嘉兴市房地产业发展规划.docx
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嘉兴市房地产业发展规划
嘉兴市房地产业发展规划
一、嘉兴市房地产业发展的现状分析
1999年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住
房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，我
市房地产业有了长足的发展。
（一）房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行
业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。
一是房地产开发呈现良好的发展态势。
1999年至2004年，
全市房地产开发投资累计完成315.7亿元，年均增长45.0%，其
中市本级年均增长45.2%。
2004年，虽然受国家宏观调控政策的
影响，市本级开发投资仍达到54.1亿元，同比增长56.7%。
2005
年完成开发投资57.4亿元。
嘉兴全市历年房地产开发投资额及增长率
二是房地产市场呈现产销两旺的发展态势。
1999年至2005
年，全市商品房施工面积、销售面积保持持续快速增长。
其中，
施工面积年均增长31.4%,2005年达到1433.2万平方米；销售
面积年均增长21.8%,2005年达到282.8万平方米，其中，市本
级的施工及销售面积年均增长分别达到38.4%和25.4%，市场呈
现供需两旺的态势；二手房交易也从1999年的14.5万平方米增
加到2003年58.4万平方米，近两年基本保持在50万平方米左右；
市区和所属三市二县近几年房价均有大幅上涨，其中，市区商品
房平均房价从1999年的1600元/平方米上涨到2005年底的4166
元/平方米。
2004年以后，受国家宏观调控的影响，市区商品房销售面积增幅回落，2005年市区销售面积为90.3万平方米，同比增长
9.7%。
但嘉兴房地产市场总体上呈现供需平衡，主动性需求在
今后几年中仍较旺盛。
三是行业规模迅速扩大，企业呈多元化发展。
截至2005年底，
全市各类房地产企业已发展到754家，从业人数达13362人；其
中，开发经营企业351家，从业人员5408余人；房地产行销代
理、信息咨询、经纪业务的公司、机构超过239家，从业人员2164
余人；物业管理公司164家，5790名从业人员服务在全市各类小
区中。
其中市本级房地产开发企业133家，物业管理公司72家，家居装修装饰公司近40家，房地产评估机构7家，基本形成了门类齐全的房地产开发经营、物业管理和中介服务的企业群体。
四是房地产市场日趋成熟，逐步从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。
一方面表现在商品房空置率保持在合理范围，截至2005年底，嘉兴市本级空置商品房16.6万平方米，商品房空置率为5%，属合理范围；另一方面，受国家宏观调控影响，以及商品房供应增加，商品房市场一改前些年供不应求的局面，空置房面积有较大增加，2005年较上年同比增加15%，市区商品房价格涨幅有所回落，价格趋于平稳。
与此同时，产业发展政策逐步完善，近几年相继出台和调整了土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列法规政策，基本建立了适应嘉兴房地产业发展的较为完善的政策法规体系。
（二）嘉兴房地产业的快速发展，促进了城市建设，带动了经济发展，提高了城镇居民的居住水平，房地产投资和消费对我市经济增长的贡献率逐年提高。
