物业服务收费政府指导价1129号附件11.docx

物业服务收费政府指导价1129号附件11.docx

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物业服务收费政府指导价1129号附件11

昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

综

合

管

理

一级

0.38

1、服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；

2、管理人员按规定持证上岗；

3、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和维修资金收支账目；

4、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

5、管理处24小时有人值班；

6、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

7、服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；

1、设置管理处，办公地点不少于500平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理；

2、达到国家二级资质以上条件并获得2次市级级以上荣誉称号；

3、管理人员60%以上持证上岗，管理人员人均管理建筑面积在10000平方米以下；

4、对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过8小时；

5、业主家访服务率不低于80%；

6、每年一次问卷调查，业主对管理人员服务态度满意率不低于90%，诉求处理满意率不低于80%；

7、积极开展各类社区活动，每年组织业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次；重要节日有专题布置。

8、区内设有业主活动场地及会所。

9、物业服务企业三年的平均收费率不低于95%

1.、综合管理成本包括：

管理人员工资费用、用于物业服务的固定资产折旧及办公费用、社区文化活动费用等。

2、分级服务要求有二条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

3、管理人员指小区物业服务处除工程、绿化、清洁卫生、秩序维护人员等操作层以外的所有人员。

二级

0.32

1、设置管理处，办公地点不少于300平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理；

2、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质并获得2次市级级以上荣誉称号；

3、管理人员50%以上持证上岗，管理人员人均管理建筑面积在12000平方米以下；

4、对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过12小时；

5、业主家访服务率不低于75%；

6、每年一次问卷调查，业主对管理人员服务态度满意率不低于85%，诉求处理满意率不低于75%；

7、积极开展各类社区活动，每年组织业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于三次；重要节日有专题布置；

8、区内设有业主活动场地及会所；

9、物业服务企业三年的平均收费率不低于85%

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

综

合

管

理

三

级

0.28

1、服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；

2、管理人员按规定持证上岗；

3、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和维修资金收支账目；

4、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

5、管理处24小时有人值班；

6、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

7、服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；

1、设置管理处，办公地点不少于200平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理；

2、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质并获得1次市级级以上荣誉称号；

3、管理人员30%以上持证上岗，管理人员人均管理建筑面积在14000平方米以下；

4、对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过24小时；

5、业主家访服务率不低于65%；

6、每年一次问卷调查，业主对管理人员服务态度满意率不低于75%，诉求处理满意率不低于65%；

7、积极开展各类社区活动，重要节日有专题布置；

8、区内设有业主活动场地；

9、物业服务企业三年的平均收费率不低于80%

1.、综合管理成本包括：

管理人员工资费用、用于物业服务的固定资产折旧及办公费用、社区文化活动费用等。

2、分级服务要求有二条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

3、管理人员指小区物业服务处除工程、绿化、清洁卫生、秩序维护人员等操作层以外的所有人员。

四

级

0.22

1、设置管理处，办公地点不少于100平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理；

2、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；

3、管理人员20%以上持证上岗，管理人员人均管理建筑面积在16000平方米以下；

4、对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过24小时；

5、业主家访服务率不低于50%；

6、每年一次问卷调查，业主对管理人员服务态度满意率不低于60%，诉求处理满意率不低于50%；

7、重要节日有专题布置；

8、物业服务企业三年的平均收费率不低于75%

五

级

0.15

1、设置管理处，办公地点不少于50平方米且固定，业主档案实行电子化办公管理；

2、具有国家三级以上（含三级）物业管理资质；

3、管理人员20%以上持证上岗，管理人员人均管理建筑面积在18000平方米以下；

4、对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过48小时；

5、每年一次问卷调查，业主对管理人员服务态度满意率不低于50%，诉求处理满意率不低于50%；

6、重要节日有专题布置；

7、物业服务企业三年的平均收费率不低于70%

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

共

用

部位、

共

用

设

施

设

备

日

常

运

行

维

护

一

级

0.20

1、做好共用部位、共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，保障共用设施设备的安全正常运行；

2、设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；

3、各类设施设备有专人管理；

4、建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；

5、各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

6、对可能发生的各种突发设

备故障有应急预案；

7、小区道路、场地保持基本平整，不积水；

8窨井（化粪池）不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道畅通；

9水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗不少于一次清洗，污水排放符合基本要求。

1、工程人员人均维护建筑面积为12000平方米以下；

2、专业维修人员60%以上持证上岗；

3、各类设施设备完好率达到98%以上；

4、区域内照明系统的完好率达到98%以上；

5、加强消防系统的检查保养，巡查，消防泵启动试压每年不少于二次；

6、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障率不超过五次；

7、供水设施年故障率不超过五次；

8、每年停水、停电故障率不超过五次；

9、公共楼道墙面每五年粉刷或清洁，日常墙面出现脱落六个月内修复。

1、共用部位、共用设施设备日常运行维护成本包括：

设施设备维护人工费用、材料费用公共电费。

2、分级服务要求有三条达不到标准的,收费标准应适当下调,有四条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、工程人员是指设施设备管理、操作、维护人员。

