海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划.docx

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海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划

海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划

（2010-2020年）

文本

（2014年调整）

编制单位：

海口市琼山区旧州镇人民政府

二〇一五年一月

前言

《海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）》（以下简称“现行规划”）于2010年7月启动修编，2012年2月经海口市人民政府批准实施。

实施两年来，为旧州镇的经济社会发展、耕地和基本农田保护、节约集约用地提供了重要保障。

但随着海口市对镇域经济发展提出了更高的要求和项目的进驻，旧州镇的土地利用形势正在发生变化，现行规划已经不能很好的适应今后一段时期经济社会发展的需求。

在此背景下，经海口市国土资源局同意，旧州镇人民政府组织开展了旧州镇土地利用总体规划实施评估工作，并编制完成了《<旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）>实施评估报告》（以下简称“评估报告”），于2014年5月30日通过市国土资源局组织的专家论证。

论证意见认为《评估报告》提出的规划调整建议切实可行。

旧州镇人民政府据此提出了开展规划调整工作的申请，市国土资源局经过审查，印发了《海口市国土资源局关于同意琼山区开展旧州镇土地利用总体规划调整工作的函》（海土资规耕字〔2014〕205号），同意开展规划调整工作。

旧州镇人民政府按照国家、海南省和海口市的有关规定开展了现行规划调整工作。

第一章总则

第一条规划调整的目的

为了进一步加强土地宏观调控，围绕保护资源和保障发展的目标，坚持实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，强化土地用途管制，促进节约集约用地，提高土地规划的科学性和权威性，根据《评估报告》的主要结论，对现行规划进行调整，使土地利用总体规划能够应对经济社会客观发展的要求，促进经济社会全面协调可持续发展。

同时，根据旧州镇中心镇建设和海口市全面发展镇域经济的定位和要求，着眼协调土地利用和经济社会发展，城镇化建设和生态保护的关系，重点解决土地利用与管理中面临的突出问题，明确提出土地利用目标与战略，统筹安排各业用地，优化土地利用空间布局、严格划分土地用途管制区，并制定管制规则与管制措施，引导土地利用方式，保护土地资源，保障旧州镇经济社会可持续发展。

第二条规划调整的原则

贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，因地制宜，着眼未来，遵循“严格保护、占补平衡，统筹兼顾、保障重点，优化布局、集约利用，强化措施、保障实施”的原则。

——严格保护、占补平衡。

从保障粮食安全、生态安全和社会稳定出发，坚持最严格的耕地保护制度，严格执行耕地占补平衡制度，加强土地整治工作实施力度，改善生产条件和生态环境，努力提高农用地质量和生产能力，实现土地资源可持续利用。

——统筹兼顾、保障重点。

坚持以供给引导和制约需求，衔接国民经济和社会发展规划、城乡规划等各部门规划，统筹安排各类用地规模，保障生态用地，满足城镇、基础设施和重点项目用地，提高支撑镇域经济发展的保障能力。

——优化布局、集约利用。

优化城乡土地利用布局，积极拓展建设用地空间，合理控制建设用地规模，充分挖掘存量土地潜力，节约集约利用土地，切实转变土地利用方式，促进经济增长方式转变。

——强化措施、保障实施。

体现土地政策参与宏观调控的要求，制定各项切实可行的政策措施，广泛听取社会公众意见，接受公众监督，提高规划实施能力和效力。

第三条规划调整的依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；

2、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；

3、《基本农田保护条例》（1998年12月27日中华人民共和国国务院令第257号发布）；

4、《海南经济特区土地管理条例》（2014年9月26日海南省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）；

5、《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）；

6、《国土资源部贯彻落实<国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见>有关措施的函》（国土资函〔2011〕138号）；

