XX 项目成本控制指导书.docx
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XX项目成本控制指导书
XX项目
（三期）
责任目标成本
控
制
指
导
书
（第一稿）
房地产有限公司
二OO五年三月
XX项目三期责任目标成本控制指导书
各相关部门:
为保证XX项目三期开发取得预期收益，明确项目成本控制目标并关闭至责任部门，经公司研究讨论，现对XX项目三期目标成本予以发布，请遵照执行。
此指标是在与项目发展部、设计部、XX项目部、工程管理部、营销中心等各责任部门沟通后制订完成的，以上各责任部门需在业务操作中树立牢固的成本目标意识，进行多方面分析研究，在保证质量和销售的基础上，努力将项目成本控制在预定的目标内；对超出目标成本的新增业务，要事前严格按照管理规定中的要求进行报批；
XX项目三期目标成本以责任成本指标的形式分解至各部门，成本管理部将对每月责任目标成本执行情况进行分析并及时反馈给公司管理层，其执行情况也将做为对各部门评价的重要指标之一，与年终考核、职位晋升直接挂钩。
房地产有限公司
2005-3-10
目录
一、项目概况------------------------------------------------------------4
规划指标---------------------------------------------------------------4
二、成本项目责任部门划分一览表-----------------------------------4
三、各责任部门责任范围及控制要点
（一）责任部门——项目发展部-------------------------------------------5
（二）责任部门——设计部-------------------------------------------6
（三）责任部门——工程管理部-------------------------------------------8
（四）责任部门——XX项目经理部--------------------------------10
（五）责任部门——成本管理部------------------------------------------12
（六）责任部门——营销中心------------------------------------------13
（七）责任部门——财务管理部-----------------------------------------14
四、责任成本管理办法-----------------------------------------------15
附表一：
XX项目三期直接成本控制明细表--------------------16
附表二：
甲供、甲控、甲分包材料表-----------------------------------20
XX项目三期目标成本
为保证项目开发取得预期收益，明确项目成本控制目标及责任部门，经公司研究讨论，现对XX项目三期目标成本予以发布，请各责任部门在业务操作中进行多方面分析研究，在保证质量和销售的基础上，努力将项目成本控制在预定的目标内。
一、项目概况----三期规划指标：
（单位：
M2）
情景花园
公寓
商业
公建
合计
建筑面积
51669
22802
1897
571
76939
可售面积
50668
22802
1897
76368
容积率：
1.17
层数：
情景花园:
4.5层;公寓6层;
二、成本项目责任部门划分一览表
责任部门
责任范围
责任人
项目发展部
1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费
2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费
刘兴东
设计部
1、设计费、晒图及模型制作
2、主体建安工程部品
3、环境绿化费
4、配套公建
5、设计变更
张宾
工程管理部
1、勘察、测绘、沉降观测
2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费
3、除部品以外的主体建安工程费
4、管线综合设计费用
5、工程监理费、工程质量监督费
潘自乔
XX
项目部
