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销售手册
万科?
蓝山销售手册
（第一版）
广州市万科房地产有限公司
2005年5月23日
第一部分：
地理位置
第二部分：
发展商简介
第三部分：
周边规划
第四部分：
周边配套
第五部分：
小区规划
第六部分：
项目资料
第七部分：
物业管理
第八部分：
板块竞争对手分析
第一部分：
地理位置
一、项目地址
白云区太和镇大源村
二、地理位置
●“万科·蓝山”项目西面约2公里处为国家级南湖生态旅游渡假区，东南面背靠白云山系的金盘岭山丘，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。
●国家级南湖生态旅游渡假区，拥有丰富的山湖资源，是广州市民认同度较高的高尚居住片区。
资料提供：
李键
第二部分：
发展商简介
广州市万科房地产有限公司为万科集团全资附属公司，创建于2003年，注册资金5000万元。
万科集团在广州的发展是万科集团珠三角战略布局中的关键核心之一，因此实现健康快速发展是公司近3年的主要目标，万科进入广州的第一年，便先后获取四季花城、城市花园、万科蓝山三个项目，土地储备近百万平方米。
凭借万科对居住的理解和对品质生活的一贯追求，以万科集团15年的房地产开发经验为后盾，公司确定了“定义岭南新生活”的企业宗旨，致力于在广州本土文化和国际化之间寻找契合点，为广州人打造理想的生活家园，引领积极健康的现代岭南生活方式，并以“新锐”、“前卫”的建筑作品，促进广州市的住宅设计及产品质量提升。
万科集团拥有强大的产品研发力量，顶级的战略供应商网络、出众的质量保证体系，所有这些构成万科在广州住宅产品的独特魅力。
广州万科公司并将延续与发扬万科集团的优秀企业价值观与文化，让“健康丰盛人生”理念在工作与生活中获得延展。
伴随着一个新的职业经理团队的逐步壮大，广州万科公司将带给广州房地产市场新的活力。
广州万科大事记
☐2002年11月29日，万科成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权。
项目的最终落定，拉开了万科进军广州的序幕。
☐2003年5月王石董事长成功登顶珠峰，5月28-30日广佛深三地媒体赴成都参加欢迎仪式
☐2003年6月，广州万科与合作方就南湖项目土地使用权转让正式签署协议，布下万科正式进入广州的第一枚棋子。
☐2003年8月，万科地产与合作方在黄埔区区政府举行“广州市黄埔区大沙地项目签约仪式”。
☐2003年8月万科四季花城正式开工。
☐2003年10月，以“您好，广州”为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等为传播手段，正式开始万科品牌在广州地区的全面推广。
☐2004年1月8日，深圳万科、广州万科、中山万科、东莞万科四地联动，在广州东方宾馆举行“万科地产华南万客会成立酒会”，华南万客会正式成立并全面启动。
☐2004年3月10日，“万科集团2003年业绩发布暨发展战略说明会（广州专场）”在广州东方宾馆举行。
万科集团董事长王石、总经理郁亮、财务总监王文金以及万科华南区域负责人徐洪舸、广州万科总经理杜晶等万科集团管理层出席推介会。
☐万科于2003年正式启动“磐石行动”提出了未来三至五年万科工程管理的发展策略。
2004年3月24日，万科集团“磐石行动.北京会议”在北京东方君悦酒店召开，广佛媒体共14人参加了是次盛会，并参观了北京万科和天津万科两地项目。
☐2004年4月，广州万科.四季花城通过“地铁二号线纪念堂美丽体验站”、“情景展示美丽体验站”等创新的特色推广方式，集合户外媒体、网络媒体等传播手段，正式亮相广州市场。
☐2004年5月1日万科四季花城体验式开放日。
5月1日-7日该盘现场有多项趣味体育活动、精彩表演和游园活动。
七天到场的客户达2万多人次，现场下了诚意金达8百多位客户。
☐2004年5月29日万科四季花城正式销售。
首次推出498套单位，仅用了两天就售出近八成。
☐2004年8月6日，万科四季花城二期正式对外销售。
