南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法.docx

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南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法

南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法

（二次征求意见稿）

第一章总则

第一条（依据）为加强土地二级市场的管理，规范土地使用权的转让、出租、抵押行为，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规，并按照《国土资源部关于广西壮族自治区南宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕262号）的要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）南宁市市区范围内（不含武鸣区）国有建设用地使用权转让、出租、抵押等土地二级市场相关交易及管理适用本办法（以下简称土地交易）。

本办法所称的国有建设用地使用权的转让、出租和抵押是以宗地为单位进行交易，包括净地交易及土地与地上建筑物、其他附着物整体交易的情形。

建设用地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转让、出租、抵押。

地上建筑物、构筑物及其附属设施转让、出租、抵押时，项下建设用地使用权随之转让、出租、抵押。

第三条（原则）土地二级市场交易遵循自愿、公平、公开、公正的原则。

第四条（交易监管）市国土资源行政主管部门负责全市国有建设用地使用权的转让、出租、抵押的监督管理工作；规划、建设、住房、发改、环保、国资、行政审批等有关部门按照各自职责，配合做好土地二级市场交易的监督管理工作。

第五条（交易机构）市统一的土地二级市场交易服务平台设立在南宁市国土资源出让服务中心（以下简称“承办人”），承办人按照本规定的程序和职责开展土地交易工作。

承办人应当加强土地二级市场服务平台的建设，建立健全交易规则、交易程序、交易监管等土地交易工作制度，为土地二级市场交易提供服务。

第二章土地二级市场交易服务平台

第六条（交易种类）土地二级市场交易服务平台具体交易种类包括以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营方式取得的国有建设用地使用权的转让、出租、抵押。

第七条（交易方式）交易方式可根据权利人的申请采用协议议价、公开竞价等方式进行。

协议议价方式指土地二级市场交易主体通过洽谈协商达成意向后，向承办人提出申请，经承办人进行交易鉴证后，向不动产登记机构申请转移登记。

公开竞价方式指参照土地一级市场拍卖挂牌公开交易方式，由委托人委托交易服务机构通过挂牌、拍卖公开竞价，按价高者得的方式确定受让人。

法律、法规、规章规定的其他方式。

第八条（一、二级市场联动）加强一、二级土地市场的联动，降低交易门槛，加大盘活闲置低效用地力度。

进一步掌握土地二级市场交易信息，统筹协调土地一、二级市场的投放总量、结构、时序。

加强土地一、二市场准入条件、交易合同约定、出让合同监管等方面的衔接。

第九条（应当入场情形）下列土地交易应当在土地二级市场交易服务平台进行：

（一）以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的；

（二）项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地进行转让的；

（三）经认定属政府、政府有关部门的行为造成闲置，以转让方式处置的；

（四）法律、法规、规章规定应当公开进行的其他国有土地使用权交易。

第十条（交易机构职责）土地二级市场交易服务平台为社会提供土地交易服务，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家土地管理的法律、法规、规章和政策，具体实施土地二级市场交易服务平台的建设计划和目标；

（二）接受当事人委托，办理土地交易业务；

（三）信息收集、审核、发布、共享，组织实施交易，实现线上线下交易，数据的汇总报送，成交信息公示等事务性及服务性工作；

（四）提供土地使用权交易、洽谈、展销场所设施；

（五）开展土地交易法律、法规和相关信息咨询服务，为土地交易提供技术支持；

（六）完成国土资源行政主管部门委托的其他事项。

第十一条（中介服务）为土地二级市场提供地价评估、会计事务所等服务的中介机构，应当具备相应的资质，依法提供中介服务，按规定收取服务费用，并遵守各项规章制度，服从管理。

第十二条（交易合同）建设用地使用权转让、出租、抵押，当事人应当签订书面合同。

市国土行政主管部门依法制定建设用地使用权转让、出租、抵押合同的示范文本。

示范合同未尽事宜可签订补充合同。

补充合同内容不得违反法律、法规和土地出让合同或划拨决定书规定。

第十三条（收费标准）承办人按物价部门核定的收费标准收取相应的服务费用。

第三章国有建设用地使用权转让

第十四条（定义和形式）建设用地使用权转让指土地使用者将已取得的土地使用权转移的行为，转移方式包括转让、入股、联营联建、置换、赠与、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立及其他法定形式。

第十五条（权利义务转移）土地使用权转让时，应当依照规定办理转移登记手续，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十六条（限制转让）以转让方式进行国有建设用地使用权交易的，应当符合法律法规规定的条件。