1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整
2、临时围墙、围板
3、现场签证
4、市政配套费用（水、电、供热、煤气、智能化
5、XX项目部行政管理费用
李东
营销中心
1、接待厅装修装饰费、样板间费用
2、销售费用
宗文杰
成本管理部
1、预结算编审费
潘建钢
财务管理部
1、资本化利息
2、管理费用
吴萍
三、各责任部门责任范围及控制要点
（一）、项目发展部
责任范围
1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费
2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防图纸微缩费
成本控制要点：
1、XX土地获得价款约3.89亿，详细数据见附件
确保不再新发生附表以外的土地成本。
2、社区服务中心和垃圾站（共600M2）由我方自建，项目发展部需落实由天津市河西区住宅配套办公室返还相应建安成本；
3、人防费：
由项目发展部负责，落实XX项目人防工程由拟在四期自建的地下车库、高层地下室（约规划1.1万M2）全面充抵，不再交纳人防易地建设费。
4、墙改费有可能采取先交押金，通过检查后退款的方式。
由项目发展部负责，确保在现场不使用粘土砖的情况下，将墙改押金全额返还。
5、消防图纸微缩费由于涉及金额较少，费用计划包括在晒图费科目内，不再另行单列。
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
（二）设计部
责任范围
1、设计费、晒图及模型制作
2、主体建安工程部品
3、环境绿化费
4、配套公建
5、设计变更
控制要点为：
1、设计费：
a）（截止到2005年3月份，XX已签约设计费合同金额合计已达2606万），设计部需严格控制设计费用，不可超成本指标。
三期属成熟产品，应尽量避免因变更增加的设计费用。
b）针对设计中出现较严重的问题，应与设计单位交涉，在设计合同的结算中做相应扣减；
c）委托内容要有计划性，尽量扩大每次委托的范围，避免因委托面积小、委托内容少而增加设计费成本的现象出现；
d）尽量选择招标，以降低成本、获取最优方案。
2、主体建安工程部品
a）严格在《甲供（控）材料限价表》价格范围内进行三期部品的选择
3、环境绿化工程控制要点
a）以目标成本确定单价为上限，全面实行限额设计，并对其中用量较多或占总造价比例较大的材料进行限价；
具体标准为：
街边绿地：
115元/M2；BLOCK内环境：
155元/M2
广场环境：
180元/M2；小院环境：
80元/M2
沥青道路：
100元/M2
b）三期属成熟产品，施工图设计要详尽，在设计时要对环境效果充分考虑，避免工程完成后进行修改；且尽量避免因效果不满意随意进行设计变更，将环境变更签证总额控制在合同签约价的9%以内。
c）室外灯具尽可能选择功率较大的型号，减少部点数量；
d）环境园建部分的设计与实际施工情况变化太大，成本较难控制，结算金额超过合同签约价幅度较大，是设计阶段控制的重点，尽可能做好前期预测及分析，满足客户需要的“必要功能”，并在适当部位，增加一些新颖的功能吸引客户。
4、公建配套
控制概算价及设计变更、现场工程部控制现场签证、工程管理部控制甲供、甲控材成本
5、设计变更
a）按照总部及公司规范做好主体工程、装饰工程、环境工程设计变更工作，必须保证在成本控制指标内，即主体建安工程设计变更率不得超过合同总额的1.5%（本指标由设计、工程、项目部、成本联合控制）。
b）加强设计计划管理，保证计划出图时间，以保证招标及施工所需正常时间；
c）组织对一、二期发生的设计变更原因进行汇总、分析，将结果体现在三期施工图中，确保后期不因同类原因发生变更；
d）设计部应通过扎实的施工图事先审查，尽量减少设计遗漏、错误；特别避免返工及纠错工程变更；
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
（三）、工程管理部
责任范围
1、勘察、沉降观测
2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费
3、除部品以外的主体建安工程费
4、管线综合设计费用
5、工程监理费、工程质量监督费
工程管理部成本控制要点：
1、勘察、沉降观测
a）勘察控制标准：
钻探取样孔：
60元/M；标准贯入孔：
60元/M
静力触探孔：