按住宅消费的带动系数1.34计算，2005年嘉兴市商品住房销售额为73.6亿元，带动的社会商品整体销售额为98.6亿元，为全市社会消费品零售总额的26.4%，其中市本级高达40%；房地产投资占全社会固定资产投资比重从1995年的8.8%上升到2004年的18%；2004年市本级房地产业实现增加值10.6亿元，增速高出同期GDP增速6个百分点。
全市房地产业增加值占第三
—3—产业的比重也由1995年的5.9%上升到2004年的9.4%，嘉兴市住宅和房地产业作为经济增长点的作用开始突现。
房地产业的快速发展也推动了城市建设。
一方面，房地产开发为城市建设开辟了新的资金来源，市本级土地出让金近5年年均增长200%，2003年达到32亿元，近两年有所下降，2005年为25.8亿元，征收的土地出让金已成为我市城市建设的主要资金来源。
初步估算，我市每年政府投资用于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。
另一方面，房地产开发带动了城市基础设施建设，扩大了城市规模，市政基础设施条件不断完善，如秀洲新区、南湖新区、南湖风景名胜区的开发建设和市中心城区的改造与房地产业互动发展作用明显。
房地产业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。
1997至2005年，市本级拆迁改造旧房面积约600万余平方米左右，近3万多户拆迁户迁入新居；市区城镇居民人均居住建筑面积从“九五”期末的17.2平方米提高到2004年底的28.3平方米。
在积极增加住宅供应数量的同时，更加注重住宅品质的提高，通过实施“人居嘉兴”和建设生态、绿色城市战略，提高了我市住宅建设和管理的总体水平。
另外，房地产贷款增长较快，房地产金融已成为产业发展的
重要支撑。
从1999—2005年，嘉兴房地产贷款占银行同期各类贷款的比重逐年上升，2005年房地产贷款占比达17.1%。
2005年末，全市各类房地产贷款余额为173亿元，同比增长17%，其—4—
中，个人住房贷款余额为82.5亿元，增幅30%;全市房地产开发
贷款余额达63.3亿元，较上年末增长6.8%，实现了房地产业与
金融业的良性互动发展
1995至2004年嘉兴全市房地产业增加值
嘉兴市（区）历年房地产增加值占GDP、第三产业增加值的比重
4、二.全市房地产业增加值占~GDP比重
-
14.00
12.00
10.00
8.00%
6.00
4.00
2.00
0.00
"需・-市区房地产业增加值占GDP比重
全市房地产业增加值占第三产业比重
7
9.279.48
8.378.577.297.087.087.46
-5.85—
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（三）嘉兴房地产业发展中存在的主要问题。
第一，房地产开发的粗放型特征仍很明显。
我市房地产开发
企业数量多、资质低、开发规模小，产业集约化程度低、负债率
偏高、住宅建设过多注重数量，同质化明显，科技含量有待提高。
至2004年末，市本级开发企业每平方公里建成区平均就有近2
家；企业中一至三级资质企业29家、仅占21.8%，与“九五”末
相比，三级以内企业增加12家（均为三级），比例则下降5个百
分点；每个开发企业平均拥有资本金仅为1621万元，缺乏实力雄厚的大型开发企业。
2005年商品房销售面积5-10万平方米的企业仅3家，2-5万平方米的企业仅6家，大多数企业开发规模小且
自身资金实力不够雄厚，主要依赖银行贷款发展业务，存在资产负债率偏高、抵御市场风险能力差的隐患。
第二，房地产市场不够完善和规范。
表现在商品住宅的供应
体制尚未真正理顺，中、高、低商品住宅结构有待进一步调整，适合中低收入工薪阶层消费者的住房比例偏低。
近两年商品房价格上升太快，超过同期GDP和居民收入增速，市场投机性因素增加。
据调查，2003年投资性购房比例约19%，从2004年以后
房地产投机行为得到有效控制。
