西安房地产市场研究报告.docx

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西安房地产市场研究报告

西安市房地产市场研究报告

一、城市发展研究

1）城市概况

西安市是中华人民共和国陕西省省会，中国七大区域中心城市之一，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。

2009年，中华人民共和国国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，提出将西安建设成为国家重要的科技研发中心、区域性商贸、物流、会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，着力打造西安国际化大都市。

西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米。

西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2010年陕西省第六次人口普查数据显示，全市常住人口已达846.78万人。

2）城市经济

2012年全市实现生产总值（GDP）4369.37亿元，比上年增长11.8%。

其中，第一产业增加值195.59亿元，增长6.0%；第二产业增加值1893.79亿元，增长11.8%；第三产业增加值2279.99亿元，增长12.2%。

第一产业增加值占生产总值的比重为4.5%，第二产业增加值比重为43.3%，第三产业增加值比重为52.2%。

全年非公有制经济增加值2245.75亿元，占生产总值比重为51.4%，比上年提高0.8个百分点。

全年财政总收入753.07亿元，比上年增长15.9%。

地方财政一般预算收入396.96亿元，增长24.6%。

全年全部工业实现增加值1340.75亿元，比上年增长12.4%。

规模以上工业增加值1144.29亿元，增长13.0%。

全年全社会固定资产投资4243.43亿元，比上年增长26.6%。

全年社会消费品零售总额2236.06亿元，比上年增长15.5%。

全年进出口总额130.14亿美元，比上年增长3.3%。

3）产业支撑

4）城市建设规划

1.2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，极大提升了西安的城市价值。

规划对西安的新定位是打造“国际化大都市”。

城市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的发展机会。

2.

“地铁概念”一直是区域房价的助力器。

西安地铁的修建将压缩城市距离，极大幅度提升城市价值。

于2011年9月16日首先建成通车的二号线是西安地铁第一条建成线路，北起西安北客站南到韦曲，纵贯西安市中轴线。

于2012年10月竣工的曲江轻轨环绕曲江新区，串联大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池等一系列景区，可饱览曲江美景。

而提前两年开建的一号线也预计于2013年9月16日正式运营。

目前西安地铁已经开工建设的还有地铁三号线，地铁四号线从大雁塔到火车站的实验段，以及地铁六号线。

3.未来5年，西安城市基础设施投资总规模将达1500亿元，到2015年人均居住面积达33平方米。

到2020年，实现全市主城区面积800平方公里，人口1000万以上，初具国际化大都市规模。

4.世园会的成功举办对于改善城市环境作用极大，对于城市价值的提升起了很大作用。

5）交通规划

高速公路

2012年，陕西省高速公路总里程已突破4000公里。

预计2015突破5000公里。

同时未来西安将形成2条高速环行线（西安绕城高速和西咸北环线），6条以西安为中心的辐射线，构成西安对外辐射各地市的高速通道，西安到各地市实现当日往返。

此外，还将形成跨省高速通道，实现西安到周边相连的省（区、市）当日抵达。

同时西部开拓十年，西安已成为全国高速公路网中最大的节点城市之一，穿境而过的国道主干线ＧＺ40（二连浩特-河口）、ＧＺ45（连云港-霍尔果斯）和西部大通道（阿荣旗-北海、银川-武汉、西安-上海，西安-昆明，西安-茂名）。

西安高速公路建立的快速成长，主题市区的辐射驱策作用越来越崭露出来，在很大水准上增进了西安市的临潼、阎良、蓝田、户县、洛川、商洛等地的区域经济快速成长。

公路客运

如今西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，在规划中还将进一步发展成为“來”字型，使出行更加快捷方便。