二

级

0.16

1、工程人员人均管服务建筑面积为14000平方米以下；

2、专业维修人员50%以上持证上岗；

3、各类设施设备完好率达到95%以上；

3、区域内照明系统的完好率达到95%以上；

4、加强消防系统的检查保养，巡查，消防泵启动每年不少于二次；

5、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障平率不超过八次；

7、供水设施年故障率不超过八次；

8、每年停水、停电故障率不超过八次；

9、公共楼道墙面每八年粉刷或清洁，日常墙面出现脱落八个月内修复。

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

共

用

部位、

共用

设施设备

日常运行维护

三

级

0.13

1、做好共用部位、共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，保障共用设施设备的安全正常运行；

2、设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；

3、各类设施设备有专人管理；

4、建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；

5、各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

6、对可能发生的各种突发设

备故障有应急预案；

7、小区道路、场地保持基本平整，不积水；

8、窨井（化粪池）不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道畅通；

9、水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗不少于一次，污水排放符合基本要求。

1、工程人员人均服务建筑面积为16000平方米以下；

2、专业维修人员40%以上持证上岗；

3、各类设施设备完好率达到90%以上；

4、照明系统的完好率达到90%以上；

54、5、加强消防系统的检查保养、巡查，消防泵启动每年不少于一次；

6、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障平率不超过十二次；

7、供水设施年故障率不超过十二次；

8、每年停水、停电故障率不超过十二次；

9、公共楼道墙面每十年粉刷或清洁，日常墙面出现脱落十二个月内修复。

1、共用部位、共用设施设备日常运行维护成本包括：

设施设备维护人工费用、材料费用公共电费。

2、分级服务要求有三条达不到标准的,收费标准应适当下调；有四条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、工程人员是指设施设备管理、操作、维护人员。

四级

0.10

1、工程人员人均服务建筑面积为18000平方米以下；

2、专业维修人员20%以上持证上岗；

3、各类设施设备完好率达到80%以上；

4、照明系统的完好率达到85%以上；

5、加强消防系统的检查保养、巡查，消防泵启动每年一次；

6、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障平率不超过十八次；

7、供水设施年故障率不超过十八次；

8、年停水、停电故障率不超过十八次；

9、公共楼道墙面每十五年粉刷或清洁，日常墙面出现脱落十八个月内修复。

五

级

0.05

1、工程人员人均管理建筑面积为12000平方米（无电梯20000平方米）以下；

2、专业维修人员10%以上持证上岗；

3、各类设施设备完好率达到70%以上；

4、照明系统的完好率达到80%以上；

5、消防泵启动每年一次；

46、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过二十四次

7、供水设施年故障率不超过二十四次；

8、每年停水、停电故障率不超过二十四次；

9、公共楼道墙面每十五年粉刷或清洁，日常墙面出现脱落二十四个月内修复。

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

清

洁

卫

生

一级

0.20

1、各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理，各类管理制度完善；

2、垃圾日产日清，保持公共区域整洁，无异味；

3、使用环保的清洁剂；

4、做好除四害的卫生防治工作。

1、清洁卫生人员人均服务建筑面积为8000平方米以下；

2、100%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过2小时；

3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次；电梯门壁打蜡上光每月不少于一次，表面光亮、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；

4、各类设施设备干净光亮；

5、房屋建筑外墙面明亮如新；

6、灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于四次；

7、外墙清洁每五年不少于一次（含补灰、补砖等）；

8、自来水水池（箱）清洗，每年不少于一次。

1、清洁卫生成本包括：

清洁人员人工费用、清洁器具及材料费用，垃圾清运费，除四害消杀费等。

2、分级服务要求有二条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、清洁卫生人员指清洁卫生管理人员、清洁工。

二

级

0.15

1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为10000平方米以下；

2、95%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过8小时；

3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每星期不少于二次；电梯门壁打蜡上光每季不少于一次，表面光亮、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每季不少于一次；

4、各类设施设备干净清洁；

5、房屋建筑外墙面明亮整洁；

6、灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次；

7、外墙清洁每八年不少于一次（含补灰、补砖等）；

8、自来水水池（箱）清洗，每年不少于一次。

三

级

0.12

1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为14000平方米以下；

2、90%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过16小时；

3、电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每月不少于二次、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每年不少于二次；