房地产经营行为不规范，房地产拆迁安置、买卖、物业管理纠纷仍较多。
房地产中介市场无证经营，超范围经营现象较突出，影响了行业的发展。
物业管理的社会化、专业化程度不高。
第三，拆迁安置房建设规模过大，对商品房市场的冲击较大，不利于市区居住品质整体提升。
从2002年开始，我市旧城改造和开发区建设进入高峰期，城乡旧房的拆迁和安置房的建设都达到了空前规模。
据统计，市区2000-2005年开工建设的拆迁安置房总量约在587万平方米，其中部分将会流入市场，这将对现有商品房市场带来冲击，大量拆迁安置房期房进入二手房市场，也会引发大量的交易纠纷，加之安置房小区品位相对较低，过多的安置房会影响我市人居环境的提升二、嘉兴房地产业发展环境分析
（一）嘉兴房地产业发展的有利因素。
1．嘉兴经济高速增长，城市竞争力不断提升。
2005年全市
实现GDP1156亿元，增长13.1%，保持持续较快增长，预计未来几年，伴随嘉兴产业调整、升级和沿海产业带的崛起，嘉兴经济仍将保持良好发展势头。
同时，几年来嘉兴城市竞争力不断增强，2004年嘉兴经济综合实力跻身全国50强。
经济强劲发展，城乡居民收入快速增加，居民购买力提高，消费观念的改变，将给嘉兴房地产企业带来了巨大的商机，也为产业发展提供了坚实的基础。
2．基础设施建设投入力度加大、城市规划的高起点编制，以及长三角交通枢纽的构建，为嘉兴房地产业提供一流的发展环境。
杭州湾嘉甬嘉绍跨海大通道、沪杭苏嘉城际轻轨、沪杭磁浮铁道、沪杭铁路复线、乍嘉湖铁路、沪杭高速公路复线等工程建设，使得我市形成更加快捷高效的公路、铁路、水路、港口、航空等综合配套的立体化交通网络，成为重要的节点城市和长三角交通枢纽。
基础设施的不断完善和自然、投资环境不断优化，将大大地提升嘉兴环境竞争力，增强嘉兴对人口、资金、技术、信息的吸引力，从而加快房地产业的发展。
3．城市化进程的推进势必带动房地产业发展。
我市正处于城市化水平快速提升时期，2004年底全市城市化水平为48%，城镇人口约160万人，根据嘉兴“十一五”发展规划确定的发展目标，到2010年嘉兴城市化水平要达到60%，城市化的推进，城市人口的增加，中心城区的扩大，城镇建设的加快，给房地产业带来巨大市场需求和商机。
4．人文底蕴深厚、环境优美、土地资源相对宽松、地价房价适中等宜居宜投特点使嘉兴成为“人居宝地”。
5．上海强大的经济辐射力和“世博会”对嘉兴房地产业带来的发展机遇。
“世博会”是全球最高级别的博览会，嘉兴作为长江三角洲重要的一员，上海“世博会”的举办，将进一步推进嘉兴房地产业的发展：
一是扩大嘉兴的知名度，对我市开放型经济的发展将起到巨大的推动作用；二是会推动二三产业的发展，促进产业结构的调整；三是可利用“世博会”资源，加快嘉兴基础设施建设，完善城市功能，推进城市化进程，从而带动嘉兴房地产业的发展。
同时，长三角良好的发展前景为区域房地产业的迅速发展提供了强大动力，带来了人流、物流、资金流。
处于长三角都市群核心地带的嘉兴，房地产业的持续快速发展、市场规模扩大是可以预期的。
6．世界制造业加速向中国特别是向长江三角洲转移带来的发展机遇。
随着世界制造业中心向中国转移的步伐加快，长三角地区特有的综合优势，将成为世界制造业转移中国的首选地。
嘉兴以其特有的区位优势，相对丰富的土地资源，良好的工业基础也将成为重要的先进制造业基地之一，因此，未来对标准工业厂房和现代物流用房，都将有较大的需求。
同时，制造业发展将大量
吸引外来务工人员，与制造业相配套建设的生活服务设施、人才公寓和民工公寓建设等将成为房地产开发的又一热点。
7．规划中的沪杭磁浮交通项目的开工建设和运营将进一步推
动嘉兴房地产业发展，拓展嘉兴房地产市场的空间。