有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让：

（一）没有取得不动产权证书（或国有土地使用证）的；

（二）以出让方式取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金的；

（三）未经不动产共有人书面同意的；

（四）国有建设用地使用权已设定抵押的，但经抵押权人同意书面意见的除外；

（五）司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制土地使用权转让的；

（六）县（区）级以上人民政府依法决定收回国有建设用地使用权的；

（七）土地权属有争议的；

（八）涉及土地闲置未处置的；

（九）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十七条（转让程序）土地二级市场转让按以下程序办理：

（一）交易申请。

当事人签订委托交易合同或填写交易鉴证申请表，提交申请相关材料；

（二）交易审核。

承办人审核转让申请材料，进行现场踏勘；

（三）拟定转让方案。

承办人根据宗地的具体情况和权利人的要求，拟定转让方案，逐级报批；

（四）组织交易。

承办人发布公告，组织竞价、转让合同签订等工作，如需交易进行鉴证的，承办人出具交易鉴证书；

（五）转移登记。

受让人申请办理不动产转移登记。

第十八条（转让合同）土地使用权转让，双方当事人应当签订土地使用权转让合同。

合同中应当包括以下内容：

（一）转让人和受让人名称、地址以及法定代表人的姓名、职务；

（二）转让地块的位置、面积、用途、规划设计条件；

（三）土地使用年限及剩余年限；

（四）投资开发期限；

（五）在规定期限内的开发程度；

（六）转让金额、币种及结算方式；

（七）双方违约责任；

（八）纠纷解决方式；

（九）订立合同的日期和地点；

（十）其他需要约定的事项。

第十九条（预告登记）双方签订土地使用权转让合同、承办人出具交易鉴证书后，按照协议约定可向南宁市不动产登记中心申请预告登记。

第二十条（预告登记资料）土地二级市场转让申请预告登记的应提供下列资料：

（一）预告登记申请表；

（二）双方身份证明材料；

（三）国有土地使用权转让合同；

（四）不动产权属证明材料；

（五）涉及国有资产的，提供上级资产主管部门同意转让的批复文件；

（六）提供交易鉴证书；

（七）其他需提供的材料。

第二十一条（使用权期限）土地使用者通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让（或转让合同）规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后剩余年限。

第二十二条（划拨转让）以划拨方式取得的建设用地使用权转让时，应按照法律、法规、规章的规定，报有批准权的人民政府批准。

土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让金，直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定足额补缴土地出让金。

第二十三条（分割转让）国土资源行政主管部门明确分割转让条件，宗地需割转让的，先由国土资源行政主管部门出具原则同意意见，再由规划部门出具分割后各宗地的规划条件等审批文件，其后，国土资源行政主管部门凭规划条件等文件及相应材料办理分割用地手续。

第二十四条（合宗转让）国土资源行政主管部门明确合宗转让条件，宗地需合宗转让的，先由国土资源行政主管部门出具原则同意的意见，再由规划部门出具合宗规划条件等审批文件。

其后，国土资源行政主管部门凭规划条件调整等文件及相应材料办理合宗用地手续。

最后由用地单位向不动产登记部门申请宗地合并不动产变更登记。

第二十五条（作价出资）以作价出资（入股）取得的建设用地使用权可以参照出让用地进行转让。

第二十六条（授权经营）以授权经营方式取得的建设用地使用权在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，均不再另行收取土地出让金，受让人权利证书上“权利性质”注明为“授权经营”，使用年限为剩余使用年限，剩余使用年限=最高使用年限-（申请转让时间-授权经营批准时间）。

第二十七条（未达25%转让）以出让方式取得的项目已投资额达不到投资总额25%以上的，可通过交易服务平台进行转让，成交后签订转让合同，承办人出具交易鉴证，交易双方可申请办理预告登记。

国土、规划、建委、发改委、环保、审批等部门根据承办人出具的交易鉴证书及相关材料，在受让人未办理不动产转移登记手续的情况下，对工程建设的审批手续进行缺项审批。

待受让人对受让土地工程建设投资达到总投资额25%后，持相关证明材料向不动产登记机构申请不动产转移登记，项目已投资额占项目投资总额的比例，以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。

第二十八条（税收优惠）未完成开发投资总额百分之二十五的土地使用权转让，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为承办人出具交易鉴证书当天。

第二十九条（闲置土地及优惠政策处置）涉及土地闲置的，经国土资源行政主管部门认定属政府、政府有关部门造成的，转让方案中应写明闲置土地的处置方案，报市人民政府批准后可以转让。

以“招拍挂”出让方式取得的国有建设用地使用权转让，享受过政府相关优惠扶持政策的，经国土资源行政主管部门认定属政府、政府有关部门造成闲置的，经市人民政府批准可以进行转让，但应返还所享受的优惠或由转让中的受让方应继续履行相应义务承担违约责任。