包含有绕城高速、机场新线、二环路和三环路等。

其中三环路系统工程全线总里程89.7公里，主线总长74.8公里。

其中，东西三环新建主线32.5公里，双向8车道（局部6车道），设计车速80公里/小时，三环整体工程已于2008年底前竣工。

[50]西安市区与全部所辖区县以及省内所有地级市通有高速公路。

在公路客运方面，陕西省西安汽车站、西安城东客运站、西安城西客运站、西安城北客运站、西安城南客运站共同组成了旅客运输网络，负责省内及省外的公路运输。

铁路

铁路方面，早在2005年西安火车站便首次迈入全国客运大站前五行列。

[来源请求]目前西安火车站开行列车约350列，其中包括时速250kM/h的"和谐号"动车组以及350KM的高铁，也成为西部地区少数几个开行动车组的城市。

西安北客站车站站房总建筑面积约33.1万平方米，其规模为号称全亚洲第一的客运站。

西安北客站全面运营后，年发送旅客近年将达6800多万人，远期将达到8000多万人。

[51]西安北客站是西安铁路枢纽及将要建成的全国快速高速客运网中的一个重要节点。

郑西高铁是国内第三条开通的高速铁路。

2012年12月底，西安已开通至北京、广州、长沙、深圳、武汉、郑州、石家庄的直达高铁线路。

航空

西安咸阳国际机场是中国重要航空港之一，目前共有25家航空公司在机场经营186余条航线（其中国内96个城市的186条航线和国际和地区11个城市的10条航线），每天有600余架次的航班在机场起降。

2009年旅客吞吐量达到1529万，2012年吞吐量2343万人次（2012年12月数据），为全国十大机场增速最快的机场。

以西安咸阳国际机场为始发圆点，1小时航程可覆盖成都、重庆、武汉、郑州、兰州、西宁、银川等中西部主要城市，2小时航程可覆盖全国70%的领土和85%的经济资源，3小时航程能够覆盖国内所有省会城市和重要的旅游城市，形成了优越的地理位置在全国航线网络中具有得天独厚的优势。

二、政策法规

1）近年西安市房地产政策一览

时间

政策名称

内容

2013/11/30

《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》

《意见》明确楼市须严格执行限购政策，报价过高项目，暂不予核发预售证。

同时，政策还要求进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。

西安市将继续严格执行限购、差别化住房信贷和税收政策，严肃查处住房骗购、违规信贷等违法违规行为。

同时，进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保2014年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。

建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。

2013/10/28

陕西省出台7项措施规范商品房交易未获预售证不得发布销售广告

日前，陕西省住建厅出台加强商品房预售、广告、展会准入、合同、中介、收费管理、规范交易程序等7项措施，其中针对商品房销售做出以下规定：

未达到相关条件的开发项目，严禁办理《商品房预售许可证》，而审批通过的商品房预售项目（楼栋）应在24小时内对外公布；房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

对于未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告，另外，房地产广告中不得“售后包租、返本销售”，不得以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺，不得有办户口、就业、升学等事项的承诺。

2013/10/21

房地产市场秩序专项整治活动

西安市房管局从21日起在全市开展为期3个月的房地产市场秩序专项整治活动，对全市房地产开发项目进行拉网式检查，对存在违法违规行为的开发企业和房地产中介机构将予以严肃处理。

内容：

1.未取得《商品房预售许可证》，直接或采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房；2.未经备案从事房地产经纪业务、代理销售不符合销售条件商品房；3.未取得预售许可，擅自发布商品房预售广告；4.其他违反房地产市场管理法律法规的行为。

2013/6/27

西安部分银行房贷速放慢，首套房贷利率或上浮

6月27日，一家股份制银行的工作人员介绍说，首套房贷的利率是基准，不排除上浮可能。

根据贷款人提供的资料、收入证明及个人征信情况，审核后才能确定。

2013/5/28

不动产登记制度起草，60城住房信息联网

目前，住房和国土两部门的系统正在设法对接。

一旦对接成功，即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统。

消息人士还透露，6个月内，只要通过输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网城市内所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，包括住房信息与农村宅基地信息。

2013/5/27

扩大房产税改革试点

国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确提出，"扩大个人住房房产税改革试点范围"为今年的经济体制改革重点内容之一。

2013/4/19

西安落实新"国五条"骗购者3年不得在西安买房

西安市政府办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（市政办发号），从切实落实稳定房价工作责任、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强房地产市场监管五个方面推进房地产调控政策。

2013/4/18

西安国五条细则正式落地二手房严格执行20%税费

4月8日，市政府办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》提出了十三条房地产调控措施和要求，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征。