7、海南省人民政府办公厅《关于印发海南省土地利用总体规划定期评估和调整办法的通知》（琼府办〔2012〕8号）；

8、《乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》；

9、《乡（镇）级土地利用总体规划制图规范》；

10、《海口市土地利用总体规划（2006-2020年）》；

11、《海口城市总体规划（2011-2020年）》；

12、海口市农用地分等定级成果

13、《海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）实施评估报告》；

14、其他相关的法律、法规。

第四条规划调整范围和期限

规划范围：

旧州镇全部行政辖区，土地总面积为12457.77公顷。

规划期限：

规划基期年为2009年，调整时点为2012年，规划目标年为2020年。

第五条规划调整的任务

1、分析旧州镇土地利用现状特点和经济社会发展基本态势，完善并确定规划期内土地利用战略与政策导向。

2、明确土地利用调控目标，根据现行规划确定的各类调控目标，结合今后一段时期旧州镇经济社会发展态势，衔接城乡规划的规模和布局安排，确定土地利用调控指标。

3、按照旧州中心镇建设发展的需要和开发时序安排，根据海口市2012年土地利用变更调查成果和现行规划，结合旧州镇总体规划，对现行规划用地布局进行调整，同时对基本农田的空间布局进行优化调整，确保基本农田总量平衡，总体布局稳定，集中连片程度有所提高。

4、进行土地用途分区，在分区基础上提出土地利用结构和布局优化的方向，以及土地用途管制的规则与措施。

5、制定切实可行的经济、社会、法律、技术和管理等措施，保障土地利用总体规划的有效措施。

第六条本规划与海口市土地利用总体规划、旧州镇国民经济和社会发展规划、城乡规划相衔接，规划调整过程中征询采纳了相关部门合理的调整建议。

第七条全镇基本农田保护面积、耕地保有量和城乡用地规模等约束性指标不得突破《<海口市琼山区旧州镇土地利用总体规划（2010-2020年）>（2014年调整）》确定的各类调控指标。

规划期内尚未明确选址的线型交通、水利等用地指标可使用市级预留指标，在市域内统筹安排。

第八条本规划报经海口市人民政府批准后，具有法律效力，任何单位和个人不得随意变动。

在规划实施过程中，因特殊情况需进行局部调整时，应按照有关规定依权限办理审批手续。

第九条旧州镇人民政府组织和协调本镇行政辖区内本规划的实施，镇土地管理所具体负责规划实施的日常监督与管理工作。

镇各有关部门应当紧密配合，通力协作。

第二章社会经济发展与土地利用现状

第十条社会经济发展状况

旧州镇土地总面积约125平方公里，下辖10个村委会。

2012年末，全镇总人口30658人，其中城镇人口4236人，农村人口26422人。

旧州镇第一产业在国民经济中占据主导地位，由于交通、产业基础等条件的制约，第二产业发展较为滞后，第三产业发展呈现出雏形。

2012年全镇地区生产总值为2.86亿元，其中，第一产业总产值为2.31亿元，第二产业总产值0.03亿元，第三产业总产值0.51亿元，三次产业比为81：

1：

18。

全镇第一产业基础雄厚，特色农业、规模农业、高效农业发展迅速，农业主导产业已形成基地化、规模化的生产格局，形成了以橡胶、胡椒和荔枝为主的红土片，以槟榔、经济林和畜牧业为主的石砾土片和以香蕉、反季节瓜菜为主的旱田片三大农业片区,建成各种农业基地22个；第二产业方面，主要依托利用旧州镇农产品资源优势，发展果蔬产品加工产业；第三产业方面，以旅游业为着力点，充分利用得天独厚的环境优势和资源优势，积极培育古文化等主题旅游项目，随着旧州古文化旅游镇建设的深入，未来第三产业发展前景广阔。

第十一条土地利用现状

根据海口市2012年土地利用变更调查数据显示，旧州镇土地总面积12457.77公顷。

农用地10957.88公顷，占土地总面积的87.96%，其中耕地面积5525.45公顷，占土地总面积的44.35%，林地面积2399.96公顷，占土地总面积的19.27%；建设用地945.58公顷，其中城乡建设用地542.15公顷，占土地总面积的4.35%；其他土地面积554.31公顷，占土地总面积的4.45%。