☐2004年10月1日，万科在广州的第二个项目——城市花园对外开放。
☐2004年12月4日，城市花园开盘，开售首日，万科城市花园称成交量超过152套，在成交高峰时期，达到每3分钟成交一套的速度。
☐2005年3月7日，通过旗下公司斥资18.57亿元，购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。
此次交易涉及金额18亿元，创下了国内房地产并购的最高纪录。
☐2005年3月30日，万科四季花城一期入住。
资料提供：
蔡粤映
第三部分：
周边规划
一、政府城市发展规划
白云区要打造“生态城区”名片，建设山水城区。
正在实现整个区域的“六通”：
通路、通电、通信、通公交、通自来水、通有线电视，这样城乡一体化步伐迈得更快了。
住农村与住老城区没两样，唯一不同的是，这里的空气更新鲜。
（资料来源：
白云区政府网站）
针对“南湖板块”的发展条件和现状，白云区政府2002年明确提出要将同和及南湖地区发展成为独一无二的“绿色生态社区”。
基于这一发展理念，该地区的土地开发模式将以低密度建设为主，即将以别墅和中高档住宅区为主，将保护自然生态环境作为地区发展的重要目标之一。
其中别墅区、中高档住宅区、高等院校、大型游乐场、体育中心、医疗康复中心等居住生活功能将构成本区域的发展主体。
在白云区政府的新规划中，区域内道路交通的整治改造是“重头戏”：
以沙太路（广从公路）、新广从公路、华南快速路为区域性联系道路；以同和路（旧广从公路）作为地区内南北向主干道；在华南快速路以南开辟一条主干道，与新广从公路和同和路相接。
二、政府的对所在区域的房地产定位
政府“北优”的战略规划，对白云区周边的地产开发作出严格细致的控制，促使白云山周边的楼盘开发向精品化、高品位化发展。
“南湖板块”是目前市属八区中山水兼备的唯一地区，白云区政府和各发展商已一致将“南湖板块”定位为“高尚住宅区”。
经过近10年的发展，“南湖板块”业已成为广州市消费者心目中成熟的中高档居住区域。
区政府正将其发展成为独一无二的“绿色生态社区”，该地区的土地开发模式将以低密度建设为主。
（资料来源：
白云区政府网站）
资料提供：
黄晖
第四部分周边配套
一、周边市政道路
本项目东临规划为15米的市政规划路（未建）；南临规划为20米市政规划路（未建）；西临已拓宽至40米的同和路；北临拟拓宽为20米的市政规划路。
二、周边学校
本项目周边一公里范围内有大源村村办小学，无公办中小学。
本项目规划将配套建设小学一所，占地约8500平米，幼儿园一所，占地约1500平米。
三、商业设施
好又多超市，雄洲商业广场，天洲家居装饰城，云景购书中心（距项目10分钟车程）。
四、医疗设施
南方医院，解放军一五七医院，友好医院，同和医院。
5．银行、邮政、电信设施
分布于同和中心商业区
五、交通
项目有两条公交途经：
502、862B
路名称
行车区域
上行头车
上行末车
下行头车
下行末车
线路类型
所属公司
502
白云路总站至沙太货运场总站
06:
00
22：
00
06:
00
22:
00
公交汽车
二汽
途径站点
上行
白云路总站?
中山医站?
东山口站?
梅花村站?
杨箕村站?
广州大道中站?
广州体院站?
白云区医院站?
沙和路站?
天平架站?
侨乐新村站?
南华工商学院站?
天虹宾馆站?
白云配件公司站?
三九脑科医院站?
云景花园站?
京溪路站?
南方医院站?
东坑站?
同和站?
南湖乐园站?
林科所站?
黄庄站?
沙太货运场总站?
下行
沙太货运场总站?
黄庄站?
林科所站?
南湖乐园站?
同和站?
东坑站?
南方医院站?
京溪路站?
云景花园站?
三九脑科医院站?
白云配件公司站?
天虹宾馆站?
南华工商学院站?
侨乐新村站?
天平架站?
沙和路站?
白云区医院站?
广州体院站?
广州大道中站?
杨箕村站?
梅花村站?
东山口站?
中山医站?
白云路总站?
线路名称
行车区域
上行头车
上行末车
下行头车
下行末车
线路类型
所属公司
862B
大源村总站至广州火车站总站
06:
20
22:
00
06:
00
22:
00
公交汽车
新穗
途径站点
上行
大源村总站?
