须迎难去解决，不然就会损失自己的生意，减少自己的收入，降低自己的生活水平。
并且，现在的工作越来越需要复合型的人才，目前房屋中介人不仅要掌握中介部分的知识，还必须掌握一定的法律知识、房屋出售所需办理的审批流程和贷款的申请技巧等。
在这次实习中，自己也出现了不少失误和问题，当然在实习指导的帮助下，最后都一一解决了，并从中吸取了宝贵的经验教训。
比如在第一次接待客户咨询时，就因为对客户所能承受房租能力认识不足而丢了一笔潜在生意。
如果再遇到类似的情况，在不知道客户确切购买预算时，我学会了房屋的推荐应从低档开始，慢慢试探客户的反馈。
除此以外，自己还掌握了一些关于商业交流的技巧，知道了在咨询业务中自己的语言应尽量使用温和的词语，多采用一些请求语句形式，如“你可以考虑一下”等，以避免与客户意见发生分歧。
还有便是工作中如果一时找不到客户所需的合适的房源，可以与客户交流些他关注喜欢的话题，像股市、房市或者体育之类的话题，先与客户聊上共同语言，以赢得客户好感，取得信任，留下联系方式，从而方便日后的交易。
在关于房屋成交契机的选择上，自己知道了当客户开始关注房价或者在某一条件上不断进行询问时，说明客户已有成交的意愿，此时应及时对其咨询给予简洁明了的确认或回复，抓住时机完成交易。
实习中，自己还出现了在生意清闲时工作情绪有些松懈的情况，后来及时调整了自己的状态，不断为自己定下新任务，使得自己在工作时间中总是有事可做，从而让自己工作状态又恢复起来。
在合同书填写的过程中，我对自己的书写不太满意，觉得字写的不是很工整，以前在学校时并不怎么关注自己的字迹，现在到了工作应用上，觉得确实尴尬的，看来自己以后还得抓紧练练。
还有一点就是ｂｅａｄｗｏｒｋ公司在“碧芝自制饰品店”内设立了一个完全的弹性价格空间：
选择饰珠的种类和多少是由顾客自己掌握，所以消费者可以根据自己的消费能力进行取舍；此外由于是顾客自己制作，所以从原料到成品的附加值就可以自己享用。
回顾自己在刚刚过去一个月中的表现，还是比较满意的。
虽然实习过程中出现了一些失误，但总体还是蛮顺利的。
自己不但独立完成了房屋信息单登记及查询，合同填写等业务部分，还参与了部分业务的咨询活动。
不过在实习过程中，我发现目前中介行业内佣金的收取似乎没有统一的标准，不同单生意的佣金收入往往存在较大差别。
我想如果自己以后从事这一行业，一定会打印好一张佣金价格收取表格，使得自己的中介行为能更加规范化，透明化，从而让客户明晰自己的花费数目，获取客户的信任,取得更多的生意。
我还会根据不同业务编制不同的流程简表，像快餐厅点餐一样，来让客户知道整个交易过程的大概内容，所需用的时间以及相应费用。
总之，通过这次实习，我学习到了很多课外知识，学会了许多生活上实用的技巧。
也对社会生活及工作有了全新的认识。
在工作中，有竞争也有合作，既需要精湛的专业知识，也需要一些其它方面的知识来补充。
在自己剩下的一年大学时光里，我还要多补充点知识，来扩展自己的视野，多多参与社会中的实习活动，积累经验，提高自己的工作能力，为明年毕业后找到一份理想工作夯实基础。
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