《福州市物业管理单位管理方案若干规定》.docx

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《福州市物业管理单位管理方案若干规定》

福州市物业管理若干规定

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

   第二条本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

   第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。

   第四条市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；

（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；

   （三）负责物业服务企业的行业管理；

   （四）法律、法规规定的其他职责。

   第五条城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

   第六条乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；

   （三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；

   （四）法律、法规规定的其他职责。

村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。

   第七条建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

   物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

   第八条房屋的所有权人为业主。

   业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

   （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

   （四）参加业主大会会议，行使投票权；

   （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

   （六）监督业主委员会的工作；

   （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

   （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

   （九）监督专项维修资金的管理和使用；

   （十）法律、法规规定的其他权利。

   第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

   （五）按时交纳物业服务费用；

   （六）维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分；

   （七）法律、法规规定的其他义务。

   第十条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

   物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的，并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

   已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

   第十一条市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

   乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。

   第十二条在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。

   业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

   召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。

   第十三条同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

   物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

   第十四条未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

   第十五条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

   业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。

   在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

   第十六条业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

   第十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

   业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。

   第十八条尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

   第十九条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。

   第二十条物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。

   第二十一条物业服务企业的基本权利：

（一）按物业服务合同的约定收取费用；

（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为；（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；（五）法律、法规规定的其他权利。

   第二十二条物业服务企业的基本义务：

（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；

（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。

   第二十三条物业服务合同应当约定下列基本内容：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。

   第二十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

   建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

   第二十五条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并将临时管理规约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

   建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

   物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

   第二十六条物业服务企业承接物业服务时，建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。

查验结束后，双方应当按照规定签订承接查验书。

   第二十七条建设单位应当按照规定配置物业管理用房。

建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。

城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。

   按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

   第二十八条物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：

（一）物业管理用房；

（二）垃圾集散间、厕所；（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

   第二十九条业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

   利用物业的部分共用部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有；利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

   获取的收益主要用于补充专项维修资金。

   业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。

拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

   第三十条车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。

业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

   治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

   第三十一条物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。

   物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。

   物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。

   第三十二条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。

   价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

   第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊。

   物业服务企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。

   未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

   第三十四条物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

   第三十五条物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

   第三十六条物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。

移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

   第三十七条移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。

   第三十八条在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

   物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。

   第三十九条物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。

   物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

   专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。

维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

   第四十条市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。

   业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

   第四十一条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。

   业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。

   第四十二条在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：

（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；

（二）擅自拆改房屋结构的；（三）擅自占用公共消防通道的；（四）未取得营业执照从事经营活动的；（五）破坏小区园林绿化的；（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

   有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

   第四十三条违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

   第四十四条违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。

   第四十五条业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。

   第四十六条违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。

   第四十七条违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。

   第四十八条市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不依法履行监督管理职责的；

（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

   第四十九条违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。

   第五十条本规定自2005年1月1日起施行。

   1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。