全镇土地利用率95.55%。

第十二条土地利用空间分布

根据海口市2012年土地利用变更调查数据，旧州镇耕地、园地和林地主要集中在镇域北部的联丰村和东部的联星村；城镇用地集中分布在镇区所在地——旧州村；独立建设用地主要是位于镇域北部红卫村中的一块国有储备地；农村居民点用各村均有一定规模的分布；交通运输用地主要为云文公路等现状公路用地，镇域各村均有分布；水利设施用地主要为南任水库、石桶水库等的水库水面用地；其他建设用地主要为镇域中北部旧州村和道美村中的军事用地；未利用地主要为南渡江和三十六曲溪的河流水面用地。

第十三条土地利用存在问题

1、随着城镇化、工业化的快速发展，城镇、旅游和基础设施等建设用地需求持续增长，土地供求矛盾日益突出。

根据正在修编的旧州镇总体规划，计划到2020年镇区建设用地规模将达到0.7平方公里（不含军事设施用地），美傲组团、南任组团和旧州岭组团建设用地面积共计将达到1.12平方公里，建设用地的需求很大。

但是全镇的后备土地资源有限，且开发利用的限制性较强，全镇土地供需矛盾日益尖锐。

2、镇域内基础设施特别是道路建设滞后，成为阻碍镇域经济发展的瓶颈之一。

镇域内仅有近期进行改扩建的云文公路等价较高，其余道路等级偏低，乡村道路基本为土路，坑洼不平，影响农资及农产品的运销。

中小田洋缺乏综合治理，排灌不便，田洋道路无法适应机械化作业。

农村饮水、通讯等基础设施还较为滞后。

3、城乡土地利用缺乏统筹，二元用地结构问题突出、农村居民点用地布局分散，节约集约利用水平低，随着城市化进程加快，农村居民点用地缩减速度明显低于城镇建设用地增加速度，城乡二元结构问题突出。

第三章土地利用战略及发展目标

第十四条土地利用战略

贯彻执行“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，充分发挥土地利用的有利条件，克服不利因素，为实现全镇社会、经济可持续发展提供土地资源保障。

旧州镇土地利用的战略是：

为将旧州镇建设成为以发展观光旅游、商贸为主，农副产品加工为辅的商贸型城镇提供用地保障；切实保护耕地，控制建设占用，严格保护耕地特别是基本农田，积极推行农村居民点、耕地和基本农田集中连片的综合整治，保证全市实现粮食自给；优先确保镇区、重大基础设施和重点项目的建设，不断提高建设用地集约利用水平；严格保护耕地特别是基本农田，结合海口市南渡江流域土地整治重大工程，积极推行农村居民点、耕地和基本农田集中连片的综合整治。

在空间上，根据旧州镇土地利用现状的空间布局，以及土地利用趋势，将旧州镇土地利用空间战略概括为：

北部依托南渡江、三十六曲溪和旧州国际生态养老中心，发展滨水度假和养生养老等产业，逐步形成北部休闲养生综合发展用地区；南部依托旧州岭和侯家大院等，发展民俗体验、村寨观光和冷泉养生等产业，打造南部观光旅游综合发展用地区；东部依托南任水库、石桶水库和日付水库等水库以及北林洋等田洋，发展花卉种植、亲水休闲和观光农业等产业，形成东部现代农业综合发展用地区；西部依托镇区和珠崖古郡，发展文化展示、旅游购物、酒店服务和古文化体验等产业，形成西部城镇综合发展用地区。