嘉兴作为沪杭磁悬浮线的唯一停靠站，磁浮交通项目的开工建设和运营将给嘉兴经济、社会、文化带来冲击和影响，尤其是对嘉兴房地产业的影响将更加巨大和深远，它将带动嘉兴经济特别是服务业、旅游业发展，吸引更多的海内外投资，从而促进嘉兴商业和工业房地产发展，并使市区东南区域围绕磁悬浮线站点，形成投资热点区块和新的商业旅游休闲区；同时，进一步强化沪、嘉、杭三地联系，同城效应突现，嘉兴作为一个宜居城市特色更加显现，将吸引更多的人来嘉兴定居、投资创业、工作生活，这将极大地拓展嘉兴房地产市场的空间，缩小三地房价地价的差距。
（二）嘉兴市房地产业发展制约因素。
1．嘉兴房地产企业整体实力较弱，高素质的房地产专业人才缺乏。
虽然嘉兴房地产企业数量和房地产业从业人数增加很快，但企业实力无法与周边大城市相比，从业人员中受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家较少，这在房地产业发展初期或市场繁荣时期，对企业影响并不突出，但随着房地产业向规范化发展、竞争的加剧、政府宏观调控力度加大，特别是对外完全开放房地产业之后，这将对嘉兴房地产业的竞争力和持续发展力产生制约。
2.房地产业发展的外部环境与周边城市相比处于不利地位。
嘉兴社会经济虽然发展较快，相比周边城市，存在的中心城市地位不突出、产业集聚度不够、主导产业发展不明显、城市化进程相对迟缓、人口政策开放度不够、对高精尖人才吸引力不强、市区商业繁华度不够且发展缓慢等问题，都是制约嘉兴房地产业未来发展的关键因素，嘉兴城市竞争力相对较弱，这会加大我市在人口、资金、资源积聚的难度，影响房地产业更快发展。
3.缺乏素质较高的物业管理队伍和完善规范的房地产中介组织。
物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合才能有更大发展。
但目前嘉兴缺乏素质较高的物业管理专业队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大差距。
随着住户消费意识的提高，差距将更明显。
与房地产业发展配套的中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度，如二级市场还不够规范，缺乏规模化、专业化的房产中介商，交易中的纠纷事件时有发生等。
4.国家宏观调控对房地产业发展带来的挑战。
2003年下半
年开始政府对经济实施强有力的调控，房地产业成为宏观调控重
点，相继出台了一系列金融、土地方面的紧缩政策。
新政策有利于房地产业长期稳定发展，但就短中期而言，必将对房地产市场
产生巨大的冲击，会促使嘉兴房地产业进入收缩周期（上图），嘉兴企
业会面临挑战。
其一，由于我市房地产企业规模小、实力弱，
开发资金主要来自银行贷款和预售款，自有资金不足，信贷资金
的规范和收紧，无疑是对本地中小企业生存的挑战。
其二，由于
宏观调控政策和利率上升，居民购房会更加慎重，观望气氛会十
分浓厚，加之旧城改造、房屋拆迁会受政策严格控制，拆迁规模
大幅缩小等都会导致商品房需求的减少。
其三，由于近两年嘉兴土地供应规模偏大，增速过快，造成闲置待开发土地大量增加。
由于市场容量有限，会造成地块，特别是新区地块无法按期开发，既造成土地资源浪费，也会影响新区开发建设，给本地房地产业带来负面影响。
三、房地产业发展的指导思想、总体思路、目标和发展重点
（一）指导思想、规划总则。
1．“十一五”时期，我市房地产业发展的指导思想是：
坚持
按照加快全面建设小康社会、率先基本实现现代化的要求，使房地产业发展与经济社会、产业发展和居民生活水平提高相协调，与未来嘉兴建成网络型大城市的目标相适应；培育、发展和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，充分发挥市场机制在房地产业中优化配置资源，促进企业提高经营管理水平等方面的基础作