大源山庄站?
友好医院站?
沙太货运场站?
黄庄站?
荔苑公寓站?
林科所站?
南湖乐园站?
南湖宾馆站?
华远厂站?
同和站?
东坑站?
南方医院站?
一五七医院站?
梅花园站?
鸡颈坑站?
伍仙桥站?
同和路站?
沙和路站?
沙河大街站?
沙河顶站?
动物园站?
黄花岗站?
白云宾馆站?
电视塔站?
越秀公园北门站?
广州火车站总站?
下行
广州火车站总站?
越秀公园北门站?
电视塔站?
花园酒店站?
黄花岗站?
动物园站?
沙河顶站?
沙河大街站?
沙和路站?
同和路站?
伍仙桥站?
鸡颈坑站?
梅花园站?
一五七医院站?
南方医院站?
东坑站?
同和站?
华远厂站?
南湖宾馆站?
南湖乐园站?
林科所站?
荔苑公寓站?
黄庄站?
沙太货运场站?
友好医院站?
大源山庄站?
大源村总站?
资料来源：
广州市交委网站
资料提供：
黄晖
第五部分：
小区规划
一、地块分析
本项目向南经同和路、广州大道或向东绕沙太路可直达市区。
距广州新城市中心的商贸区——天河城约13.6公里。
本项目占地面积为约81686平方米，其中净用地面积约66370平方米。
容积率为：
2.0，总建筑面积为：
148600平方米。
二、规划简介：
小区规划在北面布置了一排九栋十八层的高层，其南面布置了四排叠Town、情景洋房和Townhouse。
在高层与其前面一排的叠Town之间形成街庭空间，减少了高层的压抑感，把高层与多层之间的关系转化为多层与多层之间的宜人的空间关系；在南面三排多层之间设计了用升级版的情景洋房围合成合院的人性化空间，以宜人的尺度增进住户的交流与沟通。
小区整体风格设计为现代西班牙风格。
小区实行完全的人车分流模式，沿小区外围设计了车行环道，车辆沿环道进入小区，最后停放在地下室。
合情区住户停车后通入地库阳光出入口上到地面，经过绿轴→五合一→合情内部的流线回家，在回家路线的设计中强调从公共空间到半私密空间再私密空间的序列小区商业街和入口广场开放式管理，小区内部实行封闭式管理，三至四道设防；小区设计了实行建筑面积约2550平米商业街，建筑面积约1500平米的6班规模幼儿园，建筑面积约900平方米乏会所和680平方米活动中心，占地面积约8500平米，的小学等配套。
三、景观园林设计以及景点介绍
景观设计由着名的景观设计公司BDS设计，以人性化的尺度设计高档的景观。
在入口广场设计了整片的水景与商业楼相互烘托，突出小区的入口形象；在会所外设计了约2000平米的下沉式泳池区，并与回家流线相结合，成为整个小区的景观中心，在绿轴和组团内布置了各种场地和绿化景观设施，精心打造高档社区的景观。
（可否介绍详细些？
层次？
园林风格？
给客户带来的舒适度？
）
四、商业设计分析：
商业街建筑面积约2550平米，以两层为主，局部三层设计；结合地势逐级上升；采用商业骑楼形势；并结合入口广场和商业内街，设计在住户的回家流线上，形成商业气氛。
商业造型上采用现代西班牙风格，以白色质感涂料为主，局部点缀肯定的颜色和造型。
商业部分沿同和路设计，形成沿市政路商业；商业服务可以对内服务也可以对外服务，在周边地块缺乏成规模的商业设施的背景下，在本地段将成为项目标志性的设施。
（初步的功能规划）商业规划了超市、一般商业、餐饮的功能。
首层商铺4.8米层高，二、三层商铺超市部分4.8米层高，小型商铺3.6米层高，给商家预留隔成二层的空间。
五、住宅产品分析：