第十五条土地利用目标

一、农用地及建设用地总量指标

1、耕地及基本农田。

到规划期末，全镇耕地保有量不低于5678.63公顷，基本农田保护面积不低于5815.11公顷。

2、园地。

到规划期末，全镇园地面积预期为2735.25公顷，全部为木本园地。

3、林地。

到规划期末，全镇林地规模预期为2435.52公顷，规划期间，主要采取调整林种结构，种植优良品种，改造低产林地，提高活立木蓄积量和森林覆盖率。

4、建设用地。

到规划期末，建设用地总规模预期为929.90公顷，其中，城乡建设用地规模控制在518.55公顷以内，城镇工矿用地规模预期为50.45公顷。

二、新增建设用地及新增占用农用地、耕地指标

规划期间，辖区新增建设用地总规模为87.43公顷，其中新增建设占用耕地规模17.27公顷。

三、土地整治补充耕地指标

规划期内，结合海口市南渡江流域土地整治重大工程，全镇土地整治补充耕地规模达到170.55公顷。

四、土地节约集约利用目标

加大技术、资金等投入，通过城乡建设用地增减挂钩和独立建设用地复垦等措施，争取到2020年整理复垦建设用地规模达到33.31公顷；通过未利用地开发等措施，争取到2020年开发未利用地规模达到163.71公顷。

第四章土地利用结构调整

第十六条为达到规划期末土地利用目标，在进行各业土地需求量预测分析的基础上，结合上级下达的土地利用控制指标，合理配置各部门土地资源，使规划宏观调控与微观管理融为一体，并根据全镇各业发展用地需求和土地供给总量，确定2010-2020年全镇土地利用结构调整指标（见附表1）。

第十七条土地利用结构调整次序

1、优先安排农业用地，农业用地内优先安排耕地，在确保种植业用地前提下，因地制宜发展林、牧、渔业。

2、严格控制各类建设用地，建设用地优先安排交通、水利、能源等重点建设项目，其它建设项目按照产业政策安排。

3、各类用地的扩大以内涵挖潜为主，外延扩大应少占或不占耕地，提高土地利用率，同时积极开展土地整理、复垦和开发，对占用的耕地应予以补充。

第十八条农用地结构调整

到规划期末，全镇农用地面积调整为11148.79公顷，占土地总面积的89.49%，比2012年净增190.91公顷。

一、耕地调整

到规划期末，全镇耕地面积调整为5678.63公顷，占土地总面积的45.58%，比2012年净增153.18公顷。

二、园地调整

到规划期末，全镇园地面积调整为2735.25公顷，占土地总面积的21.96%，比2012年净减54.13公顷。

三、林地调整

到规划期末，全镇林地面积调整为2435.52公顷，占土地总面积的19.55%，比2012年净增35.56公顷。

四、牧草地调整

到规划期末，全镇牧草地面积调整为6.60公顷，占土地总面积的0.05%，比2012年净增1.53公顷。

五、其他农用地调整

到规划期末，全镇其他农用地面积调整为292.79公顷，占土地总面积的2.35%，比2012年净增54.77公顷。

第十九条建设用地结构调整

到规划期末，全镇建设用地面积调整为929.90公顷，占土地总面积的7.47%，比2012年净减15.68公顷。

一、城镇建设用地调整

到规划期末，全镇城镇建设用地面积调整为42.60公顷，占土地总面积的0.34%，比2012年净增4.52公顷。

二、农村居民点用地调整

到规划期末，全镇农村居民点用地面积调整为468.10公顷，占土地总面积的3.76%，比2012年净增2.54公顷。

三、独立建设用地调整

到规划期末，全镇独立建设用地面积调整为7.85公顷，占土地总面积的0.06%，比2012年净减30.67公顷。

四、交通运输用地调整

到规划期末，全镇交通运输用地面积调整为53.66公顷，占土地总面积的0.43%，比2012年净减0.68公顷。

五、水利设施用地调整

到规划期末，全镇水利设施用地面积调整为134.69公顷，占土地总面积的1.08%，比2012年净减64.22公顷。

六、其他建设用地调整

到规划期末，全镇其他建设用地面积调整为223.00公顷，占土地总面积的1.80%，比2012年净增72.82公顷。

第二十条其他土地结构调整

到规划期末，全镇其他土地面积调整为379.08公顷，占土地总面积的3.04%，比2012年净减175.23公顷。

第五章土地用途分区与管制

第二十一条土地用途分区是指按不同的土地主导用途划定的土地用途区。

第二十二条规划期间，将辖区土地划分为基本农田保护区、一般耕地区、林业用地区、木本园地区、其他农地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立建设用地区、旅游建设用地区、特殊用地区和其他用地区。