2013/4/3

西安各银行房贷政策未变首套房仍基准利率

新"国五条"出台后，各地实施细则在3月底纷纷出笼，西安实施细则也于3月31日正式落地。

昨日，记者采访西安多家银行了解到，目前五大行房贷均未发生变化，首套房首付比例为三成，二套房首付比例为六成。

2013/2/21

国务院出台房产调控新"国五条"

会议指出,近年来,各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。

2012年10月

限利润

陕西商品房利润率不得超过10%调控新政引争议。

2011年5月

《商品房销售明码标价规定》

西安市物价局召开了“全市商品房销售明码标价工作会议”，明确指出将开展全市商品房明码标价专项检查。

对不明码标价的商品房每套将罚5000元。

"

2011年3月

限价

陕西要求房价涨幅低于收入增幅各地涨幅过快将问责。

2011年2月

陕西要求房价涨幅低于收入增幅各地涨幅过快将问责

明确规定本市居民限购两套房，禁购3套以上住房，两套房贷首付最低60%。

"

2010年5月

西安出台稳定房产市场“十六条

西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见》，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见，被称之为西安稳定房产市场“十六条”。

"

2009年12月

西安购房补贴终止

西安购房补贴终止“个人住房转让营业税免征期限从2年恢复至5年”政策出台国务院出台“国四条”以“遏制房价过快上涨”

2）西安市招商引资政策（房地产方向）

1.土地使用权取得、转让

　　商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业等经营性项目用地，政府必须采取招标、拍卖、挂牌出让等竞争性方式出让土地使用权；同时，国家规定了工业项目用地的最低出让价。

　　土地使用权出让的最高年限为：

居住用地70年，工业、教育、卫生、科研、文化、体育及其他综合用地50年，商贸、旅游、娱乐用地40年。

　　已完成开发投资25%以上的土地，可以转让土地使用权。

已取得土地使用权的土地闲置满2年，政府可以依法无偿收回土地使用权；土地闲置满1年、不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

2.房地产开发

　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小型普通商品房的建设。

　　商品房建设已投入开发资金25%以上，并已确定施工进度和竣工日期，可以预售。

　　外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款。

3）土地招拍挂流程

三、土地市场分析

1）2013年西安市土地市场总体情况分析

表2-1：

西安市2013年土地市场概况（截止到10月）

土地出让面积（万M2）

土地成交面积（万M2）

地价（万/亩）

建筑面积（M2）

成交金额（万）

平局楼面地价（元/M2）

2013.10月

714.53

350.61

323.47

10,267,409.90

1,305,042.00

1,485.30

数据来源：

西安市国土资源局交易网（项目部整理）

数据来源：

西安市国土资源局交易网（项目部整理）

截止到2013年10月，西安土地供应量稳步上涨，但是成交量和成交金额与供应量走势相反，趋于下滑。

市场表现为供大于求，地价平稳发展。

从供应面来看，在2013年1月到5月间土地供应量持续加大，主要以商业、工业地块为主，市场供应在年度供地计划及财政需求的双重影响之下出现续涨。

从成交面来看，在经历了1、2月的一个成交低迷以后，土地成交面积开始稳步上升，全国重点城市土地市场全线飘红是影响西安土地市场成交逐渐活跃的重要因素，此外本年度前两个季度楼市表现不俗，部分房企资金运转顺畅使其更加重视一级市场，也是土地市场成交量上升的重要原因。

西安土地供应量、成交量保持了稳步增长态势，整体来看原因有三：

1.全国重点城市2季度土地市场表现活跃加固了行业向好预期，大环境乐观氛围对于西安市场的传导作用是本季度西安土地市场供销两端稳步增长的重要影响因素。

2.面对本年度前两个季度土地市场低迷态势，政府为完成年度供地任务而加大土地供应，用以保证财政收入，这是本季度土地供应量加大的重要驱动力。

3.西安楼市金三银四销量回暖明显，部分房企资金运转状况也较为顺畅，这使其使得拿地补仓意愿开始显现，是土地成交量稳步增长重要动力。

由上图可以看出，地价在2013年上半年总体也是保持了跟土地供应与成交面积相似的走势，但是土地价格的敏感度要高于成交量和供应量，所以我们可以看出，地价在三月的时候就开始了上涨，并在四月份到达了306.86万/亩的一个高点。