用；加强宏观调控力度，坚决贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；坚持以需求为导向，调整优化供给结构，加快建立和完善适应不同消费群体需求的住房供应体系和住房保障制度，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，不断改善人民的住房条件和居住环境，实现嘉兴房地产业健康持久稳定的发展。
2．“十一五”时期，我市房地产业发展的规划总则是：
按照《嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》、《嘉兴市城市总体规划》、《嘉兴市第三产业发展总体规划》、《嘉兴市土地利用规划》、《关于促进浙江省住宅与房地产业持续健康发展的通知》思路和规划原则，结合嘉兴的实际，制定房地产业中长期发展战略和规划，作为我市房地产业发展的指导性文件。
规划期限为2006年—2010年。
规划区域为嘉兴市域，重点为嘉兴市区（南湖、秀洲两区和嘉兴经济开发区），重点研究产业发展方向、发展重点及区域分布。
（二）总体思路。
未来五年期间，嘉兴市房地产业发展的总体思路是：
——发掘优势，创建品牌。
立足于嘉兴地处长三角核心地带
和紧邻沪杭甬苏四大城市、经济持续发展、社会稳定、地价房价相对较低、土地资源相对丰富等的众多优势，创新思维，创建长
三角最佳人居城市环境，着力打造“人居嘉兴”品牌。
——“内挖外拓”，培育产业。
对外，积极向周边城市拓展，服务长三角；对内，突出嘉兴中心城市，极化对周边县（市）集聚功
能，完善中心城区基础设施、生活服务设施，推动市中心区房地产业、服务业发展，做大做强、做精做细房地产业，拓展其产业链。
——推动住宅消费，提升居住质量。
坚持对房地产市场长期培育和近期治理相结合，以推动住宅消费市场为切入点，存量调整为主，配以增量推动；积极推进住宅产业现代化，加快国家康居示范小区建设，提高住宅质量和科技含量，提升居民的居住质量和环境。
——整合企业队伍，提升区域竞争力。
提高开发企业的规模和实力，着力引导外地品牌企业进入嘉兴开发建设，积极发展和
扩大市场的开放度，实现房地产产品与周边城市的“错位”开发，开发新型房产，进一步提高嘉兴房地产业的开发水平、规模和竞争力。
（三）发展目标。
围绕把房地产业培育成为支柱产业目标，至2010年嘉兴房地产业发展的战略目标是：
1．房地产业年增加值以2005年41.8亿为基数，平均每年增长14%，2010年达到80亿元；
2．房地产开发投资以2005年121.0亿元为基数，平均每年
—13—
增长15%，2010年，达到250亿元，其中住宅投资达180亿元、商业办公用房投资达50—70亿元；
3．到2010年底，城镇居民人均住房使用面积达到28平方米，城镇居民住宅房型在二居室及以上达97%。
同时，创新制度，实施货币化补贴等方式，切实改善中低收入家庭居住条件，全面实施城镇廉租房制度。
4．在2006—2010年中，优化住房供应结构，重点发展普通
商品住房，自2006年6月1日起，套型建筑面积90平方米以下
住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
5．到2010年，全市新建住宅小区（大厦）实行社会化、专业化物业管理覆盖面达100%，旧住宅区（大厦）覆盖面达80%加快住宅产业现代化和全国康居示范小区建设。
（四）发展重点和方向。
嘉兴房地产业未来将进入平稳发展的时期，为了实现做大、做强、做优房地产业的目标，必须坚持“内挖外拓”的方针，深度挖掘房地产业的增长点，延伸房地产业的产业链，做深做细嘉兴房地产业；同时发挥嘉兴优势，向外拓展房地产市场，做大做特嘉兴房地产业。
1．进一步发展以普通住宅为重点的房地产业，以提高人民居住水平为根本出发点，以提高住宅建设总体质量为重点，不断改善居住环境。
围绕培育住宅市场,适度增加中低档住宅开发建设，
搞活流通，盘活存量，激活增量，促使住宅投资和消费双向拉动经济增长。