第二十三条基本农田保护区

基本农田保护区是指为保证粮食安全、保障农副产品供给对主要耕作农地进行特殊保护和管理划定的土地用途区。

区内以基本农田为保护主体，并对其他土地实施特殊管制。

该区面积共5997.20公顷，占土地总面积的48.14%，主要分布在联丰村、联星村和岭南村。

1、区内鼓励开展基本农田建设，可进行直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施的建设。

2、区内现有非农建设用地和其他零星农用地、其他土地应当鼓励整理、复垦、开发或调整为基本农田。

3、不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建坟、挖沙、采石、取土、采矿、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。

第二十四条一般耕地区

一般耕地区是指基本农田保护区以外，为农副产品生产发展需要而划定的土地用途区。

主要包括：

（1）未划入基本农田保护区的现状耕地；

（2）具备耕作条件、现状为非林地的农用地、但根据需要可随时调整为耕地的土地；（3）规划期内拟开垦的未利用土地。

本区土地面积363.42公顷，占辖区土地面积的2.92%，主要分布于旧州村、联丰村和联星村。

1、区内土地主要用作耕地和直接为耕作农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施。

2、区内现有非农建设用地和其他零星农用地、其他土地应当优先整理、复垦、开发或调整为耕地。

3、不得破坏、污染区内土地。

第二十五条林业用地区

林业用地区是指供林业生产和生态环境保护及为其服务的设施使用的用地区域。

主要包括：

（1）有林木生长的有林地、灌木林地和其他林地，规划期间因建设需要占用的除外；

（2）规划期间新开发的用于种植林木发展林业的土地。

本区面积2169.74公顷，占土地总面积的17.42%，主要分布在旧州村、联丰村和岭南村。

1、林业用地区的土地主要供林业生产和生态环境保护及其服务设施使用，不得擅自转变用途。

2、鼓励林业用地区内影响林业生产的其他用地调整到适宜的用地区。

3、严禁各类建设占用水土保持林、水源涵养林、防护林等各种公益林。

4、禁止在有林地上毁林开荒、采石、挖矿和取土。

鼓励改造残次林，增加有林地面积，提高森林覆盖率。

5、经审核批准后征收、占用林地的，需由林业主管部门按规定安排植树造林，造林面积不得低于被征收、占用而减少的林地面积。

第二十六条木本园地区

木本园地区是指为发展高效农业种植龙眼、荔枝、芒果、橙等果树和橡胶、槟榔、椰子、油棕、腰果、可可等热带木本作物需要划定的土地用途区。

包括规划期内要保留以及新开发的果园、橡胶园等园地。

本区面积2319.05公顷，占土地总面积的18.62%，主要分布在旧州村、联丰村和联星村。

1、区内土地主要用作海口当地主要的热带木本作物种植和直接为木本作物种植服务和生态环境保护的农村道路和其他农业设施，不得擅自转变用途。

2、鼓励木本园地区内影响作物生产的其他用地调整到适宜的用地区。

第二十七条其他农地区

其他农地区是指基本农田保护区、一般耕地区、林业用地区、木本园地区及草本园地区以外，为农业生产发展需要划定的土地用途区。

主要包括规划期内用于经营性养殖的畜禽舍、水产养殖、工厂化作物栽培的生产设施用地及相应附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

本区面积292.79公顷，占土地总面积的2.35%，主要分布在池连村、旧州村和联丰村。

1、区内土地主要用作为发展畜禽水产养殖地、工厂化作物栽培和直接为这些农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施。