30元/M；目力鉴别孔：
60元/M
b）沉降观测控制标准：
多层住宅：
88.23元/点；小高层8～11F：
130.5元/点
高层18F：
195.77元/点低层公建及配套：
75元/点
2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费
a）招标管理费（含设计、工程、监理），责任成本限额为13.84万
b）合同审查费:
责任成本限额为5.5万
c）散装水泥保证金：
责任成本限额为6.87万，由工程管理部负责协调全额返还。
d）代理公司担保费：
责任成本限额为10.8万
e）墙改费有可能采取先交押金，通过检查后退款的方式。
由工程部负责，确保施工图细部用材（窗口、门口）不使用粘土砖，以确保墙改押金全额返还。
3、除部品以外的主体建安工程费
a）对桩基、设备等重要方案进行技术审核，确保方案合理性及经济性；
b）与设计部共同研究三步节能方案，使用成本增加不超过30元/M2，另外，由于增加三步节能而引起的平均室内供热负荷降低至32W/M2，需落实在施工图。
c）确保甲供材及甲方分包工程招标结果控制在《甲供（控）材料限价表》价格范围内。
d）、根据一期工程管理部的操作经验，
甲分包工程：
桩基、将天窗纳入门窗、入户门制作安装工程；栏杆、扶手、铁艺门、百叶制作安装纳入甲分包工程；
甲供材料设备：
PPR给水管采暖管、UPVC排水管、PVC线管、开关面板等仍为集团统一采购材料范围；涂料、外墙面砖、楼梯间地砖、石材、温控阀、电表箱配电箱、散热器片甲供材料设备；
甲供、甲控材及分包工程：
工程管理部在严格资质审查的前提下，要争取最大限度地在所有工程及材料上采用招投标方式，确定合作单位；同时，要提前储备好尽可能多的施工队及材料厂家，保证每次招标有足够多的队伍参加，以降低签约价格；从而也可达到降低甲供材、建筑市场价格上涨风险的目的；
f）、工程管理部应广泛了解、研究甲供、甲控材料市场，将付款条件、批量、供货期与价格挂钩，频繁与供货方协商价格，争取不断降低；同时，积极研究采用价格较低的替代产品；
g）主体总包控制标准：
情景：
1129元/M2；公寓：
1055元/M2；（含三步节能）
4、管线综合设计费用
管网综合设计费控制在1元/M2
5、工程监理费、工程质量监督费
a）工程监理费限价为14元/M2；总额不超过107万
b）工程质量监督费：
额不超过7.6万
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
（四）、XX项目部
责任范围：
1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整
2、临时围墙、围板
3、现场签证
4、市政配套费用（水、电、供热、煤气、智能化
XX项目部成本控制要点：
1、三通一平及临时设施费
a）临时道路：
尽量采取标准作法（路面基底素土夯实，路面由石粉渣掺5%水泥，多层碾压铺实），宽度控制在5M，成本控制在30元/M2以下。
b）临时围板：
最大限度利用一、二期原有围板；另外，根据现场需要，选用经济的围板形式，争取降低成本；
2、现场签证
a）项目部控制施工组织及现场签证比例：
项目工程部应尽力优化施工组织及施工方案，努力减少现场签证，项目部对于2万元以下的的签证严格控制在工程合同签约总造价的（主体1%内；环境1%）以内，此指标将做为年终考核项目部的重要指标；
3、社区管网成本控制
a）协调地下室不交纳各种配套费；
b）电力工程：
虽然已签订整个项目大的框架协议，但天津市新的收费标准将从2004年开始执行，新的收费标准较旧标准有11-12元/M2，应尽量协调，力争控制在原框架协议水平。
c）供热配套工程费：
政府自04年11月份已下发新的收费标准，公建由原82元/M2增至130元/M2，天玻项目应保持原项目热源费77元/M2及区内管线工程25元/M2标准。
d）排水、煤气区内工程费：
积极采取多种方式、通过多种渠道，打通与各专业配套部门的关系，降低其他各种配套项目的工程成本及收费；
e）合理安排各专业衔接，避免返工或重复施工。
合理组织和安排施工部位，避免已施工部位的破坏和反复。
4、墙改费有可能采取先交押金，通过检查后退款的方式。
由XX项目部负责，确保施工现场细部用材（窗口、门口）不使用粘土砖，以确保墙改押金全额返还。
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