合情区采用万科专利产品情景洋房的升级，在维持原情景洋房每户均有入户庭院或者露台的特点外，营造邻里守的交流空间在私密性、遮阳、通风等方面作了进一步的改进；户内设计了入口玄关、宽敞的客厅、卫生间干湿区分离、专用洗衣机位等；高层户型把客厅主卧室设计在采光和景观良好的朝南设计，并有一半住宅在客厅与餐厅之间设计有宽敞的侧面空中花园，与客厅、餐厅连成整片的大空间；
六、户型设计
户型设计原则
✧提高产品附加值
✧动静区、干湿区分离；
✧每个功能区间相对独立；
✧横厅、入户玄关、卫生间干湿分区专用洗衣机位等标配设计，提高住户生活的层次；
✧交通空间尽量减少；
✧保持良好的通风，营造空气的对流；
✧功能空间内有足够的操作空间，如厨房的设计须注重交通与使用空间的合理配合。
户型设计特色
1、合情区：
（以C10为例）
✧四房两厅两卫带地下室设计，建筑面积约148.1平方；一层通过私家花园入户，且私家花园分高低两个庭院，空间丰富；私家花园与公共庭院通过院墙和绿化隔离，增加私家花园的私密性；客厅、情景房沿私家花园布置，保证采光良好并增加的入户的生活情趣；设计有面积约50平米以上的、不计入产权登记面积的地下室，增加产品的附加值；且地下室通过下沉式花园自然通风和采光，保证地下室使用的方便。
厅房方正实用；横厅设计，采光通风良好，附带一个后花园。
✧二层户型三房两厅两卫设计，建筑面积约144.1平方；设计有大露台，且综合设计考虑了露台的私密性、遮阳及通风，增加产品的附加值；横厅设计保证良好采光与通风；二层最大的特色是也设计了面积约50平米以上的、不计入产权登记面积的地下室，且地下室设计有采光井保证自然通风、采光。
✧三层户型三房两厅两卫设计，建筑面积约133.1平方；在餐厅外及主卧室外设计有大面积的露台；并有大面积的服务阳台、储藏间；
✧四层、五层为复式；五房三厅三卫、双主卧设计；建筑面积约204平方；四层餐厅、主卧室均有大露台；屋顶大面积的露台设计，客厅两层通高，并设计有天窗，造成良好的光影效果。
2、Townhouse
Townhouse五房两厅三卫，建筑面积约215平方；设计在合情区的中间，周围都有良好的组团景观；有约90平方的不计入产权登记面积的地下室；并且地下室设计有3个采光井，有自然采光和良好的自然通风条件；首层有大面积的入户私家花园、前院；客厅、情景房设计通过花园与外界隔离，并保持方正实用；
二层设计有两个大露台，露台上结合遮阳、视线的遮挡、通风等综合设计；
主卧室布置在三层，房间方正实用，除了有大面积的露台外，主卧室还有单独的朝南露台；
3、叠Town（以B2号楼102单元为例）
建筑面积约175平方，五房两厅三卫，上下两层设计；布置在小区的中心地带，南面紧靠绿轴，拥有最好的景观和视野；拥有大面积的花园，前有入户花园，后有后花园，中间有私家庭院；客厅、入户玄关、情景房围绕入户花园布置，增添了入户的情趣；客厅、餐厅、厨房围绕私家庭院布置，采光、通风良好并使私家庭院成为与外界隔离的天地；北面通过后花园与街庭空间隔离，南面通过入户花园玉绿轴公共空间隔离同时又通过自身的花园、体量变化形成街庭空间绿轴空间的一部分；二层设计为卧室区，进入主卧室前通过餐厅上空和庭院上空，形成通过“桥”进入主卧室，增加主人入房的情趣；主卧室带有大面积的朝南露台，正对着绿轴，拥有优越的景观视野；次卧室面对街庭中的情景洋房，面对街庭中放大的庭院视野开阔，并且因三层外挑的阻挡了向上的视线，这样在正常视野范围内面对的都是多层的住宅形象，减轻了面对高层的心理感受；
叠Town拥有的大面积的花园、露台；拥有的良好景观和视野；拥有的相对独立的空间，使其生活品质超越了普通Townhouse的品质，接近了别墅的生活品质；