2、不得破坏、污染区内土地和用于水产养殖的水域。

第二十八条城镇建设用地区

城镇建设用地区是指建制镇以上城镇的建成区和需要实施的城镇总体规划建设用地区域。

本区面积42.60公顷，占土地总面积的0.34%，主要分布在旧州村。

1、城镇建设用地区内的土地主要用于城镇建设，各项建设应严格按照规划执行，不得突破用地总量。

2、城镇建设用地应贯彻合理布局、节约集约用地的原则，严格管控土地供应。

3、城镇建设用地应充分利用现有存量建设用地，确需新增建设用地的，应首先利用非耕地或劣质耕地，并报有批准权的机关审批。

用地规模不得突破上级下达的年度用地计划。

4、城镇建设用地区内的土地，在批准改变用途之前应按原用途使用，废弃撂荒土地能恢复耕种的必须及时恢复耕种。

5、禁止建设占用规划确定的永久性绿地、菜地和基本农田，不得占用公共、公益设施用地作为经营性用地。

各类建设都必须有利于保护和改善城镇生态环境。

第二十九条村镇建设用地区

村镇建设用地区指用于农村居民住宅、乡（镇）村企业、农家乐、休闲农业旅游配套、公共设施和公益事业建设的用地区域。

本区面积468.10公顷，占土地总面积的3.76%，各村均有分布。

1、村镇建设用地区内的土地主要用于村镇居民住宅、乡（镇）村企业、公共设施和公益事业等建设。

2、结合社会主义新农村建设，鼓励农村集体建设用地整理，积极推进城乡建设用地增减挂钩，逐步提高村镇建设用地的集约利用水平。

3、鼓励开展传统农村聚落保护，挖掘传统农耕文化和民俗文化的特色，引导推进生态文明村建设，妥善保护具有历史文化和景观生态价值的地域文物、住宅和村庄。

4、注重保护和改善村镇生态环境，防止水土污染。

第三十条独立建设用地区

独立建设用地区是指独立于城镇、村镇建设用地区之外的主要用于工矿生产建设及直接为工矿生产服务使用的用地区域。

本区面积7.85公顷，占土地总面积的0.06%，主要分布在旧州村。

1、区内土地主要用于不宜在城乡居民点内安排，对气候、环境等有特殊要求的工矿建设。

2、区内土地使用应符合相关行业、产业的选址和建设要求。

3、区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。

4、区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用。

5、注重保护和改善生态环境，强化区内工矿“三废”污染的治理。

6、区内土地应合理利用，从事非农建设用地的必须经土地行政主管部门及相关行政主管部门依法批准。

第三十一条旅游建设用地区

旅游建设用地是指为满足旅游、休闲度假、观光、娱乐等活动需要划定的土地用途区。

包括用于进行旅游设施建设的建设区。

本区面积75.27公顷，占土地总面积的0.60%，主要分布在红卫村、旧州村和联丰村。

1、区内旅游建设用地主要用于旅游、休闲度假、观光、娱乐等活动，包括旅游设施建设区和与旅游相配套的服务性设施用地。

2、旅游建设用地区内的各项开发建设要符合相关规划及相关行业的要求，并且必须经土地行政主管部门及相关行政主管部门依法批准。

3、区内各类土地应注重合理利用，建设用地应坚持节约、集约和高效用地的原则，优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。

第三十二条特殊用地区

特殊用地是指为军事、监教、宗教、殡葬等用地需要划定的土地用途区。

本区面积147.73公顷，占土地总面积的1.19%，主要分布在道美村、旧州村和雅秀村。

1、特殊用地主要用于军事、监教场所、墓葬地等不适合在城镇村内部布局的各类建设。

2、特殊用地区内的各项开发建设要符合相关规划及相关行业的要求，并且必须经土地行政主管部门及相关行政主管部门依法批准。

3、区内各类土地应注重合理利用，建设用地应坚持节约、集约和高效用地的原则，优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。

第三十三条其他用地区

除上述用地区之外的其他用地区域，区内土地主要是河流、湖泊等陆地水域及滩涂等水域用地和规划期内保留现状不进行开发利用的荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地和裸地等。

本区面积379.08公顷，占土地总面积的3.04%，主要分布在红卫村、旧州村、联丰村和文新村，其他各