4、各类设施设备基本干净；

5、房屋建筑外墙面无尘无污；

6、灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次；

7、外墙清洁每十年不少于一次（含补灰、补砖等）；

8、自来水水池（箱）清洗，每年不少于一次。

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

清

洁

卫

生

四

级

0.10

1、各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理，各类管理制度完善；

2、垃圾日产日清，保持公共区域整洁，无异味；

3、使用环保的清洁剂；

4、做好除四害的卫生防治工作。

1、清洁卫生人员人均服务建筑面积为16000平方米以下；

2、85%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过24小时；

3、电梯轿厢、操作板、地面清洁；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每年不少于一次；

4、各类设施设备基本干净；

5、房屋建筑外墙面无尘无污；

6、灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于二次；

7、外墙清洁每十五年不少于一次（含补灰、补砖等）；

8、自来水水池（箱）清洗，每年不少于一次。

1、清洁卫生成本包括：

清洁人员人工费用、清洁器具及材料费用，垃圾清运费，除四害消杀费等。

2、分级服务要求有二条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

3、清洁卫生人员指清洁卫生管理人员、清洁工。

五

级

0.05

1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为16000平方米以下；

2、80%楼道、停车场、道路、绿地等公共场所干净、清洁、无尘灰、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾，地面垃圾滞留不超过36小时；

3、电梯轿厢、操作板、地面无污迹，大堂地面保持清洁；

4、各类设施设备微尘；

5、房屋建筑外墙面微旧；

6、灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于一次；

7、外墙清洁每十五年不少于一次；

8、自来水水池（箱）清洗，每年不少于一次。

园林绿化

一级

0.20

1、有专业人员进行绿化管理，各类制度健全；

2、草坪生长良好，及时修剪和补种；

3、花卉、绿篱、树木按其品种和生长情况，及时修剪整形；

4、做好病虫害防治工作。

1、小区绿化率在45%以上，每平方米绿化每月费用约0.62元；

2、绿化植物品种至少在300种以上；

3、绿化植物名贵品种至少在50种以上；

4、绿化所用设施设备及工具不少于8种以上；

5、绿化所用化肥、农药种类在10种以上；

6、草坪长势良好，修剪整齐，保持常绿，基本无杂草；

7、、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植物生长茂盛，无枯枝、缺枝；

8、自建专门名贵花卉、树木苗圃；

1、园林绿化成本包括：

园林绿化人员人工费用、材料费用、公共水费。

2、分级服务要求有三条达不到标准的，收费标准应适当下调；若有四条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

园

林

绿

化

二级

0.15

1、有专业人员进行绿化管理，各类制度健全；

2、草坪生长良好，及时修剪和补种；

3、花卉、绿篱、树木按其品种和生长情况，及时修剪整形；

4、做好病虫害防治工作。

1、小区绿化率在40%以上，每平方米绿化每月费用约0.56元；

2、绿化植物品种至少在250种以上；

3、绿化植物名贵品种至少在25种以上；

4、绿化所用设施设备及工具不少于6种以上；

5、绿化所用化肥、农药种类在8种以上；

6、草坪长势良好，修剪整齐；

7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪二次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植物生长茂盛；

8、自建专门花卉、树木苗圃；

1、园林绿化成本包括：

园林绿化人员人工费用、材料费用、公共水费。

2、分级服务要求有三条达不到标准的，收费标准应适当下调；若有四条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