2013年第三季度的土地供求情况与上半年的情况相反。

在6-7月间，土地供应量和成交量出现了一个明显的下滑，土地供应量的下滑是因为上半年土地供应增长过快，在6-7月间政府调整了土地的供给量。

而国五条的细则出台及银根收紧使得房企对于未来市场发展趋势判断不明朗是导致土地成交量下跌的主要因素。

所以在2013年7月的时候，土地供应和成交量均到达了最低点，分别17和14.2万平方米。

随后土地供应和成交量开始小幅度反弹。

地价的调整也是先于土地供给的调整。

地价在4月到达顶点后，随即下滑，在6月份土地成交量开始下滑的时候，地价也同时开始小幅度反弹并在之后保持在一个平稳的区间运行。

在2013年统计区间的后半段，土地供应量开始上涨，这是因为西安市2013年住宅用地计划供应目标为13052.757亩（约合870万平方米），而前三季度住宅用地供应量与既定目标有一定差距，因此四季度成为土地集中推售期或再所难免。

但是与之成为相反的是，土地的成交量和地价成相反走势。

这放映了各大房企对四季度到明年初西安市房地产市场发展持审慎态度。

数据来源：

西安市国土资源局交易网（项目部整理）

截止到2013年10月，西安市平均楼面地价为1485.30元每平方米。

西安市平均楼面地价走势平稳。

在2013年3月到4月间，由于传统的金三银四的影响，房地产市场产销两旺加固了各大房企对西安房地产市场向好的预期，拿地欲望强烈，带动了土地市场的价格上涨。

而随后的国五条细则出台打击了房地产商的积极性，平均楼面地价迅速回落并在一个平稳的区间运行。

而本来被开发商予厚望的“金九银十”却一再呈现出日薄西山的态势，也导致平均楼面地价在三季度尾表现波澜不惊。

楼面价环比小幅下跌，下跌幅度在1个百分点以内，郊县地块低价成交是影响楼面价变动的主要因素，整体来看西安地价处于理性运行区间。

2）2013年西安市土地市场分区情况分析

表2-2：

西安市2013年土地市场分区概况（截止到10月）

土地出让面积（万M2）

土地成交面积（万M2）

土地成交面积（亩）

地价（万/亩）

建筑面积（M2）

成交金额（万）

楼面地价（元/M2）

城东

145.32

126.36

1,895.37

188.65

3,657,774.53

357,554.00

977.52

城南

85.94

120.32

1,804.83

247.32

3,229,551.87

446,367.00

1,382.13

城西

93.10

55.15

827.25

251.90

1,951,770.10

208,383.00

1,083.06

城北

226.48

29.65

444.79

436.63

945,803.89

194,211.00

1,627.42

高新

160.59

14.93

224.01

292.51

482,495.71

65,527.00

1,450.36

城内

3.10

4.20

63.00

523.81

13.80

33,000.00

2,391.30

数据来源：

西安市国土资源局交易网（项目部整理）

数据来源：

西安市国土资源局交易网（项目部整理）

从土地成交城区分布来看：

城东区土地销售面积占比最大，为36%。

城东区由西安国际商务港区板块，浐灞生态区板块和纺织城综合发展区板块组成。

城东区区域内环境优美，教育资源强势，区域内配套完善并且商业氛围浓厚，以上众多因素使西安城东土地销售畅旺。

而城东区的平均楼面地价为977.52元/平方米，为统计的各区中最低。

其次为城南区，占比为34%。

城南区主要由曲江板块和长安板块组成。

西安城南集结了西安一大半的高等教育资源，从幼儿园、小学、中学，乃至到大学。

丰富的人文教育资源是城南的一大特色。

曲江新区凭借独有的历史渊源和人文环境，造就西安楼市中的寸土寸金之地，成为高端物业的核心区域，也是各大地产开发企业展现实力的竞赛区域。

长安则因大学城的入驻，拥有丰厚的教育资源。

城南区的平均楼面地价为1382.13元/平方米。

城西区的土地销售面积排第三位，占比为16%。

城东区主要由沣东板块（沣渭新区）和大兴新区板块组成。