4、高层（以A2号楼标准层03单元为例）
三房两厅两卫设计，建筑面积约125平方，南北朝向；一个空中花园、两个阳台设计；
本户最大的特色是设计了宽大的空中花园，与客厅、餐厅连成一个大空间，空间显得特别的宽大，给住户的感受是空中花园成为了大厅的一部分；并且空中花园的设计使餐厅和客厅的景观视线良好；主卧室布置在南面，并带一个观景阳台；一个主要次卧室设计在朝南面，拥有朝南良好的采光面和景观视野，可居高临下俯瞰街庭、绿轴、合情区，并能远眺桐林美墅馆和金盘岭山丘景观；
5、Loft
Loft建筑面积约为80平方；层高5400；
每间形成一个单元，设计为大空间，给住户留有灵活调整室内布局的余地；住户可灵活的将大空间改为两层空间，设计上预留了各种管线接口；将厨房、卫生间设计在北侧，保证了自由空间的完整。
资料提供：
曾建华
第六部分项目资料
一、合作单位
▉一期承建商：
深圳市创筑建筑工程有限公司
▉一期规划设计单位：
德国RHA.，美国BAR
▉一期会所设计公司：
泰国:
BDS
▉一期建筑设计公司：
德国RHA，深圳华汇设计有限公司、中国建筑东北设计研究院
▉一期景观设计公司：
泰国BDS
二、经济指标：
●总占地面积：
81686平方米
●计容积率建筑面积：
148056平米；
●总户数：
1041户
●总户车比：
小区总户数以政府有关部门最后审定为准，户车比约为1：
0.5；
●容积率：
2.0；
●建筑密度：
25%；
●绿地率：
30%；
●建筑形式：
小高层、合情多层、叠T、TH、LOFT；
●分期开发情况：
计划分两期开发；
三、一期情况
一期总建筑面积：
约65600平米；
一期交付时间：
合情多层2006年5月30；小高层2006年11月30。
一期总户数：
456
建筑形式：
1、一梯四户高层5栋，（A1-A5）标准层共四户，三户为三房两厅两卫，一户为四房两厅两卫，实用率约89.6%；
2、合情区一层至三层为三房两厅两卫设计，四、五层为复式，实用率约91.4%；
3、Townhouse共8栋，局部三层；
4、叠Town下面两层为一户，上面三层为另一户；
高层标准层层高约2900mm；情景洋房一二层客厅层高约3300mm，三层客厅层高约3000mm，顶层复式客厅层高约4800或5600mm；卧室层高约3000mm。
资料提供：
曾建华
四、商业配套
问答：
一期有无餐厅、超市、银行是什么样的？
商家有没有确定？
项目商业集中在蓝日广场S楼部分，规划中设有餐厅、超市、银行。
目前正在和几大超市、银行、餐厅的接洽中，但具体的商家暂时还没确定。
有任何确定的消息将尽快通知您。
商铺是出租还是出售？
商铺经营有何限制？
暂时未确定
商铺每月管理费多少钱？
暂时未确定。
学校的收费有无本地户口和外地户口之分？
学校的办学方案暂未确定。
幼儿园和小学的师资和收费标准？
学校的办学方案暂未确定。
商铺可否办理银行按揭？
可以，办理最高6成，最长10年的按揭。
资料提供：
蔡粤映
商铺的水、电费收费标准？
经了解，目前商业用水收费标准为2.55元/立方米（含排污费0.70元/立方米）；商业用电0.99元/度。
如有变更以政府主管部门或收费单位最新公布的为准。
资料提供：
赖慧明
六、会所
会所什么时候开放？
有什么设施？
预计10月份开放。
接待厅、健身房、儿童游戏室、男女更衣室、果汁吧、泳池、多功能厅、桌球室、阅览室、棋牌室
资料提供：
王艺欣
会所的设施使用收费如何？
是否只限小区内的业主使用？
须收费，只限小区住户使用。
会所的产权和经营处置权益归谁?