2．积极引进国外先进的物业管理理念，拓展物业管理覆盖面，
全面提高物业管理水平，扩大物业管理服务内容，促进物业管理企业规模化、品牌化。
在规范基础上，大力发展房地产中介服务，扩大房地产代理业务，激活房地产二、三级市场，规范发展家装市场，倡导环保绿色装修，促进家装行业健康发展。
同时，推广新建住宅菜单式全装修，带动建材、装潢、家电、信息、环保等相关产业发展。
3．倡导制造业、园区开发和房地产业互动发展、相互促进的理念，拓展房地产发展内涵，重点推进园区地产（职教基地配套房产、工业园区生活服务配套房产、人才公寓和民工租赁地产等）产业地产（标准厂房、研发中心、公司会所等）。
4．以提升嘉兴人才和科技素质为目的政策倾斜性房地产开发，如以嘉兴科技城清华大学长三角研究所为中心，建设面向高层科技人才的高品质的“第二住宅区”，通过政府的牵线搭桥，可以土地挂牌出让形式集资合作建房，将上海、杭州、苏州等地高校、科研机构等高级人才吸引到嘉兴购房居住，并配套建设信息资讯中心。
以及配合未来嘉兴大学成立，建设其院校生活服务设施、科技研发基地配套设施。
5．以服务于长三角为目的的外拓性房地产开发。
一是养老型社区：
有选择地建设一部分以上海或周边大城市老龄人士为购买
对象的养老舒适型居住小区，并在开发建设中注重特定购买对象的各类公建配套设施建设。
二是“世博会”配套房产：
以7000万“世博会”观光客和庞大的“世博会”后续效应为依托，及早与上海“世博会”组织委员会接洽和沟通，争取为此配套建设一批星级酒店、会展场所、旅游度假休闲项目。
三是第二住宅：
在南湖风景区外围地段开发建造高档住宅区，创建高绿化、优配套、居住生活环境极佳的花园式卫星居住城，吸引上海和其他城市居民来购买。
四是交通房产，在快捷便利的交通沿线进行重点规划，开发建设大市场、物流基地、总部经济配套房产等，五是开发滨海旅游休养度假地产等。
6．近期重大房地产建设项目。
为了确保我市房地产业健康发展，要切实做好93项房地产重点项目建设和管理工作，解决好建设中出现的各种问题，加快建设进度，确保工程质量，按期完成项目建设。
特别是江南太阳城房产项目、职教基地配套房产项目、嘉兴旅游度假休闲项目的规划、开发和建设。
（五）产业布局规划。
为实现嘉兴城市总体发展目标，依据嘉兴城市总体规划和土地利用总体规划，特别是市区空间发展规划，结合嘉兴社会经济发展的实际要求，未来五年嘉兴房地产业发展的空间布局呈现城市发展的可持续、产业的可持续、社会环境的可持续，空间上合理布局，相互协调，各有侧重和特色，构建充分展现江南水乡特色的宜居城市。
对市区而言，空间布局遵循下列原则：
1．城市中心区，是城市商务、行政、文化、休闲设施集中区
域，未来房地产开发建设以商业物业、高档写字楼以及行政、文化、休闲、娱乐设施为主，同时适当建设以高层、小高层为主的高档住宅区和结合旧城改造建设具有传统民居特色的居住组团。
2．东南片区，以南湖新区为重点，主要布置居住和城市副中心商业服务设施，该区域规划居住人口为40万人，为城市主要居住区域之一和房地产开发重点区域，以中高档住宅区为主。
3．西南片区，以秀洲新区和运河新区为重点，秀洲新区主要布置居住、教育、城市副中心商业服务设施和工业区，该区域规划居住人口为18万人，也是城市主要居住区域之一，未来房地产开发以中高档住宅区、商业物业和大型市场、高教园区和工业园区配套设施为主。
运河新区则主要以商务办公、文化休闲为特色，建成配套齐全的嘉兴市商务中心和与之配套的中高档住宅区。
4．北片区，以居住、工业和物流业为主，规划居住人口为
13万人，房地产开发以普通住宅、工业区配套设施和物流用房为
I4
主。
5．旅游房地产开发以平湖九龙山风景区、海盐南北湖景区、西塘、乌镇古镇旅游区、嘉兴湘家荡旅游区
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