第三十条（政府优先权）交易宗地在基准地价覆盖范围内，低于网格点基准地价20%的；不在网格点基准地价覆盖范围，低于最低级别基准地价20%的；低于网格点基准地价的20%的，南宁市土地储备中心根据市人民政府的授权可行使优先购买权。

第三十一条（转移登记）土地使用权转让时，双方应在签订转让合同后，具备不动产转移登记条件之日起二十日内，按规定申请办理土地使用权转移登记。

第三十二条（司法处置）对于司法处置及建设用地使用权转让，国土资源行政主管部门应积极与法院沟通协作，提供所涉的不动产权利情况，建立司法协助窗口，完善沟通协调机制，提高涉地司法处置效率。

第三十三条（国有资产处置）国有建设用地转让涉及国有资产的，转让前应取得上级资产主管部门同意转让的批复文件。

第四章国有建设用地使用权出租

第三十四条（定义）土地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权或随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十五条（出租合同）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订出租合同。

土地使用权出租后，承租人、出租人必须继续履行土地使用权出让和转让合同的约定。

第三十六条（限制条件）有下列情况之一的，土地使用权不得出租。

（一）未按土地使用权出让合同约定缴纳出让金和未按合同约定条件投资、开发、利用、经营土地的；

（二）没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；

（三）土地使用权或者地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；

（四）违反土地利用总体规划和城镇规划的；

（五）租赁合同违背国家有关规定和土地使用权出让合同的。

第三十七条（租赁年限）出租期限不得超过土地使用权出让合同或转让合同约定的使用年限内的剩余年限。

第三十八条（划拨用地出租）划拨用地出租的，出租人应按规定办理出租手续，依法缴纳土地收益金，进入土地二级市场交易服务平台进行备案。

具体管理办法由市人民政府另行规定。

第五章国有建设用地使用权抵押

第三十九条（定义）土地使用权抵押指土地使用权人作为抵押人，将其依法取得的土地使用权，向抵押权人作为偿还债务的保证物的行为。

第四十条（抵押权人条件）具备下列条件之一的可作为抵押权人：

（一）持有经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构以及经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司。

（二）自然人必须为具有中华人民共和国国籍，且年满18周岁，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；在中华人民共和国境内工作或居住，持有中华人民共和国居留证件及其所在国国籍证明或护照的守法外国公民；在中华人民共和国境内工作或居住，持有中华人民共和国居留证件及《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》和有效身份证明的守法港澳台居民。

（三）企业为在中华人民共和国境内依法设立，采取有限责任公司或股份有限公司形式的法人（包括外商投资企业）及其分支机构，以及其他组织或私营企业；签订了经济合同，且在经济合同中为债权人的。

第四十一条（放宽抵押物范围）盈利性的医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域机构以出让方式取得的国有建设用地使用权可以设立抵押权，上述项目设定抵押获取的资金，仅用于本项目开发建设或者开办对应业务改善软件所需，不得为第三方担保并在抵押权实现后不得改变原不动产用途。

国土资源主管部门应将抵押登记相关信息建立台账，定期向金融监管部门通报，并配合金融监管部门对抵押资金进行监管。

同时，定期向金融监管部门通报本项目土地闲置等违法违规行为记录。

第四十二条（抵押权实现）抵押期间，经抵押权人同意，抵押人可转让抵押的建设用地使用权，转让手续按照本办法有关规定办理。

但转让所得价款应当提前清偿债务或提存。

划拨建设用地使用权抵押权实现时，转让手续按照本办法有关规定办理。

转让所得土地价款在缴纳土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。

第四十三条（确定划拨土地抵押价值）以划拨方式取得的土地使用设定抵押的，应委托通过政府采购公开招标的方式选定土地评估机构进行评估，评估机构评估土地抵押价格时应扣除土地使用权出让金比例部分及相关税费部分，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第四十四条（抵押合同）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规的规定。

第六章法律责任

第四十五条（法律责任）对违反法律法规及本办法的中介机构及其人员，承办人有权将其违法违规行为记入其信用档案，并向社会公布；违法情节严重的，对其参与土地交易的相关活动予以限制。

第四十六条（法律责任）政府相关部门及其工作人员违反本办法，在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的，由其所在单位或监察机关给予行政处分，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十七条国家法律、法规及政府相关部门对国有建设用地使用权转让有特别规定的，从其规定。

第四十八条本办法由市国土行政主管部门负责解释。

第四十九条本办法自年月日起试行，试行期限两年。