会所产权归属发展商
资料提供：
蔡粤映
第七部分物业管理
一、万科物业简介
☐万科物业是国内物业管理知名品牌，服务品质属国内一流。
☐目前管理服务已延伸到深圳、北京、上海等30多个国内大中城市。
☐已有近40个管理项目荣获了国家、省、市级优秀物业管理小区（大厦）称号。
☐1991年，在国内首创了“业主管理委员会”，实施业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，在全国得到普遍推广，并已纳入国家物业管理条例。
☐1996年，在国内同行业中首家通过ISO9000国际质量管理体系认证。
☐1996年-1997年，先后在全国第一次、第二次物业管理公开招标中中标。
☐2000年1月开始，受托为国家建设部大院提供物业管理服务。
☐2000年9月开始，受托为中国人民解放军总后勤部大院提供物业管理服务。
☐2002-2003年，先后获得中国质量协会授予的“全国用户满意服务”、“全国用户满意企业”称号，是广东省唯一获此荣誉的物业管理企业。
☐2003年，荣获“全国‘质量·服务·信誉AAA’物业管理企业”。
二、治安
将结合项目的规划设计、平面布置、周边环境等，建立人防、物防、技防相结合的安全管理系统，对小区实施封闭式管理。
人防：
合理设置安全员岗位，由小区控制中心统一指挥调度，公共部位实行24小时间歇巡逻，对一些重要部位实施定人定岗管理制度，形成巡逻岗与固定岗相配合、苑内与苑外相呼应、全面防范与重点控制相结合的阶梯式人防网。
物防：
在小区周边砌筑通透式围墙，在采光井等易攀爬部位安装铁栏栅或防爬网等障碍物。
技防：
小区内将配备可视对讲系统、红外周界防越系统、闭路监控系统、门禁系统、家居报警系统、车场道闸系统等智能化设备。
三、物业管理问答：
小区内有无宽频网线？
如何收费？
有，收费以相关单位收费为准。
电视接口有几个，在什么位置？
无地下室的3个，有地下室的4个，分布在客厅、主人房、一个卧室、地下室（如该单位有），详见合同约定的交付标准。
厨房的燃气管道是否可以藏在橱柜里面，以便装修好看？
燃气公司规定厨房的燃气管道不可以藏在橱柜里面。
每户的最大用电容量是多少？
根据户型大小，用电容量在4KVA－10KVA之间。
已交付区域与施工区域的隔离？
用高围板隔离，全封闭式管理，且有24小时保安值班、间歇巡逻。
物业管理费的收费标准？
小高层住宅（带电梯）：
2.66元/平方米·月
叠Town：
3.99元/平方米·月
围合式情景洋房：
3.99元/平方米·月
Townhouse：
3.99元/平方米·月
商业用房：
5.32元/平方米·月
小区物业管理处还有其它个性化的社区服务吗？
收费标准如何？
一期交付使用后，管理处将为业主提供家政等个性化服务，收费标准在一期交付使用时向业主公布。
车位共有多少个？
车位能否购买?
价格是多少？
有无产权？
户车约为1：
0.5，关于车位的销售、价格尚未确定（产权、价格、能否购买由地产公司确定）
停车的收费标准如何?
将按照政府物价部门的相关规定收取。
购买的车位是否还要交管理费？
管理费如何收取?
已购买的车位须交纳物业服务费，收费标准待定。
小区智能化设施如何？
小区内配备了可视对讲系统、红外周界防越系统、闭路电视监控系统、门禁系统、家居报警系统、车场道闸系统等安防设备。
小区是否是开放式管理？
住区出入口和首层住宅大堂出入口是否使用门禁卡？
收费如何？
小区实施封闭式管理，业主出入小区出入口和首层住宅大堂需刷门禁卡，业主办理入伙手续时发展商赠送2张卡，业主如有更多需求则须购买。
保安巡更密度如何？
小区内保安将实施24小时间歇巡逻，巡逻密度将根据不同区域、不同路线、不同时间段具体确定。
现在小区的水电费、煤气费以及电话费的收费标准是多少？
经了解，目前居民用水收费标准为1.90元/立方米（含排污费0.70元/立方米）；居民用电0.61元/度,固定电话月租20元/月，煤气2.5元/立方米。
如有变更以政府主管部门或收费单位最新公布的为准。
供水源是哪里？
经了解，由广州市自来水公司供水，属东区供水所管辖。
业主办理入伙时要交什么费用？
业主办理入伙时须预交3个月物业管理费、水电周转金、管道燃气报装费、有线电视开户费等，具体以入伙时物业公司提供的资料为准。
资料提供：
赖慧明
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