三

级

0.12

1、小区绿化率在35%以上，每平方米绿化每月费用约0.48元；

2、绿化植物品种至少在200种以上；

3、绿化植物名贵品种至少在20种以上；

4、绿化所用设施设备及工具不少于5种以上；

5、绿化所用化肥、农药种类在5种以上；

6、草坪生长良好，注意修剪；

7、乔、灌木、攀缘植物树形基本完整，修剪得当；

8、自建少量花卉、树木苗圃；

四

级

0.09

1、小区绿化率在30%以上；每平方米绿化每月费用约0.40元；

2、绿化植物品种至少在150种以上；

3、绿化植物名贵品种至少在15种以上；

4、绿化所用设施设备及工具不少于5种以上；

5、绿化所用化肥、农药种类在5种以上；

6、草坪基本生长整齐，有计划修剪；

7、乔、灌木、攀缘植物生长基本良好，有适当修剪造型；

8、未建苗圃，但采取了移栽补种。

、

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

园

林

绿

化

五

级

0.05

1、有专业人员进行绿化管理，各类制度健全；

2、草坪生长良好，及时修剪和补种；

3、花卉、绿篱、树木按其品种和生长情况，及时修剪整形；

4、做好病虫害防治工作。

1、小区绿化率在25%以上；每平方米绿化每月费用约0.35元；

2、2、绿化植物品种至少在80种以上；

3、绿化植物名贵品种至少在5种以上；

4、绿化所用设施设备及工具不少于2种以上；

5、绿化所用化肥、农药种类在5种以上；

6、草坪基本成活，有少量秃斑，未做定期修剪；

7、乔、灌木、攀缘植物任其自由生长，未修剪造型；

8、未有补栽花卉建苗木。

1、园林绿化成本包括：

园林绿化人员人工费用、材料费用、公共水费。

2、分级服务要求有三条达不到标准的，收费标准应适当下调；若有四条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

公共秩序维护

一级

0.40

1、配有专职的秩序维护人员，24小时值班，各类管理制度完善；

2、秩序维护人员上岗时配戴统一标志，穿戴统一服装；

3有火警、水警、警情等应急预案；

4对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

1、小区设有专门的监控中心；

2、秩序维护人员人均服务建筑面积为8000平方米（或150户）以下；

3、秩序维护项目做到门岗值守、门岗服务、巡逻检查、录像监控、值守防盗、车辆服务、治安联防、消防演习八个项目以上；

4、技术防范设施做到周界有红外线监控、楼宇对讲、智能门禁系统或IC卡服务系统；

5、维护秩序人员每隔二小时到指定区域巡逻一次；

6、建立对外来人员进入物业区进行询问和登记制度；

7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到90%以上；

8、车俩行驶有规定线路，停车场内配置道闸和录像系统，停车标识清晰明确，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人值守。

9、每年一次问卷调查，业主对公共秩序服务工作满意率达90%

1、公共秩序成本包括：

公共秩序维护人员人工费用、安防设施设备购置费用及维护费用等。

2、分级服务要求有三条达不到标准的，收费标准应适当下调；若有三条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

3、保安人员指保安主管、保安员。

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

公共秩序维护

二

级

0.35

1、配有专职的保安人员，24小时值班，各类管理制度完善；

2、保安人员上岗时配戴统一标志，穿戴统一服装；

3有火警、水警、警情等应急预案；

4对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

1、小区设有专门的监控中心；

2、秩序维护人员人均管理建筑面积为12000平方米（151户-200户）；

3、秩序维护项目做到门岗值守、门岗服务、巡逻检查、录像监控、值守防盗、车辆服务、治安联防、消防演习六个项目以上；

4、技术防范设施做到周界有红外线监控、楼宇对讲、智能门禁系统或IC卡服务系统；

5、维护秩序人员三小时到指定区域巡逻一次；

6、建立对外来人员进入物业区进行询问和登记制度；

7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到85%以上；

8、车俩行驶有规定线路，停车场内配置道闸和录像系统，停车标识清晰明确，

有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人值守。

9、每年一次问卷调查，业主对公共秩序服务工作满意率达85%

1、公共秩序成本包括：

公共秩序维护人员人工费用、安防设施设备购置费用及维护费用等。

2、分级服务要求有一至二条达不到标准的，收费标准应适当下调；若有三条或以上达不到标准的按低一级标准收费。

3、保安人员指保安主管、保安员。

三

级

0.28

1、小区设有专门的监控中心；

2、秩序维护人员人均管理建筑面积为14000平方米以下（201户-250户）；

3、秩序维护项目做到门岗值守、门岗服务、巡逻检查、录像监控、值守防盗、车辆服务、治安联防、消防演习五个项目以上；

4、技术防范设施做到周界有红外线监控、楼宇对讲、智能门禁系统或IC卡服务系统；

5、维护秩序人员三小时到指定区域巡逻一次；

6、建立对外来人员进入物业区进行询问和登记制度；

7、对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到80%以上；

8、车俩行驶有规定线路，停车场内配置道闸和录像系统，停车标识清晰明确，

有专职人员协助停车事宜；停车场有专人值守。

9、每年一次问卷调查，业主对公共秩序服务工作满意率达80%

项目

收费标准

（元/平方米·月）

具备条件

备注

基本要求

分级服务要求

公共秩序维护

四级

0.22

1、配有专职的秩序维护人员，24小时值班，各类管理制度完善；

2、秩序维护人员上岗时配戴统一标志，穿戴统一服装；

3、有火警、水警、警情等应急预案；

4、对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

1、小区设有专门的监控中心；

2、秩序维护人员人均服务建筑面积为16000平方米（251户--300户）以下；

3、秩序维护项目做到门岗值