（五）责任部门——成本管理部
责任范围：
预结算编审费
控制要点：
1、委托专业：
（住宅、公建）主体建筑、安装工程、园林环境、装修、临时电、智能化等等
2、委托范围：
方案测算、清单编制、变更签证审核、费率招标工程的结算审核
3、费率：
应控制在审定额0.2%+审减额5%，目前，一般以中标价为计费基数，但需明确甲供材保管费、措施费等不是计入计费基数，另外重复户型收费比例应相应降低，建议重复楼号楼中标签约价的0.1%收取。
工作范围：
提供甲供材工程量、抽钢筋、计算砼含量、配合成本分析
4、甲分包工程由于货值较高，不宜以中标价*费率计算预算编审费用，建议单独按工日计算，200元/工日。
5、XX三期预算编审费应严格控制在4元/M2以内，即总费用不超过31万。
成本职责：
1、对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，主动对动态变化进行各专业部门的协调和提出合理化调整建议，将动态成本控制在总目标内；
2、各项招标工程量清单编制及配合招标工作，进行经济标的评审；
3、进行各类工程方面的方案成本比较；
4、按月及按阶段通报动态成本执行变化分析情况；
5、及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本举措，推广先进经验；
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
（六）责任部门——营销中心
责任范围：
1、接待厅装修装饰费、样板间费用
2、销售费用
控制要点：
1、三期为成熟产品，需确保沿用原销售接待厅及样板间，不再发生新的样板房装修费用。
2、考虑到XX项目首期开盘已做了大量的推广活动,且三期销售均价较前期有较大幅度的提升，因此将三期营销费用总额控制在销售收入的2.8%，即1172万,此项包括已发生分摊至三期的样板间装修及家饰（共计211万），营销中心、XX销售部需将所有三期推广费用控制在961万。
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
（七）责任部门——财务管理部
责任范围：
资本化利息
行政管理费用
控制要点：
1、根据04年全年需发生的资本化利息，按开发面积分摊至XX三期，控制在361万。
2、根据04年天玻发生的行政管理费用/04年天玻开发面积=每平米开发面积占用行政管理费用，将三期控制在428万。
责任成本指标表见附件。
责任人签字：
日期：
四、责任成本管理办法：
1、业务操作中，对于超出目标成本的新增业务，责任部门须向成本管理部提交原因报告（超目标成本审批表），成本管理部签署意见并报总经理批准后方可实施；
2、成本管理部要对成本情况进行全过程的跟踪分析，按月分析反馈成本执行情况，向公司及各部门提交目标成本执行情况报告；并视实际成本与目标成本的偏离程度，组织成本专题会，进行分析讨论；
3、对于每一单成本范围内的合同审批及无合同付款，成本管理部都必须在合同审批时详细说明在目标成本中的考虑及对目标成本的影响等；
4、所有审批严格按公司文件进行操作。
5、各部门在各自责任范围内的责任指标可灵活掌握，互补使用，但浮动范围不得超过总指标的1.5%。
附：
《XX项目三期直接成本控制明细表》
《甲供（控）材料限价表》
xxx房地产有限公司
2005-3-10
XX项目三期直接成本控制明细表
序号
项目名称
总价（万元）
建筑面积单位成本（元/M2）
责任部门
一
土地及相关费用
1
政府地价及相关费用
财务部
2
合作款项
3
红线外市政设施
前期部
4
拆迁补偿费
前期部
5
市政绿化
工程部、成本部
6
代建地下车库
工程部、成本部
一
开发前期准备费
1827
242
1
勘察设计费
764
101
前期部
勘察费
13
1.7
测绘费
10
1
沉降观测
15
2
设计费
711
94
晒图\模型制作及其他
15
2
2
报批报建费
606
80
小配套费
521
69
前期部
工程图纸审查费
14.6
1.9
前期部
招投标服务费
14.77
2
成本部
招标代理费
7
0.9
成本部
代理公司担保费
11.5
1.5
合同审查费
7
0.9
成本部
项目环境影响评测费
3
0.4
前期部
室内环境检测
6
0.8
工程部
散装水泥保证金
7
0.9
前期部
公告费
2