城西区是一个工业区，高端楼盘少，商业配套比较落后，城西二环之外城乡结合部村庄较多。

由于以上原因，城西区的土地成本比较低，平均楼面地价为1083.06元/平方米，仅略高于城东区。

但是城西区也有一些其他优势，如：

城西区紧靠高新区，政府对城西区基建的投入等。

城北区的土地销售面积占比9%，居统计各区的第四位。

城北区主要由经开区板块、未央区板块和大明宫板块组成。

城北区是规划为未来西安新的市政中心、行政中心和经济区，这预示着城北中央商务区未来潜在的居住价值。

所以城北区平均楼面地价为1627.42元/平方米居各区的第二，排在城内区。

但是由于城内区是古城保护重点区域，可供开发土地稀缺，供应量和销售量都十分小。

所以城北区基本上是西安市可统计范围内楼面地价最高的一个区域。

高新区的土地销售面积占比4%，据居计各区的第五位。

高新区位于西安市南郊文化、科技研究院所集中区，规划总面积30平方公里，其连片开发的集中新建区20平方公里。

作为西安的CBD核心区，高新区一直是西安写字楼的密集区域。

区内有多个国家康居示范小区和物业管理示范小区，居住环境居西安市前列。

区内酒店、娱乐、餐饮、购物配套齐全，并有多个休闲娱乐公园。

由于以上原因，高新区地价在各区中处于较高的位置，平均楼面地价为1450.36元/平方米。

最后是城内区，城内区的土地销售面积占比仅有1%，是各区中销售面积量最小的一个区。

城内区主要指的是钟楼为中心附近的四条大街，是西安的老城区，政治，文化和商业的中心。

由于区内是古城保护重点区域，可供开发土地稀缺，主要以局部旧城改造为主，开发主要以商业为主，除商业价值外，住宅地产价格优势不明显。

由于区域内土地供应稀缺，平均楼面地价也是最贵的，到达2391元/平方米。

3）近三年西安市土地市场总体情况分析

表2-3：

西安市近三年土地市场概况（截止到2013年10月）

土地出让面积（万M2）

土地成交面积（万M2）

平均楼面地价

土地成交面积（亩）

地价（万/亩）

建筑面积（万M2）

成交金额（亿元）

2011.6

185.94

94.54

631.67

1,418.09

132.78

298.10

18.83

2011.12

570.93

211.25

865.71

3,168.73

202.06

739.59

64.03

2012.6

387.32

450.14

1,743.90

6,752.07

361.61

1,400.08

244.16

2012.12

1,120.15

378.44

625.05

5,676.57

156.71

1,423.24

88.96

2013.6

443.53

162.79

936.20

2,441.84

174.62

455.46

42.64

2013.10

271.00

157.64

1,058.85

2,364.59

185.66

414.60

43.90

数据来源：

CRIC

由上图可以看出，近三年西安市土地供应量大部分时间处于供大于求的情况。

2011年到2012年期间，土地供应量稳步上升，在2012年下半年土地供应量达到顶点的1120.15万平方米。

而同期土地销售面积仅有378.44万平方米，土地供应面积是土地销售面积的近2倍。

所以西安市平均楼面地价也在2012年上半年到达顶点1743.90后，随即大幅度下滑到625.05元。

在2013年期间，土地供应量和成交量保持平稳，但是总体成交量比2012年同期有一个比较大的降幅。

平均楼面地价在经历了2011年下半年到2012年上半年的上涨以及随后在2012年下半年的大幅度调整以后，在2013年西安市平均楼面地价呈现稳中有升的态势，这说明土地市场在经历了由于2011年-2012年以来对房地产市场乐观的预期形成的价格大涨，以及消化了2012年下半年由于“国五条”等调控措施出台和银根缩紧的影响后，西安市的地价开始重回一个理性的运行空间。

4）近三年西安市土地市场分区情况分析

城东区

城东区

土地出让面积（万M2）

土地成交面积（万M2）

平均楼面地价

土地成交面积（亩）

地价（万/亩）

建筑面积（万M2）

成交金额（亿元）

2011.6

104.33

67.19

395.88