0.3
成本部
产权测量费
10.5
1.4
成本部
3
三通一平费
289
52
工程部
临时道路
15
2
临时用电
46
6
临时用水
20
3
场地平整
308
41
4
临时设施费
67
9
工程部
临时围墙
9
1.3
临时办公室
2
0.3
临时围板
55
7.3
二
建安工程
11538
1531
1
基础（含桩）
1009
134
成本部
2
结构及粗装修工程
7426
985
成本部
3
门窗工程
1020
135
工程部、成本部
4
材料及分包
1252
166
前期部、成本部
5
楼内水暖电
821
109
成本部
6
设备
10
1
前期部、成本部
三
区内管网
2859
380
工程部
1
室外给排水系统
505
67
自来水系统
191
25
雨污水系统
153
20
成本部
中水
129
17
IC卡水表
33
4
2
室外采暖系统
580
113
换热站土建
40
5
区外热源及管网
588
78
热力入口装置
31
4
区内管线
191
25
3
室外燃气系统
401
53
管道系统
206
27
IC卡表
42
6
气源发展基金
153
20
4
室外高低压系统
815
108
成本部
区内外电力工程收费
709
94
变电站
66
9
IC卡电表
40
5
5
室外智能化系统
239
32
成本部
电视\电话\网络
38
5
闭路电视监控系统
11
2
楼宇联网可视对讲系统
10
1
对讲设备甲供材
36
4.8
门禁管理系统
11
2
小区停车管理系统
13
2
背景音乐广播系统
2.3
0.3
电子巡更管理系统
1.6
0.2
电子公告栏系统
1.8
0.2
家居安防系统
61
8
区内施工土建费用
52
6.9
6
管网设计费
49
6
前期部
四
园林环境费
1322
175
成本部
1
环境设计费
33
4
前期部
2
绿化建设费
899
119
3
项目标志
8
1
4
道路广场建造费
199
26
5
围墙建造费
79
10
6
室外照明
65
9
7
室外零星工程
39
5
五
配套设施费
1988
264
1
会所
644
85
2
售楼处
73
10
3
市政配套设施
53
7
前期部
4
地下车库
1197
159
成本部
6
游泳池
18
2
7
网球场
4
1
六
开发间接费
1
工程管理费
1002
133
工程监理费
107
14
成本部
预结算编审费
31
4
成本部
行政费用
428
57
工程部
工程质量监督费
8
1
工程部
资本化利息
361
48
财务部
3
物业维修基金
418
55
营运部
4
不可预见费
成本部
签证和零星工程
工程部
设计变更
前期部
其它费用
成本部
七
1
管理费用
财务部、办公室
2
销售费用
营运部
3
销售税金
财务部
XX三期甲供、甲方分包材料限价表
单位:
元
材料名称
方式
限制单价
备注
屋面瓦
甲供
45元/M2
实际消耗面积
外墙面砖
甲供
63.8元/M2
实际消耗面积
涂料
甲供
10元/M2（平涂）
34.7元/M2（喷点）
42元/M2（拉花）
实际消耗面积
窗
甲分包
575元/M2
实际消耗面积、含纱窗
钢制入户门
甲分包
公寓1000元/樘；
情景1280元/樘；
实际消耗面积
室外入口石材
甲供
45元/M2（15MM厚）
65元/M2（25MM厚）
实际消耗面积
楼梯间地面砖
甲供
45元/M2
实际消耗量
公共部位墙面乳胶漆
甲供
4元/M2
实际消耗量
铁艺室外栏杆
甲分包
240元/M
实际消耗量
空调百页
甲分包
238元/M2
实际消耗展开面积
楼梯栏杆
甲分包
150元/M
实际消耗量
PVC雨水管（方）
甲供
2.4元/M2
建筑面积
电器开关面板
甲供
4.5元/M2
建筑面积
电表箱、开关箱
甲供
7.5元/M2
建筑面积
PPR给水管
甲供
10元/M2
建筑面积
UPVC排水管
甲供
5.8元/M2
建筑面积
PVC电线管
甲供
6.7元/M2
建筑面积
铝合金散热器片
甲供
15元/M2
建筑面积
温控阀
甲供
115元/个
实际消耗数量
首层小院门
甲分包
400元/M2
实际消耗面积
院墙灯
甲供
150元/个
实际消耗数量
入户门灯
甲供
150元/个
实际消耗数量
成品信报箱
甲供
110元/个
实际消耗数量
热表
甲供
1450元/个
实际消耗数量
对讲设备
甲供
5元/M2
建筑面积
升级会员 